בעשור האחרון מתמודד שוק הנדל״ן במרכז הארץ עם אתגרים משמעותיים: צפיפות הולכת וגוברת, מחסור בקרקעות פנויות ועלויות פיתוח גבוהות. בתוך מציאות זו מתבלטת רמלה כעיר הנמצאת בעיצומו של שינוי עומק עירוני וכלכלי. שילוב של מיקום גאוגרפי מרכזי, תשתיות תחבורה מתקדמות, היקפי בנייה משמעותיים וניהול עירוני אקטיבי מציבים אותה בעמדה ייחודית במפת הפיתוח של המרכז.
פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית
יתרונה הבולט של רמלה מתחיל במיקומה. העיר נמצאת בלב המדינה, במרחק קצר מנתב״ג ובקרבה לצירי תנועה מרכזיים, כגון כביש 6, כביש 40 וכביש 431. לצד זאת פועלת בעיר תחנת רכבת מרכזית, המחברת אותה לערים רבות ברחבי הארץ, ותחנה נוספת מוקמת בה בימים אלו. העבודות להקמת הקו החום, שיחבר את רמלה ללוד מצפון ולראשון לציון ממזרח, כבר החלו. בנוסף לכל אלו בשנים הקרובות צפויות לפעול בתחומה ארבע תחנות מטרו כחלק מתוכנית המטרו הארצית, מהלך שעשוי לשנות באופן משמעותי את דפוסי הנגישות והביקוש באזור.
בעולם התכנון העירוני נחשבות תחנות תחבורה ציבורית עתירות נוסעים למנועי פיתוח מרכזיים. סביב תחנות כאלה מתפתחים בדרך כלל אזורי מגורים צפופים יותר, לצד מסחר, תעסוקה ומרחבים ציבוריים פעילים. בהתאם לעקרונות פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית (TOD), מקדמת העירייה תכנון, הכולל העלאת צפיפות ועירוב שימושים סביב תחנות המטרו העתידיות. המשמעות היא יצירת מוקדים עירוניים אינטנסיביים, שיחברו בין מגורים, עבודה ופנאי, ויחזקו את הכלכלה המקומית.
19 מיזמי פינוי־בינוי רחבי היקף
לצד הפיתוח התחבורתי, רמלה מציגה מסה משמעותית של פרויקטים בהתחדשות עירונית. כיום מקודמות בעיר 19 תוכניות פינוי־בינוי רחבות היקף, מהן שמונה מאושרות ועוד שתיים בשלבי אישור מתקדמים. היקף כזה מאפשר ראייה עירונית רחבה ולא טיפול נקודתי במתחמים בודדים בלבד. בענף הנדל״ן מציינים, כי מסה תכנונית משמעותית יוצרת ודאות לשוק, מאפשרת פעילות רציפה של יזמים וקבלנים ומגבירה את העניין מצד גופים פיננסיים.
אחד הביטויים הבולטים למעבר משלב התכנון לשלב הביצוע הוא מתחם בן־גוריון, הנחשב לפרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית בעיר. לאחר שנים של תכנון, שיח עם דיירים והשלמת הליכים סטטוטוריים, החל שלב הפינוי הראשון, והעבודות כבר החלו בשטח. במסגרת הפרויקט ייבנו כ־2,500 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, בפריסה רב־שלבית על שטח של כ־150 דונם. מעבר להיקף הבנייה, הפרויקט מדגים את מודל העבודה העירוני – תיאום בין אגפים, ליווי דיירים והסרת חסמים תכנוניים במטרה להאיץ את התהליך.
מיכאל וידלצילום: דוברות רמלהראש העיר מיכאל וידל מדגיש, כי ההתחדשות העירונית ברמלה היא חלק מתפיסה רחבה של פיתוח כלכלי ועירוני: “ההתחדשות העירונית ברמלה היא הרבה מעבר לבנייה חדשה. מדובר במהלך שמחזק תשתיות, יוצר מוקדי תעסוקה ומשפר את איכות החיים של התושבים. המדיניות שלנו ברורה - לייצר סביבת עבודה תומכת ליזמים, לקצר תהליכים ולהבטיח שהפיתוח העירוני משרת בראש ובראשונה את תושבי העיר".
מקדמים עיר בטוחה
לאחרונה ספגה רמלה פגיעה בעקבות מתקפת טילים מלבנון. לא היו פגיעות בנפש, בן השאר כיוון שהפגיעה הייתה באזור חדש יחסית בעיר, במבנים שבהם קיים מיגון. תושבי העיר באזורים הוותיקים מבקשים לזרז את קידום תהליכי ההתחדשות באזורם, ביודעם כי מיזמי ההתחדשות העירונית המקודמים בעיר משלבים ממ״דים תקניים ותשתיות מיגון מתקדמות בכל בניין חדש, ובכך מחליפים בהדרגה מבנים ותיקים, שנבנו בעשורים שבהם תקני המיגון לא נכללו בתהליך הבנייה. עבור תושבים רבים, ההתחדשות העירונית אינה רק שיפור באיכות החיים ובסביבת המגורים, אלא גם חיזוק משמעותי של תחושת הביטחון והיכולת להתמודד עם מצבי חירום.
על־פי ראש העיר וידל, נושא זה מהווה חלק בלתי נפרד מתפיסת הפיתוח העירונית:
“כאשר אנחנו מקדמים התחדשות עירונית, אנחנו לא מדברים רק על בנייה חדשה, אלא על עיר בטוחה יותר. הממ״דים והתשתיות החדשות מעניקים לתושבים שכבות הגנה שלא היו קיימות בעבר, וזה חלק בלתי נפרד מהחוסן העירוני".
השילוב בין מיקום אסטרטגי, תשתיות תחבורה מתקדמות, מסה משמעותית של פרויקטים בהתחדשות עירונית וניהול עירוני אקטיבי יוצר ברמלה תנאים לצמיחה עירונית רחבה. לא עוד עיר המקדמת פרויקטים נקודתיים בלבד, אלא מרחב עירוני המתפתח מתוך תפיסה כוללת של מגורים, תעסוקה, נגישות ואיכות חיים.
בעידן שבו ערים נמדדות ביכולתן לשלב בין תכנון ארוך טווח ובין יצירת ערך כלכלי וחברתי, רמלה מציגה מודל של התחדשות עירונית, המחוברת לפיתוח אזורי רחב יותר. שילוב בין מורשת עירונית עשירה לתנופת פיתוח מודרנית מציב אותה כמרכז צמיחה עירוני בלב המדינה – כזה המביט קדימה ומעצב את פניו של העשור הבא.
