אלפים נהרו בחודשיים האחרונים לדובאי למרות מגפת הקורונה, בעקבות הסכם הנורמליזציה שנחתם בספטמבר השנה בין ישראל לאיחוד האמירויות. ההסכם פתח שוק חדש עבור הישראלים, שהגיעו להתרשם לא רק מגורדי השחקים הגבוהים בעולם, קניוני הענק, האיים המלאכותיים, רכבי היוקרה ויאכטות הפאר - אלא גם מהאפשרויות לעשות עסקים עם סיפור ההצלחה הכלכלי של המפרץ הפרסי.
היחסים הדיפלומטיים בעיר המנצנצת, שמזכירה מעט את לאס וגאס (לטוב ולרע), פתחו גם את עיניהם של חברות וגופים ממשלתיים באיחוד, אשר כבר כעת מחזרים אחר הצרכן הישראלי. יש להם סיבה: המדינה, שקמה לפני כ-50 שנה כתוצאה מאיחוד בין שבע נסיכויות קטנות ומדבריות, עברה מהפך שממקם אותה בראש מפת העסקים העולמית. השוק באמירויות מספק למשקיעים וליזמים הזדמנויות עם מינימום בירוקרטיה, מיסים נמוכים ותשתיות מודרניות.
רק 1.4 מיליון מתוך 10 מיליון תושביה של דובאי מקומיים. השאר הם יזמים, משקיעים ואינספור פועלים פשוטים, שמוכנים לשרת את התושבים העשירים תמורת משכורת שעולה עשרות מונים על זו שהם מרוויחים בארצות מוצאם. בין היתר מתגוררים שם מהגרים מפקיסטן, הודו, סין, לבנון, תוניס, חלקם משמשים נהגים ומנהלות משק בית, אחרים מעונבים ומנהלים את מחלקות השיווק של בתי המלון, שאחד מהם חובק לא פחות משבעה כוכבים.
אמנם בשנים האחרונות שובשו תוכניות הצמיחה של דובאי בשל המתיחות האזורית על רקע העימות בין מדינות המערב לאיראן, וגם משבר הקורונה לא סייע, אבל כלכלת האמירויות עדיין נחשבת יציבה. אם ב-2009 הנסיכות הייתה על סף פשיטת רגל בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, הרי שמ-2010 ועד היום, בעיקר בזכות הנדיבות של אחותה אבו דאבי, התוצר שלה צמח בכ-45% והתמ"ג שלה לנפש מגיע כיום ל-70,371 דולר, המציב אותה במקום ה-11 בעולם.
"דירת סטודיו של 45 מ"ר ב-670 אלף שקל"
על הטיקט הזה נשען, בין היתר, איל הנדל"ן ההודי פי.אן.סי מנון (P. N. C. Menon), בעליה של אחת מארבע חברות הנדל"ן הגדולות בדובאי, המתמחה בנדל"ן למגורים מאז 2011, ושוויו מוערך בכמיליארד דולר. על רקע פריחת מערכת היחסים בין ישראל לאמירויות, הזמינה השלוחה המקומית של חברת סובהא (Sobha), שהוקמה בעומאן ב-1976 וחברת האם שלה נסחרת כיום בבורסה של הודו לפי מחזור של 40 מיליארד דולר, משלחת של עיתונאים ישראלים כדי להכיר את שוק הנדל"ן המקומי מקרוב.
בדיקה קצרה מעלה כי בפרויקט "סובהא הרטלנד", שבונה בימים אלה החברה במרכז דובאי, לא רחוק מהבורג' חליפה - המגדל הגבוה ביותר בעולם - ומדובאי מול - מהקניונים הגדולים ביותר בגלובוס - מחירי חלק מהנכסים נמוכים לעיתים ביחס למחירים באירופה. כך למשל, דירות סטודיו יוקרתיות בשטח כ-45 מ"ר עולות החל מ-670 אלף שקל, דירות סטודיו בשטח כ-70 מ"ר עולות החל מ-720 אלף שקל. הווילות המפוארות, בשטח של כ-600 מ"ר, כבר יכולות לעלות בין 7-10 מיליון שקל.
ואולם, כשאנחנו שואלים את מנון לגבי מגמת המחירים בדובאי, הוא משיב כי המחירים ירדו בשנים האחרונות וכעת נמצאים במגמת התייצבות, כאשר אין צפי ודאי לעליות מחירים. כמו בכל מדינה מעבר לים שישראלים מעוניינים להשקיע בה בנדל"ן, צריך לקחת בחשבון משתנים וסיכונים רבים - האם המחירים המוצעים תואמים את השוק, האם יש שוכרים וכאמור מה מגמת המחירים.
על פי נתונים של פירמת הייעוץ לנכסים נייט-פרנק (Knight Frank), העוקבת אחר תמורות הנדל"ן במזרח התיכון, מחירי הנכסים בדובאי ירדו בשש השנים האחרונות בשיעור של 6% כיוון שההיצע עלה על הביקושים. בשנה החולפת מחירי השכירות בנסיכות צנחו ב-8%. התשואה השנתית ירדה מ-7% ל-6.2%, אולם נחשבת גבוהה ביחס לישראל ואף למדינות באירופה. למרות זאת, נראה כי ברבעון השלישי של 2020 חלה התאוששות בשוק הנדל"ן למגורים, לאחר שמספר עסקאות המקרקעין טיפס ב-50% לעומת הרבעון השני (אם כי בהשוואה שנתית מדובר בירידה של כ-16% בצל משבר הקורונה).
בסך הכל המספר המצטבר של מיזמי בנייה בדובאי מגיע ל-315 פרויקטים בשווי של קרוב ל-113 מיליארד דולר. למרות זאת, על פי דיווחים בתקשורת הבינלאומית, רק החודש הפתיעה חברת הנדל"ן אעמאר (Emaar), הגדולה ביותר בבורסת דובאי, את השוק לאחר שהצהירה כי הפסיקה לבנות פרויקטים חדשים. מדובר בחברה שחתומה על הקמת הבורג' חליפה. למעשה, מאז 2014 יש ירידה בביקושים למגורים בנסיכות והנגיף העמיק את הנזק, אולם מנון אינו מודאג וסבור ששוק השכירות בדובאי פעיל וצפוי להיות כך עוד שנים ארוכות.
מי שנחשב לאחד האנשים העשירים בהודו אינו רואה עתיד של דירות רפאים ב-2.5 מיליון מ"ר המקיפים את הפרויקט העצום, אשר צפוי לאכלס בשנת 2025 כ-25 אלף איש, ומאמין שדווקא הישראלים יתעניינו ברכישת דירות יוקרה, בתים עירוניים ואפילו בווילות רחבות ידיים עם חדרים ייעודיים למשרתות ולנהגים. ואולי אי אפשר באמת לשפוט אותו, שכן עבור מי שהתחיל עם שבעה דולרים בכיס באחת המדינות המקוטבות בעולם מבחינה כלכלית, והצליח להפוך במו ידיו למיליארדר לאחר ששימש מעצב הפנים הפרטי של מלכים בכל רחבי ערב, מבחינתו מדובר בדבר של מה בכך.
"שוק הנכסים באיחוד האמירויות מציע הזדמנות מצוינת למשקיעים ישראלים המעוניינים לגוון את אחזקות הנדל"ן שלהם ולהשיג שיעור תשואה טוב", הוא טוען בפגישה עם העיתונאים מישראל. "יש הרבה התרגשות מהסכם השלום הראשון, שתי המדינות חולקות סינרגיה ואנו בהחלט רואים הזדמנויות רבות הנובעות ממנו בכמה מגזרים, בהם תיירות, נדל"ן, בריאות וטכנולוגיה".
מי שהצטרף ליוזמה של ביל גייטס, וורן באפט ואחרים לתרום מחצית מהונו לצדקה, מוסיף כי אחד היתרונות של האיחוד הוא העובדה שמדובר במדינה בטוחה, "שמסייעת לעסקים לשגשג ולצמוח. יש כאן תשתית מצוינת, מסגרת רגולטורית חזקה, רפורמות בהגירה, ליברליזציה בסחר ויתרון גיאוגרפי. כל אלה יוצרים הזדמנויות השקעה גדולות", כך לדבריו.
"וירוס הקורונה הוא תופעה זמנית"
על משבר הקורונה אומר מנון כי "זו הייתה שנה חסרת תקדים, אך יחד עם זאת עלינו לזכור שהווירוס הוא תופעה זמנית והדברים ישתנו. כמו בכל חלק אחר בעולם עמדנו בפני האתגרים גם כאן, אך ההחלטות המהירות והמתוזמנות של ממשלת דובאי לשלוט במגפה הפכו את הדברים בזמן שיא", הוא מחמיא לשלטונות, שבדובאי אסור לדבר בהן סרה. לדבריו, "בדובאי יותר מ-200 לאומים חיים בשלווה זה לצד זה. יש מגוון תרבותי גדול, סובלנות דתית וזהו, ללא ספק, המקום הבטוח ביותר בעולם לחיות בו".
רוכשי הנכסים בפרויקטים של מנון הם שילוב של משקיעים בינלאומיים ותושבי איחוד האמירויות. "אנחנו רואים עלייה במספר הרוכשים באמירויות, אבל גם רואים התעניינות גוברת של משקיעים בשווקים חדשים כולל קנדה וניגריה, שהיוו כמעט 20% מהרוכשים הבינלאומיים שלנו", הוא אומר. על השאלה מדוע שוק המגורים באיחוד האמירויות מעניין את המשקיע הישראלי, הוא משיב כי "הביקוש לנדל"ן נמצא כעת בעלייה בדובאי. אנו רואים ריבאונד במחירי הדירות מהשפל במהלך שיאו של הווירוס. גם על פי פירמת נייט פרנק הביקוש חזר, ועם הפצת החיסון, חידוש הנסיעות ותחיית ענף התיירות בכלל, המשקיעים יכולים להישאר אופטימיים".
לטענתו, "למרות שהמגפה עלולה להיראות כמו התקופה הכי לא בטוחה בהשקעות גדולות, היא דווקא נחשבת אידיאלית לחקור נכסים בדובאי. בשנה האחרונה נכסים בדובאי ראו את ההחזר על ההשקעה בממוצע של 6%, מהגבוהים בעולם". על השאלה האם גם לחברות בנייה ישראליות יש מקום בנסיכות הוא משיב בחיוב. "דובאי היא שוק פתוח בינלאומי עם תקנות שמקבלות בברכה השקעות חדשות", הוא אומר. "ניהלנו את התקופה המאתגרת הזאת תוך הפרעה מינימלית בפעילות הבנייה".
"ישראל היא מנוע הכוח של העולם ואנחנו מצפים לבנות מערכת יחסים עמה", מוסיף מנון, שחברת הנדל"ן בבעלותו פועלת גם בבחריין, ברוניי והודו ומכוונת לסיים את השנה עם יעד של שני מיליארד דולר. כשהוא פונה לישראלים שהפרוטה מצויה בכיסם, והם מכוונים למערכות יחסים עסקיות עם הנסיכות, הוא מסכם: "גם איחוד האמירויות וגם ישראל מתקדמות טכנולוגית, בשתיהן יש ממשלות זריזות - וזה עוזר לנו ליצור הזדמנויות חדשות".
הכתבת הייתה אורחת של חברת סובהא בדובאי
