בשיתוף מזרחי טפחות
ועידת נדל"ן מזרחי - שבי שמר סמנכ"ל החטיבה הקמעונאית
"שוק הנדל"ן לא קורא כותרות", פתחה שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, את דבריה בכנס "משנים סדרי עדיפויות", כנס הנדל"ן הארצי של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות". "הוא לא מתנהל לפי הכותרות, אלא לפי כוחות השוק. את זה למדנו בכלכלה". כדי להמחיש את הנקודה, שמר הוציאה ציטוטים מהעיתונות הכלכלית משנת 2016, כשמלאי הדירות הלא מכורות עמד על 30 אלף בלבד: 'בועת הנדל"ן תתפוצץ', או כותרות מתקופת הקורונה, אז נכתב כי 'משבר הקורונה יביא לעצירת הביקושים ולירידת מחירים'.
"היום אנחנו יכולים להעריך עד כמה התחזיות האלו ההתממשו", אמרה שמר.
"גם אם יש תנודתיות, המגמה היא עלייה"
שמר הציגה את שינויי מחירי הנדל"ן מינואר 2012 ועד היום - לא לפי מחיר מוחלט, אלא לפי קצב השינוי ב-12 החודשים שקדמו לכל נקודת זמן. היא השתמשה בנובמבר 2022 כדוגמה: "ב-12 החודשים שקדמו לתאריך הזה, מחירי הנדל"ן עלו ב-20%. ומה קרה לאחר מכן? החלו מהלכי החקיקה, הריבית התחילה לעלות - ואז רואים איך המגמה בגרף מתמתנת. לא מדובר בירידת מחיר, אלא ירידה בקצב עליית המחירים".
המסקנה שעלתה מהנתונים הייתה חדה וברורה - מינואר 2012 ועד היום נרשמו רק שתי תקופות של ירידת מחירים מצטברת ממשית. "זאת אומרת שגם אם יש אירועים בדרך שגורמים לשינויים זמניים, מחירי הדיור בישראל נמצאים בעשורים האחרונים במגמת עלייה." כדי להמחיש את עוצמת המגמה, שמר הציגה נתונים מטווח זמן רחב יותר. "בין השנים 2017 ל-2026, למרות כל טלטלות הדרך, נרשמו עליות מחירים דו-ספרתיות בכל רחבי הארץ - החל מזינוק של 45% בדרום ועד ל-60% בירושלים. בסופו של דבר, הקצב דומה בכל האזורים". כיום, ציינה שמר, מרץ 2026 מסמן רק את הפעם השלישית שבה נרשמה ירידה של 1.2% ב-12 החודשים האחרונים. "השאלה היא לאן השוק מתקדם מפה".
מלאי של 86 אלף דירות - הפרטים חשובים יותר מהכותרת
שמר לא ביקשה להמעיט בנתון, אלא לפרק אותו לגורמים. "אני חושבת שצריך לצלול ולראות היכן נמצאים אותם מלאים", אמרה, ולאחר מכן הציגה מפה המפרטת את פיזור הדירות הלא מכורות. הממצא המרכזי היה כי "המלאים לא נמצאים בהכרח במקומות שבהם המחירים יורדים, ולהפך".
ירושלים ותל אביב מחזיקות יחד מעל 20% מהמלאי - כ-10 אלף דירות בירושלים ו-11 אלף בתל אביב - ובכל זאת מתנהגות באופן הפוך לחלוטין. "בירושלים עדיין רואים עליית מחירים ובתל אביב ירידת מחירים, ללא קשר לכמות המלאי". הסיבה, לפי שמר, נעוצה בפרופיל הרוכשים. "בירושלים, בעקבות האנטישמיות בעולם, יש ביקוש גדול מאוד לדירות יוקרתיות ושם עולים המחירים. בתל אביב פרופיל המשקיעים שונה - ולכן אנחנו רואים ירידת מחירים לאור ישיבה על הגדר של הרוכשים הפוטנציאליים".
גם בצפון התמונה מורכבת, לדבריה. "בחיפה המחירים עולים, בעפולה ונהריה הם יורדים. המצב הביטחוני משפיע - אנשים רוצים דירות עם ממ"ד ועוברים מהצפון הרחוק לחיפה". ובנגב - דינמיקה שונה לגמרי. "נתיבות ואשקלון מתפתחות. הנגישות עולה, אנשים עובדים במרכז ונוסעים ברכבת. לכן אנחנו רואים שם עליית מחירים למרות שהמלאי קיים - והוא לאט לאט יימכר".
משקיעים בנסיגה, שכירות בעלייה
שמר הצביעה על נסיגת ציבור המשקיעים כגורם מרכזי לדינמיקה הנוכחית. ב-2021, שנת השיא עם 144 אלף עסקאות, המשקיעים היוו 23% מהרוכשים - כ-33 אלף דירות. כיום הם אחראים לכ-15 אלף עסקאות בלבד, המהוות כ-17% מהתמהיל. "העלאת מס הרכישה ל-8% מהשקל הראשון, ריבית גבוהה, מלחמה - ציבור המשקיעים עזב. בעיקר בתל אביב". בנוסף ציינה שמר שינוי מסוים. "ב-2026, ברבעון הראשון, רואים ירידה בדירות יד ראשונה, התייצבות ביד שנייה ועלייה קלה בציבור המשקיעים".
באשר לשוק השכירות, שמר אמרה כי "כ-20 אלף דירות מתוך אותם 80 אלף שדיברנו עליהם הן פרויקטים של התחדשות עירונית – שבהם גם שוכרים מפונים. הביקוש לדירות עולה עוד יותר, אבל אין היצע. זה משמעותי". בסביבת ריבית גבוהה, הסבירה, קבלנים מעדיפים התחדשות עירונית מכיוון שרכיב הקרקע לא נכלל בעלויות - דבר שמאיץ את התהליך ומכווץ את ההיצע להשכרה. בנוסף, "פחות מ-5% מהמכרזים הם לדיור להשכרה. אנחנו לא נהיה אנשי בשורה - מחירי השכירות ימשיכו לעלות".
תנופת הבנייה של ההתחדשות העירונית בולטת במיוחד בערים הגדולות. "אנחנו יודעים שבירושלים, למשל, יש כיום תנופה עצומה של פרויקטים מסוג זה", ציינה שמר. להערכת הבנק, שוק הדיור למכירה ושוק השכירות יתנהלו במסלולים שונים בתקופה הקרובה. "ההנחה שלנו היא ששני הקווים הללו יגיעו בסופו של דבר לשיווי משקל - נראה יציבות מסוימת ותיקון מחירים בטווח הקצר והבינוני בשוק הדירות למכירה, לצד המשך עליות מחירים בשוק השכירות, אלא אם כן נראה שינוי דרמטי במדיניות הממשלה".
האנומליה של שוק המשכנתאות
היקף המשכנתאות עלה ב 14% בשלישון הראשון השנה, לעומת תקופה מקבילה אשתקד, כשבתקופה זו במונחים שנתיים ישנה ירידה של 2% בהיקף העסקאות. בנוסף, למרות הירידה בהיקף העסקאות, הצפי הוא שהיקף המשכנתאות יגיע ב 2026 לכ-110 מיליארד ₪, המהווה עלייה של כ 2.3% לעומת שנת 2025. איך זה קורה?". התשובה טמונה בפער ההולך ומתרחב בין מועד מסירת הדירה לבין מועד השלמת המימון: "שליש מהדירות שנמסרו ב-2025 הן דירות שנחתמו ב-2022 - שלוש שנים לפני כן. שוק המשכנתאות שאנחנו רואים היום לא משקף רק עסקאות מהשנתיים האחרונות. חלקו משקף עסקאות מלפני שלוש ואפילו ארבע שנים". המשמעות היא "שאם נרצה לצפות מה יקרה לשוק המשכנתאות בעוד 3-4 שנים, צריך לראות מה יהיה היקף העסקאות ב-2026 ו-2027".
מעבר לפער השנים, שמר הסבירה כי ישנם גורמים מבניים שדוחפים את היקף המשכנתאות למעלה, כגון "סכום ההלוואה הממוצעת גדל באופן משמעותי בגלל שהדירות עצמן התייקרו, ובהתאם לכך גדל גם יחס ההחזר מההכנסה והתארכה תקופת המשכנתא." היא סיכמה את האנומליה: "התארכות משך זמן הבנייה, לצד עליית המשקל של דירות שנמכרות 'על הנייר' ועליית שווי הנכס הממוצע - כל אלה יחד מעלים את היקף המשכנתאות, בזמן שכמות העסקאות בפועל חווה ירידה קלה".
"הקבלנים יודעים להמציא את עצמם מחדש"
שמר לא התעלמה מחוסר הוודאות המאפיין את השוק כיום: שיעור אבטלה הגבוה מהיעד, גירעון ממשלתי שטיפס ב-2025 ל-7-8% וירד בזכות גביית מיסים חריגה לקראת סוף השנה, השקל המתחזק, זליגת היי-טק מישראל וגלי הפיטורים שמייצרת האצת הבינה המלאכותית. "יש לנו חזיתות פתוחות", אמרה. "גם תוצאות הבחירות בישראל ובארה"ב ישפיעו על השוק - לטוב ולרע".
לצד אי-הוודאות, שמר הצביעה גם על גמישות הענף. "הקבלנים יודעים להמציא את עצמם מחדש. אנחנו רואים פרסומים של ממ"ד עם מקלחת, פרסומים של דירות מניבות עם יחידה נפרדת להשכרה. כמו הלוואות קבלן וכמו 20/80 - אלו מוצרים נוספים על המדף שיאפשרו לקבלנים להתמודד עם התקופה המאתגרת".
לסיכום, אמרה שמר כי "בנק מזרחי טפחות סבור כי גם אם השוק נמצא עכשיו בהתמתנות, במידה שהריבית תרד בעוד שתי פעימות השנה, נראה את ציבור הרוכשים שיושב על הגדר חוזר לשוק ובהתאם לעקרונות ביקוש והצע, המחירים יחזרו לעלות".
בשיתוף מזרחי טפחות
