רוכשי הדירות מתחילים לרדת מהגדר? אחרי שאתמול פרסם בנק ישראל כי היקף נטילת המשכנתאות לרכישת דירות בחודש יוני האחרון הגיע לשיא מתחילת השנה, גם נתונים שמפרסמים היום (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ואגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על ניצנים של שינוי מגמה בהיקף עסקאות הנדל"ן, זאת לאחר תקופה ארוכה שבה שוק הנדל"ן דשדש ונרשם קיפאון בעסקאות.
על פי נתוני הלמ"ס, בשלושת החודשים מרץ-מאי 2026 נמכרו בישראל כ-21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2025-פברואר 2026). עם זאת, בניכוי השפעות עונתיות נרשמה דווקא עלייה של 2.4%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מרץ-מאי 2025) נרשמה ירידה של 5.7% בנתונים המקוריים, בעוד שבנתונים מנוכי עונתיות נרשמה עלייה מתונה של 0.5%. מתוך כלל העסקאות, כ-8,910 היו דירות חדשות - 41.6% מסך הדירות שנמכרו. כ-28.9% מהדירות החדשות נמכרו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי.
מספר הדירות החדשות שנמכרו עלה ב-0.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ובניכוי עונתיות נרשמה עלייה חדה יותר של 20.6%. לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מדובר בעלייה של 8.2% בנתונים המקוריים ושל 17% לאחר ניכוי עונתיות.
מנגד, בשלושת החודשים שנבדקו נמכרו כ-12,480 דירות יד שנייה, שהיוו 58.4% מכלל העסקאות. מדובר בירידה של 17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ובניכוי עונתיות בירידה מתונה יותר של 8%. בהשוואה למרץ-מאי 2025 נרשמה ירידה של 13.7% בנתונים המקוריים ושל 9.1% בנתונים מנוכי עונתיות.
בחודש מאי לבדו נמכרו כ-8,350 דירות, מהן כ-3,700 דירות חדשות - 44.3% מכלל העסקאות. מתוך הדירות החדשות, כ-32.5% נמכרו בסבסוד ממשלתי. יתר העסקאות, כ-4,650 דירות (55.7%), היו בדירות יד שנייה.
מנתוני המגמה של הלמ"ס עולה כי לאחר ירידה ממושכת במכירות, החל מפברואר 2026 מסתמן שינוי כיוון. לפי הנתונים, מאוקטובר 2021 ועד אפריל 2023 נרשמה ירידה ממוצעת של 3.9% בחודש בסך הדירות שנמכרו. בין מאי 2023 למאי 2024 נרשמה עלייה ממוצעת של 2.6% בחודש, ולאחר מכן, בין יוני 2024 לינואר 2026, חזרה מגמת ירידה בקצב של 0.8% בחודש. החל מפברואר השנה נרשמת עלייה מתונה של 0.9% בממוצע לחודש.
גם במכירת דירות חדשות ניכרת התאוששות. לאחר ירידה ממוצעת של 3.9% בחודש בין ספטמבר 2021 למרץ 2023 ועלייה של 3.7% בין אפריל 2023 למאי 2024, נרשמה שוב ירידה ממוצעת של 1.7% בין יוני 2024 לדצמבר 2025. בשנת 2026, לעומת זאת, מצביעים נתוני המגמה על עלייה מתונה של 0.8%.
בדירות יד שנייה נרשמה ירידה ממוצעת של 3.6% בחודש בין אוקטובר 2021 לאוגוסט 2023, ולאחריה עלייה ממוצעת של 2.8% בין ספטמבר 2023 לנובמבר 2024. מדצמבר 2024 ועד ספטמבר 2025 נרשמה שוב ירידה של 1.5% בממוצע לחודש, ואילו החל מאוקטובר 2025 נרשמת עלייה מתונה של 0.4% בחודש.
מחוז מרכז הוביל במכירות
מבחינה גיאוגרפית, מחוז המרכז הוביל במספר הכולל של העסקאות עם 24.4% מסך הדירות שנמכרו, ואחריו מחוז הדרום עם 21.2%. במכירת דירות חדשות הוביל מחוז הדרום עם 24% מהעסקאות, לפני מחוז המרכז (23.2%) ומחוז תל אביב (22.3%). בדירות יד שנייה הוביל מחוז המרכז עם 25.2% מהעסקאות.
בחלוקה למחוזות, מכירת הדירות החדשות עלתה במחוזות הדרום (7.9%), תל אביב (5.1%) וחיפה (1.2%), בעוד שבמחוז המרכז נרשמה ירידה של 10.4%, בצפון ירידה של 12.4% ובירושלים ירידה של 5.7%. באזור יהודה ושומרון נרשמה עלייה של 84.5% במכירת דירות חדשות.
בשוק היד השנייה נרשמו ירידות במכירת דירות בכל המחוזות: 23.1% במחוז תל אביב, 18.7% במחוז חיפה, 18.4% בדרום, 17.9% בצפון, 16% בירושלים, 13.8% במרכז ו-1.7% באזור יהודה ושומרון.
ברמת היישובים, תל אביב-יפו הובילה במכירת דירות חדשות עם 1,137 עסקאות, עלייה של 35% לעומת שלושת החודשים הקודמים. אחריה דורגו ירושלים (539 דירות, ירידה של 4.6%), אשדוד (442 דירות, עלייה של 115.6%), אשקלון (410 דירות, עלייה של 78.3%), קריית גת (331 דירות, עלייה של 78%) וחיפה (312 דירות, עלייה של 4.3%).
עוד ברשימה: רמלה (271 דירות לעומת 19 בלבד בשלושת החודשים הקודמים), פתח תקווה (262 דירות, ירידה של 13.8%), אור יהודה (249 דירות, עלייה של 336.8%), אופקים (231 דירות, ירידה של 69.7%), רחובות (227 דירות, עלייה של 41%), נתיבות (217 דירות, ירידה של 2.7%), ראשון לציון (187 דירות, ירידה של 30.5%), באר שבע (185 דירות, עלייה של 56.8%), אלעד (175 דירות, ירידה של 17.1%), רמת גן (156 דירות, ירידה של 32.2%) וטירת כרמל (151 דירות, עלייה של 843.8%).
בשוק דירות היד השנייה הובילה ירושלים עם 847 עסקאות, למרות ירידה של 16.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים. אחריה חיפה עם 773 דירות (ירידה של 21.2%), באר שבע עם 556 (ירידה של 20.8%), תל אביב-יפו עם 434 (ירידה של 37.5%), אשקלון עם 420 (ירידה של 22.2%), פתח תקווה עם 413 (ירידה של 16.2%), אשדוד עם 365 (ירידה של 7.6%) ונתניה עם 362 (ירידה של 16.6%).
בראשון לציון נמכרו 352 דירות (ירידה של 10%), בית שמש עם 295 (ירידה של 22.6%), רמת גן עם 259 (ירידה של 9.1%), חולון עם 224 (ירידה של 17.9%), בני ברק עם 212 (ירידה של 22.9%), רחובות עם 212 (ירידה של 3.6%), מודיעין-מכבים-רעות עם 207 (ירידה של 4.6%), בת ים עם 186 (ירידה של 26.8%), עפולה עם 177 (ירידה של 33.2%), לוד עם 169 (ירידה של 17.6%), הרצליה עם 166 (ירידה של 10.8%), חדרה עם 166 (ירידה של 14.4%), ראש העין עם 160 (ירידה של 13%) וחריש עם 155 דירות (ירידה של 4.9%).
בסוף מאי 2026 עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-84,130 דירות, כאשר חודשי ההיצע הגיעו ל-28.9 חודשים. לפי נתוני המגמה, מאפריל 2022 ועד נובמבר 2025 עלה מלאי הדירות בקצב ממוצע של 1.4% בחודש, אולם מאז דצמבר 2025 המגמה התייצבה.
כ-30.2% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב - כ-25,390 דירות, ועוד 25% במחוז המרכז - כ-21 אלף דירות. מבין הערים הגדולות, ירושלים הובילה עם כ-10,370 דירות חדשות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,810 דירות.
מבין הערים שאינן מונות יותר מ-100 אלף תושבים, לוד הובילה עם כ-3,100 דירות חדשות שנותרו למכירה, אחריה קריית גת (2,350), יהוד-מונוסון (1,820), באר יעקב (1,560), רעננה (1,450), רמת השרון (1,430), נתיבות (1,250), קריית ביאליק (1,090), אופקים (1,090) וטבריה (1,000).
האוצר: בחזרה למבצעי הקבלנים
בתוך כך, גם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם היום את סקירת הנדל"ן למגורים החודשית שלו לחודש מאי, לפיה בחודש זה נרכשו 8,246 דירות, יד שנייה וחדשות, נתון המצביע על גידול של 23% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה במאי 2025, ערב מבצע "עם כלביא". בהשוואה לחודש הקודם במהלכו חל חג הפסח זהו גידול חד של 63%.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (דירות במסגרת תוכניות מחיר למשתכן) הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-7,045 דירות, עלייה של 17% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וזינוק של 62% בהשוואה לחודש הקודם (אפריל). אמנם בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מאי נמצא כי רמה זו נמצאת בשליש התחתון של הדירוג מאז תחילת שנות האלפיים; אך הדירוג הנמוך הושפע במידה רבה מפלח השוק של דירות יד שנייה.
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-3,613 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 51% בהשוואה לרמתן הנמוכה במיוחד במאי 2025. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,412 דירות, עלייה של 40% בהשוואה לאשתקד וקפיצה של 77% בהשוואה לחודש הקודם. יש להדגיש כי מתוך סך זה של מכירות, 100 דירות נרכשו על ידי קרנות ריט עם הטבות מימון. קרנות הריט רוכשות דירות מקבלנים ומסבות אותן לדיור להשכרה ארוכת טווח. במאי אשתקד לא נרשמו רכישות מסוג זה.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מאי מוסיף לבלוט אזור תל אביב עם 481 דירות שנמכרו, זאת לעומת 150 דירות בלבד שנמכרו באזור זה במאי אשתקד. מכירות הקבלנים באזור זה בחודש מאי השנה התאפיינו בריכוזיות גבוהה, כאשר שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% מסך מכירות הקבלנים באזור. גם ברמה הארצית ניכרת עלייה ברמת הריכוזיות במכירות הקבלנים.
שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" בחודש מאי עמד על 57%, נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה למאי 2025. כך, מאז רמת השיא שנרשמה במרץ בשנה שעברה (67%), ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, נרשמת מגמת ירידה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר".
באוצר מציינים כי הגידול במכירות בחודש מאי התרכז בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, תוך גידול מחודש בשכיחות הטבות המימון המדווחות על ידי הקבלנים, בפרט באזורים בהן דווחה עד לאחרונה שכיחות נמוכה של הטבות. כך, שיעור העסקאות בהן דווח כי ניתנה הטבת מימון עמד על 20% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי.
אזור תל אביב הוסיף לבלוט במכירות
(צילום: shutterstock)
בהשוואה לחודש הקודם אמנם נמצא כי לא חל שינוי בשיעור זה, אולם באזורים ירושלים ורחובות נרשם גידול חריג בשכיחות הטבות המימון. באזור ירושלים הגיע שיעור זה ל-43% מסך הדירות שנמכרו, לעומת שכיחות מדווחת של 17% בלבד בחודשים הקודמים, כמו גם במאי אשתקד. באזור רחובות הגיע שיעור זה בחודש מאי ל-37%, בדומה לרמתו באזור המרכז.
זוכי מחיר למשתכן הרוויחו מעל מיליון שקל
בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, לפני ניכוי תשומות, נמצא כי תזרים זה בחודש מאי עמד על 5.9 מיליארד שקל - עלייה ריאלית של 22% בהשוואה למאי אשתקד, אולם נמוך בתשע נקודות אחוז בהשוואה לשיעור הגידול בתזרים הפוטנציאלי. בכך בא לידי ביטוי, בין היתר, הגידול המחודש בשכיחות הטבות המימון המדווחות. בניכוי תשומות עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים על 570 מיליון שקל, לאחר תזרים שלילי שנרשם בחודש הקודם. נזכיר כי תזרים זה אינו כולל הוצאות מימון.
סך מכירות יד שנייה בחודש מאי עמד על 4,633 דירות, גידול מתון של 7% בהשוואה למאי אשתקד. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,319 דירות, קפיצה של 43% בהשוואה לרמה הנמוכה אשתקד (באותו חודש נרשמה ירידה חדה של 30% ברכישות המשקיעים בהשוואה למאי 2024. מכירות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1,275 דירות, גידול של 5% בהשוואה למאי 2025.
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכמו בחודש מאי ב-3,819 דירות, גידול של 28% בהשוואה למאי אשתקד. מנגד, רכישות משפרי הדיור היו הסגמנט היחידי שרשם ירידה במספר העסקאות, כאשר אלו הסתכמו ב-1,907 דירות, ירידה של 11% בהשוואה למאי אשתקד.
באוצר בדקו את מחירי הדירות שנמכרו בפרויקטים של מחיר למשתכן בערים לוד, עפולה וראשון לציון, לאחר שהוסרה החסימה על מכירת דירות אלו לפני כשלוש שנים. הממצאים מלמדים כי 43% מהזוכים בלוד כבר מכרו את דירתם, בעפולה עומד שיעור זה על 37% ובראשון לציון על 20%. עוד עולה מהממצאים כי רווח ההון הריאלי הממוצע הגבוה ביותר נרשם בקרב הזוכים בראשון לציון (1.2 מיליון שקל), גבוה ב-22% מאשר רווח ההון בלוד. בעפולה עמד רווח ההון הריאלי הממוצע על 594 אלף שקל.
