ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ביטלה לאחרונה החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה לאשר היתר לבניית מלון ברחוב המשקיף על הגנים הבהאיים בעיר, בהיותה בלתי חוקית. הוועדה קבעה כי לא ניתן לאשר בניית מלון בחלקה בה מבוקשת הבנייה, שכן התוכנית שחלה על השטח קובעת כי הייעוד שלו הוא למגורים בלבד.
מדובר בחלקה בשטח של 884 מ"ר, שעליה בנויים שלושה מבנים מחוברים זה לזה, ברחוב שדרות בן גוריון בשכונת המושבה הגרמנית. הבקשה להיתר, שהוגשה עוד ב-2019 על ידי בעלי זכויות בקרקע שהתאגדו לחברה בשם אופק טוואר והשקעות בע"מ, הציעה להקים מבנה חדש בעורף החלקה, בסמוך לגבולה המזרחי. אלא שבקרקע חלה תוכנית מנדטורית משנת 1937, המסווגת אותה בייעוד למגורים ומבוססת על תוכנית המתאר המנדטורית של העיר משנת 1934.
לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות על ידי חלק מבעלי הזכויות בחלקה עצמה ועל ידי בעלי זכויות בחלקה הגובלת מצפון. הבקשה נבחנה על ידי הצוות המקצועי של הוועדה המקומית, אשר המליץ לדחות אותה, בנימוק שהחלקה מיועדת למגורים ולכן לא ניתן להתיר הקמת מבנה חדש המיועד לבית מלון, ויש להסביר את הייעוד התכנוני המבוקש באמצעות הגשת תוכנית מתאר מפורטת לאישור מוסדות התכנון.
עוד נימק הצוות המקצועי כי כותרת הבקשה להיתר בנייה הוצגה באופן מטעה, כך שלא ניתן היה להבין אם מבוקש מבנה למגורים או למלון; וכן שהיא כללה אלמנטים המהווים סטייה ניכרת, כגון חריגה במספר הקומות במבנה המבוקש ובשטחים. למרות ההמלצות, בחרה הוועדה המקומית שלא לקבלן ואישרה את הבקשה להיתר, בנימוק שמדובר "בתוכנית מידתית, התואמת את מדיניות העירייה לרחוב בו קיים מלונאות, מסעדות ובילוי".
העותרים: בעלי זכויות בקרקע ונציגי מוסדות התכנון
בעקבות זאת, בעלי זכויות אחרים בחלקה ובעלי זכויות נוספים בחלקה הסמוכה הגישו ערר נגד החלטת הוועדה המקומית, ואליהם הצטרפו גם נציגות שר הפנים בוועדה המקומית עצמה ונציגות מינהל התכנון, שטענו בערר כי לא ניתן לקדם על הקרקע ייעוד אחר מלבד למגורים, וכי אמנם בשכונת המושבה הגרמנית אושרו בתי מלון חדשים, אך הם תוכננו במסגרת תוכנית מתאר מפורטת, שקבעה את השימוש המלונאי ופירטה הוראות בנייה מתאימות.
ועדת הערר הכריעה, כאמור, לטובת העוררים וקבעה כי במקרים קודמים, הוועדה המקומית דווקא הציגה עמדה הפוכה, לפיה לא ניתן לאשר בנייה של מלון בחלקות שחלות עליהן תוכניות מנדטוריות מפורטות בייעוד למגורים. בהחלטה שניתנה נמתחה ביקורת על כך שהוועדה המקומית שינתה את עמדתה, בניגוד לעמדה עקבית קודמת שלה, בהחלטה לקונית וקצרה וסברה כי "הדבר מעורר שאלות ביחס לשיקולים שעמדו בפני הוועדה".
לדברי עו"ד ציון רווה, שייצג בעלי זכויות אחרים בחלקה ובעלי זכויות סמוכים, "כאשר ועדה מקומית מחליטה שלא לאמץ המלצות ברורות וחד משמעיות של הצוות המקצועי, מוטלת עליה חובת הנמקה מוגברת, ביחס להחלטתה, על מנת להצדיק את ההחלטה. כאן, ועדת הערר מתחה ביקורת על הועדה המקומית, ששינתה, באופן תמוה וללא הנמקה ראויה עמדה בה החזיקה לאורך שנים, ואישרה מתן היתר ללא בסיס חוקי וללא הנמקה ראויה".
עו"ד רווה הוסיף כי "ועדת הערר קבעה שלא ניתן לאשר הקמת בית מלון במושבה הגרמנית בחיפה על סמך תוכנית מתאר מנדטורית, שעה שקיימת תוכנית מנדטורית מפורטת ולפיה השימוש במותר בחלקה הרלוונטית הוא למגורים. נקבע שיש צורך בהכנת תוכנית מפורטת חדשה לצורך הקמת בית מלון בחלקה. ועדת הערר יותר מרמזה, שהשיקולים שעמדו בפני הוועדה המקומית, באישור הבקשה להיתר, על פניו, לא היו ענייניים, קיבלה את העררים וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לאשר את היתר הבנייה".
