אין תחום כלכלי בישראל שעבר זעזועים בשנים האחרונות, ובעיקר במלחמת "חרבות ברזל", כמו ענף הנדל"ן. לא הבורסה, לא שוק מטבע החוץ ולא הייצוא והייבוא. התחום נפגע קשות בעיקר בשל הפסקת עבודתם של הפועלים הפלסטינים, ייקור חומרי הגלם, החרם הטורקי ומצבם הכלכלי המורע של האזרחים עקב המלחמה. אולם לכל אלה נוסף לאחרונה עוד נדבך חשוב ומרכזי מאוד – גזרות ומיסים.
אז מה בעצם קרה לנו בראשית שנת 2025 בתחום המיסים בהקשר של ענף הנדל"ן? ראשית, שיעור המע"מ עלה ל-18% - ואחוז אחד במחיר דירה תמיד שווה הרבה כסף, למשל תשלום של עוד 30,000 שקל על דירה שעולה 3 מיליון שקל. מס הרכישה למשקיעים נותר ברגע האחרון על 8% ולא ירד ל-5%. הקלות הבנייה בוטלו, אך גם מיסים שונים הוחמרו או הוקפאו, מה שבפועל מהווה עלייה במס. שוחחנו עם גורמי המקצוע בענף, שהציעו לצד הגזרות לההעניק גם הטבות שיחזקו את שוק הנדל"ן המקומי, השאלה אם יש מי שירים את הכפפה בירושלים.
מיכל גור, מנכ"לית חברת אלמוגים, מזהירה כי "צעדי המיסוי והגזרות החדשות ל-2025 מהווים מכה נוספת לענף הנדל"ן, שכבר נמצא במשבר עמוק, וזאת בזמן שהוא זקוק דווקא לתמיכה ועידוד. ענף הנדל"ן למגורים מתמודד עם השפעות מיידיות שכבר ניכרות בשטח כתוצאה מהעלאת המע"מ ל-18%".
מיכל גורצילום: לילך רזלדבריה, "המהלך הביא להתייקרות ישירה של עלויות הבנייה ולהתייקרות הדירות החדשות; למס רכישה גבוה למשקיעים, שגרם להקפאה כמעט מוחלטת של שוק המשקיעים; לירידה בביקושים בשוק הדירות מיד שנייה ולפגיעה בהיצע הדירות להשכרה; וכן לביטול בהקלות הבנייה, שגרם להאטה בקצב התחלות הבנייה, עיכובים בפרויקטים חדשים ועלייה בעלויות התכנון והביצוע".
גור מציעה כי "במקום להעלות מיסים באופן גורף, על הממשלה לאמץ גישה מאוזנת שתאפשר גם את כיסוי הגירעון וגם את המשך צמיחת הענף. בעת הזו נדרשת חשיבה יצירתית של פתרונות תומכי צמיחה, תוך שמירה על האיזון הפיסקלי וגישה מאוזנת למיסוי דיפרנציאלי לפי אזורי ביקוש, הקלות למשקיעים באזורי הפריפריה ומדרגות מס המעודדות בנייה להשכרה. יש ליישם גם צעדים מעודדי צמיחה כגון תמריצי מס ליזמים באזורי פיתוח, הקלות בהליכי תכנון ורישוי ותמיכה בחדשנות בבנייה".
יוסי אברהמיצילום: יח"ציוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי, טוען כי "הממשלה השיתה על הציבור גזרות קשות בשנת 2025, שיעלו את הוצאות המשפחה הממוצעת בכ-10,000 שקל בשנה רק ממיסים ומהתייקרויות, וזאת מבלי שהשכר עלה. מובן שבשנת מלחמה כולם צריכים לשנס מותניים, ורוב הוצאותיה של המדינה הן ביטחוניות. אבל הציבור בישראל ממילא סובל מיוקר מחייה גבוה מאוד ביחס למדינות ה-OECD, והגזרות החדשות הופכות את ההתמודדות לקשה אף יותר".
לדברי אברהמי, "הטיפול הממשלתי בענף הנדל"ן צריך להתמקד בהקלות בבירוקרטיה, ובנוסף המדינה צריכה לחבק את משקיעי הנדל"ן - ולא להבריח אותם מהשוק. למה לשלוח ישראלים להשקיע את כספם בחו"ל? זו איוולת. יש לאפשר להם להשקיע בנדל"ן בארץ - ולהשאיר את הכסף בישראל".
שלומי בוקור, מנכ"ל קבוצת שבירו, מתייחס לעליית המע"מ ומציין: "עלייה של אחוז בנדל"ן בהחלט מורגשת הרבה יותר מכל מוצר אחר במשק. אבל חשוב לזכור שסכום זה מועבר למדינה, ולא לתרגם זאת לכך שהיזמים העלו את מחירי הדירות. להערכתי, לעליית המע"מ תהיה השפעה על המכירות, אבל היא תהיה זמנית. נראה קצב נמוך יותר, אך עם צפי קדימה של הסתגלות למצב חדש".
"השוק מגיב במהירות"
רונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים הנכנסת, אומרת כי "השנה אנחנו רואים שהשוק מגיב במהירות לשינויים הרגולטוריים החדשים. בעוד ביטול הקלות הבנייה נועד להסדיר את הליכי התכנון, היישום בפועל מצריך חשיבה מחודשת. אומנם השוק התאים את עצמו במהירות יחסית לשינויים, אך נדרשת גמישות רבה יותר ברמת הוועדות המקומיות".
לדבריה, "מניסיוננו בשטח הגישה הנכונה היא לאזן בין הצורך בהסדרה ובין היכולת לקבל החלטות מהירות ויעילות. בזמן שברמת המאקרו הסדרת ההקלות היא מהלך נכון, ברמת המיקרו נדרשת הענקת סמכויות רחבות יותר לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, כך שיוכלו להפעיל שיקול דעת מקצועי מבלי שכל שינוי קטן יצריך תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה".
דן מויאלצילום: ליאור מויאלגם דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, מתייחס למיסים ולגזרות, אבל סבור שלא ישפיעו במידה ניכרת על הביקוש למגורים: "הישראלים לא מוותרים על חלום הדירה, גם כשמחירי הדירות עולים. זה מראה שהביקוש לדירות הוא קשיח ויציב". מויאל מציין כי הצעד שהממשלה צריכה לנקוט הוא לא בהכרח להגביל את הביקוש, אלא להתרכז בהגדלת ההיצע.
"על הממשלה להאיץ פרויקטים חדשים, בעיקר בפריפריה ובתחום ההתחדשות העירונית, ולספק תמריצים ליזמים", הוא מוסיף. "בנוסף, יש להקל על זוגות צעירים באמצעות תמיכה במימון ורכישת דירה ראשונה". מויאל מדגיש כי יציבות בשוק תלויה בהגדלת ההיצע ובהפחתת החסמים הרגולטוריים. "הביקוש יישאר גבוה, ולכן יש צורך בהכוונה ובתמריצים שיגדילו את ההיצע ויביאו להורדת מחירים בטווח הארוך".
עמית גוטליבצילום: יח"צלדברי עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, "ענף הנדל"ן ניצב כיום בפני שלושה אתגרים מרכזיים המחייבים טיפול מיידי: הריבית הגבוהה, המכבידה על היזמים והרוכשים, המחסור החמור בכוח אדם והתארכות משך הבנייה - כל אלה גורמים לעיכובים במסירת דירות. ברגע שמטפלים בהם, ניתן לומר בוודאות שהשוק עולה על דרך המלך. לאור המגמות החיוביות במשק, כמו ירידה באינפלציה, התייצבות ביטחונית, חזרת משקיעים זרים ושיפור בפעילות הכלכלית, הגיעה העת שנגיד בנק ישראל יוביל להורדת הריבית".
"להקשות על השוק עוד יותר"
מנגד יש מי שסבור שהגזרות החדשות יקשו עוד יותר על הענף. כך למשל, נדב בריח, משווק פרויקט של חברת צרפתי צבי ובניו, סבור כי כי בסביבת ריבית גבוהה, במיוחד אחרי משבר ועלויות מלחמה, מיסים וגזרות נוספים עלולים לפעול הפוך מהמצופה, להקשות על השוק עוד יותר ולהוביל לצמצום בהתחלות הבנייה ולעלויות גבוהות יותר לרוכשים.
לדבריו, "זו תוצאה שתאט את הצמיחה בענף הנדל"ן, במקום לעודד אותה. אם הממשלה רוצה לעודד בנייה, לשמור על יציבות בשוק הנדל"ן ולהיטיב עם רוכשי הדירות, היא חייבת להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה. זה לא רק יסייע ויקל במחירי הדירות, אלא גם יתרום לכלל המשק והכלכלה כולה".
גיל קטה, מנכ"ל ובעלי קטה גרופ, מדגיש כי הממשלה היא זו שצריכה לקדם אסטרטגיה ברורה שתתמודד עם בעיות הדיור בטווח הקצר והארוך. "בראש ובראשונה יש לקצר תהליכים בירוקרטיים, שהם אחת הסיבות המרכזיות לעיכוב פרויקטים", הוא אומר. "בנוסף, יש לעודד יזמים בפריפריה באמצעות הטבות ותמריצים, שיכללו שיקום תשתיות, מיגון האזור והשקעה בשטחים ציבוריים. לא מספיק לבנות דירות - יש ליצור סביבה חיה ומוגנת שתמשוך משפחות. רק כך נוכל להניע את הענף ולשפר את איכות החיים בטווח הארוך, לצד פתרונות דיור מיידיים".
אלי אביסרורצילום: דיאגו מיטלברגאלי אביסרור, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון הקבלנים בנגב, מתייחס גם הוא לגזירות. "לצערנו, הממשלה מצאה את עצמה מול גירעון הולך וגדל ונקטה צעדים שנויים במחלוקת, כגון העלאת המע"מ ל-18%, שמירת מס הרכישה הגבוה למשקיעים וביטול הקלות הבנייה", הוא אומר. "אלו צעדים המשפיעים ומשליכים ישירות על שוק הנדל"ן ועל הכלכלה כולה. חברות רבות נסגרו לאחרונה לאחר שלא היו יכולות להתמודד עם תנאי המימון הקשים, וקבלנים רבים נאלצים לזנוח פרויקטים".
אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי ,מוסיף כי "תחום הבנייה מתמודד עם התייקרות מתמשכת במדד תשומות הבנייה, עקב עליית מחירי חומרי הגלם ומחסור בפועלי בניין. כתוצאה מכך, דירה הופכת למוצר המיועד בעיקר לאוכלוסייה עשירה. עם הביקוש הגבוה מול ההיצע המוגבל, והירידה בהתחלות הבנייה בכלל השוק, אין כיום תחזיות בשוק הנדל"ן המצביעות על ירידה במחירי הדירות בטווח הקצר".
במקביל, יש מי שמספר שהמציאות בשטח מעידה לעת עתה על ביקוש גבוה ועל עסקאות. שימי מלכה, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת יובלים, מפרט: "זיהינו לקראת סוף השנה שעברה עלייה במכירות. ניתן לשייך חלק ממנה לרצון של רוכשים, שכבר קיבלו החלטה לרכוש, להקדים את הרכישה לפני התייקרות המע"מ. זוהי מגמה שנמשכה מספר חודשים. זוגות צעירים ומשפרי דיור, שהשהו את רכישת הדירה בעקבות המלחמה, הבינו שאינם יכולים להמתין עוד. אנו צופים כי בשנה הקרובה תמשיך מגמת העלייה, כולל באזורי הביקוש".
אפשר להקל את הגזרה
עפרה חדד, סמנכ"לית ובעלי חברת יורו ישראל, מציעה לממשלה מספר דרכים שעליה לנקוט בהן, לשיטתה, כדי להתמודד עם המשבר בענף הנדל"ן: "המהלך המרכזי שהממשלה צריכה להוביל ב-2025 הוא הורדת מס הרכישה למשקיעים מ-8% בחזרה ל-5%", היא טוענת. "המס עלה בשנת 2021 מתוך מחשבה שהצעד יגרום לצינון הביקוש בקרב משקיעי הנדל"ן ויוריד את מחירי הדירות; אך בפועל מתברר שהם רק עלו בתקופה זו עקב עליית מחירי התשומות, המלחמה, הזינוק בשכר העובדים הזרים ועליית הריבית".
לדברי ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, "כדי שהמשק וענף הנדל"ן יפרחו, על המדינה לשנס מותניים, ומעבר להקצאת תקציבים לשיפור תשתיות ולהתחדשות עירונית, גם להקל את הבירוקרטיה ולסייע ליזמים בקיצור תהליכים. צריך להוציא מהרשויות את הסמכות לקבוע את תוכניות הבניין, ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי ומה לא. כדי שנראה יותר פרויקטים של פינוי בינוי, יש להוציא הוראת שעה המחייבת את רשות מקרקעי ישראל לשחרר יותר קרקעות משלימות
אירית הופר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, אומרת כי "הפתרון האמיתי נמצא בהגדלה של היצע הדירות על ידי סיוע ליזמים ולפרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ. אם הממשלה רוצה לעזור לבעיית הדיור, היא צריכה להקל על היזמים, להסיר את החסמים הבירוקרטיים ולתמוך בפרויקטים שיביאו לתוספת של דירות חדשות לשוק, ולא להקטין את הביקוש על ידי מיסוי כבד. בסוף אנשים צריכים דירות, ואם לא יהיו מספיק בשוק, המחירים רק ימשיכו לעלות והפער בין הביקוש להיצע יגדל".
"הממשלה צריכה להקל על היזמים, להסיר את החסמים הבירוקרטיים ולתמוך בפרויקטים שיביאו לתוספת של דירות חדשות לשוק, ולא להקטין את הביקוש על ידי מיסוי כבד"
אם שואלים את אפי שקדי, מנכ"ל ובעלי חברת אפי קפיטל, "על הממשלה לפעול במספר מישורים במקביל: ראשית, נדרשת הגדלה מיידית של היצע הקרקעות הזמינות לבנייה, תוך הצבת יעדים כמותיים ברורים. הביקוש לדיור בישראל הוא אמיתי ויציב, והגדלת היצע הקרקעות תאפשר בניית יותר דירות ותענה על צורכי השוק. כיום קרוב ל-50% ממחיר הדירה מקורו במיסוי ישיר ועקיף המגיע למדינה, בין שבגין רכישת הקרקע או ממיסים אחרים. הגדלת היקף עסקאות הנדל"ן תאפשר למדינה להגדיל את הכנסותיה ולצמצם את הגירעון שנוצר בעקבות המלחמה".
שנית, שקדי מוסיף כי "נדרשת החלטה ברורה בנושא העסקת עובדי הבניין הפלסטינים. אם מחליטים על חזרתם - יש לקדם זאת באופן מיידי. אם לא - חובה להפחית את החסמים הבירוקרטיים מתאגידי כוח האדם, ולאפשר והבאה של כ-50 עד 80 אלף עובדים זרים מיומנים לענף".
עו"ד בלה ברדה ברקת, מומחית להשקעות נדל"ן, טוענת כי לשיטתה, "הבעיה הגדולה אינה נעוצה רק בצעדי המיסוי, אלא בחוסר הנכונות של הממשלה להפנות את אותו מבט ביקורתי פנימה ולצמצם את הוצאותיה העצומות. ישראל מתמודדת היום עם אחת הממשלות המנופחות בעולם – 33 שרים עבור אוכלוסייה של כ-10 מיליון תושבים. לשם השוואה, צרפת, מדינה בת 70 מיליון איש, מנהלת את ענייניה עם 15 שרים בלבד. על רקע המשבר הכלכלי, יש צורך דחוף באיחוד משרדים, צעד שלא רק יפחית את הוצאות הממשלה אלא גם ישדר לציבור אחריות ומשמעת תקציבית".
"לא צופה פגיעה במכירות"
לא כולם שותפים לסברה שמחירי הדירות יעלו בעקבות הגזרות החדשות. מאור דואק, מנכ"ל חברת מניף שירותים פיננסיים, סבור כי "נכון להיום, מוקדם מדי לדעת אילו מהצעדים שנקבעו ישפיעו בפועל על שוק הנדל"ן, אך אני מעריך שצעדים אלו לא צפויים לגרום לשינויים דרמטיים במחירים. שינוי של אחוז אחד כנראה יתחלק בין היזמים לצרכנים, בדומה לכל סובסידיה או מס, בהתאם למידת הקשיחות של הביקושים בשוק. כרגע הביקושים נראים מספיק חזקים, כך שלא צפויה פגיעה במכירות, גם אם חלק מהעלויות יתגלגלו אל הרוכשים".
עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, מסביר כי "השינוי המרכזי שמוצע בתחום המיסוי הוא לא להשתמש רק בגזרות ומקלות, כפי שנעשה עד כה, אלא במקביל גם בהטבות ובגזרים. כך למשל, אין ספק שהכנסות המדינה היו עולות בכמה וכמה מונים, אם היו מצרפים לגזרות הטבה, כמו שיעור מס מופחת בחלוקת דיבידנד (הרווחים הכלואים – ג.ל.), למשל 25%, אין ספק שהמדינה הייתה מקבלת מיליארדי שקלים ללא מאמץ".
לדבריו, "גם בתחום המקרקעין הקלות יכולות להניב למדינה יותר מיסים, וגם לקדם את שוק הנדל"ן עצמו. כך למשל, פטור ממס לחילוף מקרקעין היה מאפשר תנועה והחלפה בשוק, והמדינה הייתה נהנית ממס רכישה; הוראת שעה המאפשרת החלפת דירות מגורים גם הייתה מניבה מס רכישה למדינה, ומאפשרת לאזרחים למכור דירות ולקנות דירות חדשות במקומם; או הטבה המאפשרת מכירת שתי דירות בפטור או בשיעור מס מופחת ממס לתקופה של שנה. היא תביא להגדלת המכירות ולהגדלת המיסוי בהתאם, אבל היא תניע את שוק הנדל"ן".
השינויים הבולטים במיסוי
רו"ח איריס שטרקצילום: שלומי יוסףרו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר ושותפה מנהלת בשטרק את שטרק רואי חשבון, מסבירה שמיסי הענף הקיימים וכן הגזרות החדשות משמעותיים ויש להכיר את הסעיפים השונים: "חשוב להכיר את השלכות החקיקה החדשה המורכבת שחלה על חברות שונות, ולהיערך בהתאם. מומלץ מאוד להתייעץ עם אנשי המקצוע, תוך תקווה שרשויות המס יוציאו חוזרים שמפרשים את כל הסוגיות שאין בהן בהירות", היא אומרת ומפרטת את השינויים העיקריים בחקיקה הקשורה למיסוי ענף הנדל"ן בשנת 2025.
העלאת המע"מ: משיעור 17% ל-18%.
הקפאת מדרגות מס רכישה ותקרות פטור למס שבח: מדרגות מס רכישה לדירה יחידה, מס רכישה לדירה שאינה יחידה, מס רכישה לעולה, תקרות פטור לצורך מס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, החלפת שתי דירות מגורים בדירה שלישית ומכירת דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת – כל אלה יוקפאו, כך שבשנת המס 2025 לא יתואמו הסכומים.
מס יסף: על הכנסה חייבת מכל מקור, העולה על תקרה של 721,560 שקל, יחול מס יסף בשיעור 3%. במסגרת זו נכלל שבח הנובע ממכירת דירת מגורים, רק אם שווי מכירתה עולה על 5,382,285 שקל והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין. החל מיום 1.1.25 יוטל מס נוסף חדש בגובה 2% (בנוסף למס הקיים בשיעור 3%) על הכנסות ממקור הוני, לרבות מכירה של זכות במקרקעין. הסכום המתייחס לשווי דירת המגורים הוקפא ויעמוד בשנת 2025 על 5,382,285 שקל.
מס רכישה גבוה: הוארך בשנתיים תוקפה של הוראת השעה, הקובעת כי שיעורי מס רכישה למשקיעים יעמדו על 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל ו-10% על חלק השווי שעולה על 6,055,070 שקל.
הוראת שעה לחוק למיסוי רווחים לא מחולקים: במהלך שנת 2025 חברות שיעבירו בעלות על נכסי מקרקעין מהחברה לבעל המניות, יוכלו לעשות זאת תוך דחייה של תשלום מס שבח למועד שבו ימכור בעל המניות את הנכס.
הכתבה פורסמה לראשונה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 10:00, 28.02.25
