לטובת הקמת קו M2 של המטרו בגוש דן, פרויקט התחבורה הגדול ביותר שתוכנן אי פעם בישראל, עשרות דירות יופקעו בתל אביב - כך פורסם לראשונה ב-ynet ו"ממון". בנת"ע, החברה הממשלתית המבצעת את הפרויקט, כבר החל הקרב על המחיר. מדובר בהליך הפקעת קרקעות, שכולל בין היתר הפקעה של כ-100 דירות וחנויות ב-35 מבנים בני 2-3 קומות לאורך רחוב המלך ג'ורג' מול שוק הכרמל בתל אביב, כמו גם דירות בבני ברק ואזור מסחרי בפתח תקווה.
בעזרת עוה"ד שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד עוה"ד שוב ושות', עו"ד איילת צור ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', עו"ד נעם קולודני מומחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן, ועו"ד מאיר מזרחי, שותף מנהל במאיר מזרחי עם א. רפאל, מומחה למיסוי מקרקעין, בדקנו כיצד על בעלי הזכויות לפעול, האם הם יכולים להתנגד לגזרה ומהם זכויותיהם.
האם ניתן להתנגד להפקעה?
עוה"ד שוב ואלתר: "כעיקרון לא ניתן להתנגד להפקעה, שכן היא מבוצעת בהתאם לחוק המאפשר הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור, ולאחר שפורסמה תוכנית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין. יחד עם זאת, עם קבלת הודעת ההפקעה, יש לבחון באופן פרטני את תשריטי ההפקעה ולראות מה כוללת ההפקעה, והתאמתה לתוכנית, וכן השפעתה הכללית על המקרקעין.
"בכל הודעה ו/או צעד בקשר לתוכנית המשנה יעוד מקרקעין, וכן הגשת תביעה לפיצויים, יש להתייעץ עם עו"ד ושמאי מקרקעין כדי לבחון את חוקיות ההפקעה ואפשרויות שינויים בהפקעה שלעיתים אפשריים, וכן מהו המסלול הנכון לפעול מבחינת הגשת תביעות".
עו"ד צור: " בכל מה שקשור להליכים הנוגעים להפקעות, חשוב להיערך מראש ולהגיע מוכנים לתהליך. יהיה מאוד קשה לשנות קביעות בשלב מתקדם ובדיעבד. לגבי כל הפקעה, צריך לבדוק אם לא נפל פגם בחוקיות שלה. אם נפל פגם – ניתן לפעול כנגד ההפקעה. יחד עם זאת, תוכנית המטרו כבר אושרה, כלומר קשה יהיה להעלות טענות נגד התוכנית, וסביר כי גם אם ניתן יהיה לעשות משהו – מדובר בהתאמות קטנות".
האם ניתן להגיש תביעה וכיצד?
עוה"ד שוב ואלתר: "בשלב הראשון יש להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. צריך לשים לב שתביעה זו יש להגיש בתוך שלוש שנים מיום פרסום התוכנית הפוגעת, שלמעשה שינתה את יעוד המקרקעין שבבעלותכם. בהתאם להוראות (סעיף 68) לחוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-2021, הוקמה ועדה מיוחדת לפיצויים למיזם המטרו, אליה יש להגיש את תביעת הפיצויים. זאת להבדיל מתביעת פיצויים רגילה בגין ירידת ערך שמוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
"בשלב השני, יש להגיש תביעה לפיצויי הפקעה, שמטרתה למעשה השלמת הפיצוי בגין הפגיעה במקרקעין. תביעה זו יש להגיש בתוך שבע שנים ממועד פרסום ההפקעה או תפיסת החזקה, לפי המאוחר. על פי ההליך של נת"ע, לפני השלמת ההפקעה ותפיסת חזקה בקרקע או בנכס, נציגי החברה מזמנים את בעלי הנכסים והקרקעות המופקעים לפגישה, ועורכים פרוטוקול תפיסת חזקה וכן חוות דעת שמאית. יצוין כי תוכניות המטרו כבר פורסמו, בחלקן כבר חלפו שלוש שנים מיום הפרסום ולכן בהן ניתן להגיש רק תביעה בגין ההפקעה".
"מוצעים שני מסלולי פיצוי: מסלול ראשון - קבלת פיצוי בגין הקרקע והמחוברים לה, ושמירת זכות הגשת ערעור על גובה הפיצוי. מסלול שני - קבלת פיצוי, וכן תוספת פיצוי בסך 15% למסירת הנכס בתוך תקופה קצובה, ועוד תוספת של 10% בחתימה על היעדר הגשת תביעה עתידית. בסך הכול תוספת פיצוי של 25% על סכום הפיצוי.
"המשמעות של פיצויים בגין המחוברים לדירה היא שנת"ע אמורה לתת פיצוי גם בגין אלמנטים שנוספו או נבנו בנכס או על הקרקע ולא ניתן להעתיקם. לדוגמה עצים, גינון, תאורה, מבנה וכיו"ב. יש מקרים בהם נבנו תוספות או מבנים ללא היתר על מחוברים, במקרים כאלה לרוב לא יינתנו פיצויים, אך לעיתים יש מקום למו"מ ככל שמדובר בשינויים שבוצעו לפני שנים רבות, ולפי מטרת השימוש".
עו"ד צור: "אם לא נפל בהפקעה פגם, השלב הבא הוא פעולה כנגד הפיצויים. הפיצויים מחושבים לפי השטח המופקע (שנמדד על ידי מודד) והשווי שלו (שמוערך על ידי שמאי). לכן, אם רוצים להתנגד לאחד מהמרכיבים האלו – השווי או המדידה, מומלץ להתייעץ עם עורך הדין ומודד ושמאי.
"הפיצויים כוללים שני רכיבים: הרכיב הראשון הוא פיצוי שנובע מהתוכניות שאישרו את קווי המטרו ומכוחן מפקיעים. התוכניות האלו לקחו שטח שהיעוד שלו היה מגורים או תעסוקה או חקלאות, ושינו את היעוד שלו לאחד מהיעודים שרלוונטיים למטרו. לשינוי הזה יש משמעות כלכלית, כי שטח שהייעוד שלו הוא מגורים שווה יותר משטח שהיעוד שלו הוא מטרו. הרכיב הראשון של הפיצוי הוא ירידת הערך בגלל שינוי זה, וניתן להגיש תביעה לפיצוי מכוח רכיב זה עד שלוש שנים מיום אישור תוכנית המטרו הרלוונטית.
"הרכיב השני הוא פיצוי בגין ההפקעה עצמה, כלומר, לקיחת השטח. במקרה זה, צריך לקחת בחשבון גם שווי של הבנוי על הקרקע, אם קיים בינוי. במקרה של הפקעת בית או בניין, ניתן לבחור בין קבלת פיצוי כספי ובין דיור חלופי. ניתן להגיש תביעה בגין רכיב זה עד שבע שנים ממועד פרסום הודעת ההפקעה או מתפישת החזקה בפועל, המאוחר מביניהם. צריך לקחת בחשבון שיש גם היבט מיסויי לפיצויים וגם בעניין זה מומלץ להיעזר ביעוץ משפטי".
מה קורה אם אין הסכמה בנוגע לפיצויים?
עוה"ד שוב ואלתר: "במקרה של מחלוקת על סכום הפיצויים שמוצעים על ידי נת"ע, ניתן לערער לוועדת השגות לעניין פיצויים שמורכבת משלושה חברים: עובד מדינה כשיר לשופט שלום, שמאי ממשלתי או נציג מטעמו ושמאי מכריע. מטרת הוועדה היא להכריע בסכסוך לגובה הפיצוי. ככל שהמחלוקת היא לגבי חוקיות ההפקעה בכללותה ולא רק לפיצוי, יש להגיש תביעה לבית משפט".
איך מחשבים את שיעור הפיצוי?
עו"ד קולודני: "ראשית, אתר נת"ע מפרט באופן ברור ופשוט את הליך ההפקעה וכדאי מאוד לעיין בו ובמסלולי הפיצוי המוצעים בו. בכל מקרה, ישנם מספר היבטים שיש לבחון כאשר דנים בנושא ההפקעה, נושא שהוא רחב ומורכב מאוד. כך למשל, יש להבחין בין בהפקעה זמנית לבין קבועה, תת־קרקעית או מעל הקרקע, וכן מתי ייערך פרוטוקול הבדיקה של המקרקעין לפני קביעת הפיצוי. יש לבחון אם הודעת ההפקעה מתייחסת לכל השטח שסומן בתוכנית או רק לחלקו, האם מדובר בהפקעה לצמיתות או זמנית, ואם זמנית אז לכמה זמן. לכל אחד מן ההבדלים האלה ישנה השפעה על המשך הטיפול.
"יש לבחון אם הודעת ההפקעה מתייחסת לכל השטח שסומן בתוכנית או רק לחלקו, האם מדובר בהפקעה לצמיתות או זמנית, ואם זמנית אז לכמה זמן. לכל אחד מן ההבדלים האלה ישנה השפעה על המשך הטיפול"
"גובה הפיצוי ייקבע לפי שמאות שתערוך נת"ע לכל נכס בנפרד. הפיצוי מתחלק לשני חלקים: הראשון הוא על שינוי יעוד מהיעוד הנוכחי למטרו והשני על עצם הלקיחה של הקרקע. גובה הפיצוי מחושב לפי הקריטריונים הבאים:
1. פיצוי בגין שווי הקרקע: מחושב לפי שווי השוק של הקרקע במועד ההפקעה, כפי שהיה נקבע אילולא ההפקעה.
2. פיצוי בגין ירידת ערך, במקרה (אם רלוונטי): אם ההפקעה גורמת לירידת ערך של יתרת הקרקע שלא הופקעה, הבעלים עשוי להיות זכאי לפיצוי נוסף.
3. זכות לפיצוי מלא או מופחת: לפי הפקודה, המדינה רשאית להפקיע עד 40% מהקרקע ללא פיצוי, אך זהו סעיף שנעשה בו שימוש מצומצם מאוד כיום.
4. פיצויים נוספים: לעיתים ניתנים פיצויים נוספים בגין פגיעה בפרנסה, הוצאות עקיפות, או אובדן רווחים.
כיצד מתבצע תהליך הפיצוי בפועל?
עו"ד קולדוני: "השומה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מטעם נת"ע, והוא כולל ביקור ופגישה אישית בנכס המופקע, אשר במהלכה צוות ההפקעות יתעד את מצב הנכס והמחוברים חיבור של קבע למקרקעין, כגון, עצים, מבנים, מתקנים וכו', בפרוטוקול. השמאי ינתח את הנתונים שתועדו במהלך הפגישה וכן נתונים נוספים רלוונטיים לנכס, ועל בסיסם יערוך חוות דעת שמאית, אשר מבוקרת על ידי שמאי בקר נוסף וצוות ההפקעות. לאחר מכן נשלחת לבעל הנכס השומה והשמאות. לבעל הקרקע יש זכות להגיע עם מייצג, כלומר עורך דין או שמאי מטעמו, להגיש שומה נגדית, ואם יש מחלוקת, ניתן לפנות לוועדת השגות או לערכאות משפטיות. מניסיון העבר, למדתי כי בעל מקרקעין שפועל בסיוע מייצג, מצליח להוכיח כי שמאות הרשות ביצעה הערכת חסר, לשון המעטה".
אם אני נמצא בתוואי אך לא קיבלתי הודעה?
עו"ד קולדוני: "נת"ע שולחת את ההודעה בדבר ההפקעה באופן מדורג, לאורך חודשים ושנים, וזמנכם עדיין לא הגיע. יחד עם זאת, בהחלט ייתכן שלא ניתן לאתר אתכם לפי פרטי רישום המקרקעין או משרד הפנים ולכן הודעה לא הגיעה לידיכם. כך או כך, האם העובדה שלא קיבלתם מכתב משמעה שאתם לא מושפעים או שלא יפקיעו לכם קרקע? התשובה היא לא. גם אם לא קיבלתם הודעה, וגם אם אתם לא אמורים לקבל כזו מלכתחילה שכן לא מפקיעים לכם דבר, בהחלט ייתכן שקו המטרו ישפיע על איכות חייכם באופן קיצוני ולכן כדאי לבחון את הנושא באופן ענייני".
מה אני צריך לדעת לגבי תחום המיסוי בזמן הפקעת הנכס?
עו"ד מזרחי: "בהליך של הפקעה, הגם שהוא נעשה באופן חד-צדדי, נעשית פעולה של 'מכירת' זכות במקרקעין, כשהתמורה היא פיצויי ההפקעה. פיצוי זה חייב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, סעיף 48ג לחוק מקנה זיכוי של 50% מסכום המס במקרה של הפקעה. כך למשל בנכס שנרכש משנת 2014 והלאה, שיעור המס הרגיל של 25% יורד ל-12.5%. בנוסף, סעיף 64 לחוק מעניק פטור ממס שבח אם התמורה היחידה כנגד ההפקעה היא זכות חלופית במקרקעין אחרים.
"ההקלה של סעיף 48ג חלה גם על שיעורי המס המוטבים בחוק. לדוגמה: מס ליניארי מוטב – שיעור מס מופחת על רווח מדירת מגורים מזכה (פטור על השבח שנצבר לפני 2014 ומס של 25% לאחר מכן); מס מופחת לעמותות (סעיף 61) – הקלה במס שבח למוסד ציבורי על רווח ממכירת מקרקעין שימשו אותו במישרין; מס היסטורי – שיעור מס קבוע של 25% על רווח ממכירת מקרקעין שנרכשו לפני 1.4.1961. כלומר, במקרים אלה הזיכוי של 50% מהמס חל על המס המוטב.
"יש להיזהר מלחתום לפני ההפקעה על הסכם עם הרשות הציבורית המפקיעה, שכן הדבר עשוי להיתפס כמכירה רגילה ולשלול את הזיכוי של 50%. במישור מע"מ, הפקעה (בתמורה) נכנסת להגדרת מכר שבחוק מע"מ, ולמעט חריגים, ההפקעה תסווג כעסקה/עסקת אקראי החייבת במע"מ. לסיכום, מיסוי הפקעות כולל הקלות משמעותיות, אך דורש תכנון זהיר כדי למצות הטבות ולהימנע מחיובים מיותרים".
בהליך של הפקעה, הגם שהוא נעשה באופן חד-צדדי, נעשית פעולה של 'מכירת' זכות במקרקעין, כשהתמורה היא פיצויי ההפקעה. פיצוי זה חייב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, יש זיכוי של 50% מסכום המס במקרה של הפקעה"
האם תמיד מקבלים פיצוי והאם תמיד מדובר בפיצוי כספי?
עו"ד קולדוני: "באופן עקרוני, כן – אלא אם כן מדובר בהפקעה במסגרת תכנית שהקרקע יועדה מראש לצורכי ציבור, או אם מדובר בהפקעה זעירה יחסית, ועד 40% במקרים מסוימים. הפיצוי הוא לא תמיד כספי. באזורים שבהם תתאפשר בנייה בעתיד, ייתכן שהפיצוי יינתן בדרך של זכויות בנייה נוספות לבעלי הנכסים. כרגע אפשרות זו עדיין בהליכי גיבוש והיא אינה די ברורה לגבי האופן שבו הדבר יתבצע. מומלץ לעקוב ולנסות לברר כבר עכשיו מול אנשים המקצוע שמצויים בתוכניות".
האם הפיצוי שמציעה המדינה תואם את שמאות בעלי הזכויות?
עו"ד קולדוני: "בישראל, סכומי הפיצויים המשולמים לבעלי נכסים שהופקעו לצורכי ציבור משתנים בהתאם לשווי הקרקע, היקף ההפקעה, והחוקים החלים. במקרים מסוימים, רשויות המדינה הציעו פיצויים נמוכים משמעותית מהערכת שמאים מומחים, מה שהוביל לפערים משמעותיים. בעבר פורסמו מספר דוגמאות לפערים בפיצויים: סלילת כביש 9 באזור חדרה - מע"צ הציעה פיצוי כולל של כ-2.5 מיליון שקל לכל הנפגעים, בעוד ששמאי מומחה העריך את הפיצוי בכ-11.5 מיליון שקל; סלילת תוואי הרכבת הקלה ברחוב בית הבד, תל אביב - הרשויות הציעו פיצוי של כ-6,500 שקל לדיירים מוגנים, אך שמאי מכריע פסק פיצוי של כ-180 אלף שקל; הקמת מסילת ברזל באזור סגולה - פתח תקווה ועדת הפיצויים של רכבת ישראל קבעה פיצוי של 2.7 מיליון שקל, בעוד ששמאי מומחה מטעם בית המשפט העריך את הפיצוי ב-12 מיליון שקל.
"בישראל, סכומי הפיצויים המשולמים לבעלי נכסים שהופקעו לצורכי ציבור משתנים בהתאם לשווי הקרקע, היקף ההפקעה, והחוקים החלים. במקרים מסוימים, רשויות המדינה הציעו פיצויים נמוכים משמעותית מהערכת שמאים מומחים, מה שהוביל לפערים משמעותיים"
מה הזכויות שלי אם אני שוכר את הנכס?
עוה"ד שוב ואלתר: "ההתנהלות של נת"ע היא מול בעל הנכס ולא מול השוכרים. המשכיר אמור ליידע את השוכר על מועד ההפקעה, ובעיקרון מדובר על התנהלות בין שוכר ומשכיר".
האם יש שוני בהתייחסות בין נכס למגורים לבין נכס מסחרי?
עו"ד קולדוני: "יש שוני בהתייחסות בין מגורים לעסק בפן השמאי. עבור בעל חנות הדבר אינו מגביל את הפיצוי, אלא דורש התייחסות שונה. נקודת המוצא היא שגם חנויות וגם קרקע זוכים לאותה התייחסות מבחינת מסלולי ההפקעה והפיצוי, אלא שהשמאות היא שונה במובן זה שהיא תהיה חייבת להתייחס לפעילות העסקית והמסחרית. הבעיה היא שבניגוד לבעל דירה, שבמקרה שלו שאפשר להעניק לו למשל דירה חלופית במיקום אחר, הרי שבעל חנות מתבסס על תנועת קונים ועל קליינטורה מקומית, דבר שמגביל מאוד את אפשרויות הפיצוי".
מה לגבי מי ששוכר חנות?
עו"ד קולדוני: "שוכרי החנויות נמצאים במצב בעייתי במיוחד. החוק אינו מתייחס לשוכרים, ולכן והזכויות של השוכרים הן חלשות מאוד. מי ששוכר חנות על מקרקעין שמופקע, עשוי לשקול להגיש תביעה, אולם עליו לשקול זאת היטב שכן ניהול ההליכים המשפטיים עשוי לעלות יותר מאשר הפיצוי שיקבל, אם יקבל. אם בעל זכות, שכירות או בעלות, מעוניין להגיש תביעה, עליו לשכור שניים: עורך דין ושמאי. חשוב שהשמאי יהיה מנוסה בהערכה של נכסים מסחריים, ובעיקר חנויות רחוב. שמאי כזה ידע היטב את משימתו, והוא יכלול בחוות הדעת שלו גם שמאות מסחרית שכוללת ירידת ערך, פגיעה בהכנסות, אובדן מוניטין וכו'. כדי לייעל את ההליך המשפטי ולחסוך בעלויות, מוטב למספר בעלי חנויות בעלי מיקום זהה ומאפיינים דומים, להתאגד ולהגיש תביעה במשותף".
