הדירות החדשות שנבנות בישראל קטנות יותר: במחצית הראשונה של שנת 2022 היווה שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות בנות 2-3 חדרים כ-15% מסך כלל התחלות הבנייה של דירות חדשות. זאת, לעומת שיעור של כ-18% בשנת 2021 כולה (כמו בשנים 2020 ו-2021). כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה שפורסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). לשם השוואה, לפני 5 שנים הדירות הקטנות היוו רק 13% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי הנתונים, שעובדו עבור ynet על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, בחציון הראשון של השנה החלה בנייתן של 4,129 דירות בנות 3 חדרים. זאת לעומת 8,510 דירות בנות 3 חדרים בשנת 2021 כולה, 6,853 דירות בנות 3 חדרים לפני שנתיים ו-7,540 דירות בנות 3 חדרים בכל שנת 2019. שנה זו היוותה את נקודת המפנה, לאחר שמספר הדירות בנות 3 חדרים שהחלה בנייתן ב-6 השנים שלפני כן היה נמוך משמעותית מהמספרים שאנו רואים בשנים האחרונות.
מהבדיקה עולה עוד כי בישראל יש כיום כ-32 אלף דירות 2 חדרים ודירות 3 חדרים בבנייה פעילה. הקצב השנתי של התחלות בנייה של דירות 3 חדרים עומד על למעלה מ-8,000 יחידות דיור בשנתיים האחרונות, והקצב השנתי של בניית דירות 2 חדרים עומד על למעלה מ-3,000 יחידות דיור. בסך הכול החלה בנייתן של 1,389 דירות בנות 2 חדרים בששת החודשים הראשונים של 2022, זאת לעומת 3,267 דירות בנות 2 חדרים בשנת 2021 כולה, 3,037 דירות בנות 2 חדרים בכל שנת 2020 ו-2,513 דירות בנות 2 חדרים בשנת 2019.
במשך לא מעט שנים נחשבו הדירות הגדולות, בנות 4-5 חדרים, ליחידות הדיור הנבנות והנמכרות ביותר בענף הנדל"ן למגורים. ואולם מניתוח הנתונים עולה כי בתוך 3 שנים חלה עלייה משמעותית בבניית דירות קטנות, כאשר מדובר בזינוק של לא פחות מ-400% בבניית דירות 3 חדרים בתוך עשור, ולמעשה בשינוי מגמה.
תל אביב מובילה
בראש רשימת הערים שבהן המספר הגבוה ביותר של דירות קטנות בבנייה פעילה עומדת תל אביב, עם 6,609 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים שהחלה בנייתן, ואחריה רמת גן עם 3,130 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים שהחלה בנייתן. במקום השלישי בית שמש עם 2,443 דירות קטנות. במקום הרביעי ברשימה מצויה העיר ירושלים עם 2,216 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים שהחלה בנייתן ובמקום החמישי העיר בני ברק עם 2,093 יחידות דיור קטנות.
2 צפייה בגלריה
פרויקט בנייה בתל אביב. 6,609 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים בתהליך בנייה
(צילום: יריב כץ)
עוד בעשירייה הראשונה העיר ראשון לציון עם התחלות בנייה של 418 דירות בנות 2 חדרים ו-768 דירות בנות 3 חדרים; אשקלון עם 213 דירות בנות 2 חדרים שהחלה בנייתן ועוד 813 דירות בנות 3 חדרים שהחלה בנייתן; פתח תקווה עם 274 דירות בנות 2 חדרים שהחלה בנייתן ועוד 716 דירות בנות 3 חדרים שהחלה בנייתן; נתניה עם התחלות בנייה של 325 דירות בנות 2 חדרים ו-581 דירות בנות 3 חדרים; ונתיבות עם 905 דירות בנות 2-3 חדרים שהחלה בנייתן.
לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית שערכה את הבדיקה, אחת הסיבות לגידול בבניית דירות קטנות היא ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. "כיום בערים כמו תל אביב ורמת גן, יותר ממחצית מהתחלות הבנייה נובעות מפרויקטים של התחדשות עירונית", הוא אומר. לדבריו, "התמורה שמחושבת על ידי העיריות לבעלי הדירות המקוריים עומדת על 12 מ"ר בממוצע לצורך חישוב הזכויות. כלומר, גם לאחר התוספת שהעירייה מאשרת מתקבלות דירות 3 חדרים כדירות תמורה לאותם דיירים שמתגוררים כיום בדירות עד 60 מ"ר"
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירוניתצילום: טל שחרגיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברת האחים שרבט, מציין כי סיבה נוספת לגידול בבנייה של דירות קטנות היא מדיניות הממשלה, שקיבלה ביטוי בתב"עות (תוכניות בניין עיר) החדשות, המחייבות בנייה של 20%-25% של דירות קטנות בכל תוכנית ובכל אזורי הארץ. לדבריו, "בכל המכרזים האחרונים שבהם זכינו, למשל בערים כמו חיפה, אשדוד, ראש העין, נתיבות ואזור, יש דירות קטנות בתב"ע. באזור, הרשות המקומית אפילו ביקשה שנכלול בתוכנית דירות קטנות של 2.5 חדרים בלבד".
שרבט מוסיף כי דירות קטנות נבנות גם במתחמים עם תוכניות ישנות, במסגרת הקלות שבס וכחלון. "הקלות שבס אפשרו לבנות יותר דירות על אותו שטח - וכך ייצרו דירות קטנות", הוא מסביר. "הקלת כחלון אפשרה לתת ליזמים זכויות נוספות או תוספת שטחים, בתנאי שמחצית מהדירות הנוספות יהיו קטנות עד לשטח של 75 מ"ר. בפרויקט שאנו בונים בטירת כרמל, למשל, ההקלות אפשרו לנו לבנות עוד 32 דירות, מחציתן בנות 3 חדרים בשטח של עד 75 מ"ר".
גיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברת האחים שרבטצילום: לביא שרבטבדיקה שערך עבור ynet שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות מול רשות המיסים בחודש האחרון מציגה מחירים ממוצעים של דירות 3 חדרים בתוכניות מדינה וכן בשוק החופשי. כך למשל, באופקים נמכרו מספר דירות בנות 3 חדרים בשטח של 85 מ"ר במסגרת התוכניות הממשלתיות לזכאים במחירים הנעים סביב 620 אלף שקל. בראש העין נמכרו דירות 3 חדרים בשטח 80 מ"ר לזכאים במחירים הנעים סביב 750 אלף שקל. באשקלון נמכרו דירות 3 חדרים לזכאים בשטח של כ- 90 מ"ר במחירים הנעים סביב 850 אלף שקל.
לעומת זאת, בשוק החופשי נמכרו דירות 3 חדרים חדשות בבאר שבע במחירים הנעים סביב 1.35 מיליון שקל; בקריית גת נמכרה דירת 3 חדרים חדשה ב-1.6 מיליון שקל; ואילו ברמלה נמכרו דירות 3 חדרים חדשות במחירים הנעים סביב 1.9 מיליון. בהרצליה נמכרה דירת 3 חדרים ב-3.15 מיליון שקל ובתל אביב, דירת 3 חדרים חדשה נמכרה ב-4.12 מיליון שקל.
מצמצמי דיור
מי רוכש את הדירות הללו? לדברי שרבט, "הדירות הקטנות מבוקשות על ידי מספר קהלים. ראשית, במרבית הקרקעות שמשווקות על ידי המדינה הדירות הקטנות מוקצות לזכאי משרד השיכון במסגרת התוכניות הממשלתיות כגון מחיר למשתכן, מחיר מופחת או דירה בהנחה. גם זוגות צעירים בשוק החופשי, בשל עליית המחירים בכל הארץ, מעדיפים דירות קטנות בשל מגבלת ההון העצמי שלהם".
שרבט מוסיף כי הדירות הקטנות מבוקשות גם על ידי משקיעים וקהל נוסף הוא קהל של מצמצמי דיור (בניגוד למשפרי דיור), כלומר זוגות מבוגרים שעוברים מדירות גדולות וישנות לדירות קטנות יותר בפרויקטים חדשים המציעים להם שירותים נוספים. לכן הוא מעריך שהשילוב של מדיניות ממשלתית ועליית מחירי הדיור יביאו להמשך העלייה בבנייה של דירות קטנות. אשר למחירים, הוא טוען כי כיום המחיר למ"ר בדירה קטנה יכול להיות לעיתים רבות גבוה יותר ממחיר למ"ר של דירה גדולה בשל ביקושים גבוהים מול ההיצע הקיים.
ליאת דנינוצילום: כרמל שירן"בעשור האחרון אנו רואים גידול בביקוש לדירות 3 חדרים בקרב זוגות צעירים שרוכשים את הדירה הראשונה שלהם ומבוגרים בגילאי 60–65 ומעלה", מוסיפה ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן. לדבריה, "קהלים אלה אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות בנות 4, 5, ו-6 חדרים, או מאידך פשוט אינם זקוקים לדירות גדולות".
"יותר ויותר זוגות צעירים מעדיפים לרכוש דירה קטנה בלב אזורי הביקוש, במקום דירת 4 חדרים במיקום מרוחק", ממשיכה דנינו. "בפרויקט שאנו בונים בפארק הים בבת ים, למשל, אנו נתקלים ברוכשים שמעדיפים לגור בסמוך למקומות תעסוקה במרכז הארץ. גם זוגות מבוגרים לא זקוקים לדירות מרווחות כמו בעבר והם מוכנים לוותר עליהן, להתקרב למרכזי הערים ועל הדרך לסייע לילדים לקנות דירות. וכמובן שקהל מרכזי נוסף לדירות קטנות הוא משפחות בנות 4 נפשות ומעלה שהכנסתן אינה מאפשרת רכישת דירה גדולה יותר", היא מסכמת.
