מהן השכונות הכי מסוכנות להשקעה בישראל? זוהי שאלה שרבים שואלים את עצמם, במיוחד בתקופה שבה מצד אחד שוק הדיור תקוע מבחינת עסקאות והדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן מציגים ירידה במכירות; ומצד שני מחירי השכירות נוסקים מדי חודש והיצע הדיור להשכרה ארוכת טווח אינו גדול דיו. ניתוח שערך אתר מדלן מנסה למפות את האזורים שעלולים להוות סיכון משמעותי: שכונות עם סיכון גבוה יותר לגבי יציבות השכירות, או במילים אחרות - סיכון שבעלי נכסים "יתקעו" עם נכס ריק להשכרה.
הניתוח בחן רשימת שכונות שמחירי הדירות בהן נמוכים, ולכן הן עשויות לקרוץ למשקיעים, ודירג אותן לפי שני קריטריונים מרכזיים: היצע דירות להשכרה (ככל שהוא גבוה יותר, כך ההשקעה יותר מסוכנת); ויחס צפיות למודעה (מידע פנימי של מדלן שמעיד על הביקושים לשכירות). מגוון מדדים נוספים שמעידים על רמת הסיכון הם המדד הסוציו-אקונומי של התושבים בשכונה ועד כמה יש לשכירות ביקוש בכלל באזור. עורכי הבדיקה מסבירים כי השילוב של היצע גבוה ומספר צפיות נמוך קבע את המדד, בעוד שאר הנתונים עזרו לאשש את התוצאות. אז מהן 10 השכונות המסוכנות ביותר להשקעה?
באר שבע/שכונה ד'
על פי נתוני מדלן, בשכונה ד' יש 10,782 דירות, כאשר כמעט 68% מתוכן בשוק ההשכרה - יותר מ-7,300 דירות. 5% מהדירות הללו חיפשו שוכר בשנת 2024 - המספר הגבוה ביותר באחוזים בדירוג וגם המספר הגבוה ביותר של דירות פנויות (כמעט 400). מדובר בשכונה שסובלת מבעיות חברתיות רבות (מדד סוציו-אקונומי 2.2), אך יש לה יתרון אחד שהפך אותה לחביבה על משקיעים מכל רחבי הארץ: היא זולה (כ-13.5 אלף שקל למ"ר בממוצע) וסמוכה לאוניברסיטת בן גוריון, מה שמבטיח זרם קבוע של שוכרים בדמות סטודנטים שרוצים לגור קרוב למקום הלימודים.
עם זאת, ההיצע הגבוה של דירות להשכרה הופך את ההשקעה בה לבעייתית – השוק מאוד תחרותי. עם דמי שכירות ממוצעים של 2,585 שקל לדירות 3 חדרים ותשואת שכירות ממוצעת של 4.4% בשנה (למי שמצליח להשכיר את הדירה) הפיתוי להשקיע בשכונה הוא גדול, אבל לא בטוח שמשתלם, אומרים במדלן.
חיפה/הדר הכרמל
בשכונה, שהייתה פעם מרכז העיר חיפה, יש 10,429 דירות, כמעט 60% מתוכן בשוק ההשכרה - יותר מ-6,000 דירות, מה שמצביע על תחרות עזה על שוכרים. כ-200 דירות מתוכן, שהן קצת יותר מ-3%, חיפשו שוכר בשנת 2024. הדר הכרמל קורצת למשקיעים מכיוון שהיא עדיין זולה יחסית (כ-15.6 אלף שקל למ"ר) ונחשבת לחביבת הצעירים בעיר, עם חיי תרבות פעילים ומגוון מקומות בילוי.
עם זאת, היא עדיין שכונה עם אוכלוסייה מורכבת (מדד סוציו-אקונומי של 2.4) שתלויה לא מעט בטרנד. אמנם דמי השכירות הממוצעים בשכונה עומדים על כ-3,000 שקל בחודש לדירת 3 חדרים, ותשואת השכירות השנתית הממוצעת עומדת על 3.8% - אולם צעירים נוטים לנוע משכונה לשכונה לפי טרנדים זמניים, שיכולים גם לחלוף.
באר שבע/שכונה ו'
שכונה ו' קצת יותר רחוקה מאוניברסיטת בן גוריון מאשר שכונה ד', אך היא נחשבת לשכונה טובה ממנה (מדד סוציו-אקונומי של 3.8), מה שמושך אליה סטודנטים. בשכונה יש 7,751 דירות, אך רק כ-30% מושכרות - נתון שמסתכם בכ-2,400 דירות בגלל גודלה של השכונה.
בשנת 2024 כמעט 5% מהדירות האלו חיפשו שוכר - נתון גבוה מאוד, שמצביע על כך שהפופולריות של השכונה בירידה. ובכל זאת, מי שיצליח להשכיר את הדירה יוכל לקבל שכירות של כ-2,700 שקל בחודש, שעם מחיר ממוצע של 12,655 שקל למ"ר מצביע על תשואת שכירות שנתית יפה של 4.3%.
באר שבע/שכונה ה'
שכונה ה' נחשבה בעבר לשכונה הבורגנית-יוקרתית של באר שבע, וגם כיום היא מדברת יותר למשפחות מאשר לסטודנטים (מדד סוציו-אקונומי 3.1). בשכונה יש 5,847 יחידות דיור במגוון מבנים - משיכונים (כולל "שיכון רבע הקילומטר" המפורסם) ועד צמודי קרקע. כ-45% מהדירות בשכונה נמצאות בשוק השכירות, שהן כ-2,600 דירות.
דירת 3 חדרים ממוצעת בשכונה מושכרת בכ-2,750 שקל בחודש, מה שמבטיח לבעלים, במידה שהצליח להשכיר את הדירה, תשואת שכירות שנתית יפה של 4.6%. עם זאת, באר שבע משופעת בשכונות חדשות, ואפילו בכמה פרויקטים של התחדשות עירונית, שמציעים למשפחות דירות חדשות במחירים אטרקטיביים ובסביבה צעירה יותר. עובדה זו מורידה את הפופולריות של שכונה ה'.
קריית ים/שכונה ב'
בדומה לשכנתה מדרום, "קריית חיים מערבית" המתחדשת, גם לקריית ים ב' המוזנחת יש פוטנציאל אינסופי בדמות חוף ים צמוד. ואכן, גם בקריית ים ב' - אחת השכונות הוותיקות בקריית-ים, שנחשבת למרכזית בעיר גם מבחינת מיקום וגם מבחינת השירותים שהיא מציעה - צפוי מגה-פרויקט של התחדשות עירונית, שיכלול יותר מ-1,000 דירות חדשות. כיום עומדת כמות הדירות בשכונה על 4,484, מתוכן מושכרות כ-40% (כמעט 2,000 דירות). כ-3% מהן חיפשו שוכרים חדשים במהלך שנת 2024.
דמי השכירות של 3,100 שקל לדירת 3 חדרים מבטיחים לבעלים תשואת שכירות שנתית סבירה של 2.8% (בהתבסס על מחיר של 22 אלף שקל למ"ר), אם יצליח להשכיר את הדירה כמובן. אך כדאי לזכור שהחיים בשכונה מתחדשת אינם אטרקטיביים במיוחד לשוכרים - רעש, אבק ועוד שלל מטרדי בנייה עלולים להבריח שוכרים עד יעבור זעם, או לגרום לכך שתיאלצו להוריד את דמי השכירות.
אשדוד/רובע ח'
4,565 דירות יש כיום ברובע ח' הוותיק באשדוד, אך גם הוא עומד בפני התחדשות משמעותית, במסגרתו ייבנו בו כ-11 מגדלים של עד 30 קומות ויתווספו לו כ-1,400 דירות חדשות. כ-30% מהדירות בשכונה (כ-1,400 דירות) נמצאות כיום בשוק השכירות, וב-2024 חיפשו כ-4% מתוכן שוכרים.
זוהי שכונה צפופה מאוד, מהצפופות ביותר בעיר, ופרויקט הפינוי בינוי הגדול עתיד להשפיע לרעה על איכות החיים בה, כל עוד הבנייה נמשכת. מי שיצליח למצוא שוכרים, יוכל להשכיר את דירתו בכ-4,600 שקל בחודש ולקבל תשואת שכירות שנתית יפה של כ-4.2% (בהתבסס על מחיר ממוצע של כ-22 אלף שקל למ"ר).
חיפה/תל עמל
תל עמל היא שכונה ותיקה מאוד, שנוסדה בשנות ה-20 של המאה הקודמת למרגלות שכונת נווה שאנן. הבנייה בה נמוכה, ולמרות שהיא נהנית מנגישות תחבורתית טובה, כיום מתגוררת בה בעיקר אוכלוסייה חלשה (מדד סוציו-אקונומי 3.1) ומבוגרת יחסית.
בשכונה יש 1,777 דירות, כ-50% מתוכן בשוק השכירות. בשנת 2024 חיפשו כ-3% מהן שוכרים, וניתן היה לקבל עבורן כ-3,000 שקל בחודש (תשואת שכירות שנתית של 3.6% בהתבסס על מחיר ממוצע של 996 אלף שקל למ"ר). גם תל עמל אמורה לעבור התחדשות מסיבית, אולם זו עדיין מתנהלת בעצלתיים.
אור עקיבא/שז"ר
כיום יש בשכונה 1,230 דירות, שכ-35% מהן נמצאת בשוק השכירות. 5% מדירות אלו חיפשו שוכרים בשנת 2024 - לא מעט, ככל הנראה בגלל שהשכונה (מדד סוציו-אקונומי 2.8) עומדת בפני פינוי-בינוי ענק, שיהפוך 350 דירות קיימות ל-1,750 דירות בכ-12 מגדלים של 25 קומות כל אחד.
המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד על כ-22 אלף שקל למ"ר, מה שמקנה למי שמצליח להשכיר את הדירה (בכ-3,000 שקל בחודש לדירת 3 חדרים) תשואה סבירה בלבד של 2.7%.
קריית אתא/גבעה א'
גבעה א' היא שכונה ותיקה ובה 2,550 דירות, רק כשליש מהן בשוק השכירות. מתוכן, 2.5% חיפשו שוכרים חדשים ב-2024. זוהי שכונה של בנייני רכבת עם אוכלוסייה ותיקה (מדד סוציו-אקונומי 3.3).
המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד על כ-16.5 אלף שקל, וניתן לקבל על השכרת דירת 3 חדרים בה כ-2,800 שקל בחודש - תשואת שכירות שנתית נאה של 3.4%. אך כאמור - לא ההיצע ולא הביקושים בה גבוהים, ואף אינם עתידים להשתנות.
אריאל/רובע ד'
רובע ד' נבנה בעיקר בשנות ה-90 של המאה הקודמת, ויש בו 1,140 דירות בבניינים בני 5-4 קומות. הוא אינו סמוך לאוניברסיטת אריאל והאוכלוסייה בו היא בעיקר משפחות ממעמד בינוני (מדד סוציו-אקונומי 4.1). 43% מהדירות ברובע הן בשכירות, וכ-4% מהן חיפשו שוכרים חדשים ב-2024.
המחיר הממוצע למ"ר ברובע עומד על 16,874 שקל, וניתן להשכיר בו דירת 3 חדרים ב-3,600 שקל, מה שמעניק תשואת שכירות שנתית טובה של 4.3%. עם זאת, באריאל נבנות כיום שתי שכונות חדשות - אבני חן ואמירים - שעתידות למשוך אליהן את אותו הקהל בדיוק, רק לדירות חדשות ולסביבת מגורים צעירה יותר.
האזינו לפודקאסט הכותרת עם מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, על מחירי הדירות
תחרות על השוכרים
אוהד דנוסצילום: שחר שירזישמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מתייחס לדירוג של מדלן ואומר ל"ממון" כי "הנתונים אינם מפתיעים. למשל בבאר שבע, שילוב של מספר גורמים אכן הופכים את שכונה ד׳ לאחד המקומות הכי מסוכנים להשקעה בישראל. ראשית, כמות יחידות דיור גדולה מאוד שיכולה לאכלס בתאוריה כ-20% מתושבי העיר, המשמעות היא תחרות לא מבוטלת על כל שוכר.
"שנית, המדד החברתי-כלכלי נמוך מאוד, מה שאומר שהשוכרים מסוכנים יחסית מבחינת חוסר יכולת כלכלית והיכולת לעמוד לאורך זמן בתשלומי שכר הדירה. שלישית, כמות גדולה יחסית של שוכרים בשכונה מבטיחה תחזוקה לקויה יחסית של המבנים, בפרט נוכח מצבם הכלכלי של השוכרים. מאידך, הסיכונים הללו משפיעים על מחירי הדירות בשכונה ומבטיחים לבעלי הדירות, אוהבי הסיכון, תשואה נאה".
דנוס מוסיף כי "כאשר מתסכלים צפונה, רואים שלכמות הדירות בשכונה השפעה מכריעה על רמת הסיכון. ככל שהשכונה גדולה יותר, כך נמצא אותה מסוכנת יותר. ככל שכמות יחידות הדיור בשכונה קטנה יותר, כך היא נמצאת בתחתית הרשימה. אחוז הדירות להשכרה בשכונה גם משפיע, אך הנתון שמלמד יותר מכל על רמת סיכון נמוכה יותר הוא אחוז התשואה שיורד - עניין המלמד על מחירי שכירות ושוכרים יציבים יחסית".
טל קופלצילום: אורית פניניטל קופל, מנכ"ל מדלן, מסכם: "משקיעי נדל"ן מתחילים, או כאלה שמוצאים את עצמם נאלצים לרכוש דירה להשקעה ולא למגורים, לא תמיד עושים את כל הבדיקות ההכרחיות לפני שהם רוכשים דירה. היכולת להשכיר את הדירה בבטחה למי שישלם שכר דירה קבוע מדי חודש בחודשו היא קריטית עבור ההשקעה, כמו גם היכולת למצוא שוכרים מלכתחילה. רבים שוכחים שמחירים נמוכים ותשואה גבוהה פירושן גם סיכון גדול - אלו בדרך כלל שכונות שאין בהן ביקוש רב לשכירות, ושקהל השוכרים בהן בעייתי מאוד".
"רבים שוכחים שמחירים נמוכים ותשואה גבוהה פירושן גם סיכון גדול - אלו בדרך כלל שכונות שאין בהן ביקוש רב לשכירות, ושקהל השוכרים בהן בעייתי מאוד"
לדבריו, "עצוב לראות שחלק גדול מהשכונות בדירוג הן שכונות שההזנחה רבת השנים של תשתיות בהן אמורה הייתה להיות מטופלת, לצד חידוש מבנים ושיפור שירותים ציבוריים, מה שאמור היה למשוך אליהן אוכלוסיות חזקות יותר. ההבטחה שיבוא יום ומצב השכונות האלו ישתפר הביאה לכך שלא מעט משקיעים קנו בהן דירות, מה שהגדיל את ההיצע להשכרה ואת התחרות - ולחץ את מחירי השכירות כלפי מטה.
"בפועל, אנחנו רואים שהשכונות האלו לא עברו שינויים מספיק מהותיים, והפכו ל'תחנות מעבר' לאוכלוסיות צעירות, כמו סטודנטים או זוגות ללא ילדים, שלא נשארות בהן לאורך זמן. לכן אנחנו גם רואים שבאופן יחסי לשאר הארץ - מחירי הדירות בשכונות האלו לא עלו בצורה חדה".
