לא פעם במהלך השנה האחרונה דלקו האורות עד שעה מאוחרת במשרדי Taba Capital בירושלים. צוות החברה, המתכננת פרויקטי פינוי-בינוי בעיר, ישב עם לקוחות, שחששו מהמצב שהביאה עמה המלחמה. הצוות הקשיב להם, כל אחד ואיך הוא מתמודד עם הסיטואציה, שיתף דילמות מהיום יום מתוך דאגה לזה שהכל יתקיים כמתוכנן בפרויקט. "הצוות ישב במשך שעות ושמע מאנשים איך הם עוברים את המלחמה וממה הם חוששים. יצרנו מעגלי שיח שבהם הם דיברו בפתיחות, ואנחנו הסברנו איך נמשיך להוביל את הפרויקט ומדוע הקשיים השונים במשק לא יהוו מכשול", אומר מנכ"ל החברה ינון מגזימוף. "זהו חלק מהגישה שלנו לראות בדייר לא לקוח, אלא שותף שדעתו היא במרכז".
גישת "הדייר במרכז" היא זו שמובילה את ההסתכלות של מגזימוף וצוותו. היזם הצעיר הקים את Taba Capital ב-2021, כשהוא בן 23 בלבד. כבר אז היו באמתחתו כשש שנות ניסיון בנדל"ן, לאחר שכבר בגיל 17 התחיל פרויקט בתחום. מאז הוא עמל ליצור שותפות אמיתית בין הדיירים - בעלי הזכויות והדירות – לחברה שמתכננת עבורם פרויקטי התחדשות עירונית. "השוק תמיד ראה בדייר גורם חשוב כי צריך את חתימתו כדי להוציא לפועל את הפרויקט, אבל אף פעם לא ראו בו שותף", הוא אומר. "אנחנו מביאים שפה אחרת. אני לא רוצה רק את החתימה שלו כדי שהפרויקט יוכל להתקדם, אני רוצה לשמוע את דעתו".
איך ההקשבה הזאת באה לידי ביטוי?
"אם הוגשה תוכנית מסוימת ובמסגרת ההליך התכנוני נוצרה חלופה שלא מוצאת חן בעיניי הדיירים של הפרויקט והיא לא על דעתם – אנחנו נעצור את התהליך כדי לחשב מסלול מחדש, גם אם כבר אנחנו עמוק בהוצאות. הדייר במרכז והדייר מחליט. בסוף כולנו נרוויח מהפרויקט הזה ביחד. אני מאמין שהתפיסה הזאת סייעה לנו להעביר את השנה האחרונה כאחת מהחברות המובילות בירושלים באישורי תוכניות ובהיקפי תוכניות. השוק מבין שיש פה חברה שמקשיבה, לא חברה שרק באה לעשות V על אישור הדייר בדרך ליישום התוכנית".
שתי דירות בתמורה לאחת
כחברה הנמדדת בעיקר בתוכניות שאושרו וקידום תוכניות בוועדה המחוזית בירושלים, יכולה Taba Capital להתהדר באישור של 700 יחידות דיור השנה, כשלצידן 25,000 מטר שטחי תעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים. "הפקדנו 1,100 יחידות והעמדנו בתנאי סף עוד 1,500 יחידות. מעבר לכך, החתמנו עוד חמישה מתחמים בירושלים - שזה עוד 5,000 דירות. חלק ניכר מההישג הגיע בזכות תפקוד מצוין של ועדות התכנון של עיריית ירושלים ושל הוועדה המחוזית. הן עבדו כאילו הכל כרגיל וזה היווה חלק מההצלחה", אומר מגזימוף.
"הסידור הנוכחי בישראל, שבו הרשויות מגדירות לבעלי הדירות תג-מחיר הוא הזוי", הוא מצביע על כשל שוק המספק את אחת הסיבות לצמיחת החברה. "כל רשות קובעת תמורה גנרית על פינוי דירה בפינוי-בינוי. מתייחסים לבעלי הדירות לא כבעלי קרקע אלא כדיירים. אנחנו מבינים שהדרך לפתור את הבעיה היא שבעלי הדירות יעשו את העסקה עם החברה היזמית, אבל רק לאחר שיש להם ודאות תכנונית וכלכלית לגבי היקף הפרויקט: כמה יחידות דיור ואילו שימושים. להם זה נותן ודאות כלכלית על התמורה וליזם זה נותן ודאות מה הוא יכול לתת. לכן, אנחנו מקדמים את התב"ע לפינוי-בינוי מטעם בעלי הקרקע. באחד הפרויקטים נוצר מצב שבו בעלי הדירות הצליחו לקבל שתי דירות בתמורה לאחת שהייתה להם, כשגם את המיסוי על הדירה השנייה שילם היזם. זה הישג מטורף שלא היה כמותו בישראל בפרויקטי פינוי-בינוי. דרך השיטה הזו אנחנו ממקסמים את התמורה לבעלי הדירות, נותנים לחברה היזמית ודאות תכנונית וכלכלית לפני שהיא נכנסת לעסקת התחדשות עירונית וגם מקדימים לה את הזמן שבו היא פוגשת את הכסף".
נדרשת לאסטרטגיית ניהול שונה השנה?
"כן, כי העסק גדל משבעה עובדים ל-22. גידול של 300% בשנה הוא אתגר שלא כל אחד יכול לעמוד בו בהצלחה. זה דרש ממני בעיקר להיות פחות ריכוזי וגרם לי להאציל סמכויות. הייתי צריך לעבוד על שחרור, לא להתעסק בכל פרט ופרט ולעבור מתפקיד של מבצע לתפקיד של מנהל אסטרטגי שמוודא שכל הקצוות מתחברים. כמובן שאני עדיין מתערב איפה שיש חסמים משמעותיים, אבל ב-80%-90% מהדברים - ההתנהלות היא של הצוות עצמו, שגילה השנה עוצמות לא רגילות. המצב הוציא אותם מאזור הנוחות ודחף אותם להתפתחות. כל חבר צוות גילה אחריות ברמה של מנהל. ביצענו תהליך הגדרות תפקיד, הבהרנו את ההתממשקות הפנים-ארגונית והחיצונית של כל עובד, הצבענו על נקודות חולשה שיש לשפר ודייקנו את הדברים. כך יצאנו לדרך מחדש, והעסק רץ".
באיזה הישג אתה גאה במיוחד השנה?
"ב-8 באוקטובר 2023 היינו צריכים להפקיד להתנגדויות תוכנית ל-700 דירות שאושרה ביחד עם עיריית ירושלים לאחר שנתיים של עבודה. התייצבנו בעירייה עם כל ההלם של מאורעות היום הקודם, ושם גילינו שהעירייה לפתע לא מוכנה לחתום על התוכנית ומבקשת להתחיל את כל התהליך מהתחלה. נכנסנו לשיחות ופגישות ארוכות שכללו רגעים קשים. בסוף הצלחנו לסיים את התהליך על ידי תקשורת טובה. הגענו למכנה משותף והעירייה חתמה באפריל. בדצמבר האחרון התוכנית אושרה סופית ופורסמה למתן תוקף".
מה למדת בשנה האחרונה?
"שהאדם יכול לתכנן הרבה תוכניות ובסוף המציאות חזקה מהכל. התכנון הכי טוב הוא להיות נאמן לערכיך ולעקרונותיך, לסיבות שבגללן בכלל התחלת את כל העסק הזה. רק כך מצליחים. אם אתה מנווט דרך ערכים לא נכונים - אתה אבוד. העוצמות להתמודד עם משברים לא יתקיימו אצלך".
איפה אתה רואה את תב"ע קפיטל בעוד שנה?
"השנה הקרובה תהיה מקפצה לשנה שלאחריה. אני מאמין שבשנתיים הבאות נהפוך לאחת החברות המובילות בשוק ההתחדשות העירונית בישראל, הן מבחינת היקף פעילות ומספר יחידות דיור והן מבחינת איתנות פיננסית. להערכתי, נהיה בין החברות המובילות את ההתחדשות העירונית בישראל".
