אחת הפרשות המורכבות ביותר בשוק הנדל"ן היא פרשת הקרקעות שהיו בבעלות הכנסייה היוונית האורתודוקסית, המצויות היום בבעלות חברת אקסטל ובחכירת הקק"ל. בלב ירושלים, בשכונות הוותיקות והמבוקשות רחביה, טלביה וניות, נבנו לאורך עשרות שנים מאות רבות של דירות על קרקעות שהיו בעבר בבעלות הכנסייה ומצויות בחכירה של קק"ל, שמתקרבת לסיומה עד שנת 2050 לערך. עבור הדיירים, מדובר במציאות שמייצרת חוסר ודאות עמוק: האם יוכלו להמשיך להתגורר בנכסיהם? מה יהיה ערך הדירות? והאם ניתן להגיע להסדר שיבטיח את עתיד השכונות?
בזמן שחלק מהדיירים בחרו לפנות למסלול של מאבק משפטי, שמעצים את חוסר הוודאות, מאות דיירים אחרים בחרו להצטרף למהלכי התחדשות עירונית שמקדמת חברת אקסטל. במקביל ישנם סימנים רבים שמצביעים על כך, שמתגבש בין קק"ל לחברת אקסטל, בעלת הקרקע, הסדר כולל, הצפוי להיות הפתרון הכלכלי והמשפטי המעשי המשתלם ביותר עבור החוכרים, ולייצר ודאות מהירה, שקט נפשי וביטחון.
הסוגיה המשפטית: חכירה מוגבלת בזמן
כדי להבין את הסוגיה המורכבת הזו חשוב להבין תחילה את המצב המשפטי ביחס לקרקעות, כפי שהובהר לאחרונה בתגובת קק"ל לעתירה שהוגשה על ידי חלק מהחוכרים לבג"ץ.
מבחינה משפטית, מדובר בקרקעות שעליהן חלים חוזי חכירה, שעתידים לפקוע בשנת 2050 לערך. מכוחם של חוזים אלה ניתנו זכויות לחוכרי משנה, דיירים, ואלה מוגבלים לתקופה זו. לצד זאת, קק"ל מחזיקה באפשרות הארכה, אבל היא תלויה בתשלום של שווי מלא – כלומר חשיפה לתשלום של מיליארדי שקלים מכספי ציבור - ולתקופה שיקבעו הצדדים.
קק"ל הבהירה בתגובתה, שהחכירה מוגבלת בזמן, ושכולם ידעו זאת מלכתחילה. "העותרים רכשו מלכתחילה זכויות חכירת משנה מוגבלות בזמן, ואין להם זכות קנויה לקבלת זכויות חכירה לאחר סיום תקופת החכירה של קק״ל. פקיעתה של זכות קניינית שנקבעה מראש לתקופה קצובה, אינה מהווה פגיעה בזכות קניין, אלא מימוש טבעי של תנאי החוזה", נכתב בתגובה הרשמית.במילים אחרות, מבחינה משפטית, מדובר במודל חכירה שבו הקרקע חוזרת לבעליה עם תום התקופה שנקבעה מראש.
נקודה נוספת שעוררה עניין בתגובת קק"ל לבג"ץ, היא ההתייחסות לשאלה האם הארגון מחויב משפטית להגן על זכויות הדיירים גם לאחר תום החכירה.
בתגובה נכתב כי: “קק"ל הבהירה באופן עקבי, כי אין לה כל חובה משפטית כלפי חוכרי המשנה לאחר תום תקופת החכירה, וכי פעולותיה בנדון נעשות מתוך הבנה של צורך ציבורי וניסיון להעמיד לו מענה”. משמעות הדברים היא שהניסיונות להסתמך על חובה משפטית של קק"ל כלפי הדיירים, אינם מבוססים בהכרח מבחינה משפטית – וכי כל פתרון עתידי יצטרך להיות תוצאה של הסדר חדש.
המשמעות היא פשוטה: מבחינה חוקית, אין לקק"ל חובה משפטית להגן על זכויות הדיירים לאחר תום תקופת החכירה. עם זאת – וזהו מקור האופטימיות הגדול – מהתגובה וגם לפי הנמסר ממקורות המעורים בעניין, קק"ל בוחרת לפעול ולנסות לקדם פתרון לא מתוך כורח משפטי, אלא מתוך הבנת הצורך הציבורי והמחויבות העמוקה לתושבים. הארגון משקיע מאמצים כדי לייצר מענה שיבטיח את עתיד הדיירים בשכונות, וזאת דרך הסדר מוסכם ולא דרך מאבקים בבתי משפט. למעשה, אחת הטענות החריפות בתגובת קק"ל היא, כי העתירה שהוגשה לבג"ץ עלולה לפגוע דווקא באותם דיירים שמבקשים להגן על זכויותיהם ולעכב את ההגעה להסדר, וחושפת כי מתקיים משא ומתן "במטרה להעמיד פתרון ישים ובר־קיימא לסוגיה הנדונה, שהואץ מאוד בחודשים ובימים שקדמו להגשת העתירה... וניכר היה שהצדדים מתקדמים לעבר פתרון אפשרי, שייטיב מאוד עם חוכרי המשנה בדירות המגורים".
דיירים: "פתרון עכשיו – לא שנים של מאבק משפטי"
מול המתנגדים להסכם קיימת קבוצה גדולה של דיירים התומכת בניסיון להגיע להסדרה. למעלה מ־150 משפחות כבר הצטרפו למהלך ההתחדשות העירונית שמקדמת חברת אקסטל בבניינים שבקרקעות, שהוא בתמצית קידום פרויקטים של פינוי־בינוי, שבמסגרתם זוכים הדיירים לבעלות מלאה בדירה חדשה ומוגנת ומעל הכול - בהבטחת מעמדם לדורות.
רבים מהדיירים חוששים בעיקר מהמשך אי־הוודאות. "אנחנו גרים בדירה כבר יותר משלושים שנה”, מספרת תושבת רחביה. “הילדים גדלו כאן והנכדים מגיעים לבקר כל שבת. הדבר האחרון שאנחנו רוצים זה להיכנס לעוד עשר או עשרים שנה של מאבקים משפטיים. אנחנו רוצים לדעת מה יהיה עם הבית שלנו”. לדבריה, הפתרון המוצע עשוי להעניק לדיירים את היציבות שהם מחפשים. “אם יש דרך להגיע להסכם שנותן לנו ודאות לשנים קדימה – חייבים לשקול אותו ברצינות".
גם יעקב, תושב טלביה, אומר כי מבחינתו, העיקר הוא יציבות, הבטחת מעמדו בדירה והחזרת הערך הכלכלי שהולך ונשחק בגלל הזמן הקצר שנותר עד סיום החכירה אל מול חוסר הוודאות. למעשה, כבר כיום ערך הדירות נשחק בעשרות אחוזים, ובכל שנה שחולפת הוא יורד עוד. “כשיש חוסר ודאות לגבי הקרקע, גם ערך הדירה נפגע. אם יהיה הסדר ברור, שמסדיר את הזכויות – זה יכול להחזיר לשוק את הביטחון, ואנחנו מרוויחים פעמיים – גם דירה חדשה ומודרנית וגם הבטחת הבעלות".
קבוצת דיירים, שהתארגנה לאחרונה תחת השם "פורום חוכרי קרקעות ירושלים מקק"ל", פנתה לקק"ל ברקע שחיקת ערך הנכסים, אי הוודאות הגוברת ובעיקר ההבנה שהפתרון מונח על השולחן, בקריאה "לעשות כל מאמץ להביא דברים לגמר והכרעה, ולא להיגרר להתכתשות משפטית שתביא לדחייתם לשנים ארוכות".
"מנגנון שנולד בתקופה אחרת לחלוטין"
לדברי שמאי המקרקעין עו"ד קובי ביר, שמתמחה בקרקעות כנסייתיות, המודל ההיסטורי של החכירה שנוצר בשנות ה־50, למשך 49 שנה בלבד, פשוט אינו מתאים למציאות של היום. ״מאז קום המדינה היה בקרן הקיימת לישראל חשש מהשתלטות עוינת על קרקעות, ועל כן נוצר בקק״ל, ובהמשך במינהל מקרקעי ישראל, מנגנון החכרה של 49 שנה. כיום נמצאו הסדרים חוקיים אחרים לשמירה על הקרקעות, ורשות מקרקעי ישראל מעבירה זכויות בעלות בקרקעות שבעבר הוחכרו, או לכל הפחות מעניקה זכויות חכירה לתקופות של 98 שנה״, אומר ביר. "אז המדינה הייתה צעירה, והקרקעות היו בבעלות גופים שונים, כולל כנסיות, שלא רצו מטעמיהן למכור קרקעות לצמיתות למדינת היהודים שאך נוסדה. המודל הזה אפשר פיתוח מהיר של שכונות מגורים, והותרת הבעלות על הקרקע בידי הכנסיות. אבל היום הוא יוצר בעיות מורכבות של חוסר ודאות".
לדבריו, הפתרון הנכון הוא הסדרה קניינית ברורה. "הדרך הטובה ביותר עבור כולם היא מעבר למודל שמייצר ודאות – בין שבאמצעות הארכת זכויות ארוכת־טווח או על ידי הסדרת בעלות. ברגע שהזכויות ברורות, גם שוק הנדל"ן מגיב בהתאם, והערך של הדירות מתייצב". ביר מוסיף, כי הסכמים מסוג זה מתיישבים גם עם המדיניות הכללית במדינת ישראל, לעבור ממודלים של חכירות ״יובל״ של 49 שנה למכירות ארוכות יותר ואף הקניה של זכויות בעלות בקרקעות מדינה, תוך שמירת אינטרס המדינה. זה תהליך טבעי".
גם עיריית ירושלים התייחסה לסוגיה במסגרת ההליך המשפטי. בתגובה שהגישה לבית המשפט הדגישה העירייה, כי הקרקעות המדוברות הן קרקעות פרטיות – ולכן אין לה סמכות משפטית לנהל אותן. עם זאת העירייה ציינה, כי היא תומכת בהסדרה של זכויות החוכרים, שכן ודאות קניינית היא תנאי חשוב לקידום תכנון עירוני. במסמך נכתב, כי הסדרת הזכויות נחוצה כדי "לקדם תכנון מיטבי ולייצר ודאות", כלומר העירייה תתמוך בתכנון, ככל שזה יבטיח את הסדרת זכויות הדיירים – זו עמדתו העקבית של ראש העיר משה ליאון.
עבור רבים מתושבי רחביה וטלביה, הסוגיה אינה רק משפטית או כלכלית – אלא גם קהילתית. "אלה שכונות עם היסטוריה של מאה שנה”, אומר יעקב. “אנשים רוצים להישאר כאן, לא להיכנס למאבקים אינסופיים.” התושבת מסכמת זאת בפשטות: “אנחנו רוצים שקט. לדעת שהבית שלנו הוא באמת הבית שלנו".
מצידה של אקסטל, נדמה שהחברה הפנימה את הצורך לדאוג תחילה לחוכרי המשנה, הדיירים, ולכן היא מקדמת מולם ישירות פתרונות להבטחת ביטחון אישי וכלכלי ארוך טווח, על ידי הפיכת החכירה הזמנית לבעלות מלאה על דירות חדשות ומודרניות. באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי, אקסטל שואפת לייצר מציאות, שבה הדייר אינו רק "שוכר" לזמן מוגבל, אלא בעל נכס מודרני בלב ירושלים.
עיון בתגובת החברה לעתירה מעלה שהיא חותרת במקביל להסכם עם קק"ל, שיבטיח במהלך אחד פתרון כולל גם לדיירים, גם לשטחים ציבוריים רחבים ונכסים לאומיים וגם ישחרר קרקעות פנויות שנותרו לפיתוח.
קק"ל ואקסטל: זה הזמן לפתרון
הבשורה המשמעותית ביותר יכולה להגיע מהסכמה מתבקשת בין הצדדים למשא ומתן.
הסכמה שתעגן יתרונות ששום פסק דין, או התכתשות ארוכת שנים, לא יוכלו להבטיח:
קודם כול ודאות וביטחון. אל מול עתירה לבג"ץ, שתיקח שנים ארוכות ובכל מקרה לא תקבע את גובה דמי החכירה, בהסכם, שכבר פורסם שנבחן על ידי הצדדים, נדונה אפשרות לתת הארכות חכירה ארוכות בתשלום סמלי במנגנון ישים, שמיטיב מאוד עם הדיירים ומבטיח לצדדים לקדם פינוי־בינוי משותף כשירצו בכך.
המשמעות המיידית של הגעה להסכם כזה תהיה זינוק בערך הדירות והנכסים, שכן ברגע שהזכויות ברורות, הביטחון חוזר לשוק, ערך הדירות משתקף נאמנה, והדירות יחזרו לערכן המלא. כל זאת תוך חיסכון של מילארדי. שקלים של כסף ציבורי, אשר בימי מלחמה אלה ודאי יימצא לו שימוש, שיתרום יותר לאתגרי השעה שאיתם מתמודדת המדינה.
מעבר לסוגיית הדיירים החשובה, ההסכם הוא גם הזדמנות להבטחת הבעלות הציבורית בשטחי ציבור רחבים ונכסים לאומיים, דוגמת מוזיאון ישראל, עמק המצלבה, מרכז בגין, תיאטרון החאן ועוד. בנוסף ההסכם צפוי לאפשר פיתוח מתבקש של קרקעות פנויות.
הפתרון שנמצא כעת על השולחן בין קק"ל לאקסטל הוא המתווה המעשי המתבקש שלו מחכות מאות משפחות. תושבת השכונה מסכמת זאת בפשטות: “אנחנו רוצים שקט. לדעת שהבית שלנו הוא באמת שלנו, ונמשיך לעשות כל מה שאפשר כדי שקק"ל לא תברח מאחריותה ותגיע להסכם". אז האם הסכם בין הצדדים יצליח לפתור את אחד הסכסוכים המורכבים בשוק הנדל"ן הישראלי? התשובה לשאלה הזו עדיין לא ברורה. אך דבר אחד כבר ברור: הזמן משחק תפקיד מרכזי, והלחץ מצד הדיירים למצוא פתרון רק הולך וגובר.
