ברבעון הראשון של שנת 2025 נבלמה העלייה החדה במספר העסקאות למכירת דירות שאפיינה את שנת 2024 בצל המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי הקבלנים, סביבת הריבית שנותרה גבוהה וכמובן המלחמה שאפילו תשעה חודשים לאחר שהשנה התחילה סיומה עדיין לא נראה באופק.
על פי סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודשים ינואר-מרץ 2025, סך העסקאות בשוק החופשי עמד ברבעון הראשון על 20,570 דירות שנמכרו - ירידה של 2% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2024, כמו גם בהשוואה לרבעון הקודם. ירידות אלו הוחרפו ברבעון השני של השנה, כאשר רמת העסקאות הייתה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2023, אשר עמד בצל פרוץ מלחמת חרבות ברזל.
את הירידה במספר העסקאות ברבעון הראשון השנה, ובכלל במחצית הראשונה של 2025, הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, בפרט אלו שנמכרו בשוק החופשי. כך, בעוד שמכירות הקבלנים בשוק החופשי רשמו ירידה חדה של 24% ברבעון הראשון השנה בהשוואה למקביל לו אשתקד, מכירות יד שנייה רשמו גידול של 13%. ברבעון השני התעצמו הירידות במכירות הקבלנים, כאשר פלח השוק של דירות יד שנייה עבר אף הוא לירידה במספר העסקאות.
בהכללת הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה) הסתכם מספר העסקאות ברבעון הראשון השנה ב-23,055 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. ברבעון השני של 2025 הוסיף מספר העסקאות לרדת לרמה של 18,800 עסקאות, ירידה של 20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ושל 18% בהשוואה לרבעון הראשון השנה.
מחיר ממוצע באזור ת"א: 5 מיליון שקל לדירה
מהנתונים עולה כי בהשוואה היסטורית נמצא שהרבעון הראשון מדורג בשליש התחתון של מספר העסקאות הרבעוני מאז תחילת שנות האלפיים. בפילוח גיאוגרפי של דירוג זה בולטת העובדה לפיה באזורים המאופיינים ברמות מחירים גבוהות יותר, הדירוג ההיסטורי של מספר העסקאות באותו אזור נמוך יותר, בפרט באזור תל אביב.
כך, באזור תל אביב עמד המחיר הממוצע של דירה חדשה בשוק החופשי ברבעון הראשון על 5 מיליון שקל, גבוה ב-65% מהממוצע הארצי; ומחיר דירה יד שנייה עמד על 3.5 מיליון שקל, גבוה ב-53% מהממוצע הארצי. מנגד, אזור באר שבע רשם את הדירוג הגבוה ביותר במספר העסקאות בהשוואה היסטורית. המחיר הממוצע לדירה חדשה בשוק החופשי באזור זה עמד על 1.8 מיליון שקל – נמוך ב-39% הממוצע הארצי, כאשר רק באזור נצרת נרשם מחיר ממוצע נמוך יותר. בדירות יד שנייה עמד המחיר הממוצע באזור באר שבע על 1.4 מיליון שקל, נמוך גם כן ב-39% מהממוצע הארצי.
בפילוח העסקאות בשוק החופשי לפי ערים נמצא כי ירושלים הובילה את מספר העסקאות ברבעון הראשון עם 1,336 דירות, גידול של 7% לעומת אשתקד. אחריה דורגו תל אביב וחיפה, אך בעוד שבתל אביב זו הייתה עלייה של 3%, בחיפה נרשמה ירידה של 10% במספר העסקאות. 4 ערים בולטות עם ירידות חדות במספר העסקאות - אשדוד, נתניה, באר שבע ופתח תקווה). מנגד בולטת הרצליה, עם 464 דירות שנמכרו בה, כפליים ממכירות אלו ברבעון הראשון אשתקד, בעיקר בשוק הדירות החדשות.
מכירות הקבלנים של דירות חדשות בשוק החופשי בחודשים ינואר-מרץ השנה הסתכמו ב-6,427 יחידות דיור - ירידה של 24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כמו גם בהשוואה לרבעון האחרון של 2024. הירידה החדה במכירות הקבלנים, שעל פי האוצר התעצמה ברבעון השני, חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנה שעברה, אשר כזכור תומרץ על ידי מבצעי המימון של הקבלנים. המכירות של דירות יד שנייה ברבעון הראשון הסתכמו ב-14,143 יחידות דיור – עלייה של 13% בהשוואה לרבעון המקביל, אולם עדיין מדובר ברמה נמוכה בהשוואה היסטורית.
באוצר מציינים כי בניגוד למגמה הכללית, בשוק היוקרה (דירות במחיר של 10 מיליון שקל ומעלה) נרשמה עלייה שנתית במספר העסקאות ברבעון הראשון של 2025, לאחר שנמכרו 136 דירות יוקרה לעומת 105 דירות ברבעון הראשון של 2024. תל אביב הוסיפה להיות הדומיננטית בעסקאות היוקרה עם 75 דירות שנמכרו בה בתחילת השנה לעומת 60 עסקאות ברבעון המקביל. באוצר מדגישים כי נצפתה ירידה במספר דירות היוקרה החדשות שנרכשו בתקופה זו.
העיר המדורגת אחרי תל אביב, בפער משמעותי במספר העסקאות בשוק היוקרה, היא ירושלים עם 24 עסקאות שבוצעו בה ברבעון הראשון, בעיקר על ידי תושבי חוץ. בירושלים קרוב ל-90% מהדירות שנרכשו בפלח שוק היוקרה ברבעון הראשון השנה נרכשו על ידי משקיעים, לעומת מעט יותר ממחצית בתל אביב. אחריהן ברשימה: הרצליה ורמת השרון, שם התבצעו 5 עסקאות בכל אחת מהן.
רוכשי דירה ראשונה: שפל של שנתיים במכירות
מכירות דירה ראשונה בשוק החופשי הציגו ירידה של 11% ברבעון הראשון השנה לעומת התקופה המקבילה, לאחר שנמכרו 9,618 יחידות דיור. למעשה, לראשונה מאז הרבעון האחרון של 2023 ירד מספר רכישות פלח זה בשוק החופשי אל מתחת ל-10,000 דירות. בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך הרכישות של דירה ראשונה 12,103 דירות, גם כן הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2023.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ביותר נרשמה באזור המרכז, בעוד שהרמה הגבוהה ביותר של רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי נרשמה באזור חיפה ומעט אחרי ואזור באר שבע. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-3,520 דירות, ירידה של 2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וברבעון השני התעצמה ירידה זו.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-4,255 דירות, עלייה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי עמד על 10.5%, גבוה ב-4 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון של 2024. אזור באר שבע הוסיף לבלוט בשיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד. לראשונה בלטו מספר ערים באזור המרכז שהציגו מכירות בהפסד כמו רמת גן, פתח תקווה וחולון.
רכישות משחלפי הדיור (משפרי דיור ומצמצמי דיור) הסתכמו ב-7,432 דירות, עלייה של 12% בהשוואה לרבעון המקביל וגידול של 23% בהשוואה לרבעון האחרון של 2024. בכך היה זה פלח השוק היחידי שרשם גידול בעסקאות.
