התמונות הקשות שמגיעות מאסון השריפה במגדלי המגורים בהונג קונג, שגבה נכון לשעה זו את חייהם של 44 בני אדם, מעלות את השאלה הדחופה: האם המגדלים בישראל מוכנים למצבי חירום. 279 בני אדם עדיין מוגדרים נעדרים ו-45 איש מאושפזים במצב קשה, בתרחיש אימים שמומחי ניהול נכסים חוששים ממנו ומזהירים: הכתובת בהונג קונג הייתה על הקיר – ובישראל לא רחוקים מאירוע כזה.
נדגיש תחילה כי השריפה הקטלנית בהונג קונג התפשטה בגלל פיגומי במבוק. לדברי אמיר רוזנבלום, יועץ מומחה לניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י, "הפיגומים מבמבוק היו המאיץ של האירוע, אבל לא בטוח שזה היה הגורם המרכזי להתפרצות השריפה".
2 צפייה בגלריה
השריפה בבניין מגורים בהונג קונג
(צילום: Isaac Lawrence/Getty Images , Dale DE LA REY / AFP)
לדבריו, "מדובר בפרויקט של כ-2,000 יחידות דיור, שבו מתגוררים סביב כ-5,000 איש, כמות שישראל לא רחוקה ממנה, ככל שמדברים על פרויקטים של עיכוב שימושים עם 1,000 יחידות דיור ויותר, שטחי מסחר ותעסוקה, מלונאות וכו'. זו ממש עיר בתוך עיר, לשם אנחנו מכוונים, ולכן חייבת להיות אינטגרציה בין כל מערכות הבטיחות".
רוזנבלום מסביר כי "אותם מתחמי מגורים ועירוב שימושים משוכללים חייבים יד מקצועית שתנהל ותתחזק אותם. יש אירועים שאי אפשר למנוע אותם, אבל אפשר לצמצם אותם. למזלנו בארץ לא משתמשים בפיגומי במבוק, אבל גם במקרה של שיפוץ מבנים עם פיגומים רגילים יש אירוע רציני של חברת ניהול וגורם הנדסי שצריכים לנהל יחד את התהליך הזה. בסופו של דבר, גם מישהו חיצוני עלול לעלות על הפיגומים ולגרום לדלקה, וצריך להבין מה החשיפה במקרה כזה".
אמיר רוזנבלוםצילום: יח"צבכל מקרה, מדגיש רוזנבלום, "גם במקרי שגרה יש מערכות חירום כמו גלאי אש וספרינקלים שמצריכים טיפול עקבי ומה שהכי חשוב זה איך חברת הניהול ערוכה לנהל אירוע חירום: מתי בפעם האחרונה ערכה תרגולת מילוט של הדיירים בבניין? האם היא בקשר עם מערך כיבוי אש, שבעצמו עדיין לא ערוך להתנהל באירועי חירום במגדלים רבי קומות מבחינת אמצעי הנפה? מי יודע לתת מידע קריטי לגבי מי שאינו יכול למלט את עצמו, כמו קשישים, מוגבלי יכולת, משפחות עם ילדים וכדומה?".
לדבריו, "חברת הניהול חייבת להיות ערנית ועם יד על הדופק, לוודא שחדרי המדרגות והחללים המשותפים אינם חסומים כי הפכו לשטחי אחסון של הדיירים, לבדוק את תאורת החירום בבניין, למנות נאמני בטיחות ומגישי עזרה ראשונה מקרב הדיירים. אם למשל לאחד הדיירים יש סירת מנוע והחליט לשים במחסן מכלי סולר – זה פצצה מתקתקת, וחברת הניהול צריכה להיות ערוכה למקרים כאלה".
במקום 150 שקל בחודש - מאות ואלפי שקלים
האסון הזה, כאמור, מחדד לא רק עד כמה חשוב להקפיד על נהלי בטיחות באתרי בנייה אלא גם עד כמה חשוב להכיר ולשמור על מערכות תקינות במגדלים מאוכלסים. מתן קנטי, יו"ר ובעלי חברת מקדן, העוסקת מזה 30 שנים בניהול נכסים בישראל ובסרביה, ומנהלת קרוב לשני מיליון מ"ר של נדל"ן מניב, משרדים, מסחר ומגורים, מבהיר כי הבעיה הגדולה כיום במגורים במגדלים גבוהים נעוצה בכך שרוב הדיירים אינם מודעים למערכות הבטיחות בבניין ולרמת התחזוקה שלהן.
מתן קנטיצילום: עוז שכטר"אנשים היו רגילים לחיות בדירות עם ועד בית של 150 שקל בחודש, עם אדם אחד שהיה גם חשמלאי, גם מנקה וגם צבעי. ופתאום צריך לשלם מאות או לא אלפי שקלים במגדלי יוקרה כדי לדאוג לתקינות הציוד", הוא אומר. "שוק חברות הניהול זה שוק ללא רגולציה, ובעצם כל אחד יכול להפוך לחברת ניהול. כיום בישראל בונים מגדלים שעולים בין עשרות למאות מיליוני שקלים, יש פרויקטים מורכבים יותר בהיקפים של מיליארד שקל וצפונה עם 80 קומות. אבל בעוד שבפרויקטים כאלה בוחרים בצורה מסודרת יזם, קבלן ובנק מלווה, כשמגיעים לחברת הניהול בתחום המגורים, הרבה פעמים מהלך הבחירה מוטה מחיר ולא מוטה איכות".
"אנשים היו רגילים לחיות בדירות עם ועד בית של 150 שקל בחודש, עם אדם אחד שהיה גם חשמלאי, גם מנקה וגם צבעי. ופתאום צריך לשלם מאות או לא אלפי שקלים במגדלי יוקרה כדי לדאוג לתקינות הציוד. מהלך הבחירה בחברת ניהול מוטה מחיר ולא מוטה איכות"
לדבריו, "יש חברות גדולות עם ניסיון של שנים, עם מהנדסים אינהאוס ויועצי בטיחות, שמכשירים מנהלים ומעבירים הדרכות בטיחות, מבצעים בדיקות אינטגרציה של מערכות גילוי האש. אבל יש חברות שכלל לא מבצעות את הבדיקות האלה. למשל תרחיש מסוכן הוא אזעקת אש בבניין שבו המעלית נתקעת. צריכה להיות אינטגרציה בין כל המערכות, שיעבדו בהרמוניה כך שאם חלילה יש אזעקת אש, המעליות מיד יורדות לקומת הקרקע, דלתות האש נסגרות כדי ליצור הפרדה בין החללים המשותפים לפרטיים במקרה שבו פרצה אש באחד הפירים, וחברת הניהול צריכה לעשות את כל זה. צריך לערוך תרגולים לדיירים, להסביר להם איפה נתיבי המילוט, אבל הבעיה המרכזית היא שיש תחרות אבל אין סטנדרטיזציה".
"רוב ועדי הבית בישראל לא מודעים לחשיפה האישית שלהם במקרה של אסון", מוסיף קנטי, "כשקורה אירוע חירום בבניין, הרשויות בודקות מי אחראי לתחזוקה, ואם מתברר שהיו ליקויים במערכות הבטיחות - הועד יכול למצוא את עצמו אחראי פלילית. הבעיה, כאמור, מתחילה כשוועד הבית בוחר חברת ניהול לפי מחיר בלבד. חברות ניהול זולות לעיתים מתפשרות על איכות התחזוקה, או מעסיקות מנהלי נכסים שלא עברו הכשרות בטיחות מקצועיות".
בדיקות חובה שכל ועד צריך לדרוש: מערכות גילוי אש - חובה לבצע בדיקה וביקורת על ידי בודק מוסמך אחת לשישה חודשים. המערכת צריכה להיבדק לא רק בנקודות בודדות אלא באינטגרציה מלאה - כלומר, שכל הרכיבים מתקשרים ביניהם.
מאגרי מים וספרינקלרים - צריכים להיבדק באופן שנתי לוודא שיש מספיק לחץ מים ושהמערכת מוכנה לפעולה. "ראינו מקרים שבהם התגלה שמאגר המים ריק או שהמשאבות לא עובדות, רק בזמן תרגיל או חלילה - במצב חירום אמיתי", מזהיר קנטי.
אז מה צריך לעשות? לדברי קנטי, יש לדאוג לנתיבי מילוט: "חדרי מדרגות חייבים להיות פנויים לחלוטין מחפצים. יש בניינים שבהם חדר המדרגות הפך למחסן משותף של הדיירים. זה לא רק מפר את החוק - זה יכול לעלות בחיים". כמו כן, חשוב לדאוג לשילוט ותאורת חירום - שלטי יציאה, חיצים מאירים ותאורת חירום חייבים להיות תקינים ונראים לעין. בלילה או בעשן סמיך, הם יכולים להיות ההבדל בין חיים למוות, הוא אומר. לדבריו, גם דלתות אש צריכות להיות תקינות, להיסגר אוטומטית ולהיות מחוברות למערכת הגילוי. דלת אש שנשארת פתוחה היא חסרת תועלת.
מזג אוויר קיצוני
"לפי הדוחות שמגיעים מהונג קונג, נראה שהשריפה פרצה בפיגומים החיצוניים שהורכבו על המבנה לצורך עבודות בנייה", אמר היום ל-ynet ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, במהלך הכנס השנתי של האיגוד המתקיים השבוע בתל אביב. "הפיגומים עשויים מבמבוק, שזהו חומר דליק ביותר. בהונג קונג יש סערות מזג אוויר קיצוני, כך שכל שריפה מתפשטת במהירות עם משבי הרוח".
לדבריו, "הממונה על הבטיחות בישראל מקשיח נהלים בחוק ואני מעריך כי אירוע כזה לא סביר שיקרה. גם בישראל נוצרות שריפות בבניינים במהלך הבנייה, אולם ננקטים אמצעי מניעת שריפה ברמת הקבלן המבצע. הרגולטור של כיבוי האש מצטרף לתהליך רק בסוף ההקמה כדי לתת אישור אכלוס למבנה. זאת דוגמא לחוסר מודעות לבטיחות אש במהלך עבודות הבנייה. מקבלי החלטות נוטים לחשוב שבחו"ל הדשא יותר ירוק, אך לא תמיד".
2 צפייה בגלריה
"האסון בהונג קונ מדגיש עד כמה שימוש בחומרים דליקים עלול להוביל לשריפות קשות"
(צילום: Isaac Lawrence/Getty Images , Dale DE LA REY / AFP)
אביעד גרסטל, סמנכ"ל הנדסה ושותף במסד עוז ניהול והנדסה, מסביר כי "האסון בהונג קונג מדגיש עד כמה שימוש בחומרים דליקים במהלך עבודות שיפוץ, כמו פיגומי עץ, עלול להוביל לשריפות קשות ולהתרחבות מהירה של האש. בישראל הפיקו לקחים ממקרים דומים בעולם, כולל השריפה ב-Grenfell Tower בלונדון בשנת 2017, ולכן התקנות בישראל מחמירות במיוחד".
לדברי גרסטל, "בהלימה לתקינה המחמירה בישראל מתקיימים תהליכי ניהול ופיקוח מקצועיים באתרי הבנייה. חשוב להבין שיש שני רבדים בבטיחות אש במגדלים: הראשון הוא מניעת התלקחות אש במגדל, הדבר כולל שימוש רק בפיגומי אלומיניום ושימוש רק בחומרי בנייה שאינם דליקים, שעמדו בבחינות תקן קפדניות כתנאי לקבלת תעודת גמר, עם דגש מיוחד לחומרי מעטפת המבנה והאלמנטים הוורטיקליים".
הרובד השני, ממשיך גרסטל, הוא "בקרה על האש במקרה של אירוע כדי למנוע את התפשטות האש, לאפשר חילוץ, להגן על חיי אדם ולצמצם נזקים. כך לדוגמה, מותקנות מערכות הגנה מתקדמות למניעת התלקחות ומערכות בקרה בשליטה באש אם פרצה, כולל מערכות כיבוי אוטומטיות, דרך מחסומי אש וניתוב עשן, ועד ניפוח חדרי מדרגות ומניעת מעבר אש בין קומות. בתהליך הבנייה עצמו, האחריות הישירה לבטיחות אש היא של הקבלן, אך חברות ניהול הפרויקטים הנמצאות בכל אתר בנייה, מוודאות שהתקנים מיושמים בפועל. אנחנו מבצעים בקרה צמודה גם בשלב התכנון וגם בשלב הביצוע, כדי שכל רכיבי הבטיחות יותקנו ויתפקדו בדיוק לפי התקן".
