בשיתוף ידיעות הנדל"ן
אולפן ידיעות הנדל"ן
"מי שאין לו הורים עשירים - הוא לא קונה דירה, הוא קונה חוב. צריך להבין שהיום 65% מעלות דירה חדשה, המדינה היא זו שלוקחת את הכסף. אם זה בקרקע, במע"מ, בהיטלי פיתוח השבחה. אני מדבר על מיסים". כך פותח ואומר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, בדיון באולפן ידיעות הנדל"ן על מצב ענף הנדל"ן למגורים בישראל. רולס מעלה כמה נקודות חשובות בנוגע לתחום הבנייה וההתחדשות העירונית, וגם מפציר בזוגות הצעירים לנצל את המצב ולעבור לפריפריה.
נחזור לדבריו של רולס על מחירי הדירות הגבוהים והמיסוי הגבוה של המדינה: "הכול הולך למחיר של הסופי של הדירה שאנחנו משלמים. ולמדינה. היום רבע מתקציב המדינה ממומן מעולם הנדל"ן, אז אין להם שום אינטרס, למדינה, להוריד את המחירים. זה פשוט שוד - לא רק של הצעירים. גם של ההורים שלהם. כי מחר בא זוג צעיר וההורים רוצים לעזור, ואם אין כסף מזומן לעזור, הם לוקחים משכנתה על הבית הקיים שלהם בריבית מטורפת, ומנסים לעזור לילדים. המחירים פה יקרים מעל כל פרופורציה".
נושא נוסף שעליו מדבר רולס באולפן קשור להתחדשות עירונית ולעובדה שמדובר בדרך הטובה והנכונה יותר, לדעתו, להגדלת היצע הדירות. "יש בשורה גדולה בהתחדשות עירונית", כך רולס, "כל חברות הנדל"ן, גם מי שבעבר לא האמינו בפינוי-בינוי, כולם היום הקימו מחלקות מיוחדות לנושא או חברות-בנות. נכנסים עם כספים עצומים לתוך עולם ההתחדשות העירונית. אני חושב שגם בשטח משך הזמן של פרויקטים הולך ומתקצר, מהרגע שמחליטים לפעול בשכונה ועד הרגע שיש היתר בנייה. הוא עדיין ארוך, אבל הוא הולך ומתקצר, בין היתר כי הדיירים הפכו להיות לחוצים". הסיבה שהדיירים הפכו לחוצים קשורה בין היתר לרעידת האדמה החזקה שהתחוללה בטורקיה לפני מספר חודשים. "אני חושב שרעידת האדמה המטורפת שהייתה בטורקיה, שיושבת בקצה הצפוני של השבר הסורי-אפריקאי, שעובר גם דרכנו, גרמה לאנשים להבין שחס וחלילה, אם הם גרים בשיכון, הם עלולים למצוא את עצמם במצב מאוד לא נעים, אם חס וחלילה תקרה פה רעידת אדמה. אז פינוי-בינוי הוא הפתרון, ואנחנו רואים יותר ויותר ערים שבהן זה מתקדם. ניקח את שתי הערים הגדולות בישראל - ירושלים ותל אביב. נכון להיום נבנות כ-3,000 דירות של פינוי-בינוי ותמ"א 38. זו כמות שמעולם לא הייתה".
בהקשר זה חושף רולס גם תוצאות של סקר שערך מרכז הבנייה הישראלי לקראת כנס גדול שמקיים הארגון בירושלים בתחום ההתחדשות העירונית. "יש בשורה. סקר שמרכז הבנייה הישראלי עשה, של ניתוח פרויקטים ומתחמי פינוי-בינוי בישראל, מעלה שיש כמות גדולה מאוד של מתחמים, חלקם עם 1,000 יחידות דיור. זו כמות גדולה מאוד. כמובן, לא כולם יוצאים בשנה הזאת, אבל עדיין יש פה כמות גדולה מאוד עם פוטנציאל לייצר מלאי דירות גדול. וזה בדיוק ההיצע שמחפשים כל הזמן ואומרים שצריך להגדיל".
"יש אור בקצה המנהרה"
עוד סבור רולס, שעל אף שמחירי השכירות היום נמצאים בעלייה ושוכרי דירות נמצאים במשבר – יש תקווה בהמשך הדרך להתמתנות העליות ואולי אף לירידות. גם זה קשור להתקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית. לדבריו, אחת מתופעות הלוואי של ההתחדשות העירונית הייתה לחץ גדול על תחום השכירות. בעלי דירות פונו מבניינים ישנים שנהרסו לטובת פרויקט התחדשות עירונית, אבל אין מספיק דירות להשכרה, מה שיצר לחץ גדול על השוק והעלה את המחירים. ככל שפרויקטים בהתחדשות עירונית יסתיימו, כך מסביר רולס, הלחץ על תחום השכירות יירד: "היום המחירים מאוד מאוד יקרים בשכירות. אבל בעוד שנה-שנתיים, כשהדירות יהיו מוכנות, נראה גם ירידה במחירי השכירויות. יש אור בקצה המנהרה".
נושא נוסף שעלה בדיון באולפן קשור לריבית. "קודם כול עליית הריבית היא דרמה", כך רולס, "זה אירוע חשוב. כמעט 15 שנה שהריבית הייתה אפסית, ולכן החזרי המשכנתה היו קבועים. אבל בשנה האחרונה הריבית עלתה בשיעורים של 6% וכל הכסף התייקר. משכנתה, שלפעמים הייתה 3,000 שקל, קפצה ל-4,500 שקל, ומי שהייתה לו משכנתה יותר גדולה - גם קפצה ל 5,000 שקל. אני חושב שקודם כל רצוי שמשפחות יעשו תחשיב מחדש. האם זוג צעיר צריך לקנות דירה של 5 חדרים? האם חייבים דירה חדשה? ואולי זה הזמן עכשיו דווקא לצמצם קצת". במקביל רולס גם קורא לזוגות הצעירים לשנות כיוון ולנסות לצאת מאזור המרכז לכיוון הפריפריה: "אני אומר לזוגות צעירים חכמים - צאו לפריפריה. היום כבר יותר ויותר מקומות עבודה עוברים לארבעה ימי עבודה מהמשרד, שלושה ימי עבודה מהמשרד. אוטוטו הרכבת הקלה מתחילה לפעול בתל אביב, אפשר לעבוד ברכבת הכבדה בדרך. אפשר לשלב היום גם עבודה בתל אביב וגם חיים בבתים מרווחים הרבה יותר בגליל, בנגב וגם ביהודה ושומרון".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
