בשיתוף קבוצת נחמיאס
שנת 2024 תיכנס לספרי ההיסטוריה של התכנון העירוני בישראל: אחרי צמיחה של כ-60% במספר יחידות הדיור הכלולות בהיתרי בנייה במיזמי פינוי בינוי, לעומת השנה הקודמת, הפרויקט הגיע לנקודת שוויון מול פרויקט תמ"א 38. זהו שינוי פרדיגמה משמעותי: מעבר ממודל של שיפוץ בניינים בודדים לחשיבה על שכונות שלמות.
ב-2024 הוכרזו 104 מתחמי פינוי-בינוי חדשים וכ-28% מיחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון, היו במסגרת התחדשות עירונית. השינוי הזה לא קרה בן לילה; בעוד שתל אביב והמרכז נתפסים כחלוצים בתחום, אחת הערים שסללה את הדרך היא אשדוד - עם פרויקט שהושק כאשר המושג "פינוי-בינוי" עדיין לא היה מוכר בקרב רוב הישראלים.
הפרויקט שפרץ את הדרך באזור הדרום
הפרויקט הראשון מסוגו בעיר, הראשון במחוז הדרום ואחד הראשונים והגדולים בישראל, הוא מגדלי הדקל באשדוד. "התחלנו לקדם אותו לפני כעשור. ההתחדשות העירונית לא הייתה דומה לאיך שהיא היום וכשהדיירים שמעו את המונח 'פינוי-בינוי', הם לא הכירו אותו", מספר עומר בן זקן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת נחמיאס, העומדת מאחורי הפרויקט. "השגת האישורים של הדיירים היא אתגר בכל פרויקט של התחדשות ובמגדלי הדקל, האתגר היה קשה יותר. גם הרשות המקומית וגם הדיירים - כולם היו צריכים להבין מה זה פרויקט של התחדשות בסדר גודל כזה, ".
המספרים מאחורי הפרויקט מרשימים: תשעה בניינים ישנים שכללו כ-150 דירות ונבנו בשנות ה-60 כ"בנייני רכבת" בשכונה ותיקה, הוחלפו בחמישה מגדלים בני 30 קומות הכוללים 870 דירות חדשות. "הרבה יזמים לא ממש רצו להתקרב לפרויקט", מעיד בן זקן. "הדיירים המקוריים, שלא היה להם אף פרויקט דומה בסביבה להשוות אליו, קיבלו דירות יוקרתיות עם נוף לים, לובי מפואר, חדר כושר ומתקנים נוספים כמו מועדון דיירים, חדר עגלות ואופניים, גינות, פינות ישיבה ועוד".
6 צפייה בגלריה
דירות יוקרתיות עם נוף לים, לובי מפואר, חדר כושר ומתקנים נוספים כמו מועדון דיירים, חדר עגלות ואופניים, גינות, פינות ישיבה ועוד. מגדלי הדקל באשדוד
(הדמיה: viewpoint)
מעבר לנדל"ן: שינוי לקהילה שלמה
היתרון המרכזי של פינוי-בינוי על פני שיפוץ בניין בודד, מתבטא בהיקף השינוי. "פינוי בינוי הוא מבורך כי מדובר על פרויקט בסדר גודל המאפשר לשנות חיי קהילה ואת השכונה כולה", מסביר בן זקן. "תשתיות חדשות, גינות וסביבת מגורים מחודשת, יותר מרחב ציבורי ותועלות ציבוריות - כל אלו מהווים יתרונות בפינוי בינוי".
במקרה של מגדלי הדקל, השינוי היה דרמטי. מעבר לדירות עצמן, הפרויקט כלל שטחים ציבוריים רבים, הנמצאים בשימוש הדיירים והתושבים.
העירייה הבינה את הפוטנציאל בשלב מוקדם מאוד של התהליך. "פרויקט הדקל היה הראשון באשדוד, במחוז דרום ואחד הראשונים בארץ בכלל", אומר עו"ד ליאור לוי, ראש מנהלת ההתחדשות בעיריית אשדוד. "'מגדלי הדקל' פתח את הדרך לפרויקטים נוספים כיוון שתושבים הבינו לאחר מכן שפינוי בינוי אכן קורה ואכן אפשרי". היום ניתן למנות באשדוד 23 מתחמי פינוי-בינוי, מתוכם 12 פרויקטים מאושרים, 4 בביצוע והשאר בשלבי תכנון.
6 צפייה בגלריה
"הראשון באשדוד, במחוז דרום ואחד הראשונים בארץ בכלל", עו"ד ליאור לוי | מגדלי הדקל באשדוד
(הדמיה: viewpoint)
המיקוד: לשים את הדייר במרכז
מה גרם לפרויקט להצליח? בן זקן מזהה את השירות בתור גורם מרכזי. "רמת המענה והשירות שצריך לתת לדיירים היא מקסימלית והיא חשובה יותר מתמורות. זה מה שמראה להם כמה היזם רוצה את הפרויקט. ההבנה שאתה שם, כל כולך בפרויקט ונלחם ותיתן מענה לכל בעיה, שיש להם אמא ואבא".
לדבריו, היתרון הייחודי של קבוצת נחמיאס, הוא שילוב כל הגורמים תחת קורת גג אחת: "אנחנו חברה יזמית וקבלנית, יש לנו גם תאגיד כוח אדם וגם מחלקת תכנון והמשמעות היא שהדיירים פונים לאותו גורם לאורך כל הדרך, מה שנותן הרבה שקט נפשי". בתנאים של עלויות בנייה גבוהות, היכולת של יזם לבצע פרויקט באופן עצמאי הופכת להיות קריטית. "הביצוע נותן ערך מוסף מאוד גדול משלב הראשוני של הפרויקט ודרך הבנייה בפועל. אם בעבר היה מדובר בערך מוסף, היום הוא משמעותי מאי פעם".
6 צפייה בגלריה
מעבר לדירות עצמן, הפרויקט כלל שטחים ציבוריים רבים, הנמצאים בשימוש הדיירים והתושבים | מגדלי הדקל באשדוד
(הדמיה: viewpoint)
החזון העירוני: מאזן של אינטרסים
עבור העירייה, התחדשות עירונית היא חלק משמעותי ממדיניות רחבה יותר. לפי חזונו של ראש העיר, יחיאל לסרי, השמירה על איכות החיים, מצד העירייה, מתבצעת באמצעות עבודה מאומצת של צוותי התכנון העירוניים, הכנת תוכניות רובעיות ושכונתיות, כל מה שאפשרי בכדי לשמור על מענה ציבורי כנדרש. במסגרת התוכניות, מתווספים אלפי מטרים רבועים עבור מבני ציבור, מסחר ותעסוקה, לצד שיפור תשתיות.
בנוסף, העירייה הקימה מינהלת מיוחדת להתחדשות עירונית שמטרתה לסייע לתושבים בכל נושא הקשור להתחדשות. "ככלל, כל התושבים מיוצגים על ידי עורכי דין והם אלו שצריכים לבחון כי מה שנחתם אכן מתקיים", מסביר עו"ד לוי. "ככל והתושבים טוענים אחרת המינהלת מעניקה ייעוץ משפטי חינמי ובודקת את החוזים".
עיריית אשדוד פועלת מתוך הבנה ש"כל צלע במשולש האינטרסים חייבת לצאת נשכרת כדי שהפרויקט יצליח", מדגיש עו"ד לוי. "הדיירים מקבלים תמורות הוגנות, ביטחון במתכונת של מרחבים מוגנים חדשים ושינוי ושיפור פני השכונה. היזמים מקבלים כדאיות כלכלית למיזם והעיריה בכך מחליפה תשתיות, מבני ציבור ומכניסה אוכלוסייה חדשה לעיר".
31 אלף יחידות דיור: הדרך קדימה
מבט אל העתיד מגלה שהמהלך רק מתחיל. עם 31 אלף יחידות דיור שקיבלו היתרי בנייה ב-2024 ברחבי ישראל, האתגר הוא להוציא אותן לפועל. "אין ספק שיש עוד הרבה עבודה בהתחדשות עירונית", אומר בן זקן. "היום כולם מאמינים בהתחדשות עירונית, יש לה פוטנציאל צמיחה מאוד גדול".
המעבר מבניין בודד לשכונה שלמה מייצג חשיבה מערכתית על עתיד הערים בישראל. כפי שמסכם בן זקן, "בכל פרויקט, אנחנו מנסים להבין איך אפשר להפיק ערך מיטבי. מעבר לפרויקט נדל"ני אנחנו רואים בכך פרויקט חברתי, שמטרתו לשפר את חיי הקהילה, את איכות חיי הדיירים ואת תחושת הביטחון".
בשיתוף קבוצת נחמיאס
