היקף המשכנתאות עלה במאי ב-19.5%, וההערכה טרום המערכה מול איראן הייתה שגם חודשי הקיץ ימשיכו להיות חזקים. שיעור הלוואות הבלון נותר גבוה - כ-16% מכלל ההלוואות.
היקף המשכנתאות בחודש מאי עמד על 9.3 מיליארד שקל – עלייה של 19.5% לעומת מאי אשתקד, כך לפי נתוני בנק ישראל. מדובר בנתון הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2022, למעט דצמבר האחרון – אז דחפה העלאת המע"מ הצפויה לרכישות מוקדמות והמשכנתאות זינקו לשיא של 13.8 מיליארד שקל.
הנתונים משקפים המשך התחממות בשוק המשכנתאות, שנראה כי הריבית הגבוהה, המצב הביטחוני והרגולציה על מבצעי הקבלנים עדיין אינם מצליחים לבלום. הקיץ הוא לרוב עונת שיא בפעילות הנדל"ן, וההערכות לפני החרפת המתיחות מול איראן היו לפעילות ערה גם בחודשים הקרובים.
במאי נכנסה לתוקף הרגולציה החדשה של בנק ישראל על מבצעי הקבלנים – עסקאות שבהן מרבית התשלום על הדירה נדחה לסוף הבנייה או ממומן בהלוואת גישור (בלון) בסבסוד הקבלן. ההוראה באה בעקבות העלייה החדה בהיקף המבצעים, והחשש כי אלה עלולים להכביד בהמשך על משקי הבית והקבלנים, ואף לערער את יציבות הענף כולו.
ההוראה מחייבת את הבנקים להקצות יותר הון לעסקאות שבהן מתבצעת דחיית תשלום ללקוח שאינו נוטל משכנתא, ומגבילה את שיעור הלוואות הבלון לעד 10% מסך המשכנתאות בכל רבעון – עד לסוף 2026.
למרות ההגבלות, שיעור הלוואות הבלון נותר גבוה והסתכם במאי ב־1.5 מיליארד שקל – כ־16% מהיקף המשכנתאות, בדומה לנתון באפריל האחרון. לשם השוואה, במאי 2023 שיעור זה עמד על 10.3%, ובמאי 2022 – על 5.1% בלבד.
אז מדוע על אף מגבלות בנק ישראל, שיעור הלוואות הבלון עומד על 16%? נתוני בנק ישראל מתייחסים לכלל הלוואות הבלון – לא רק לאלו שנלקחו במסגרת מבצעי קבלנים, ולכן שיעור ההלוואות גבוה מ־10%. לא ברור מה חלקן של העסקאות שעליהן חלה בפועל מגבלת הפיקוח. לא סביר שהבנקים, שחייבים בדיווח חודשי לבנק ישראל, עוברים על המגבלה, ולכן ייתכן שיש עלייה בפעילות הלוואות הבלון שאינן קשורות למבצעי הקבלנים.
הלוואות בלון נפוצות במיוחד במבצעי קבלנים ("80־20"), שבהם הרוכש משלם את רוב התמורה רק עם סיום הבנייה. בינתיים, הוא נוטל הלוואת בלון, והיזם מממן את הריבית. כך ניתן לדחות את עיקר התשלום – אך גם להיחשף לסיכון אם התנאים משתנים.
הלוואות בלון מבוססות על הנחות עתידיות – כמו ירידת ריבית או עליית מחירי דירות – שיאפשרו לרוכש למכור את הנכס או למחזר את ההלוואה. כשהציפיות הללו לא מתממשות, הרוכש עלול למצוא את עצמו עם הלוואה יקרה שלא תכנן להחזיק לאורך זמן.
