מה צריכה לעשות הממשלה הבאה כדי להקל על הישראלים לרכוש דירה? בכל מערכת בחירות חוזרות ההבטחות להורדת מחירי הדיור ולהגדלת ההיצע, אולם בענף הנדל"ן טוענים כי הפתרון אינו מסתכם בשיווק קרקעות ובאישור תוכניות בנייה. הליכי רישוי ממושכים, מחסור בכוח אדם מקצועי, עלויות בנייה ומימון ומדיניות מיסוי הם רק חלק מהסוגיות שמשפיעות על קידום פרויקטים ועל היכולת להגדיל את היצע הדירות.
לקראת הבחירות, שורה של בכירים בענף הנדל"ן, הבנייה, המימון והמיסוי מציעים, בין היתר, לקצר את משך הזמן שבין אישור תוכנית לאכלוס הדירות, להמשיך במגמת ההסדרה של תחום ייעוץ המשכנתאות, להשכיר מהנדסים ועובדים מקצועיים, לעודד טכנולוגיות בנייה חדשות ולערוך בחינה מחודשת של מס הרכישה למשקיעים ושל ההצעה להטיל מס על קרקעות פנויות.
אתר בנייה
(צילום: shutterstock)
אחת הבעיות המרכזיות שמעלים בענף היא הפער בין מספר הדירות שמאושרות במוסדות התכנון לבין מספר הדירות שמגיעות לשלב הביצוע והאכלוס. ערן לוי, מנכ"ל ושותף מייסד בקבוצת אלטנוילנד, סבור כי מדיניות הדיור צריכה להימדד לא רק בהיקף יחידות הדיור שאושרו, אלא גם ביכולת להביא אותן לידי מימוש.
"במשך שנים נמדדת הצלחת מדיניות הדיור במספר יחידות הדיור שאושרו, אבל אישור תוכנית הוא לא הישג בפני עצמו אם חולפות שנים עד שאפשר להוציא אותה לפועל", הוא אומר. "בזמן הזה עלויות הבנייה והמימון משתנות, תנאי השוק מתחלפים, ולעיתים גם ההנחות הכלכליות שעל בסיסן תוכנן הפרויקט כבר אינן רלוונטיות. בסופו של דבר, הפער הזה פוגע לא רק ביזמים, אלא גם ביכולת להגדיל את היצע הדירות ולספק פתרונות דיור לאנשים שמבקשים לרכוש בית".
ערן לוי: "במשך שנים נמדדת הצלחת מדיניות הדיור במספר יחידות הדיור שאושרו, אבל אישור תוכנית הוא לא הישג בפני עצמו אם חולפות שנים עד שאפשר להוציא אותה לפועל. בזמן הזה עלויות הבנייה והמימון משתנות"
לדבריו, על הממשלה הבאה לקבוע יעדים מדידים שיבחנו כמה מהדירות שאושרו הגיעו להיתר בנייה, כמה יצאו לביצוע וכמה אוכלסו בפועל. לשם כך הוא מציע לקבוע לוחות זמנים ברורים להליכי הרישוי, לשפר את התיאום בין מוסדות התכנון, הרשויות המקומיות וגופי התשתית כבר בשלבים המוקדמים, ולבחון את ההיתכנות הכלכלית של התוכניות עוד לפני אישורן.
"אי אפשר לצפות מהשוק לספק דירות בקצב הנדרש כשהתכנון, התשתיות והרישוי מתקדמים כל אחד בקצב אחר", הוא מוסיף. "חשוב לזכור שהיעד אינו רק לבנות יותר דירות, אלא לצמצם את המרחק בין ההבטחה התכנונית לבין המציאות שבה אנשים חיים".
המחסור במהנדסים יעכב תוכניות בנייה?
לצד הליכי התכנון והרישוי, בענף מצביעים על המחסור בכוח אדם מקצועי כאחד החסמים להגדלת היקפי הבנייה. ישראל דוד, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, טוען כי הממשלה הבאה תידרש לגבש תוכנית ארוכת טווח להכשרת מהנדסים, מנהלים ואנשי מקצוע בענפי התכנון, הבנייה והתשתיות, במקביל לצמצום הבירוקרטיה ולהטמעת שיטות בנייה מתקדמות.
"נדרשת בחינה מערכתית של הליכי התכנון, הרישוי והביצוע, צמצום בירוקרטיה ורגולציה עודפת, ויצירת ודאות שתאפשר לקדם פרויקטים ביעילות, בלי להתפשר על בטיחות ואיכות הבנייה", הוא מדגיש. לדבריו, על המדינה להאיץ את אימוצם של תקנים חדשים שיאפשרו שימוש בחומרי בנייה ובשיטות ביצוע מתקדמות, במטרה לשפר ולייעל את תהליכי הבנייה.
ישראל דוד: "נדרשת בחינה מערכתית של הליכי התכנון, הרישוי והביצוע, צמצום בירוקרטיה ורגולציה עודפת, ויצירת ודאות שתאפשר לקדם פרויקטים ביעילות"
דוד מזהיר כי פרויקטי התשתית הלאומיים המתוכננים בישראל, ובהם פרויקט המטרו בגוש דן, צפויים להגביר עוד יותר את הביקוש למהנדסים ולאנשי מקצוע מיומנים. "אי אפשר לפתור את המחסור הזה מהיום למחר באמצעות הבאת עובדים מחו"ל בלבד. נדרשת תוכנית ארוכת טווח להכשרת מהנדסים ואנשי מקצוע, להרחבת עתודת כוח האדם ולשימור ההון האנושי הקיים בענף".
לדבריו, ללא טיפול במחסור בכוח האדם המקצועי והניהולי ובהליכי התכנון והרישוי, גם תוכניות בנייה שאפתניות עלולות להישאר על הנייר. התוצאה, הוא מזהיר, תהיה פגיעה ביכולת לספק לציבור לא רק פתרונות דיור, אלא גם תשתיות לאומיות.
עוזי לויצלם: עופר חןעוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה, סבור כי לצד הסרת חסמים, הממשלה הבאה צריכה ליצור סביבה עסקית שתאפשר לחברות וליזמים להשקיע בפרויקטים לטווח ארוך. לדבריו, נדרשת מדיניות כלכלית שתעודד השקעות, תגדיל את הוודאות העסקית ותחזק את כושר התחרות של המשק הישראלי: "כדי שענף הנדל"ן יוכל להמשיך להתפתח ולתרום לצמיחת המשק, הממשלה הבאה צריכה לייצר סביבה המעודדת השקעות, מאפשרת ליזמים ולחברות לפעול לטווח ארוך ומעניקה ודאות עסקית".
בין היתר, הוא קורא להצגת תקציב מתכנס שיכלול מנועי צמיחה, להעברת מקורות מתשלומי העברה לטיפול בתשתיות ולהגברת כושר התחרות של המשק הישראלי מול משקים אחרים בעולם. בנוסף, לוי מדגיש את הצורך בהטמעת טכנולוגיות חדשות בענף הבנייה, שיאפשרו לקצר את משך הביצוע, לצמצם עלויות ולשפר את איכות הבנייה. לדבריו, המדינה צריכה לעודד חברות לאמץ תהליכי עבודה חדשניים ושיטות ביצוע מתקדמות, ובמקביל לצמצם חסמים בירוקרטיים שמקשים על הטמעתם.
עם זאת, הוא מבהיר כי השקעה בטכנולוגיה לבדה אינה מספיקה. "הטכנולוגיה לבדה לא תוביל לשינוי בלי עובדים מיומנים שיודעים להפעיל אותה, מנהלים מקצועיים ואנשים שמביאים איתם ידע ויכולות חדשות", הוא אומר. "צריך להשקיע בהכשרה מקצועית, בפיתוח מיומנויות ובהכנסת כוח אדם איכותי לענף, ולראות בכך השקעה ארוכת טווח ולא רק מענה לצרכים המיידיים של השוק".
"הטלת מס על קרקעות אינה פותרת עיכובים"
סוגיה נוספת שעשויה לעמוד על סדר יומה של הממשלה הבאה היא מדיניות מיסוי המקרקעין, שמשפיעה על הכדאיות הכלכלית של רכישת דירות, החזקת קרקעות וקידום פרויקטים. עו"ד עדי קימל, מומחית למיסוי מקרקעין במשרד עוה"ד מאיר מזרחי ושות', סבורה כי במקום להמשיך במדיניות של מיסוי גבוה, יש לבחון הקלות שעשויות לתמרץ עסקאות ולעודד בנייה.
עו"ד עדי קימלצילום: יח"צבין היתר, קימל מציעה שלא להאריך את הוראת השעה הקובעת מס רכישה בשיעורים של 8% ו-10% על רכישת דירה נוספת, ולשקול חזרה למדרגות המס הרגילות, המתחילות ב-5%. בנוסף, היא קוראת לבחון מחדש את ההצעה להטיל מס שנתי בשיעור של 1.5% על קרקעות פנויות.
לטענתה, הטלת מס על קרקעות אינה פותרת עיכובים שנובעים מהליכי התכנון והרישוי, ועלולה דווקא להגדיל את עלויות הקרקע והמימון, ובהמשך גם את מחירי הדירות. "לא כל מס גבוה משרת את הציבור ולא כל הטבת מס היא מתנה מיותרת. לעיתים דווקא הפחתת מס יכולה לעודד עסקאות ובנייה בעוד שהטלת מס חדש עלולה להשיג את התוצאה ההפוכה", היא מציינת.
קימל מציעה גם להאריך עד סוף שנת 2030 את הטבת מס השבח לבעלי קרקעות ותיקות שמוכרים אותן לצורך בנייה, לדחות עד שנת 2035 את המועד שנקבע להשלמת בנייה לצורך שמירה על חישוב מס שבח ליניארי מוטב, ולאפשר החלפת דירות בפטור ממס שבח. לדבריה, צעדים אלה עשויים לתמרץ בעלי קרקעות לקדם בנייה, לעודד עסקאות ולהחזיר דירות לשוק.
"הממשלה הבאה תצטרך להחליט אם היא ממשיכה להשתמש במיסוי הנדל"ן בעיקר ככלי לגביית הכנסות או הופכת אותו לכלי שמסייע להניע את השוק. בסופו של דבר השאלה אינה רק כמה מס המדינה גובה בדרך לדירה, אלא כמה דירות יכולות להגיע לשוק אם היא תפסיק להציב מכשולים בדרך לבנייתן ולמכירתן", היא מבהירה.
אופיר אוחנהצילום: מרמרילצד הגדלת ההיצע והפחתת החסמים בענף, יש מי שסבור כי הממשלה הבאה צריכה להתמקד גם בהגנה על רוכשי הדירות, ובפרט על משקי הבית שנוטלים משכנתאות בהיקפים גדולים. בימים האחרונים הודיעה רשות שוק ההון כי היא אוסרת על חברות המימון החוץ בנקאי לספק הטבות ליועצי משכנתאות. אופיר אוחנה, מנהל החטיבה הקמעונאית בבנק ירושלים, סבור שיש להסדיר את התחום באמצעות קביעת רף מקצועי ברור וכללי אתיקה שיגנו על הצרכנים.
"רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שמשק בית מקבל, והמשכנתא היא התחייבות שמלווה את הרוכשים לאורך שנים", הוא אומר. "למרות זאת, תחום ייעוץ המשכנתאות בישראל עדיין מחייב הסדרה שתבטיח רף מקצועי ברור, כללי אתיקה והגנה על הצרכנים מפני ייעוץ לא מקצועי או ניגודי עניינים".
לדבריו, כאשר משקי בית נדרשים לקבל החלטות פיננסיות בהיקפים של מיליוני שקלים, אין להטיל עליהם בלבד את האחריות להבחין בין ייעוץ מקצועי לבין המלצה שאינה מתאימה ליכולתם הכלכלית ולצורכיהם. "הסדרה נכונה תוכל לחזק את אמון הציבור בתחום, לקבוע כללי משחק ברורים ולסייע לרוכשים לקבל החלטות פיננסיות אחראיות יותר", הוא מסכם.
