יוקר המחיה והדיור בארץ חוצה מגזרים ולעיתים לא מעט ישראלים נאלצים ליטול הלוואות. אחת ההלוואות שעלתה לאחרונה לכותרות היא "משכנתא הפוכה" – פתרון מימוני שנועד לגיל השלישי ומטרתו להציע לבני 60 ומעלה לקבל כסף כנגד נכס קיים, כאשר אחוז המימון נקבע בהתאם לגיל: ככל שהגיל מבוגר יותר, כך אחוז המימון גבוה יותר.
אבל לפני שפונים למסלול הזה כדאי מאוד להכיר את האותיות הקטנות והסכנות. בעזרת מומחים בתחום בדקנו מה זאת משכנתא הפוכה, האם יש לה יתרונות ובעיקר – מה הסיכונים והמלכודות שבסוג ההלוואה הזה ואיך כל זה משפיע על היורשים.
מה זאת משכנתא הפוכה?
ערן הורוביץ, מנכ"ל וממייסדי קרדיט 24 העוסקת במימון חוץ-בנקאי, מסביר כי בדרך כלל נוטלים אותה מחברות ביטוח: "בשיטה הזאת מקור הפירעון זה הנכס עצמו. ככל שהגיל מבוגר יותר, כך מועד הפירעון קרוב יותר. כשהלווה נפטר, המלווה מקבל בחזרה את הכסף ממכירת הנכס או לחלופין מכסף שהיורשים מביאים כדי לפרוע את ההלוואה". הוא מספק דוגמה: "נניח שיש לי דירה בשווי 2 מיליון שקל. אם אני בן 60 ומבקש משכנתא הפוכה, אקבל כ-20% משווי הדירה, כלומר כ-400 אלף שקל. אם אני בן 80, אוכל לקבל 40% משווי הדירה, כלומר כ-800 אלף שקל.
ערן הורוביץצילום: קרדיט 24לדבריו, "בדרך כלל כאשר משווקים את המשכנתא ההפוכה אומרים לבני הגיל השלישי שהכסף יאפשר להם 'לחיות את החיים', לעבור לדיור מוגן או מצד שני לעזור לילדים (למשל לקנות דירה). בעבר ניתן היה ליטול משכנתא על נכס קיים במטרה לרכוש דירה או דירה נוספת. כחלק מהרצון של בנק ישראל לקרר את השוק, לאחר שבעלי הנכסים מינפו את עצמם ותדלקו את עליות המחירים, הוחלט שלא לאפשר למשכן את הנכס לצורך רכישת נכס אחר".
למשבצת הזאת נכנסו חברות הביטוח והתחילו להציע את המשכנתא ההפוכה. "הבעיה שהיא שאחת המלכודות של השיטה הזו היא שהיא מאפשרת ללווה ליטול הלוואת בלון ללא החזר שוטף של הקרן והריבית לאורך כל התקופה. מצד אחד, בזכות האפשרות הזאת אין הכבדה על התזרים החודשי; מצד שני, החזר ריבית מאוד גבוה בסוף התקופה ביחד עם הקרן עלול להשאיר את היורשים 'בלי כלום' או עם ערך אפסי של הנכס, משום שמדובר ב'ריבית דריבית' והמספרים בה צומחים באופן משמעותי. לכן לפני שפונים להלוואה כזאת חשוב להכיר את הסכנות והעלויות".
הכותרת
האם מחירי הדירות באמת מזנקים והפתרונות של הישראלים שרק רוצים לקנות
26:55
מה האפשרויות העומדות בפני הלווים?
הורוביץ: "ניתן להחזיר את הריבית בתקופת ההלוואה. למשל, אם לקחתי הלוואה של 500 אלף שקל בריבית של 9% ל-20 שנה, ואחליט לשלם את הריבית - אשלם החזר חודשי של 3,750 שקל ואחזיר סביב כ-900 אלף שקל ותישאר לי הקרן. אם אחליט על הלוואת בלון ולא אשלם שקל לאורך כל התקופה, סכום ההחזר הסופי יכול לטפס ל-2.3 מיליון שקל, והריבית עצמה תהיה גבוהה יותר בכל מקרה מריבית שמשולמת מדי חודש. כך שנראה שעדיף לכל הצדדים שהלווה (או ילדיו) ישלמו את הריבית מדי חודש כדי שלא ייווצר מצב שבו היורשים נשארים ללא דירה".
לדבריו, "אם יש יכולת החזר, אפשר גם לבקש לשלם חלק מהקרן במסגרת ההחזרים החודשיים ואז להיפרע מרוב הכסף בשוטף. כיורש, אין לך ברירה - זו ההלוואה שנלקחה על ידי ההורים שלך. לאחר מותם לא תהיה בחובות, אבל אם ההחזר יהיה גדול, ייתכן שתאבד את הדירה שלהם. לכן חשוב שהילדים יבינו את המשמעות של משכנתא הפוכה וריבית דריבית".
"היורשים יכולים לאבד את הדירה של ההורים, לכן חשוב שהם יבינו את המשמעות של משכנתא הפוכה וריבית דריבית"
האם זה פתרון טוב למבוגרים?
שי ויסמן, מנכ"ל משכנתא הפוכה מקבוצת הפניקס, אומר ל-ynet ו"ממון": "זה מוצר שלא אנחנו המצאנו, אלא הגיע מארה"ב, אירופה ואוסטרליה. הוא מביא פתרון אשראי אמיתי למבוגרים מעל גיל 60 ויש לנו גם לקוחות שחצו את גיל 90. עד לפני כ-5 שנים, אם אדם בן 70 היה נכנס לבנק והיה צריך סכום מהותי, גם אם היו בידיו נכסים, הבנקים היו מראים לו את הדרך החוצה. היום יש מוצר שמותאם לגיל השלישי".
שי ויסמןצילום: ישראל פנחסוב סטודיו ישראללדבריו, "כולנו יודעים שיש אנשים בארץ שלא יכולים לגמור את החודש, או מבוגרים שהילדים שלהם לא יכולים או אפילו לא רוצים לסייע להם. נתקלתי באנשים שהתלבטו אם ללכת לטיפול שיניים או לקנות אוכל סופר. זה מאוד קשה. וגם יש את מי שחי בעשירונים הגבוהים יותר ורוצה למנף את ביתו בצורה חכמה. כל זה לא היה מתאפשר אילולא הייתה משכנתא הפוכה. אני מדמה את זה לכסף ששוכב בין הבלטות, לא צריך ביטוח חיים או ערבויות, מה שמגבה את ההלוואה אלה 4 קירות הבית".
אז איפה צריך להיזהר?
ויסמן: "ברור שמדובר בהלוואה מאוד רגישה כלפי הסובבים את המבוגרים. אנחנו חברה שמרנית ולכן מבקשים מכל לווה את אישור הילד שלו, שיחתום על כך שההורה המבוגר מודע להלוואה, שהיא מקובלת על הילד ושאין לו התנגדות כדי לא ליצור סכסוך משפטי. הרי בסופו של דבר, בסוף אנחנו נפגשים עם הילדים של הלווים".
ומה לגבי הריבית?
"בזכות התחרות בין חברות הביטוח, הריביות אינן גבוהות כמו פעם, היום יש ריביות צמודות של 4%-6% או ריבית פריים פלוס 3 או פלוס 2.6, תלוי בטיב העסקה. אלה ריביות סבירות והמוצר תפס תאוצה גם בזכותן. שוב, בגלל הגישה השמרנית, 70% מהלווים שלנו משלמים בשוטף ריבית כדי לא להגיע למצב של ריבית דריבית, וקרוב ל-20% מתוך אותם 70% משלמים גם את הריבית וגם את הקרן. השוק מדבר אחרת, הוא מקדש את הלוואות הבלון – לא אצלנו".
כמה זה מסוכן והאם הירושה תיפגע?
ויסמן: "כל עוד הלווים מודעים למהלך, אין בכך כל סיכון, הם יודעים שאף אחד לא ידפוק להם בדלת. כן צריך לקחת בחשבון שהמהלך הזה ישאיר פחות ירושה לילדים. הם לא יצטרכו לשלם שום דבר מעבר לנכס, מה שצריך להיפרע זה הנכס עצמו. מדובר במוצר נמשך ולא נדחף, כלומר לרוב אין סיבה שיועצי המשכנתאות 'ידחפו' את המוצר ללקוחות שלהם, אלא אם הם מקבלים תמריצים כאלה ואחרים".
מאור אוחנהצילום: אדיר אסרףמאור אוחנה, מנכ"ל רשת ייעוץ בדרכנו, מסכם: "משכנתא הפוכה זה מוצר שהוא טוב למקרים נקודתיים עבור אוכלוסייה מבוגרת שיש לה נכס בבעלותה, לרוב ללא מימון או במימון נמוך. בדרך כלל המטרה היא עזרה לילדים או שיפור רמת החיים על חשבון הנכס, ללא החזר חודשי".
פורסם לראשונה: 00:00, 05.05.25
