הם השלימו את העסקה הגדולה ביותר בתולדות ההייטק הישראלי, מכרו את החברה שלהם, Wiz (וויז), לענקית הטכנולוגיה הבינלאומית אלפאבית, ב-32 מיליארד דולר - וכעת הגיע הזמן שלהם לממש את האקזיט העצום וליהנות מהכסף. מייסדי חברת הסייבר, הנחשבת לאחת מחברות ההייטק העשירות והיציבות בישראל, רוכשים בימים אלו נכסי נדל"ן בעשרות מיליוני שקלים.
כך, בתחילת השבוע נודע כי מייסד וויז והמנכ"ל, אסף רפפורט, רכש נחלה בשטח של 8 דונם במושב רשפון שבמועצה האזורית חוף השרון תמורת סכום של כ-40 מיליון שקל. כמה שבועות לפני כן נודע כי מייסד וויז וסמנכ"ל הטכנולוגיה, עמי לוטבק, רכש חצי רחוב בבנימינה תמורת סכום של כ-28 מיליון שקל.
"התופעה של מימוש ההצלחה בהייטק בענף הנדל"ן היא תופעה ידועה ומוכרת, ניתן אף לומר שהיא מהווה חלק לא מבוטל מעליית מחירי הדיור ב-15 השנים האחרונות", אומר בשיחה עם ynet שמאי המקרקעין אוהד דנוס, מומחה נדל"ן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "גודל האקזיט כמובן משפיע על היקף העסקאות שיבוצעו על ידי אנשי ונשות ההיי טק".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיכך למשל, הוא מדגים, "באקזיט של מספר מיליונים אחרי מס, תירכש דירה ראשונה או דירה להשקעה בעשרות מיליונים, וכבר נראה רכישה של מגרשים, בתים פרטיים ודירות פנטהאוז. במקרה של ענקית הסייבר וויז, אנחנו רואים השקעות של עשרות מיליונים במגרשים, שעדיין נחשבות צנועות ביחס להון שהושג".
"אסור לנו לחשוב שמדובר בשחקנים לא מתוחכמים, נהפוך הוא", ממשיך דנוס, "הם סופר חכמים, יודעים מה הם עושים ולא מתייחסים לכסף שקיבלו בקלות ראש. הוא נתפס בעיניהם ככסף שהושג בעבודה קשה מאוד ורבת שנים, תוך ויתור על לא מעט דברים בחיים. תחושת ההקרבה הזו מביאה אותם לעשות השקעות מושכלות עם ראייה ארוכת טווח".
עם זאת, הוא מציין כי "מעניין לראות שדווקא האנשים הכי מתקדמים ברמה התודעתית, מחפשים המחשה של הצלחתם כמו גם יציבות בתחום הנדל"ן. בכך גם הם מממשים את האתוס של 'בית בישראל' כמו כל צעיר אחר במדינה. לכן, הסיבה העיקרית שבגינה ניתן לטעון לגביהם כי תרמו לעליית מחירי הדיור היא שפשוט היו כמויות גדולות מאוד של אקזיטים בשנים האחרונות, והכמיהה לנדל"ן הביאה לגידול בביקושים שהשפיעו על המחירים".
במסגרת העסקה שביצע רפפורט במושב היוקרתי והמבוקש שבשרון, הוא רכש, כאמור, נחלה בשטח של 8 דונם תמורת סכום של כ-40 מיליון שקל. זו עסקה מסקרנת, במיוחד על רקע העובדה שרפפורט נחשב דמות צנועה ובעבר גר בדירה ישנה במרכז תל אביב בשכירות והתנייגד בתחבורה ציבורית. רפפורט מחזיק, לפי ההערכות, בכ-10% ממניות וויז - חישוב פשוט מלמד שהוא עשוי להכניס לחשבון הבנק שלו 3.2 מיליארד דולר, לפני מס.
"בעלת הדירה שלו מדהימה, הם בקשר מצוין", סיפרה ל-ynet בעבר חברת ילדות של רפפורט. "הוא היה אצלה בפסח והיא כל כך התרגשה, היא כבר חצתה את גיל 90, לא אכפת לה משכר הדירה, היא יודעת טוב מאוד מי הוא וכמה הוא מצליח וזה בכלל לא מזיז לה. היא לא העלתה לו בשקל את שכר הדירה. זו הייתה דירת השותפים שלו בהתחלה, והוא נשאר בה עד היום עם בן הזוג שלו, אופיר. דווקא זה שאין לו הרבה רכוש נתפס אצלו כנוחות - להחזיק רכב, בטח באזור שבו הוא גר, זה לא נוח".
לי זיוצילום: יח"צלי זיו, מומחית לשיווק ומכירות נדל"ן יוקרתי ומי שהובילה את מכירות מיזמי היוקרה פורט TLV (Port tlv) של האחים חג'ג' ומגדל מאייר המפורסם בשדרות רוטשילד (Meier on Rothschild), מנתחת את העסקה ברשפון ומסבירה כי רפפורט שילם מחיר שיא.
"מדובר בנחלה המשתרעת על פני שטח של כ-8.3 דונם. זה נתון מפתח, כי רוב הנחלות ברשפון הן חצי מזה (5-4 דונם), מה שמסביר למה המחיר 'קפץ' ל-40 מיליון", היא אומרת. "במונחים של מושבי יוקרה, זה משקף שווי של בערך 5 מיליון שקל לדונם, כאמור מחיר שיא לרשפון, אבל כזה שמשקף את גודל השטח והמיקום השקט".
לדבריה, על הקרקע שנרכשה קיימים שני בתים ישנים, אחד מהם הוא בית סוכנות מקורי - הכוונה לבתים ותיקים, שנבנו בשנות ההקמה של המושבים, לרוב על מגרשים גדולים מאוד של חצי דונם עד דונם ויותר. המבנה עצמו מיושן וברוב המקרים נהרס, ולכן בפועל זו עסקת קרקע עם זכויות בנייה. "רפפורט קנה את השטח כמגרש ריק, כאשר הכוונה היא להרוס את המבנים ולבנות אחוזה מודרנית. לגבי זכויות בנייה, לפי תוכניות המושב, בחלקה א' (חלקת המגורים) הוא יכול לבנות עד 3 יחידות דיור נפרדות. בנוסף, יש זכויות נרחבות למבני עזר, בריכה ומרתפים", היא אומרת.
לי זיו, מומחית לשיווק ומכירת נדל"ן יוקרתי: "המגמה מאוד ברורה ומאפיינת את ההון הטכנולוגי בישראל בשנים האחרונות: מעבר מחשיבה של בית יוקרה לחשיבה של קרקע, שליטה וטריטוריה. אלה כבר לא רכישות אמוציונליות, אלא מהלכים מאוד מחושבים"
זיו אומרת כי הנחלה נרכשה על ידי רפפורט מיורשי אחת המשפחות הוותיקות במושב, "מה שמסביר למה הנכס לא היה בשוק המון שנים, עוד סיבה לפרמיית הנדירות של הקרקע". לגבי סוגיית המיסוי, היא מסבירה כי מעבר לסכום העסקה בהיקף של כ-40 מיליון שקל, בנחלות מס הרכישה שהרוכש נדרש לשלם למדינה הוא מס "כבד". "מס רכישה בנחלות מחושב באופן מורכב בין מגורים לקרקע חקלאית. בנוסף, יש לשלם דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כדי לעגן את זכויות המגורים".
במסגרת העסקה של לוטבק, הוא רכש קרקע של כ-3.5 דונם בבנימינה. הרכישה של הקרקע בסמוך ליקב בנימינה בוצעה בשתי עסקאות נפרדות משתי משפחות ותיקות שונות, שהתגוררו במושבה עשרות שנים. בעסקה הראשונה רכש לוטבק את חלקו הצפוני של השטח, הגובל ביקב, בהיקף של כ-2.5 דונם שעליו יש כיום שני בתים ישנים. בעסקה השנייה הוא רכש שטח שצמוד לחלקה הראשונה בגודל של כדונם, ועליו בית נוסף.
"כשאני בוחנת את העסקאות האחרונות של עמי לוטבק בבנימינה ושל אסף רפפורט ברשפון, אני רואה מגמה מאוד ברורה שמאפיינת את ההון הטכנולוגי בישראל בשנים האחרונות: מעבר מחשיבה של בית יוקרה לחשיבה של קרקע, שליטה וטריטוריה", אומרת זיו. "אלה כבר לא רכישות אמוציונליות, אלא מהלכים מאוד מחושבים".
לדבריה, "במקרה של לוטבק, שחיבר כמה חלקות לכדי מגרש רציף של כ-3.5 דונם בהיקף של כ-28 מיליון שקל, זו בעיניי עסקת קרקע קלאסית עם אפסייד יזמי. כשמסתכלים על המספרים, מדובר במחיר אפקטיבי של כ-8 מיליון שקל לדונם – רמה שעדיין נמוכה משמעותית מהמחירים במושבים המבוקשים של השרון. כלומר, מעבר לבית עצמו, יש כאן פוטנציאל השבחה ברור מעצם איחוד החלקות ויצירת נכס נדיר בגודל ובהיקף".
רועי קנר, מנכ"ל מונטיפיורי נדל"ן: "רכישה של שטחים גדולים יחסית משקפת גם שינוי תפיסתי, כאשר הבית כבר לא נתפס רק כהשקעה נדל"נית, אלא כסביבה שמאפשרת איזון ופרטיות, עם מרחב לילדים, עבודה מהבית בתנאים נוחים, וחיי יום-יום רגועים יותר לעומת הצפיפות והרעש העירוניים"
זיו מוסיפה כי "ברגע שמישהו מחזיק רצף כזה של קרקע, הוא לא קונה בית – הוא מייצר מתחם פרטי. זה נכס שאין ממנו הרבה בשוק, ולכן הערך שלו עולה בצורה לא ליניארית. זו כבר חשיבה של יזם, לא של רוכש קצה".
"אצל רפפורט התמונה שונה: שם כבר משלמים פרמיה על מיקום נדיר ומיידי", היא ממשיכה. "רשפון היא בפועל אחד הלוקיישנים הכי מצומצמים והכי מבוקשים בישראל – היצע מאוד קטן, מעט מאוד עסקאות, וכניסה כמעט בלתי אפשרית. עסקאות כאלה נסגרות לרוב סביב 35-45 מיליון שקל לנכסים איכותיים, וזה מחיר שמשקף לא קרקע להשבחה אלא פרמיום על פרטיות, קהילה סגורה וסביבה כפרית מאוד קרובה למרכזי התעסוקה בהרצליה ותל אביב. כלומר, זו פחות השקעה נדל"נית ויותר רכישת איכות חיים ושימור הון".
לדבריה, "מה שמשותף לשתי העסקאות הוא שההייטקיסטים הבכירים של היום מחפשים מרחב ושליטה. פחות מגדלי יוקרה, פחות פנטהאוזים, ויותר קרקע, גינה, פרטיות וביטחון. הם רוצים בית שהוא גם נכס נדיר וגם מקום שאי אפשר לשכפל. בסוף מדובר בשוק שנמצא במחסור אמיתי – לא של מטרים אלא של נדירות. וכשיש מחסור אמיתי, המחיר הופך לפחות רגיש. מי שקונה שם, קונה כדי להישאר".
רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן המתמחה בתחום מגורי היוקרה, מחזק את הדברים. "עסקאות מהסוג הזה משקפות מגמה שהולכת ומתחזקת בקרב בכירי ההייטק ואנשי עסקים מובילים – מעבר יזום מחיי העיר האינטנסיביים אל הטבע והמרחבים הירוקים, הפתוחים והשקטים, אך מבלי לוותר על נגישות וקרבה למרכזי התעסוקה. וזה בדיוק מה שבנימינה ובעיקר רשפון מציעות".
רועי קנרצילום: קרין פליסווסרלדבריו, אנשים בתפקידים בכירים חיים בקצב עבודה תובעני במיוחד, עם אחריות גדולה, עומס, נסיעות תכופות ושעות עבודה ארוכות. במציאות כזו, הבית הופך למקום שמטרתו לא רק מגורים אלא גם התאוששות, פרטיות ושקט מחוץ לשעות העבודה. לכן, לא מפתיע שרבים בוחרים בחלום החיים השקטים במושב".
קנר מוסיף כי "רכישה של שטחים גדולים יחסית משקפת גם שינוי תפיסתי, כאשר הבית כבר לא נתפס רק כהשקעה נדל"נית, אלא כסביבה שמאפשרת איזון ופרטיות, עם מרחב לילדים, עבודה מהבית בתנאים נוחים, וחיי יום-יום רגועים יותר לעומת הצפיפות והרעש העירוניים. בעידן שבו עבודה מרחוק הפכה מקובלת, יותר ויותר מנהלים ובכירים מבינים שאפשר לנהל פעילות עסקית גלובלית – ועדיין לחזור בסוף היום לסביבה שקטה וטבעית".
