שוק הדיור בוער: בכמה יעלו המחירים?
(צילום: שמוליק דודפור)
שוק הנדל"ן רותח, והדבר מתבטא היטב גם בנתוני המשכנתאות. אתמול (א') פרסם בנק ישראל נתונים מלאים על שוק המשכנתאות בחודש מרץ, וכשבוחנים את הפרמטרים השונים המגמה ברורה: שוק הנדל"ן דוהר קדימה, ולא נראה כי יש משהו שיכול לעצור אותו. מסיכום הרבעון הראשון של 2021 עולה כי היקף המשכנתאות החדשות היה 22.3 מיליארד שקל - עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה ב-2020, שהייתה שנת שיא. סך המשכנתאות של הציבור הגיע ל-411 מיליארד שקל - עלייה של 9% בתוך 12 חודשים.
חודש מרץ לבדו היה חזק מאד בשוק עם משכנתאות בהיקף של מעל ל-8 מיליארד שקל - גבוה ביותר מ-20% לעומת הממוצע ב-12 החודשים האחרונים שקדמו לו. מדובר במשכנתאות בהיקף של 8.6 מיליארד שקל, כמעט כמו במרץ אשתקד, שהיה חודש שיא. ההיקף החריג נבע אז מההיסטריה עם פרוץ משבר הקורונה - החשש שהסגר יביא לדחייה בתהליך המשכנתאות ושהנפילות בשוק האג"ח ישפיעו על הריביות, ולכן לווים רבים מיהרו לסגור עסקאות.
הפעם הנתונים החזקים נובעים מהשגרה החדשה: הביקושים בשוק הדיור מוסיפים להיות גבוהים מההיצע, בעוד אין כרגע צפי לתוכנית ממשלתית להגדלת ההיצע או טיפול בשוק הדיור. הצפי להמשך עליית מחירי הנדל"ן הביא לכך שהביקוש למשכנתאות גובר, שכן רוכשי דירות מעדיפים לסגור עסקאות, ולא להסתכן בהמשך בעליית המחירים.
עדות נוספת היא הגידול בפלח המשכנתאות לרכישת נכסים בשווי של 3 מיליון שקל ומעלה. על פי נתוני בנק ישראל, ברבעון הראשון של 2019 משכנתאות אלה היוו רק 15% מהשוק, ברבעון הראשון אשתקד הן היוו 16%, וברבעון הראשון של 2021 הן כבר מהוות כמעט 20% מהמשכנתאות. אם בעבר נכס בשווי של יותר מ-3 מיליון שקל נחשב יקר משמעותית מהממוצע, הרי שרכישות נכסים בשווי כזה הופכות ליותר ויותר נפוצות לנוכח עליית מחירי הדיור.
מינוף המשכנתאות במגמת עלייה
גם המינוף של המשכנתאות נמצא במגמת עלייה. שיעורן של המשכנתאות במינוף גבוה (משכנתא בהיקף של יותר מ-60% משווי הנכס) ברבעון הראשון חצה את רף ה-40% ועמד על קרוב ל-42%. לשם השוואה, ברבעון המקביל אשתקד המשכנתאות הממונפות היוו 38.5% מסך המשכנתאות, וברבעון הראשון ב-2019 היוו רק קצת יותר משליש מהשוק.
העלייה ברמת המינוף נובעת מהשילוב של עליית מחירי הנדל"ן, שמאלצת את רוכשי הדירות (בעיקר דירה ראשונה) ליטול מימון גבוה כדי להשלים את הרכישה. כמו כן, הריבית הנמוכה בשוק נותנת גם היא רוח גבית להעלאת המינוף.
וכאילו לא מספיקים הביקושים הגבוהים שנובעים מסיבות דמוגרפיות, נתוני בנק ישראל חושפים כי יש עלייה בפעילות המשקיעים בשוק זה. חלקם של המשקיעים (רוכשי דירה שנייה ומעלה) בשוק המשכנתאות ברבעון הראשון של 2021 היה 13% לעומת 11% ברבעון המקביל אשתקד.
ההערכות הן שפעילות המשקיעים בשוק תמשיך לגדול השנה. ראשית, מס הרכישה למשקיעים הופחת אשתקד. שנית, היקף הנזילות של הציבור גדל משמעותית בשנה האחרונה - היקף הפיקדונות בבנקים זינק ב-230 מיליארד שקל אשתקד (18%), ובעקבות ההתאוששות הכלכלית ממשבר הקורונה, הערכה היא שחלק מהכספים יחפשו השקעות חדשות, בהן בנדל"ן. כמו כן, הרפורמה במסלול הפריים, שמאפשרת הגדלה של רכיב הפריים במשכנתא (המסלול הזול ביותר), מגדילה את כדאיות ההשקעה בנדל"ן (עלויות המימון יורדות), מה שמהווה גם כן רוח גבית לפעילות המשקיעים.
