"מגמת ירידות המחירים שראינו בחצי השנה האחרונה תימשך, ומחירי הדירות ימשיכו לרדת גם בשנה הבאה" – כך העריך היום (ה') מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בכנס השנתי של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז שנערך באילת. "אני אומר לאנשים – תקנו דירה, השוק הפך להיות שוק של קונים. נמשיך לראות את זה בדיווחים של חברות הנדל"ן, ובשנת 2026 זה יהיה ביתר שאת", אמר.
בהתייחס לתוכנית הדיור הממשלתית שאושרה בימים האחרונים על ידי הממשלה, וקוצצה כמעט בחצי מ-3 מיליארד שקל ל-1.4 מיליארד שקל, ציין מורגנשטרן כי "חלק מהתקציב כבר מומש, ויש לנו מענה תקציבי לרבעון האחרון של 2025 וגם לרבעון הראשון של 2026". הוא הוסיף כי לראשונה במשרד השיכון יתמרצו רשויות מקומיות שיספקו היתרי בנייה בהקדם.
בנושא שכירות ארוכת טווח אמר כי "אנחנו לומדים מהעולם ומגבשים תוכנית כדי לראות איך אנחנו מצליחים להפקיע את הדבר הזה. בעיני החטא הקדמון של שוק השכירות שגרם לענף השכירות לקרוס לתוך עצמו הוא שלא ייצרנו מוצר אחר. החוק לעידוד השקעות הון הפך לחוק למימוש הון, כי היזם רק מחכה למימוש הנכס אחרי 5 או 10 שנים, ולוקח את ההון ומחזיר את ההשקעה שלו. לכן גם את מנגנון הכסף צריך לשנות".
מורגנשטרן הוסיף כי "יותר מזה, דירה צריכה להיראות אחרת. במדינות אחרות בעולם יש בבניינים הרבה יותר דירות להשכרה, אולי צריך פחות כיווני אוויר ממה שאנחנו מכירים ויותר שירותים שיתופיים. זה שינוי אדפטיבי. כשנצליח לבסס את המוצר הזה, נראה קרנות ומוסדיים סוחרים בשוק וזה יהיה הפתרון לדיור להשכרה".
3 צפייה בגלריה
מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, עם עורכת הנדל"ן של ynet וידיעות אחרונות, הילה ציאון, בכנס הנדל"ן באילת
(צילום: פוטו מרסלו)
מנהל רמ"י: "לא שיווקנו מספיק בגלל ויכוחים עם האוצר"
מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, השתתף גם הוא בכנס והודה כי "אנחנו מתקרבים לסוף השנה ואנחנו לא במצב טוב מבחינת השיווקים. המכרזים שלנו נמצאים על 60 אלף יחידות דיור בלבד, הרבה מזה בגלל הוויכוחים עם משרד האוצר על תוכנית מחיר מטרה והסכמי הגג. היו שנים יותר טובות עם משרד האוצר, כשראה את שוק הדיור כנושא ראשון במעלה שהוא מחויב אליו, היום זה לא כך".
"זה לא עניין אישי עם שר האוצר. הוא עומד בראש המשרד. יש חשב ברמ"י ואגף תקציבים", המשיך קוינט. "אנחנו לא יכולים לזוז בלי לעבוד איתם ואם הם לא מחויבים לאותה המטרה אז אי אפשר להתקדם. בסוף, אם אני צריך להשקיע חלק גדול מתשומות הניהול בלפתור בעיות בתוך הבית, זה מיותר - אנחנו צריכים להסתכל על אותה המטרה, אבל היום יש חשש לדו"צ".
קוינט נשאל האם זה זמן טוב לרכוש דירה, ורק לאחר מחשבה הפנה תשובתו לחסרי דירה בבעלות ואמר: "אם זוג צריך לרכוש דירה, הוא צריך לרכוש אותה עכשיו, זה שוק של קונים. היום יש היצע הרבה יותר גדול ממה שהיה לפני שנתיים, והקבלנים צריכים להגיע לנקודת שיווי משקל. המחירים יורדים ואפשר להגיע לעסקאות טובות שמשקפות t, מצב השוק".
ומה לגבי המשקיעים? "דירה זה מוצר בסיסי שהמדינה צריכה לתת. קורת גג לכל אזרח. השאלה פה היא מה מקומם של המשקיעים ואצלם זה משחק של תשואה. בראיה אסטרטגית גם למשקיעים יש ערך", הוסיף.
על דיור להשכרה אמר כי "בעבר היו קונפליקטים בין רמ"י לדירה להשכיר. בשנים האחרונות שווקו אלפי דירות להשכרה, והבעיה היום היא הריבית שפוגעת בשוק. אני חושב שהממשלה צריכה לתמוך בשוק הזה והיא לא עושה זאת. אפשרנו במכרזי דיור להשכרה לפצל את הבעלות האחודה ולאפשר למשקיעים להיכנס לזה. כך אתה מוציא את המשקיע מהשוק הפרטי והוא לא מתחרה עם הזוגות הצעירים".
בנושא שיווק קרקעות בהנחה לחיילי מילואים אמר קוינט כי "חיילי מילואים קיבלו עוד לפני המלחמה תיעדוף בהגרלות מחיר מטרה, ועכשיו הגדלנו את היקף הקדימות ל-50%. לצערי צמצמו את מחיר מטרה. ערב יום העצמאות לקחנו 4,000 מגרשים צמודי קרקע והוצאנו אותם במכרז לחיילי מילואים, לקחנו מקומות שלא שיווקו בהם הרבה שנים, כמו היישוב קציר".
הממונה על חוק המכר: "שוק של קונים באקסטרים"
אריאל רוזנברג, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, חיזק את הטענה לפיה שוק הדיור כיום הוא "שוק של קונים" וציין כי "אני פועל מול יזמים במדינה והם נמצאים במצוקת מכירות". הוא הוסיף כי "אפשר להשיג הנחות, אלו לא סיסמאות, אבל קשה למכור דירות. יש מקומות שבהם נותנים הנחות מאוד משמעותיות, למשל בראש העין ובמבשרת ציון השוק של הקונים הוא באקסטרים בנוגע לדירות מחיר למשתכן שמשתחררות למכירה אחרי 7 שנים".
עם זאת, הדגיש רוזנברג כי "ב-20 השנים האחרונות השכר הממוצע עלה ב70% ומחירי הדירות ברוב המקומות עלו ב-200%. המדינה חייבת להתערב לטובת הזוגות הצעירים ומשרתי המילואים כי היום קשה מאוד לזוגות צעירים לרכוש דירה. לא במקרה המדינה הפסיקה לפרסם את המדד שמעיד על מספר החודשים שהרוכשים נדרשים לעבוד על מנת לרכוש דירה כי הוא מאוד התדרדר מאז".
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, אמר שאי אפשר להתעלם ממשבר הדיור וציין כי "אם ברבעון השלישי בשנת 2023 ההשקעה הגולמית בענף עמדה על כ-61 מיליארד שקל, כיום אנו מדברים על ממוצע של כ-48 מיליארד שקל. אנו רואים את הקריסה של חברות הביצוע, שבסופו של יום תוביל לקניבליזציה בין היזמים ולמלחמה על כל קבלן ביצוע. מדובר על ירידה של 25% בכמות חברות הביצוע בעשור, ככל שהזמן עובר נגרעים עוד ועוד חברות ביצוע".
"זה תמרור אזהרה לכולנו", הוסיף גוטליב. "הממשלה כפתרון פלסטר תביא לכאן חברות ביצוע זרות, ובעת מלחמה הם כולם יעזבו ונישאר בלי כלום. חשוב להמשיך להביא עובדים זרים ולצמצם את משך זמן הבנייה, שמשפיע על קצב הוצאת ההיתרים וגמר הבנייה. מהנתונים שלנו רואים קורלציה ישירה בין הגידול בהעסקת כוח אדם כחול לבן לבין העלייה בעובדים הזרים בענף, וזאת בניגוד לדעת בנק ישראל".
גוטליב טען עוד כי "סביבת הריבית, לצד מס רכישה גבוה של 8%, גורמים לכך שהמשקיעים בורחים משוק הנדל"ן ומלאי הדירות להשכרה ממצטמצם ולכן גם המחיר שלהן עולה. רכיב השכירות עומד על 26% ומהווה כ-1.1% מתוך המדד שעומד על 3.5%. ברגע שהריבית תרד, נראה איך השוק מתעורר, יותר משקיעים יכנסו ויהיו יותר דירות להשכרה וכך המחירים ירדו".
