"שילמנו על האדמות האלה הרבה כסף ואנחנו לא הולכים לתת אותן בחינם", אומר בריאיון בלעדי ל-ynet ו"ממון" גארי ברנט, היזם היהודי-אמריקני שעומד מאחורי עסקת הנדל"ן השנויה במחלוקת שמתוארת כגדולה ביותר בירושלים ב-100 השנים האחרונות. בדיוק לפני שנה השלים ברנט את רכישת הענק בלא פחות מ-750 מיליון שקל: הוא קנה 520 דונם בלב ירושלים - אדמות שהיו שייכות לכנסייה היוונית-אורתודוכסית. אבל מאז הוא נתקל בבעיות שמעמידות בסימן שאלה את מיזם הענק שלו.
המכשול העיקרי של ברנט הוא ההתנגדויות מצד חלק ניכר מהדיירים המתגוררים על הקרקע, שלא מוכנים להגיע איתו להסדר שיאפשר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי בהיקף של אלפי יחידות דיור. מדובר בשטח רחב ידיים בשכונות רחביה, טלביה וניות, בתוכו כמה מהרחובות המרכזיים והיקרים ביותר בבירה, שעליו בנויות כ-900 יחידות דיור, וכן בתי מלון מוכרים כמו מלון ענבל, מלון פרימה ומלון דן פנורמה, מבני ציבור ובהם חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל, שטחים פתוחים, ויותר מ-12 מגרשים לפיתוח.
4 צפייה בגלריה
גארי ברנט. "מי שחושב שהעסקה שהצענו לא טובה מספיק, לדעתי פשוט לא מבין אותה"
(צילום: אקסטל ישראל)
למרות הספקנות מצד גורמים בשוק הנדל"ן לגבי היכולת של ברנט להוציא לפועל את התוכנית השאפתנית שלו – הוא טוען בראיון כי אינו מתחרט לרגע על העסקה שעליה הוציא מאות מיליוני שקלים מכיסו. "כבר הייתי מעורב באמריקה בהרבה עסקאות מסובכות ובעייתיות אחרות", הוא אומר. "אקסטל, החברה שלי, היא בין חמש חברות הפיתוח המובילות בארה"ב. בנינו בבוסטון, בשיקגו, במיאמי, ויש לנו פרויקט גדול מאוד בפארק סיטי, יוטה. אנחנו בונים שם אתר סקי ונופש ענק וזו עסקה מאוד מורכבת. היינו צריכים לאחד מעל 20 עסקאות כדי להקים את האתר, ולקבל את כל ההיתרים והאישורים בהיקף של מיליארדי דולרים".
"משהו גדול ויצירתי"
ברנט (69) נולד בלואר איסט סייד בניו-יורק לאב שהיה רב מלמד ולאם מורה. הוא גדל בניו-יורק ובעיר מונסי הסמוכה, אחד מ-12 ילדים. "אבי נולד באירופה לפני המלחמה, ובילה שלוש שנים בישראל בשנות ה-30", הוא מספר. "אמי נולדה באמריקה, אבל נסעה לישראל מספר פעמים למספר שנים, גם כן בשנות ה-30. היינו משפחה גדולה וענייה. אני התחתנתי ועברתי לבלגיה. חיינו שם 12 שנים. אשתי חלתה, ולאחר מאבק של שלוש שנים נפטרה. התחתנתי שוב, וכשחזרתי לאמריקה כבר הייתי בעסקי הנדל"ן. ניהלתי אותם מבלגיה כמה שנים, הייתי גם בעסקי היהלומים, אבל בארה"ב נכנסתי במשרה מלאה לנדל"ן. והתחלתי ברכישת נדל"ן קיים והמשכתי בפיתוח".
4 צפייה בגלריה
רחוב ג'ורג' וושינגטון בטלביה. האדמות שנרכשו כוללות כמה מהרחובות המרכזיים והיקרים ביותר בבירה
(צילום: עמית שאבי)
למה החלטת להשקיע בישראל?
"אני והמשפחה שלי מאוד אוהבים את ישראל, והייתי בה פעמים רבות. רוב ילדיי (לברנט שמונה ילדים – ה"צ) למדו בארץ לפחות שנה. במשך השנים שאלו אותי - למה אתה לא בונה שם? ובאמת לא מצאתי את הפרויקטים הנכונים בשבילי. אבל כמובן שזה היה החלום: לבנות ולהיות בעלים של משהו בישראל. כשההזדמנות הזו הגיעה, זה נראה כמו משהו גדול ויצירתי מספיק כדי שאהיה מעורב בו. מעבר להתחדשות העירונית של הבניינים, אנחנו מחזיקים בקרקעות שעליהן ממוקמים מוסדות חשובים כמו מוזיאון ישראל ובית הכנסת הגדול, ואנחנו מעוניינים להיות מעורבים בהסדרת המעמד הקבוע שלהם. אני באמת חושב שרק טוב יכול לצאת מהמהלך הזה, פשוט צריך רצון טוב של כל הצדדים", הוא טוען, ובכך מתייחס לקק"ל, עיריית ירושלים והדיירים המתנגדים.
הדיירים טוענים שהעסקה הפכה אותם בני ערובה בבתיהם, ושהם נדרשים לשלם סכומי עתק כדי להישאר בהם.
"ברור שאנשים באופן טבעי חשדניים. אני יכול להבין למה דיירים שגרים בדירות, לא המשקיעים, לא מאמינים בהתחלה לשום דבר שאומרים להם. לרבים יש ניסיון רע, מקבלים הבטחות בלי בסיס. אבל לנו יש היסטוריה של 30 שנה של עסקאות נהדרות וקיום הבטחות. היה לנו מצב דומה באמריקה כשהתחלתי את הקריירה שלי ב-1994. קנינו בניין באפר ווסט סייד במנהטן, והייתה שם שביתת השכירות הארוכה ביותר בהיסטוריה של ניו-יורק. אני חושב שהיא נמשכה 9 או 13 שנים. הדיירים לא שילמו שכירות, כי בעל הבית לא טיפל בבניין. הם היו פעילים פוליטית, מתוחכמים, וידעו איך לנצל את המערכת, אז הם לא שילמו. גרתי אז בבלגיה ואמרתי לשותפים שלי שהבניין הזה הוא כמו יהלום של 100 קראט: יש לו פגמים בחוץ, אבל אפשר לראות שיש יהלום מושלם בפנים. קנינו את הבניין במחיר טוב ונפגשתי עם ראש קבוצת הדיירים. הם הסכימו שנעלה את שכר הדירה, ואנחנו הסכמנו לשפץ את הבניין. מאז מעולם לא היה לנו שום סכסוך. מעולם לא היה תיק משפטי נגדנו, שום תלונות.
"באחת הדירות התגורר רב עם עשרה ילדים. שכר הדירה שלו היה 273 דולר לחודש עבור דירת עשרה חדרים, 400 מ"ר. כשהסדרנו את התיק, בית המשפט קבע שאנחנו יכולים להעלות את שכר הדירה שלו ל-1,500 דולר לחודש, סכום שעדיין נחשב כלום עבור 400 מ"ר במנהטן. כמובן שהוא לא יכול היה להרשות לעצמו לשלם את הסכום הזה, אבל לא זרקנו אותו מביתו. בסופו של דבר קנינו לו בית במונסי והוא עבר לשם. זה היה סיום מאוד שמח. לאחר מכן שיפצנו את הדירה שלו והשכרנו אותה ב-20,000 דולר לחודש.
"בשורה התחתונה, לא באנו לירושלים כדי לזרוק אנשים מבתיהם. בכל מקרה נשארו עוד 25 שנים לתום החכירה, אז אין מה לדאוג שמחר הם יהיו ברחוב. באנו לישראל עם רצון טוב ואנחנו חושבים שיש לנו תוכנית שהיא WIN-WIN לכולם".
4 צפייה בגלריה
שכונת טלביה. אדמות כנסייה בהסכמי חכירה עם קק"ל שיוצרים מורכבות משפטית
(צילום: עמית שאבי)
"יש שבוחשים בקדרה"
עסקת הרכישה של ברנט נחתמה בינואר 2023 מול המוכרת, קבוצת ניות קוממיות, שבראשה עומדת המשפחה הירושלמית הוותיקה בן דוד. בינואר 2024 העסקה הושלמה. הקרקעות שבלב העסקה הוחכרו בשנות ה-50 על ידי הפטריארכיה היוונית לקרן קיימת לישראל לתקופה של עד 99 שנה (עד שנת 2052) עם אפשרות להארכה, וקק"ל החכירה אותן בחכירת משנה לדיירים. ב-2016 רכשה קבוצת ניות את הבעלות על הקרקעות מהכנסייה והמשיכה להחכיר אותן לקק"ל, ואף הציעה לדיירים המעוניינים בכך לרכוש את הבעלות המלאה על דירותיהם. עד היום בוצעו מספר עסקאות כאלה, ובהן רכישת וילה שרובר ברחוב דובנוב, מלון הנשיא ודירות נוספות.
לפני שנתיים עברה הבעלות לברנט, לאחר שרכש את הקרקעות באופן אישי בשותפות עם מספר אנשי עסקים יהודים מארה"ב. לצורך ניהול הקרקעות הוקמה חברת אקסטל ישראל, שהוא בעל השליטה בה. אין לאקסטל ישראל קשר תאגידי עם חברת פיתוח הנדל"ן של ברנט בארה"ב, אקסטל. החברה בארה"ב היא אחת משלוש חברות הנדל"ן המובילות בניו-יורק ובונה גם פרויקטים רבים ברחבי ארה"ב. היא מחזיקה בנכסים בשווי מיליארדי דולרים, ועומדת מאחורי פרויקטים מהגדולים והיקרים שנבנו בניו-יורק אי פעם.
ברכישת הקרקעות בירושלים קיבל ברנט, כך מתברר, פלונטר נדל"ני מורכב ומתמשך. תקופת ההחכרה של האדמות עומדת להסתיים בעוד 25 שנה, והדיירים מוטרדים מהשאלה מה יהיה אז, שכן הדירות אינן בבעלותם, וברנט מעוניין לא לחדש את החכירה כדי לקדם פינוי-בינוי. הוא מתכנן להקים בשטח בניינים חדישים בסטנדרט בנייה גבוה, התואם את הסטנדרט של אקסטל ארה"ב, ורוצה להגיע עם הדיירים להסכם להעברת הדירות לבעלותם תמורת תשלום. אלא שחלק גדול מהדיירים מתנגדים.
הדיירים טוענים כי הם קנו דירה לכל דבר, ואין סיבה שעכשיו ישלמו עליה תשלום נוסף של מאות אלפי שקלים. הם גם לא מרוצים מתוספת השטח המקסימלית, של 12.5 מ"ר בלבד, שמציע להם ברנט בדירות החדשות שייבנו במסגרת פינוי-בינוי, וטוענים כי הוועדה המחוזית ירושלים מאשרת בפרויקטים מסוימים תוספות גדולות יותר. בנוסף, הם חוששים שהעסקה שהוא מציע להם תחייב אותם בעלויות מס גבוהות. ההתנגדויות אילצו אותו להגיש לדיירים בנובמבר האחרון הצעה חדשה, משופרת.
ההצעה הראשונה של ברנט לדיירים הייתה לקבל את הבעלות על הדירות תמורת תשלום לפי דרגות: כ-3,000 שקל למ"ר (כלומר כ-300,000 שקל לדירת 100 מ"ר) לדיירים שהנכס ברשותם מלפני 2019; כ-5,000 שקל למ"ר למי שמחזיק בדירה כנכס משני, למשל תושבי חוץ; כ-6,000 שקל למ"ר למי שהנכס שלו מושכר והוא למעשה נכס מניב; וכ-9,000 שקל למ"ר עבור מי שרכש את הנכס משנת 2019 ואילך. את האחרונים מגדיר ברנט ספקולנטים, שכן לדבריו, מי שקנה אחרי 2019, קנה במחיר נמוך מאוד ביחס למחירי השוק.
"פחות מ-50% מבעלי הדירות גרים בהן, כלומר כמחצית מהחוכרים הם משקיעים", אומר ברנט, "חלק ירשו את הדירות ומשכירים אותן, אבל בעיקר מדובר במשקיעים שבדיוק כמונו רוצים להצליח כלכלית. הרי ערך הדירות יורד כל שנה. למי שגר בדירה זה אולי לא משנה, הוא יהיה שם עוד 25 שנים ומה שיקרה יקרה. אבל מה קורה אם צריך למכור? הדיירים יכולים לקבל הארכת חכירה, או בעלות לתמיד. ברור שבעלות טובה יותר".
באקסטל טוענים כי רק 7% מהדיירים הם חוכרים ראשונים של הדירות, וכי 25% מהדיירים רכשו אותן בשנים 2000-2010 במחיר הנמוך ממחיר השוק ב-10%-20%. לאחר מכן, לטענתם, המחיר כבר היה נמוך ב-20%-40% ממחיר השוק. עוד טוענים בחברה כי כ-25% מהחוכרים אינם אזרחי ישראל.
הצעה משופרת
בנובמבר האחרון שיפרה אקסטל את הצעתה לדיירים. הפעם הוצעו להם שני מסלולים: בעלות על הדירות, או הארכת חכירה עד שנת 2100 ללא תשלום. גם התשלום עבור הבעלות הופחת. המודל מדורג, כאשר במדרגה הראשונה דיירים ותיקים שמתגוררים בדירות מלפני 2019: מי שיבחרו במסלול בעלות, יוכלו לוותר על הגדלת שטח הדירה ב-12.5 מ"ר במסגרת הפינוי-בינוי – ויקבלו את הבעלות חינם. מי שירצו דירה עם תוספת מ"ר, ישלמו 2,000 שקל למ"ר. ואילו מי שיבחר בהארכת חכירה, יקבל דירה עם תוספת מ"ר, ללא תשלום אבל גם ללא בעלות.
באותו אופן, יש במודל עוד שתי מדרגות, שבהן המחירים עולים בהתאם. מדרגה אחת היא דיירים שלא גרים בדירה ומשכירים אותה (מי שיבחר במסלול בעלות וירצה תוספת 12.5 מ"ר, ישלם 4,000 שקל למ"ר). המדרגה השנייה היא דיירים שרכשו את הדירה אחרי 2019 (מי שיבחר במסלול בעלות וירצה תוספת 12.5 מ"ר, ישלם 6,000 שקל למ"ר).
על פי תחשיבים שערכה אקסטל, דירת 100 מ"ר בשכונת טלביה שווה, במצב הנוכחי ותחת חכירה, כ-2.95 מיליון שקל. עצם העברתה לבעלות הדייר תעלה את שוויה ל-4.85 מיליון שקל. ולאחר פינוי בינוי היא תהפוך לדירה חדשה בשטח של 112.5 מ"ר ובשווי של כ-7.87 מיליון שקל. לטענת החברה, המהלך יאפשר לדיירים להשביח מאוד את דירותיהם, אולם רבים עדיין מתנגדים גם להצעה הזו, בין היתר בגלל חשש מעלויות מיסוי גבוהות בעת רכישת הבעלות.
השמאי קובי ביר, המתמחה בתחום הקרקעות שבבעלות הכנסיות, מסביר שסוגיית קרקעות הכנסייה יוצרת בעייתיות גם במקרה שהדיירים יבחרו בחכירה: "בעוד שבקרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חידוש החכירה הוא כמעט אוטומטי בתשלום של 5.5% משווי הקרקע, בקרקעות הכנסיות המצב שונה: דמי חידוש החכירה יחולו לא רק על הקרקע אלא גם על מה שבנוי עליה, ויהיו דמי חכירה מלאים, ולא תשלום סמלי של 5.5%. קק"ל תידרש לשלם לבעלים על שווי הקרקע והמבנים סכום גבוה משמעותית ממה שהיא יכולה לגבות מהדיירים, פער שיוצר בעיה מהותית בחידוש החכירה, כולל סוגיות של מיסוי. עסקת חידוש חכירה נחשבת במיסוי לעסקת מקרקעין לכל דבר. מכיוון שהחידוש יתבצע לפי שווי המקרקעין ולא בדמי חכירה סמליים, גם המיסוי על החידוש יהיה בשווי מלא".
מבחינת ברנט, אם יצליח להגיע להסכם מול 900 הדיירים, וכולם ישלמו לפחות את הסכום המינימלי ולא ילכו על חכירה, מדובר בהכנסה של כ-180 מיליון שקל רק מהעברת הבעלות לדיירים, עוד לפני קידום מיזמי ההתחדשות העירונית, שבמסגרתם ימכור מאות דירות חדשות במחירי השוק.
מדוע ההצעה החדשה כוללת תוספת של 12.5 מ"ר לדירות ולא גדולה יותר כמו בפרויקטים מקבילים? ויהיו גם מרפסות?
"צריך לזכור כי בשונה מפינוי בינוי 'רגיל', בו הדיירים מביאים לעסקה את הקרקע והדירות, והיזם מקדם את הפיתוח, כאן מצב הדברים שונה. מעבר לכך, למעשה בהצעה שעל הפרק ישנה הנחה גדולה במחיר הבעלות אל מול מחיר השוק, שמשקפת הטבה כלכלית ניכרת לחוכרים. לגבי מרפסות, במקרים המתאפשרים תכנונית אנחנו ודאי ניתן מרפסות, אך היבט זה תלוי באישורים הסופיים של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה", אומר ברנט, ומוסיף: "יש מקום לבנות מחדש חלקים מטלביה ואזורים אחרים שבהם הבניינים מאוד ישנים. לחלקם אין מעליות, אין להם ממ"דים, הם לא חזקים מבחינה מבנית, הם לא עמידים ברעידות אדמה. זה משהו שחייב להיעשות".
האם ניתן להציג לדיירים אישור עקרוני מקק"ל ומרשות המסים שאפשר לקדם את הפרויקט, כדי להשיג את הסכמתם?
"הצגת אישור עקרוני תלויה בקבלת התחייבויות פורמליות מצד קק"ל ורשות המסים. אנחנו נמצאים בתהליך עבודה מול הגורמים הרלוונטיים ובוחנים את האפשרות לקבל אישור כזה. חשוב להבין שאמנם החוזים נותנים לקק"ל את הזכות להאריך את החכירה בשנים נוספות, אבל עלות ההארכה תיקבע לפי שווי השוק, גם של הקרקע וגם של הבנוי עליה, בנוסף לערך הקרקעות הלא מפותחות. העלות הזו תתבסס על הערכים הצפויים בשנת 2050, במועד סיום החוזים הקיימים".
"לא לכל הדיירים יש את הכסף לשלם", מודה ברנט, "כמו הסיפור עם הרב בניו-יורק, ואנחנו מבינים את זה. לכן אם דייר לא יכול להרשות לעצמו את המימון, נאפשר לו לשלם רק כשהוא ימכור את הנכס, או כשיעביר אותו ליורשים. מעולם לא התכוונו להפעיל לחץ על אנשים שלא יכולים לעמוד במימון. לא באנו לירושלים כדי לגרום צרות. מי שחושב שהעסקה שהצענו לא טובה מספיק, לדעתי פשוט לא מבין אותה".
עוד הוא טוען: "יש גם כאלה שבוחשים בקדרה וטוענים שהם לא צריכים לשלם כלל על בעלות על הדירות. אנחנו שילמנו כ-800 מיליון שקל על הקרקע (כ-750 מיליון שקל העסקה, ועוד עלויות מיסוי - ה.צ). ממשלת ישראל נתנה קרקעות שלה כמעט בחינם, אז יש מי שחושב כנראה שגם אנחנו צריכים לתת בחינם. אנחנו יודעים שאחד מעורכי הדין של הדיירים מייצג לקוח שרוצה לקדם פינוי בינוי בעצמו באדמות".
"הצעת החוק לא טובה"
ביולי האחרון קידמו חברי כנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה הצעת חוק "חכירה הוגנת", שמתייחסת לאדמות הכנסיות והמסדרים הנוצריים בכלל, לפיה תוענק לדיירים זכות סירוב לרכישת דירותיהם ואפשרות להארכת החכירה ל-50 שנים נוספות תמורת 5.5% משווי הקרקע לפני פיתוח. אם תאושר, ההצעה תעכב משמעותית את האפשרות של ברנט לקדם התחדשות עירונית על השטחים שרכש. השמאי ביר מוסיף שסוגיית קרקעות הכנסיות הופכת לסוגיה דיפלומטית בינלאומית. "ניסיונות לפתור את הבעיה בחקיקה, כמו חוק חכירה הוגנת, נתקלו בהתנגדות חריפה מצד הכנסיות, שאף הובילה לסגירת כנסיית הקבר למספר ימים כמחאה. הכנסיות טוענות שחקיקה כזו תפגע ביכולתן למכור קרקעות בעתיד", הוא אומר.
בביקורו בישראל בנובמבר ברנט לא הסתיר את דעתו על הצעת החוק, וגם בריאיון חזר על כך: "אמרתי לדיירים, אם אתם חושבים שיעבירו חוק בכנסת שייקח לנו את הקרקע, זה ייגמר בהתדיינות משפטית של 10-15 שנה, והנכסים שלכם רק יאבדו מערכם. ואז אל תהיו בטוחים שיהיה עם מי לדבר".
"עמדת אקסטל", אומר ברנט, "היא שהצעת החוק במתכונתה הנוכחית רחוקה מלתת פתרון הוגן ומאוזן, ולמעשה היא פוגעת באופן בלתי מידתי בקניין הפרטי, מתערבת בחופש החוזים, ועלולה חלילה לפגוע בוודאות הנדרשת למשקיעים בישראל. מעבר לכך, להבנתי היא גם תפגע בכנסיות בישראל וביחסים עם העולם הנוצרי.
"למעשה", הוא מוסיף, "בחינת הצעת החוק אל מול הצעת אקסטל הנוכחית מעלה שבמידה רבה ההצעה שלנו טובה יותר, ומעניקה לדיירים את הבעלות לחלקם ללא תשלום, ולחלקם במחיר נמוך מאוד שקרוב לזה שיידרשו לשלם לפי הצעת החוק. נכון ועדיף בהרבה לכל הצדדים להגיע להסכמות ולא להתכתש שנים ארוכות בהליכי חקיקה ועתירות משפטיות, שרק ימשיכו את אי-הוודאות הקיימת כעת, שלא לצורך".
בהצעה שלכם יש התייחסות להיבטי מס?
"כן. החברה עובדת בשיתוף פעולה עם יועצי מס מומחים כדי למזער את חשיפת החוכרים והחברה למיסוי שאינו הכרחי במסגרת הפרויקט, וכפי שמובהר לחוכרים, ההצעה כפופה לקבלת פטורים רלוונטיים ממס, במסגרת ההתחדשות העירונית ובכלל".
הדיירים יוכלו לקבל את הבעלות מיידית?
"העברת הבעלות עתידה לקרות במועד הפינוי מהדירה, כך שכל הצדדים מובטחים. ואם הדייר נדרש לשלם עבור הבעלות, הוא ישלם רק אז, ולא רגע קודם לכן".
לאורך הריאיון ברנט מעביר שוב ושוב את הכדור לידיים של קק"ל ועיריית ירושלים, ומבהיר כי עליהן לסייע לחברה לקדם את העסקה משום שיש להן אחריות ציבורית לפתרון הכולל. "בכל הדיונים שלנו עם קק"ל ועיריית ירושלים, אמרו לנו שאנחנו חייבים להציע לדיירים עסקה מאוד טובה", הוא אומר. "אנחנו צריכים שקק"ל והעירייה יתמכו בעסקה, אבל מעשית עדיין אין שיתוף פעולה. אנחנו צריכים להיפגש לדיונים נוספים. ברור שאם הם יגידו לציבור שהוא צריך לקבל יותר, זה יהרוס לנו, ויש להם את הכוח לעשות את זה. אבל בהתבסס על מה שהם אמרו לנו בעבר, קשה לי לראות שהם לא יסכימו. הם עדיין צריכים לצאת משלב התיאוריה לשלב המעשי, אבל אנחנו מזהים שהם רוצים להסדיר את הנושא".
אתה מעריך שקק"ל תחדש את החכירה?
"אם קק"ל תחדש, היא למעשה תסכים באופן בלתי הפיך לשלם מאות מיליונים בשנה. אם היא תגלגל זאת לדיירים, זה יהיה מאוד לא מוצלח עבורם, ואם לא, מדובר במתן סובסידיות של מאות מיליונים בשנה לדיירים, במקום להשתמש בכספים הללו למטרות אחרות שקק"ל מקדמת. לאור ההצעה האטרקטיבית שעל השולחן, בה הדיירים יקבלו בעלות, ולא חכירה, ללא כל תשלום מצד קק"ל, קשה לי לדמיין שקק"ל תוותר על הזדמנות ל-WIN-WIN. ראינו עכשיו תגובה מאוד טובה מהרבה יותר דיירים שאומרים - 'אוקיי, זה מה שחיכינו לו", טוען ברנט.
"להסדיר את הסוגיה"
לצד ההתנגדויות הרבות של הדיירים שטרם הסכימו לעסקה, יש מי שכן היה רוצה להתקדם עם אקסטל. "יש לי דירה להשקעה במקום הכי טוב בירושלים, ואני יודע שכשנזדקן אני רוצה לגור בשכונת טלביה עם אשתי", מספר משקיע מאזור המרכז, שביקש להישאר בעילום שם. "רכשנו את הדירה באוגוסט 2023, רגע לפני המלחמה, והבנו שאנחנו נכנסים להסכמי חכירה עד 2052. אמרתי לעצמי שחייבים לפתור את זה, כי מה יקרה עוד 25 שנה? יפנו אנשים מהבתים? דווקא כשראינו שאקסטל רכשו את האדמות, הבנתי את העוצמה הפיננסית ואת היכולות שלהם, ראיתי את הפרויקטים שלהם בניו-יורק, ואמרתי לעצמי שאם גוף כזה בא למקום כמו ירושלים, הוא כנראה יבצע שם עבודה רצינית. הנחתי שהם לא שילמו 750 מיליון שקל על קרקעות כדי לחכות עד 2052 כדי לעשות איתן משהו. קנינו מתוך הבנה שבעלי הקרקע החדשים ישדרגו את כל המתחם. לא צריך להיות איש נדל"ן כדי לראות את הבניינים מסביב ולהבין את הפוטנציאל של מבנים חדשים. מפגישות שערכנו עם אקסטל ועם גארי עצמו התרשמנו שיש כוונה לקדם פרויקטים מכובדים.
"אני מבין את המתנגדים, שחוששים ולא רוצים לצאת פראיירים, אבל אני אומר: אני מחזיק בנכס בחכירה לעוד 25 שנה. אם מישהו מציע לי הצעה סבירה עם תוספת סבירה כדי לקבל בעלות ודירה יותר טובה - אני מבסוט. אני יודע שאפשר לקבל תוספת גדולה יותר מ-12.5 מ"ר, יש פה קבלנים שמציעים לדיירים תוספת של 25 מ"ר לדירה, ואני מסכים שלא צריך להסכים לעסקה בחיפזון, אבל שוכחים שהמצב פה הוא לא רגיל, הדירה היא לא בבעלותנו, ומציעים לנו בעלות עליה".
במטה המאבק של התושבים פחות מבסוטים. במטה אמרו: "גארי ברנט וחבורתו ממשיכים להלך אימים על הדיירים, תוך הפחדה שהם יפונו מבתיהם אם לא יסכימו לתנאים הדרקוניים והחד צדדיים של ברנט, ותוך שהם מפעילים לחץ כבד על אנשים מבוגרים ותושבי חוץ בתיבות הדואר, במייל ובטלפון באופן רצוף. המדינה וקק"ל חייבים לסיים את הסאגה הזאת ואת אובדן השליטה על שטחים נרחבים בלב ירושלים, באמצעות השלמה מהירה של החקיקה ומימוש זכות הארכת החכירה של קק"ל ללא צורך בהכנסת היד לכיס הציבורי. זהו גם הפתרון הפשוט של קק"ל, בשל התחייבויות חוזיות מורכבות, הכוללות פיצויים מלאים ותקופות חכירה החוצות את שנת 2052 לחלק מהחוכרים.
"אקסטל מנסה לעשות הפרד ומשול בין חוכרים, לסכסך בין בניינים ומתחמים ולרכוב על זכויות הדיירים בדרך להשגת האישורים הנכספים מקק"ל, מעיריית ירושלים ומהכנסת, אישורים שהיא רחוקה שנות אור מלקבל. חוק חכירה הוגנת המקודם כיום הועבר בנוסח דומה בפרלמנט הבריטי ובמדינות נוספות ואושר על ידי בית הדין האירופי לזכויות אדם כמידתי וצודק. החוק אמור להסדיר את הנושא, כולל סוגיות המס, באופן שישמור על זכויותיהם של הדיירים ולא ייתן לכל ספסר קרקעות לעשות בהם כבשלו.
"כל הסיטואציה הזו נולדה בחטא, ללא ידיעתם ומאחורי גבם של הדיירים. חתימה לברנט ולאקסטל היא גול עצמי מובהק ואירוע מס בעייתי מאוד, ולכן רובם המוחלט של הדיירים אינו נכנע למסע ההפחדה שלו בדבר הליכים משפטיים ארוכים ופינוי".
בעיריית ירושלים אמרו: "ראש העיר עוקב בדאגה אחר ההתפתחויות בסוגיה. למרות שאין זה נושא עירוני, מדובר בעניין בעל חשיבות רבה לציבור גדול בעיר. ראש העיר הבהיר כי יש להסדיר את העניין במישור הלאומי, בדרך של חקיקה או הסדרה או אחרת, ובלבד שהדבר לא יבוא על חשבון החוכרים. ראש העיר הבהיר ליזם ולחוכרים כי עיריית ירושלים לא תאפשר לקדם תוכניות שבגדר סמכותה באדמות הכנסייה, עד שיוסדר הנושא. כשהסדר כזה יהיה על הפרק, עיריית ירושלים תעשה את הנדרש על מנת לסייע. בסופו של יום, מדובר בחוכרים שפעלו ביושר ובתום לב וראויים להגנה ולסיוע".
בקק"ל מסרבים לפרט מה עמדתם בנוגע לעסקה ורק מסרו: "קק"ל אינה ולא הייתה שותפה לעסקת מכירת הזכויות לחברת קרקעות ירושלים (אקסטל ישראל), ואף לא קיבלה כל הודעה על הכוונה לבצע אותה. עם זאת, בתקופה האחרונה מתקיים שיח בין נציגי החברה לבין אנשי המקצוע בקק"ל. במסגרת זו, קק"ל הבהירה את עמדתה בנוגע לזכויותיה, לרבות זכותה להארכת תקופת החכירה. כמו כן, אף שקק"ל אינה הגורם המייצג את חוכרי המשנה והדיירים, היא רואה חשיבות רבה בהגנה על זכויותיהם ופועלת בהתאם".
