ההתחדשות העירונית עומדת למלא תפקיד מרכזי מאוד בהגדלת היצע הדירות העתידי בישראל. התוכנית האסטרטגית לדיור 2040, שאושרה ב־2017 ואמורה לחזות את הביקוש, סימנה את מתחמי הפינוי־בינוי ותמ"א 38 כמסלולים מרכזיים בבנייה החדשה. במקביל לכך התקפת הטילים במאי 2021 במבצע "שומר חומות", קריסת המבנה בחולון ופינוי שורה ארוכה של מבנים מסוכנים בערים נוספות, שינו לא מעט את נקודת המבט על המבנים הישנים. התחדשות עירונית הפכה בעיני רבים מפריבילגיה או מאפשרות להשבחת הנכס לכורח המציאות. אלא שחרף התוכניות והתובנות החדשות, קצב היישום חייב להשתפר.
כמו שאפשר לראות באיור השער של "ידיעות הנדל"ן" שלפניכם, המצב בשטח היום הוא שכולם מדברים ומתייחסים להתחדשות העירונית ולמבנים הישנים, אבל לא פעם כל גורם מושך לכיוון שלו. היזמים והקבלנים רוצים דבר אחד, העיריות ומחלקות ההנדסה משהו אחר, השרים הממונים דוחפים מהלכים מצד שלישי, וגם בעלי הדירות מוסיפים את חלקם לערבוביה. בסוף הבניין הישן והמתפורר לא רק שאינו מחוזק, אלא מתקדם לקראת התפוררות מוחלטת. אז לפני רעידת האדמה הבאה, לא עלינו, או ועדת החקירה שתגיע בעקבותיה, החלטנו שהגיע הזמן שגם אנחנו ניכנס לתמונה.
בעזרתה האדיבה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קיבלנו נתונים רחבים ובלעדיים על התקדמות ההתחדשות העירונית ברחבי ישראל, גם פינוי־בינוי וגם תמ"א 38. לא חיפשנו בקשות להיתר שהגישו חברות לוועדות המקומיות או תוכניות פוטנציאליות על הנייר. התמקדנו בתכלס: כמה היתרים הונפקו לפרויקטים השונים וכמה יחידות דיור חדשות ייבנו בהתאם. לאור הנתונים, אנחנו משיקים את דירוג הערים המתחדשות - רשימה שהיא תעודת כבוד לרשות מקומית שמקדמת פרויקטים, ותעודת עניות למי שנשאר מאחור ולא מצליח לחדש את המתחמים הישנים. הדירוג החדש מאפשר לכם, הקוראים, לעקוב ולראות באיזה מקום נמצאת העיר שלכם, האם העירייה מקדמת בפועל פינוי־בינוי או רק מדברת. ולא נעצור כאן, בכוונתנו להמשיך ולפרסם את הנתונים מדי תקופה, כדי לעקוב אחר יישומה של ההתחדשות העירונית. מעכשיו ראשי הערים והרשויות המקומיות צריכים לדעת שהם נמדדים במעשים ולא בדיבורים.
ואיך נעקוב אחרי ההתקדמות? בטווח הארוך ובטווח הקצר. בכתבה זו ניתחנו את מגמת פעילות הרשויות המקומיות במתן היתרים מאז שנת 2004. במקביל בודדנו את מתן ההיתרים בשנת 2021 לבדה. בהמשך נוסיף את מתן ההיתרים השנתי (ראו מסגרת) לכמות המצטברת, ונוכל לקבל גם את התמונה המלאה של התהליך וגם את הפעילות השנתית. נאמר כבר כעת, התחדשות עירונית אינה תלויה רק ברשות המקומית. מדובר במכלול גורמים, שצריכים להתכנס יחד כדי שפרויקט ייצא אל הפועל. אבל חלקה של הרשות המקומית בתהליך משמעותי יותר מכול. רשות שרוצה ודוחפת לביצוע, תשיג את המטרה, ולהיפך. עיון מהיר בטבלאות המופיעות בכתבה כבר יכול ללמד אותנו משהו על חלקה של הרשות המקומית בקידום הפרויקטים. בתוך כלל הטבלאות (היתרים בפינוי־בינוי שנתי, רב־שנתי וגם תמ"א 38) ישנן חמש ערים שמופיעות בכולן. עובדה זו מלמדת, כי במקום שיש רצון ויש יכולת – בדרך כלל תתרחש התחדשות עירונית על כלל מסלוליה.
נתחיל בנתונים היבשים. בכל הקשור לפינוי־בינוי, בחנו שתי נקודות זמן: את מתן ההיתרים בעשרת החודשים הראשונים של 2021 (הנתונים העדכניים מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), ואת מתן ההיתרים המצטבר מאז 2004. הנתונים מסייעים להבין את עמדת ראשי הערים, היכן קצב ההתחדשות מהיר יותר, וגם באילו מקרים הבירוקרטיה וסיבות נוספות מונעות מפרויקטים לצאת לדרך.
מנתוני שנת 2021 לבדה, בין החודשים ינואר-אוקטובר, הראשונה ברשימה היא העיר בת ים עם 1,470 היתרים. שנייה ממוקמת קריית אונו עם 544 היתרים ובמקום השלישי תל אביב־יפו עם 531 היתרים. עיר בולטת נוספת היא ירושלים, שם ניתנו השנה היתרים ל־574 יחידות דיור, וזאת לעומת היתרים ל־860 יחידות דיור בלבד מאז 2004. עם זאת הנתונים מעידים, כי ישנן ערים, שחרף מספר נאה של היתרים שניתנו בהן במרוצת השנים, 2021 מסתיימת ללא אישור היתר כלשהו. מדובר בחיפה וביהוד מונוסון.
אבל, כאמור, הטווח הארוך הוא המשמעותי, ולכן אם נבחן את ציר הזמן מ־2004 ועד כה, נגלה שהראשונה ברשימה היא קריית אונו, עם 3,126 היתרים. במקום השני תל אביב־יפו עם 2,681 היתרים, ובמקום השלישי יהוד־מונוסון, שם אושרו מאז 2004 2,256 יחידות דיור בפינוי־בינוי. במקום הרביעי בת ים, עירייה שאישרה 2,086 יחידות דיור בתקופה האמורה, ובמקום החמישי חיפה עם 1,739 היתרים.
מדובר במספרים לא מבוטלים. עם זאת, כשמנסים לראות עד כמה המגמה של השנים האחרונות מתחברת עם הוצאת ההיתרים בשנה החולפת – נראה יישובים שממשיכים בתנופה, וגם מי שקפא על שמריו.

"מי שלא רוצה - לא יהיה"

הראשונה בדירוג, קריית אונו, היא באופן סמלי העיר שבה בוצע הפרויקט המשמעותי הגדול הראשון כבר לפני שנים, אבל מבט על הנתונים מאז 2004 מלמד, כי הונפקו בה היתרים לפינוי־בינוי באופן רציף מדי שנה, מה שלא מאפיין את התחום. "התחלנו בתחילת שנות ה־2000 והיה לנו הרבה זמן לתכנן ולבסס את הדברים ולקדם פרויקטים", כך ראש עיריית קריית אונו ישראל גל. "לפעמים אפשר להאט, לפעמים אפשר להאיץ, זה היתרון כשיש מדיניות סדורה. במהלך השנים גם לומדים מפרויקט לפרויקט. למשל איך לנהוג בשטחים ציבוריים או להתייחס למבני ציבור". לשאלה האם הייתה התפתחות גם ביחס ליזמים או בהתנהלות היזמים והדיירים בתחום, משיב גל: "עם השנים נוצר תיאום ציפיות. היזמים יודעים יותר מה הם מקבלים ולא באים עם חלומות, והתושבים יודעים מה התמורות. המשמעות בפועל היא שהתנגדויות הולכות ופוחתות. כי זה חלק ממהלך גדול וכולל. בתחילת הדרך היו המון התנגדויות. אבל זה משתנה ומתיישר עם הזמן". במקביל לנתוני הפינוי־בינוי, דווקא בכל הקשור לתמ"א 38 ניתן לראות פחות ופחות היתרים. על־פי גל מדובר במהלך מכוון: "מראש הלכנו על מתווה שאומר שעושים תמ"א 38 רק איפה שאין אפשרות לפינוי־בינוי. אנחנו לא מוותרים על תמ"א 38, אבל בפועל נשארו מעט מאוד בניינים כאלו". לשאלה מה מוביל למספרים הגבוהים של ההיתרים, ואולי מסר לערים שבהן היקפי ההתחדשות העירונית נמוכים יותר, משיב גל: "כדי לעשות פינוי־בינוי צריך שלושה דברים: מדיניות סדורה וברורה, אומץ לפעול גם מול מתנגדים ויצירתיות. צריך גם לרצות, כי מי שלא רוצה, לא יהיה".
8 צפייה בגלריה
פרויקט התחדשות ONO ONE  של חברת בוני התיכון בקריית אונ
פרויקט התחדשות ONO ONE  של חברת בוני התיכון בקריית אונ
פרויקט התחדשות ONO ONE של חברת בוני התיכון בקריית אונ
(צילום: דורון סהר, view point הדמיה)

"מספרי הפרויקטים גדלו ויגדלו"

"יש היום בתל אביב־יפו מעל 100 תוכניות בעבודה מתקדמת", אומר אודי כרמלי, מהנדס העיר הממוקמת שנייה בדירוג הערים המתחדשות. לדבריו, כדי להאיץ תהליכי התחדשות אין די בתכנון: "השינוי הגדול של העירייה בשנים האחרונות נעוץ בהבנה, שמעבר לתכנון יש גם אנשים ויש תכנון חברתי וקהילתי. כמו שצריך לטפל בתשתיות, צריך לעשות גם עבודה מקדימה שמתייחסת לאנשים. חלק גדול מהפרויקטים הישנים שהתקדמו, הפנימו שלא הכול מתחיל ונגמר באקסל. לא מדובר בפרויקטים רגילים, שיש מאחוריהם יזם וכמה בעלי עניין". כרמלי טוען שהאפשרות להגיע בהתחדשות עירונית למספרים גדולים, נעוצה ביכולת להציף את הנושא החברתי. "עשינו מהפיכה בתסקירים חברתיים. בכל תוכנית התחדשות עושים סקר חברתי – מבינים מי קהל היעד ואיזה פתרונות צריך לספק. זה גם ממעיט התנגדויות ומאפשר להגיע לפתרונות נכונים יותר. זו הסיבה שהמספרים של הפרויקטים גדלו ויגדלו", הוא מסביר. "יתרון נוסף שלנו הוא שימוש בחברה העירונית עזרה וביצרון, שעושה פרויקטים הוגנים והגונים עם הסכמות תכנוניות וליווי משפטי. הם לא מוכרים סיפורים לאנשים, ובפרויקטים יש יותר ודאות. היזם נכנס למשחק עם ודאות גבוהה, וגם התמחור הערכים שלו מותאמים. תכנון נכון זה לא רק חמש או 15 קומות או מרקמי או מגדלי. שני פרויקטים באותה השכונה יכולים להציע סט פתרונות אחר לגמרי. שאלות כמו תחזוקה, גודל יחידות, האם הבניין מרובה משקיעים או מרובה קשישים. מי שמבין את זה נמצא בכיוון הנכון. העירייה משקיעה הרבה משאבים בתחום ומפעילה גישה שאומרת שתפקיד העירייה או הוועדה המקומית הוא לא רק להגיב לתוכניות או לדברים, אלא להיות הרבה יותר פעילה".
8 צפייה בגלריה
 פרויקט התחדשות של קבוצת רוזיו ברחוב בן סרוק בתל אביב
 פרויקט התחדשות של קבוצת רוזיו ברחוב בן סרוק בתל אביב
פרויקט התחדשות של קבוצת רוזיו ברחוב בן סרוק בתל אביב
(צילום: אורן אלון, הדמיה: איוולב מדיה)

8 צפייה בגלריה
פרויקט התחדשות   של מטרופוליס ברחוב יהודה המכבי תל אביב
פרויקט התחדשות   של מטרופוליס ברחוב יהודה המכבי תל אביב
פרויקט התחדשות של מטרופוליס ברחוב יהודה המכבי תל אביב
(3Divisionצילום: ניר הופמן; הדמיה)
ביהוד מונוסון, מקום שלישי בדירוג, ניתנו היתרים לאלפי יחידות דיור במרוצת השנים, אבל דווקא ב־2021 נרשמה הקפאה. ראש העיר יעלה־מקליס מפרטת: "מאז 2006 מיפינו את כל המתחמים בעיר, ויש עבודה וחשיבה. בשלב כלשהו הבנו שאנחנו צריכים להיות מעורבים כדי שזה יקרה. פעם בשבוע אנחנו מכנסים פורום התחדשות עירונית כדי לוודא שהדברים מתקדמים, ואם יש חסם, פותרים בתוך ימים או שבועות. התחדשות עירונית זה תהליך מורכב ומאתגר ודורש שיתוף פעולה ובניית אמון. אין יום שאני לא עוסקת בהיבט זה או אחר של התחום. לפעמים גם בלילות. עם קריסת הבניין בחולון, הדיירים לחוצים יותר, וישנם גם האינטרסים של היזמים. אם הרשות המקומית רוצה התחדשות עירונית, היא צריכה לוודא שישנו מענה מלא לאוכלוסייה הוותיקה והחדשה – מוסדות חינוך, תשתיות, גינות ציבוריות, רווחים בין הבניינים, מגבלות גובה. מדובר בדיאלוג אינסופי". לדבריה, הקיפאון בהיתרים בשנה החולפת נובע מצירוף של מספר גורמים מבחוץ, שהשפיעו על העניין: "יש לנו מתחמים גדולים מאוד שדורשים קרקע משלימה. הובלתי תהליך של הסכם גג, מתוך הבנה שאם רוצים לעשות התחדשות עירונית בלי לחנוק את העיר, חייבים את הקרקע הזו, והסכם הגג והשכונות החדשות שהוא מביא מאפשרים זאת. אבל לאחר חתימתה הסכם, הייתה תקופה ארוכה שברשות מקרקעי ישראל לא ידעו איך מקדמים את התהליך, ובמקביל לא הייתה ממשלה, והותמ"ל שהיה צריך לטפל בנושא, לא היה יכול לפעול. חלפה שנה וחצי עד ששחררו לנו קרקע משלימה ועד שהותמ"ל חודש. ממש לאחרונה התבשרנו על הפקדת התוכנית, ויש התקדמות".

"לא כל בעיה יכולה להיפתר עם עוד זכויות בנייה"

אחד מהאירועים המשמעותיים, שקרו בחודשים האחרונים וקשורים להתחדשות עירונית ואולי אף לשינוי מדיניות של מספר רשויות, היה קריסת הבניין בחולון. מבט בנתוני ההיתרים בפיניבינוי וגם בתמ"א 38 מלמד, שחולון לא נמצאת בעשירייה הראשונה, והיקף ההיתרים שניתנו בה לפרויקטים נמוך. אביעד מור, אדריכל העיר, מסביר שהמצב עומד להשתנות: "היתרים ניתנו לתוכנית אחת של פינוי־בינוי עד כה, אבל יש לא מעט תוכניות שמתקדמות עכשיו וכבר אושרו, אך עוד לא בביצוע. התוכנית שאושרה לצד מהלכים של העירייה פרצו את הדרך". מור מסביר שהעירייה עשתה בשנים האחרונות מהלכים משמעותיים כדי לאפשר התחדשות עירונית נכונה ברחבי העיר, מה שעתיד להיראות בשטח בקרוב. במקביל מסביר מור, כי התחדשות עירונית חייבת לכלול שורה של דברים חשובים, וזכויות בנייה הן לא הפתרון היחידי: "עדיין לא יודעים להגיד מה בדיוק גרם לקריסה של הבניין, אבל זה גיבש את ההבנה שיש לקדם התחדשות עירונית, אבל במקביל גם טיפול בתחזוקת המבנים. יש להבחין בין שני הדברים. יש צורך בשינוי חקיקה ובשינוי מודעות בכל הקשור לתחזוקה ואחזקה. בעלי הנכס חייבים לתחזק אותו, ולא כל בעיה צריכה או יכולה להיפתר עם עוד זכויות בנייה. במישור ההתחדשות העירונית, יש אפשרות לזכויות בנייה נוספות, אבל רק בראייה עירונית רחבה. עשינו בעיר כמה פעולות מורכבות ויקרות כדי שההתחדשות העירונית תיעשה כמו שצריך, וזה מה שיקרה בהמשך - הדבר הראשון הוא תוכנית התחדשות עירונית מגרשית, שבה כל מגרש יקבל ודאות תכנונית. לדעתי, זה עוד לא נעשה בארץ. חשוב להגיד שאין כאן פתרון כלכלי לכולם, וזה צריך לבוא גם מכיוונים אחרים ולא רק מהעירייה, כי זה לא תפקידה. אבל תוכנית כזו יכולה לקצר משמעותית את הליכי הרישוי, התכנון והביצוע. במקביל העברנו למחוזית עדכון לתוכנית המיתאר ל־2040. המורכבות כאן היא גדולה, לוודא שהתכנון נכון ושומר על תפקיד הרחוב. בתוכנית המיתאר מסומנים אזורי ההתחדשות ואופייה וגם המוקדים העירוניים. לפתח את המוקדים העירוניים זו המטרה. ראש העיר תמיד אמר – לבדוק שתוכנית המיתאר תהיה מבוססת על קיבולת עירונית בתחומי תשתיות, שטחים ציבוריים ותחבורה. המיפוי הראה לנו את כושר הנשיאה של העיר. הדברים לא יקרו ביום אחד, אבל אנחנו יודעים שזכויות הבנייה שיגיעו באופן זה, יאפשרו לעיר להמשיך ולתפקד".

"רוצה ודוחף וגם מזיז"

דוגמה למקום שבו ההתחדשות העירונית התעוררה רק לאחרונה בכל הקשור להיתרי בנייה בפועל היא ירושלים. נתוני העבר מלמדים שבכל הקשור לפינוי־בינוי, שנים שלא הייתה התקדמות של ממש, והדחיפה המשמעותית מתרחשת בשנתיים האחרונות. "העירייה מבצעת מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית והפינוי־בינוי, לאחר תקופה ארוכה של דשדוש ועיכובים", כך ראש עיריית ירושלים משה לאון. "זה נובע מכך שאנחנו פשוט נחושים ודוחפים קדימה, מתוך הבנה שמדובר בכלים משמעותיים להגדלת היצע הדיור, שמאפשרים לנצל את משאב הקרקע המצומצם באופן מיטבי. כך אנו גם שומרים על השטחים הירוקים ומצמצמים התרחבות לשטחים פתוחים בעיר. נמשיך לקדם תוכניות להתחדשות עירונית, המהוות נדבך משמעותי בפריחת הבנייה שאנו מובילים". מהנדס העיר יואל אבן מרחיב: "הסכר נפרץ – מה שקרה בהתחדשות עירונית בעיר ומה שקורה עכשיו, זה שאנחנו בעיקר רוצים. ראש העיר רוצה ודוחף וגם מזיז. כל המערכת שלי כמהנדס העיר עסוקה בלקדם פרויקטים. לדוגמה, היום בבוקר ישב אצלי יזם ואמר לי שאנחנו לוחצים עליו לקדם פרויקט יותר משהוא לוחץ על עצמו. השבתי לו שאנחנו רוצים מאוד לקדם. יזמים רגילים לא פעם לעבוד מול רשויות פסיביות יותר, ואנחנו ממש דוחפים קדימה. הפתרון הוא התחדשות עירונית, ואנחנו גם רוצים לשמור על השטחים הפתוחים. רוצים לבנות לגובה איפה שאפשר, עם דגש על איפה שאפשר. לא בכל מקום. זה מה שאנחנו משדרים ליזמים, וזה מיתרגם לרצון של יזמים לפעול בעיר. מהלך נוסף שעשיתי, שמוביל גם הוא להתקדמות בתחום, הוא הקמת אגף לפתרון חסמים. עושים שולחנות עגולים, ואם עולה חסם, אנחנו דואגים לפתור אותו בכמה שבועות. הכול נלקח בחשבון, גם התשתיות, גם הרכבת הקלה שעובדת ויש עוד קווים שנמצאים בעבודה ומאפשרים בינוי מסיבי לאורכם. יש דם חדש שזורם, וזו רק ההתחלה. זה האופק האמיתי והמשמעותי של העיר".

"50% מכלל היתרי הבנייה למגורים בעיר"

עיר נוספת שמראה סימני התעוררות בתחום הפינוי־בינוי היא נתניה. אחרי שנים של מיעוט היתרים, בשנת 2021 מדובר ביותר מ־900 יחידות דיור. במקביל, דווקא בתמ"א 38 התפתחות הפרויקטים איטית יותר ובמגמה מסוימת של ירידה. "נתניה וראש העירייה מרים פיירברג־איכר הגדירו את ההתחדשות העירונית כפרויקט דגל בחשיבות עליונה", כך מסבירים בנתניה, "מטרתנו היא לייצב בתוך מספר שנים את היקף ההיתרים בהתחדשות לכ־50% מכלל היתרי הבנייה למגורים בעיר. הפוטנציאל להתחדשות עירונית בנתניה גדול מאוד. להערכתנו, במרכז העיר ובשכונות קריית נורדאו, רמת ידין ונאות שקד קיימת מסגרת לכ־27 אלף יחידות דיור בטווח של 25 השנים הקרובות. לשאלה מדוע בעבר הייתה פחות התחדשות עירונית, משיבים בעירייה: "בשנים קודמות לא זוהה באופן נכון הקשר שבין התמורות לדיירים לבין המכפיל השמאי, ואושרו תוכניות שכללו מכפיל נמוך מחד ומאידך תמורות גבוהות. תוכניות אלו סבלו מחוסר כלכליות ולא יכלו להתממש. עוד חשוב לציין, כי מפתח ליציאה לדרך של פרויקטים הוא אקלים של ודאות תכנונית, שבעבר לא הייתה קיימת".
8 צפייה בגלריה
פרויקט התחדשות מגדלי סביון סיטי של אפריקה ישראל בנתניה
פרויקט התחדשות מגדלי סביון סיטי של אפריקה ישראל בנתניה
פרויקט התחדשות מגדלי סביון סיטי של אפריקה ישראל בנתניה
(צילום: גיא מדור)

מי שקרא נכון את המפה היום קוצר את הפירות

הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצת גבאי, מתאר את המציאות בשטח, שלמעשה, מובילה להבדלים המשמעותיים בין הערים בדירוג. "אנחנו נמצאים במציאות של הליכים שרק הולכים ומתארכים. מצוקת קרקע ובירוקרטיה קשה, שמובילות למצב שבו לוקח שמונה שנים רק לקדם פרויקט. זה לא מוסיף למדורת המחירים הבוערת". גבאי מתייחס גם לשונות הגדולה בין עיר לעיר בקידום התחדשות עירונית: "אני מכיר היטב את הנושא. יש עיריות שקראו את המפה נכון, והבינו שצריך לתת סט כלים ופתרונות שמעניקים ודאות תכנונית ליזמים. עושים את זה על ידי סימון מתחמים למשל. יש עיריות כמו תל אביב שהתייחסו להתחדשות וגם למכלול המטלות הציבוריות ותשתיות, וכמות ההיתרים שם היום גדולה יותר. כי ודאות מביאה יזמים להשקיע באזורים הללו, ויש גם מתודולוגיה סדורה של מה קורה עם פרויקט שמגיע לוועדה. אותו הדבר גם בקריית אונו". עוד מוסיף פרץ: "מי שהרים את הכפפה ויצר מדיניות ותוכנית אמיתית, רואה היום פירות. אבל זה לא כל הסיפור, כי בצד השני יש גם רשויות עם מצוקה אמיתית בתשתיות. שטחי ציבור למשל, בעירייה רוצים לקחת העיר קדימה ולחדש, אבל צריך לתת במקביל גם שירות לתושבים. לדעתי, המדינה צריכה לתמרץ את הרשויות הללו יותר".
בזמן שחלק ניכר מהעיסוק בדירוג הערים מתמקד בערים הבולטות, אי אפשר להתעלם גם ממה שלא נמצא בטבלה – הפריפריה. אומנם אפשר למצוא היתרים מפתיעים בערים מרוחקות יחסית מהמרכז, אבל מדובר במעט מדי. שי אבוחצירה, מנכ"ל חברת סלע בינוי שביצעה פרויקט פינוי־בינוי בנהריה, מנסה להסביר מדוע הפריפריה עדיין לא מצליחה להתרומם למרות הצורך הברור: "קידמנו וביצענו תוכנית, וזה לקח לא מעט זמן. המתחם היה של 32 יחידות דיור על שטח גדול, ויכולנו לקבל צפיפות של 1 ל־6, שנתנה מענה כלכלי לפרויקט. בשנים האחרונות לא מצאנו הרבה מתמים אחרים כלכליים. אולי היה אפשר למצוא מכפיל טוב, אבל אז הייתה התנגדות מצד הרשויות המקומיות". לשאלה איך אפשר לשנות את המציאות הזו, משיב אבוחצירה: "הרשויות המקומיות צריכות להבין שאין התחדשות בלי כלכליות ובלי מכפילים גבוהים יותר. אם אתה מגביל, בעיקר בפריפריה, אתה אומר למעשה שאין התחדשות ביישוב. המפתח לרשויות המקומיות זה לאשר תוכנית מיתאר ספציפית להתחדשות עירונית. לקבוע מדיניות ברורה שתאפשר לדעת מה אפשר ומה לא, ולא פחות חשוב - איפה הרשות תומכת ואיפה לא. כך אתה יודע איפה להשקיע ואיפה לא לבזבז הזמן. במקביל רשות מקומית צריכה לקבל גם תמיכה מהשלטון המרכזי בתשתיות, בתי ספר, מבני ציבור. התחדשות זה לחדש למעשה שכונה שלמה".

נתוני הדירוג מעידים, כי לעומת הפריפריה שם היתכנות כלכלית נמוכה מונעת קידום פרויקטים, ניתן למצוא גם ערים במרכז עם מיעוט היתרים. ניר ברוש, מייסד ובעלים של קבוצת ברוש, מנסה להסביר: "פינוי־בינוי הוא כיום פרויקט המגורים המורכב ביותר. גורמים רבים מעורבים בתהליך, כאשר כל אחד מהם "מושך את החבל" לכיוונו. לצערי הרב, תיאום כל הגורמים האלה לוקח זמן רב מדי וכרוך בשדרה בירוקרטית מפרכת. היזמים רוצים לקדם את הפרויקט שלהם מהר ככל שניתן, והדיירים שרואים בעיקר את הדירה החדשה שלהם, מתקשים לרוב לראות את התמונה המלאה של הבניין החדש, השכונה או שינוי פני העיר כתוצאה מהתהליך. ואלו רק דוגמאות בודדות למורכבות. דרך נכונה לקידום פרויקטים יכול להיות קביעת אמות מידה מקובלות לתמורות, ובכך למנוע סחבת של מו"מ בלתי נגמר".
חמי שאול, מנכ"ל קרסו התחדשות עירונית, מדגיש את תפקידו המרכזי של ראש העיר בקידום התהליך: "אנחנו פועלים בלא מעט רשויות מקומיות והחלק של ראש העיר בהחלטה האם לקדם התחדשות או לא הוא סביב 75%. יש מקומות שהגישה של ראש הרשות בולטת מאוד וקשה עד בלתי אפשרי להוציא היתר, ויש מקומות שראש העיר תומך ושם אפשר לקדם. הקברניט השני שנותן את הטון זה מהנדס העיר. רואים את ההבדלים בגישה טוב מאוד". במקביל, שאול סבור שיש קשר הדוק בין מחירי הדירות הגבוהים ובין אי שחרור היתרים להתחדשות עירונית: "אפשר לראות איך במקומות מסוימים, שבהם יש סחבת וקשה לפעול, עליית המחיר משמעותית יותר". לשאלה האם הצעדים החדשים של הממשלה יסייעו כעת בהוצאת היתרים, שאול סקפטי: "לצערי, אני לא חושב. הרגולטור וקובעי המדיניות מסתכלים מלמעלה על התהליך ועל אישור תוכניות, אבל לא רואים את הבעיות בהליך הרישוי ומתן היתרים והם לא אלה שמאשרים".

"מה שלא עשו איום הטילים וחשש מרעידת אדמה, עושה מראה של מבנה מתמוטט"

עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת גרופית, מתייחס למציאות החדשה שנוצרה בעקבות אישור הרפורמות: "השנה המסתיימת עומדת בסימן כמה מהלכים ומגמות בתחום ההתחדשות העירונית בכלל והפינוי־בינוי בפרט. ניתן לומר כי ניתנה יותר ודאות לבעלי דירות וליזמים. גם הקמת מינהלות להתחדשות עירונית היא מהלך המיטיב עם השטח ותומך בבעלי זכויות ודירות בכל הנוגע להבנת המהלכים ולשיח עם הרשות ועם היזמים. הדברים הללו יכולים לקדם ולקצר לוחות זמנים". עם זאת, רחלבסקי מצביע על תחום אחד שמקשה על הענף: "חוסר ודאות מגיע משינוי מדיניות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנוגע לקרקע משלימה. כידוע, פעמים רבות חוסר כדאיות כלכלית במימוש פרויקט הוא פועל יוצא של מחסור בזכויות בנייה, בעיקר כאשר הפרויקט ממוקם במרכזי ערים. במקרה כזה היה ניסיון לקדם מתן זכויות דרך קרקע משלימה, אולם נכון להיום רמ"י מעדיפה את מודל הערך הכספי. זהו מהלך, שלהערכתי, יעכב תהליכי פינוי־בינוי והוצאת שומות. גם ההערכה של שווי הקרקע תיעשה לאט ותהיה מוטה, ובסופו של יום תציג מספרים שיהפכו את הפרויקטים ללא כלכליים ליזמים, והמהלך ימסמס או יתקע פרויקטים". לשאלה האם נראה תנופה בעתיד הקרוב משיב רחלבסקי, כי דווקא המקרה בחולון עשוי לחולל את השינוי: "קריסת הבניין רגע לאחר שדייריו פונו, ופינוי מבנים מסוכנים אחרים מאז אולי יהוו נקודת מפנה. את מה שלא עשו איום הטילים וחשש מרעידת אדמה, עושה המראה של מבנה מתמוטט. הם מייצרים הבנה יותר ברורה ומעמיקה אצל בעלי הדירות, שהם על זמן שאול. גם מצד הוועדות ניכרת הבנה, שגם אם הוכרז על המבנה כמסוכן, ואפילו אם יחוזק באופן זמני, צו השעה הוא לקדם הריסתו והקמת מבנה מודרני במקומו, ויפה שעה אחת קודם".
פיני מלכה, מנכ"ל משותף בחברת מעוז דניאל, סבור שהמהלכים האחרונים של הממשלה צפויים לאפשר התקדמות משמעותית: "לשמחתי, אנו רואים שהממשלה החדשה עובדת ופועלת לטיפול בשוק הנדל"ן. מדובר בתהליכים שיגבירו את הוודאות התכנונית בשוק ויצמצמו חסמים שעיכבו עד כה את הבנייה בפועל. תוכנית הדיור הממשלתית כוללת בין היתר רפורמות מקיפות בתחום ההתחדשות העירונית, שיסייעו, לתפיסתי, ליותר ויותר פרויקטים לצאת אל הפועל. הורדת הרוב הדרוש והפחתת גובה היטל ההשבחה בפינוי־בינוי הם שני צעדים מבורכים, שמשחררים חסמים מחד, ומנגד מספקים ליזמי הנדל"ן שבונים בפועל את הוודאות שהם כה צריכים ומייחלים לה בתחילת הפרויקטים. הנדל"ן הישראלי הוא הקטר של המשק ומנוע צמיחה מרכזי לכלכלה, וככזה יש לספק לו את הדלק הנכון והראוי".

בראייה קדימה: התמורות בדרך למטה

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מתייחסת לנושא נוסף שמעורר דיון רחב היקף בהתחדשות עירונית - שאלת התמורות לבעלי הדירות. המגמה היום היא לצמצום התמורות ל־12 מ"ר ואף לפחות. תמורות לדיירים שנגזרות למעשה מסל הזכויות שניתן ליזמים: "המגמה של צמצום התמורות מורגשת בשוק. גם בשיחות עם דיירים אני מסבירה ומדגישה, וזה הכיוון. אם בפרויקטים הראשונים שרק יצאו היה אפשר לחלץ תמורות של 40 מ"ר או 50 מ"ר, היום זה נראה דמיוני. אחר כך היה שלב של 25 מ"ר ואז התחילו לדבר על 12 מ"ר, שהיום זה כבר עובדה קיימת במקומות מסוימים. עכשיו מתחילים לשמוע, שגם אם לא תהיה תוספת בכלל, זה לא נורא. אם אני צריכה לתת עצה לבעלי דירות, צריך להגיד בצורה ברורה שככל שעובר הזמן התמורות פוחתות". ולמה זה קורה? התשובה במקרה הזה קשורה לתשובה על השאלה מדוע יש רשויות שלא ממהרות לקדם התחדשות עירונית: "צריך להבין שלרשות המקומית יש בעיה לקיים כלכלית פרויקט למגורים. זה נכס הפסדי בארנונה, ורשות מקומית מנסה לצמצם את הנזק העתידי. גם התשתיות העתידיות שהתחדשות עירונית דורשת עולה כסף". ומה עתיד לקרות? האם מגמת צמצום התמורות עתידה להשפיע על יציאה לדרך של פרויקטים? בוגין דווקא מציעה, שייתכן שההיפך הוא הנכון: "עצם ההתכנסות למספר אחד, גם אם הוא נמוך, מהווה ודאות וזה טוב. אם הדיון על התמורות יתקבע, בעלי דירות יתפנו לבחון פרמטרים אחרים וחשובים לא פחות, כמו איתנות פיננסית של חברות, ניסון בתחום ועוד. במקום להתווכח על 10 מ"ר או 30 מ"ר. אני בוחרת לראות בהקטנת השטחים גורם מאיץ – הוא מפחית את אי הוודאות. ותמיד אפשרי לתת תמורה אחרת, כמו לעלות בקומה, מימון לקרן של ועד בית, סטנדרט בנייה גבוה יותר".

היתרי 2021: "כשהרשות רוצה, זה יכול לקרות"

דירוג הערים המתחדשות של "ידיעות הנדל"ן" שמתחיל היום, מציב את ההתחדשות העירונית ואת הרשויות המקומיות תחת זכוכית מגדלת. מעבר לתמונה המלאה של סך ההיתרים מאז 2004 ועד היום, שמעידה על התפתחות ההתחדשות העירונית לאורך זמן כיאה לתחום כה מורכב ומסובך, מצאנו לנכון להציג בנפרד גם את נתוני היתרי הבנייה בפינוי־בינוי שניתנו רק בשנה האחרונה, בסדר יורד של 10 הערים המובילות. שימו לב ששבע מתוך הערים שבהן ניתנו בעשרת החודשים הראשונים של 2021 הכי הרבה היתרי בנייה, נכללות גם ברשימת שיאניות היתרי הבנייה בפינוי־בינוי מאז 2004. נכון, ייתכנו שנים טובות יותר או טובות פחות בכל הקשור להבשלת פרויקטים, אבל חשוב לא פחות להצביע על המיקומים שבהם נכון להיום הרשות המקומית פעילה, מקדמת ומאשרת את התוכניות. לא בנפרד מהראייה ארוכת הטווח, אלא בנוסף לה. על־פי הרשימה, העיר שנמצאת הרבה מעל כולן במתן היתרים השנה היא בת ים, עם 1,470 יח"ד. במקום השני ירושלים עם 574 יח"ד ובמקום השלישי קריית אונו עם 544 יח"ד. אגב, מעניין לציין ששלוש הערים רשמו עלייה לא מבוטלת לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

8 צפייה בגלריה
  הריסה לקראת התחדשות של החברות נצבא ומצלאווי ברובע איילון בבת ים.   למטה: הדמיית הפרויקט
  הריסה לקראת התחדשות של החברות נצבא ומצלאווי ברובע איילון בבת ים.   למטה: הדמיית הפרויקט
הריסה לקראת התחדשות של החברות נצבא ומצלאווי ברובע איילון בבת ים. למטה: הדמיית הפרויקט
(צילום: דרור סיתהכל. הדמיה: view point)

8 צפייה בגלריה
  הריסה לקראת התחדשות של החברות נצבא ומצלאווי ברובע איילון בבת ים.   למטה: הדמיית הפרויקט
  הריסה לקראת התחדשות של החברות נצבא ומצלאווי ברובע איילון בבת ים.   למטה: הדמיית הפרויקט
הריסה לקראת התחדשות של החברות נצבא ומצלאווי ברובע איילון בבת ים. הדמיית הפרויקט
(צילום: דרור סיתהכל. הדמיה: view point)

צביקה ברוט, ראש עיריית בת ים, שבעירו הוצאו הכי הרבה היתרים בשנה החולפת, מסביר כי מדובר בתנופת התחדשות עירונית: "ניתנו הרבה היתרים בפינוי־בינוי וגם בתמ"א 38. בתקופה האחרונה יש העדפה ברורה להריסה ובנייה לעומת חיזוק בתמ"א 38, 50% מההיתרים לעומת 15% בעבר, וזו מגמה טובה. יצאנו גם במסע הסברה למה יש עדיפות לפינוי־בינוי מתחמי. יש חשש לא קטן מצד בעלי הדירות, בעיקר בגלל התמשכות התהליכים, אבל אנחנו מסבירים שהדברים משתנים". עוד סבור ברוט כי חלק ניכר מהאפשרות לאשר היקף משמעותי של היתרי בנייה תלוי בהתפתחות העיר: "הרכבת הקלה צפויה לעשות שינוי גדול, וגם ערכי הקרקע שרק עולים הופכים את ההתחדשות העירונית ליותר מבוקשת ואפשרית. זה מעודד את היזמים לפעול. גם הרצון שלנו כרשות מאפשר את התקדמות התחום, כי כשהרשות רוצה התחדשות עירונית, זה יכול לקרות".

ההפתעות של הטבלה

בין נתוני הרשות להתחדשות עירונית ניתן לזהות כמה הפתעות, לטובה וגם לרעה. הנה כמה מהן, בתקווה שידליקו נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות ויאפשרו לקברניטי הענף ללמוד מהניסיון של מי שמצליח לקדם על אף המיקום.
בני ברק – על אף מיקומה המרכזי ומחירי הדירות הגבוהים בתחומה, העיר החרדית אינה מתקדמת בכל הקשור לפינוי־בינוי. למעשה, מאז 2004 ניתנו היתרים רק ל־101 יח"ד, וזאת בשנה האחרונה בלבד.
כפר סבא – בעיר לא מעט בנייה ישנה ולא מעט מתחמים שיכולים להתקדם לקראת פינוי־בינוי, אולם על־פי הנתונים, אחרי שנתיים שבהן ניתנו היתרים ל־120 יח"ד בעשור הקודם, העשור הנוכחי ריק לגמרי.
קריית מלאכי – למרות היצע לא קטן של מבנים ישנים, רק ב-2020 ניתנו היתרי בנייה בעיר לפינוי־בינוי בהיקף 195 יח"ד. כל שאר הטבלה – ריקה.
נהריה – בעוד חלק מערי המרכז מפתיעות במיעוט היתרים, דווקא נהריה מפתיעה לטובה. הוועדה המקומית סיפקה היתרים במהלך ארבע שנים שונות עד לסך הכול מרשים של 414 יח"ד.


תמ"א 38: ניצנים בפריפריה

בעוד תמ"א 38 עומדת בפני תמורות משמעותיות בשנים הקרובות, והמתווה החדש של תוכנית החיזוק עתיד לעלות לאישור בקרוב, מדובר עדיין בתחום רלוונטי ומשמעותי בענף הנדל"ן. דירוג הערים המתחדשות של "ידיעות הנדל"ן" מתייחס גם לתמ"א 38, אבל בפרופורציה הנכונה, כתוכנית משלימה לאחותה הגדולה – פינוי-בינוי. נתוני הרשות להתחדשות עירונית על היתרי הבנייה מתייחסים לשנים 2017 עד 2021, כאשר בשנה הנוכחית מדובר ב-8 החודשים הראשונים של השנה בלבד. עוד נדגיש, כי מדובר בתמונת מצב כללית לתמ"א 38, ולכן אין הפרדה בין מסלול חיזוק ובין מסלול הריסה ובנייה מחדש.
על-פי הנתונים, במקום הראשון ניצבת העיר תל אביב-יפו עם 1,769 יח"ד שניתן להן היתר. במקום השני רמת גן עם היתר ל-751 יח"ד ובמקום השלישי אשדוד עם 668 יח"ד. בהמשך הרשימה ניתן למצוא את פתח תקווה, ירושלים, בני ברק, חיפה, בת ים, ראשון לציון ורמת השרון.
עיון בנתונים המלאים מעלה שתי נקודות מעניינות. הראשונה נוגעת לפריפריה, ולמרות הכול ניתן לראות ניצנים של חיזוק גם במקומות כמו באר שבע, חדרה, טבריה, נהריה, נשר, עפולה והקריות. אומנם לא מדובר במספרים גבוהים כמו במרכז הארץ, אבל גם פרויקטים ספורים שקיבלו היתר, כלומר יוצאים לפועל, משמעותם ראשי ערים שמאפשרים והיתכנות כללית שקיימת במקומות שפעם לא היה בכלל אפשר לדבר עליה. אגב חלק מזה קשור גם לעליית המחירים בשנתיים האחרונות, וזה אולי החלק החיובי היחיד בסאגת הזינוק במחירי הדירות.
מנגד, הנקודה השנייה שעולה מהנתונים קשורה דווקא לערי המרכז, עם היתכנות כלכלית גדולה ללא ספק, אבל עם יישום נמוך. הסיבה במקרה הזה היא לא פעם התנגדות של ראשי הערים או המגמה שהתחילה כבר ב-2019 להפחית באישור תמ"א 38 ולהעדיף פינוי-בינוי.
המקום שבו נמצאת העיר רמת גן בטבלה של תמ"א 38 מפתיע על פניו. בעוד בעיר מדווחים על האטה ואף קיפאון בתמ"א 38 בשנתיים האחרונות, נתוני ההיתרים מעידים כי העיר ממוקמת בדירוג במקום השני. סיגל חורש, מהנדסת העיר, מסבירה כי ההיתרים שאותם רואים היום, הם פרי החלטות של הוועדה המקומית בימי השלטון הקודם, ונכון להיום המצב בשטח שונה. "אני חושבת שהשנה אושרו סביב 660 יח"ד בוועדה, ההיתרים שרואים, שהתקבלו בשמונת החודשים הראשונים של 2021, הם מהחלטות ועדה ישנות הרבה יותר. אנחנו בעד התחדשות עירונית. אבל מושכלת. כשמאשרים ברמת המגרש הבודד זו פגיעה בעיר. אנחנו היום מנסים לעשות הכול כדי שיהיה אפשרי להרחיב שטחים ירוקים או לדאוג שיהיו שטחי ציבור. תמ"א 38 חיזוק זו אופציה אחרונה אם אין ברירה. אנחנו בעד תוכניות פינוי-בינוי, בעד איגום מגרשים. יש המון יוזמות, ויש תוכניות אב שישמרו על הדי.אנ.איי של כל שכונה. תכנון נכון יוביל להתחדשות עירונית נכונה".
בעיה נוספת שעליה מדברים לא פעם ראשי הערים ומהנדסי הערים, קשורה גם לתקנים ואפילו למשכורות במחלקות ההנדסה השונות. בכנס של ארגון קבלני תל אביב, שהתקיים לאחרונה באילת, התייחסו גורמים שונים לסוגיית ההתחדשות העירונית. "המדינה מצפה שנרוץ עם ההתחדשות עירונית קדימה, אבל שמה לנו משקולת של 200 קילו על הרגל", כך אמר במסגרת דיון בפאנל בנושא ראש עיריית ראשון לציון רז קינסטליך. עוד הוסיף, כי כשמתלוננים על היעדר שיתוף פעולה של העיריות בקידום התחדשות עירונית, יש להבין כי יש מחסור חמור גם באנשי מקצוע: "אף אחד לא לוקח בחשבון את נושא כוח האדם ברשויות המקומיות. המשכורות של כל מי שעובד מול הקבלנים ברישוי או בתכנון נמוכות מדי. אני לא מצליח להביא בודקי תוכניות ב 8,500 שקל לחודש ואין פלא שהם מעדיפים לצאת למגזר הפרטי. זו צעקה של כל הרשויות המקומיות. יש לי תקנים, אבל אנשים לא באים לעבוד. צריכים לאשר לרשויות המקומיות הרבה יותר סמכויות בנושא השכר, אם רוצים להגדיל כוח אדם ולקדם תוכניות והיתרים".