כשנתיים לאחר שאושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, תוכנית המגדלים בכיכר אתרים מתקדמת שלב נוסף, אך בדרך לביצועה היא תידרש לעבור שינויים משמעותיים. ועדת הערר המחוזית בתל אביב, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, הכריעה היום (רביעי) בעררים שהוגשו נגד התוכנית להריסת הכיכר הוותיקה ולהקמת שני מגדלים למגורים ולמלונאות במקומה. הוועדה אישרה עקרונית את התוכנית, אך הורתה לצמצם את זכויות הבנייה ב-4,000 מ"ר, להגדיל את השטחים הציבוריים ולבצע שינויים נוספים שנועדו לשמור על המרחב הפתוח ועל הגישה לחוף הים.
התוכנית, שאושרה בוועדה המקומית בנובמבר 2024 ועוררה התנגדויות מצד תושבים ובעלי זכויות במתחם, כוללת הריסת הכיכר הקיימת והקמת שני מגדלים בני 25 קומות, ובהם 220 יחידות דיור וכ-300 חדרי מלון, לצד שטחי מסחר, בנייה מרקמית, חניון ציבורי תת-קרקעי ומרחבים ציבוריים פתוחים. את התוכנית מקדמת קרן הנדל"ן JTLV, שהייתה מעורבת בקידומה גם בשלבים הקודמים.
בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי התחדשות כיכר אתרים היא מהלך תכנוני ראוי ובעל חשיבות עירונית, ודחתה את הטענות נגד סמכותה של הוועדה המקומית לאשר את התוכנית. עם זאת, היא קיבלה חלק מהטענות שהועלו בעררים וקבעה כי יש לבצע שינויים שנועדו לאזן בין היקפי הבנייה לבין האינטרס הציבורי לאורך קו החוף.
אחת ההכרעות המרכזיות נוגעת להיקף זכויות הבנייה במתחם. הוועדה הורתה להפחית 4,000 מ"ר מהזכויות שנקבעו בתוכנית ולצמצם את תכסית המגדלים, כלומר את השטח שהם תופסים על פני הקרקע. זאת, במטרה להגדיל את המרחב הציבורי הפתוח ולאפשר מבטים רחבים יותר לכיוון הים.
לא ניתן יהיה לאכלס את הדירות לפני השלמת המלון
בנוסף, הוועדה קבעה כי יש לתת מענה למחסור של כ-2 דונם בשטחים ציבוריים פתוחים. בהחלטה הודגש כי לא די בהגדרת שטחים כציבוריים על גבי התוכנית, וכי יש לבחון את השימוש שניתן לעשות בהם בפועל. כך, מעברים, מדרגות ושטחים המשמשים בעיקר לתנועה בין המבנים אינם בהכרח תחליף לכיכר ציבורית פתוחה שבה ניתן לשהות, להתכנס וליהנות מהקרבה לים.
הוועדה התייחסה גם להשפעת הבנייה לגובה על משטר הרוחות במתחם, ודרשה לבצע בדיקות ולקבוע פתרונות למיתון הרוחות, כדי לצמצם את הפגיעה בנוחות ובבטיחות הולכי הרגל. עוד נקבעו מנגנונים שנועדו להבטיח כי הפארק החופי המתוכנן יישאר פתוח לציבור בכל שעות היממה, וכי ניהולו ותחזוקתו יהיו באחריות העירייה.
שינוי משמעותי נוסף שקבעה ועדת הערר נוגע לשימושים המתוכננים במגדלים. הוועדה הורתה להבטיח הפרדה בין המגורים למלונאות, כך שיוקם מגדל מגורים נפרד ומגדל מלונאות נפרד. בנוסף, נקבע כי לא ניתן יהיה לאכלס את יחידות הדיור לפני השלמת מגדל המלון וקבלת אישור לאכלוסו.
תוכנית כיכר אתרים בתל אביב
(הדמיה: ישר אדריכלים)
מדובר בתנאי שנועד להבטיח את מימוש השימושים המלונאיים במתחם, ולמנוע מצב שבו הבנייה למגורים תושלם ואילו הקמת המלון תידחה. בכך ביקשה הוועדה לשמור על ייעודה התיירותי של רצועת החוף, לצד תוספת יחידות הדיור. הוועדה קבעה גם הוראות לצמצום השפעת הבינוי המתוכנן על בתי המלון הסמוכים, קרלטון והרודס, לרבות הגדלת המרחקים בין המבנים. בנוסף, נדרשה הכנת תוכנית למניעת מפגעים סביבתיים בתקופת עבודות ההריסה והבנייה.
מהכיכר המוזנחת למתחם מגורים ומלונאות
כיכר אתרים, שהוקמה בשנות ה-70 של המאה הקודמת בחיבור שבין שדרות בן-גוריון לחוף הים, נועדה במקור לשמש מוקד מסחרי ותיירותי. אלא שבמשך השנים הפכה לאחד המתחמים המוזנחים והבעייתיים לאורך חופי תל אביב, עם שטחים מסחריים שאינם מתפקדים כמתוכנן, בעיות נגישות וניתוק בין הרחובות הסמוכים לבין רצועת החוף.
התוכנית להתחדשות המתחם נועדה לשנות את המצב באמצעות הריסת הכיכר הקיימת וביטול שיקוע הכביש ברחוב אליעזר פרי. הרחוב יוחזר למפלס הקרקע, באופן שיאפשר ליצור רצף עירוני פתוח ונגיש משדרות בן-גוריון ועד לחוף הים, לצד שטחים ציבוריים, מסחר, מגורים ומלונאות.
אלא שלצד ההסכמה על הצורך בחידוש הכיכר, התוכנית עוררה לאורך השנים מאבק ציבורי ומשפטי סביב היקפי הבנייה, גובה המגדלים והשטחים שייוותרו לשימוש הציבור. המתנגדים טענו, בין היתר, כי הבנייה המתוכננת תפגע במרחב הציבורי ובמבטים לים, וכי יש להבטיח שהשטחים הפתוחים ישרתו בפועל את כלל הציבור ולא בעיקר את דיירי המגדלים ואורחי המלון.
בנובמבר 2024 אישרה הוועדה המקומית את התוכנית, אך ההחלטה לא שמה קץ למחלוקות. בעקבות האישור הוגשו עררים מצד גורמים שונים, בהם תושבים, בעלי זכויות במתחם וגורמים נוספים, ואלה הובילו לדיון מחודש בשורה של היבטים תכנוניים, ציבוריים ושמאיים.
עו"ד נעם קולודני, מומחה לדיני תכנון ובנייה שייצג את עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים" המאגדת אלפי תושבים מהשכונות הסמוכות לכיכר, מסר: "החלטת ועדת הערר בעניין כיכר אתרים היא הישג לציבור ולשמירה על קו החוף של תל אביב. ההחלטה מבהירה כי התחדשות עירונית חייבת להבטיח מרחב ציבורי נגיש ופתוח לים".
לדבריו, "הוועדה אישרה את עקרון הריסת הכיכר, אך התנתה את תוקף התכנית בתיקונים מהותיים. בין היתר, נקבע שיש להשלים גירעון של כשני דונם בשטחים הציבוריים, לצמצם את תכסית המגדלים ולהפחית את זכויות הבנייה ב־4,000 מ"ר. נדרשו בדיקות ופתרונות למיתון הרוחות, כדי להגן על בטיחות הולכי הרגל".
קולודני הוסיף כי "חשיבות ההחלטה טמונה גם בקביעה שמאזן השטחים הציבוריים נבחן לפי השימוש בפועל. מעברים ומדרגות סביב מגדלים אינם תחליף לכיכר שבה אפשר לשהות, להתכנס וליהנות מהים. לצד זאת, נקבעו מנגנונים שנועדו להבטיח שהפארק החופי ינוהל ויתוחזק בידי העירייה, ויישאר פתוח לציבור בכל שעות היממה. המבחן יהיה ביישום ההוראות ובאכיפתן לאורך השנים. המאבק שלנו אינו נגד התחדשות המתחם, אלא בעד זכות הציבור ליהנות ממנו. ההחלטה מוכיחה שהתנגדות ציבורית מבוססת יכולה להשפיע גם מול יזמים ורשות מקומית".
עם זאת, הוא הדגיש כי ההליך טרם הסתיים: "התכנית עדיין טעונה תיקונים, סוגיות שמאיות נותרו להכרעה, וייתכנו הליכים נוספים. נמשיך לבחון שהמסמכים המתוקנים מבטיחים את המרחב הציבורי ואת הגישה החופשית לים. ההישג משמעותי, אך השלמתו תלויה בתכנון המפורט ובשמירה על זכויות הציבור, גם בשלב הביצוע ובהמשך הדרך".
