בגיל שלושים, אלחנדרו שובקס (43) עשה מהלך שרוב האנשים עושים הרבה קודם – או לא עושים בכלל. הוא עזב קריירה מבטיחה בארגנטינה, עלה לישראל בלי הון עצמי, בלי שליטה מלאה בשפה ועם אמונה עיקשת שבניגוד לארגנטינה, אפשר לבנות כאן חיים וכלכלה על בסיס עבודה ולא קשרים. יותר מעשור אחר כך, שובקס מנהל אימפריית נדל"ן שנמצאת בכלל בספרד – בעיקר במדריד – עם נכסים בשווי של יותר ממיליארד יורו, ומודל עסקי שמדגים לא רק איך עושים נדל"ן, אלא גם למה בישראל זה כמעט בלתי אפשרי.
שובקס נולד בארגנטינה, שם עשה תואר שני בפיננסים ועבד בסניף המקומי של פירמת הברוקראז' הגדולה בעולם, מריל לינץ’. אבל שם הוא גם הבין שאם הוא רוצה להצליח הוא חייב לעזוב. "ראיתי שההצלחה בארגנטינה לא תלויה בך אלא בממשלה, או אם יש לך חברים מקושרים או קומבינות, ולא אהבתי את זה. אני יודע שהישראלים אומרים שככה זה בארץ, אבל זה ממש לא ככה. חוץ מזה אני ציוני ורציתי לגור בישראל. הגעתי למרכז קליטה ברעננה כמעט בלי כלום, וככה התחלתי", הוא מספר.
אחרי שהתמקם נכנס שובקס לעבוד בקרן ההון סיכון ויולה, שם הבין במהלך השנים שהוא לא בנוי להיות שכיר לאורך זמן. הוא למד איך קרנות "חושבות", איך כסף זז, ובעיקר איך נראית קבלת החלטות כשאין לך שליטה מלאה על התהליך. “עבדתי בקרן הון סיכון כמה שנים, זה נתן לי הרבה מאוד כלים, אבל בשלב מסוים הבנתי שאני רוצה לעשות משהו שהוא שלי. לא להיות תלוי בהחלטות של אחרים”. כך, בהדרגה, התחילה להתגבש “ארגיס” – חברה שהשם שלה מחבר בין שתי הזהויות שלו, ארגנטינה - ישראל.
לדבריו, בשלב הזה הוא כבר ידע דבר אחד בוודאות: אם הוא רוצה לבנות חברת נדל"ן גדולה, הוא צריך לעבוד בסביבה שבה אפשר לזוז מהר. הניסיון הראשון שלו בישראל המחיש לו עד כמה זה מורכב. “עשיתי פרויקט אחד בתל-אביב, פרויקט שחשבתי שייקח שנתיים-שלוש. בפועל זה לקח שש-שבע שנים. ואז אתה מבין שזה לא רק בפרויקט הזה – זו השיטה. מציבים לך כל מיני דרישות, רגולציה בלתי נגמרת, התנגדויות. קשה מאוד לעבוד ככה”.
אבל זו לא הייתה רק שאלה של סבלנות, אלא גם של אסטרטגיה. “לא מצאתי בישראל משהו שאחרים לא עושים. כולם נתקעים באותם תהליכים. הבנתי שאם אני רוצה לייצר יתרון, הוא לא יכול להיות רק בכסף – הוא חייב להיות במהירות”. החיפוש אחרי המהירות והעובדה שהוא מדבר ספרדית הובילו אותו לספרד, בעיקר למדריד. בתחילת הדרך זה נראה כמעט מקרי, אבל בדיעבד זו הייתה החלטה מכוננת: “כשהתחלנו במדריד לפני יותר מעשר שנים, המחירים היו חצי מאלה שבבואנוס-איירס. אמרנו: זה לא עושה שכל. עיר בירה אירופית עם תשתיות, עם ביקוש, במחירים כאלה – משהו פה לא הגיוני”.
3 צפייה בגלריה
north tower. בניין משרדים שהוסב לקומפלקס מגורים הכולל כ־68 יחידות דיור
(צילום באדיבות Argis)
בישראל צריך לעבור 10 מדורי גיהינום עד לאישור תוכנית. בספרד הפריטו את תחום האישורים. העירייה עובדת עם חברות חיצוניות והיתר מתקבל ללא עיכובים
אבל המחירים הנמוכים יחסית היו רק ההתחלה. מה שבאמת שיכנע אותו היה האופן שבו המערכת עובדת. "במדריד מאפשרים לך לעשות. הממשלה לא מפריעה. יש רגולציה, אבל היא ברורה. אתה יודע מה מותר, מה אסור, ואתה מתקדם מהר. בישראל זה בדיוק הפוך. בארץ אתה יכול לחכות שנים בלי לדעת מתי זה ייגמר. פה, היתר בנייה לוקח שלושה חודשים עד חצי שנה".
השינוי הזה איפשר לו לבנות את מה שהפך עם השנים לליבת הפעילות של ארגיס: מודל של אינטגרציה מלאה. "זה לא רגיל בעולם הנדל"ן, ובטח לא בספרד. בדרך כלל יש קרן, יש יזם, יש חברת ניהול. אצלנו הכל ביחד. יש לנו קרנות משלנו, אנחנו קונים את הנדל"ן, וגם חברת היזמות היא שלנו. אנחנו קונים את המגרש, מנהלים את כל העיצוב של הפרויקט, האדריכלים שלנו, המהנדסים שלנו, ואחר כך גם הבנייה והמכירות הם שלנו. זה לא כי אני חושב שאני יותר חכם, אלא כדי להיות יותר מהיר ולשלוט בתהליך. ובנדל"ן, מי שיותר מהיר – מנצח".
שובקס מציג מספרים שממחישים לטענתו שהמודל הזה עובד. הקרן החדשה של ארגיס עומדת על 250 מיליון יורו, וסך הנכסים המנוהלים חוצה את רף 1.2 מיליארד היורו – כארבעה-חמישה מיליארד שקל, כשבסך הכל נמצאות כיום בפיתוח או בניהול למעלה מ-3,500 יחידות דיור ברחבי ספרד. את עיקר המשקיעים בקרנות מגייס שובקס בישראל. רק לפני מספר חודשים פורסם שבית ההשקעות מיטב התחייב להשקיע 120 מיליון שקל (30 מיליון יורו) בקרן Argis Living Fund II ששובקס סיים לגייס ממש לאחרונה. "יש לנו משקיעים מ-23 מדינות, אבל עדיין בערך 75% מהמשקיעים שלנו הם ישראלים – כולל בתי השקעות, משקיעים פרטיים ופמילי אופיסס”, אומר שובקס.
לרגל חגיגות העשור לארגיס הזמין שובקס משקיעים ועיתונאים מישראל והציג להם את הפעילות ואת הפרויקטים ברחבי מדריד. שם גם תפסנו אותו לשיחה על החברה והפעילות שלה.
"לקנות דירה בחו"ל להשקעה זה לא משתלם. אתה עושה שלושה אחוז, ואחרי מסים ותיקונים - זה לא שווה. אם אתה קונה, משפץ, מוכר – זה משהו אחר"
"אנחנו כבר ארבע שנים מוכרים בממוצע ארבעים דירות בחודש. אנחנו באים מעולם הטכנולוגיה. יש לנו צוות מרקטינג, צוות מכירות משלנו. הכל מאוד יעיל. הכל בשליטה", אומר שובקס, והשליטה הזו ניכרת גם בגודל הארגון. "יש לנו ארבעים עובדים, כולל הכל – אדריכלים, עובדים בקרן, בק אופיס, מכירות. בשוק הנדל"ן אוהבים להגיד 'יש לי אלפי עובדים'. המתחרים שלנו, עם אותו היקף פעילות, יש להם 300–500 עובדים. אנחנו ארבעים. אנחנו עובדים אחרת".
עדיף דירות קטנות
אחד הביטויים הבולטים של "עבודה אחרת" הוא האובססיה של שובקס לדירות קטנות. לא כדירות נחותות, אלא כפתרון מודע. "יש לנו פרויקט שסיימנו השנה של 700 דירות, שהממוצע נטו היה 30 מ"ר. כן, זה קטן. אבל מכרנו כל יחידה ב-80 אלף יורו, ובחודש הראשון של הפריסייל מכרנו מאה דירות. אנחנו נותנים לאנשים אפשרות שתהיה להם דירה. זה משהו שבישראל כמעט לא קיים".
וכשהוא משווה לישראל הוא שוב נתקע על הבירוקרטיה. "החסם בישראל הוא לא כלכלי אלא רגולטורי. אין בארץ דירות סטודיו, אולי בגלל הממ"ד, אולי בגלל רגולציה. בספרד אנחנו תמיד מחפשים איפה הרגולציה נותנת לנו לבנות דירות קטנות, גם כשמדובר באזורי יוקרה. למשל באזור שבו גרים שחקני הכדורגל של מדריד, זה אחד האזורים הכי יוקרתיים בספרד אבל אנחנו בונים שם דירות של 90 מטר. זה קטן לאזור – אבל זה עובד. זה נותן מוצר אחר".
עודפי משרדים
עם השנים, ארגיס זיהתה עוד פער שהפך להזדמנות: עודפי משרדים. הצוות של שובקס סוקר את הבניינים ברחבי מדריד ומזהה כאלה שהתפוסה שלהם נמוכה ויש אפשרות להסב אותם למגורים או מלונאות. "כבר תשע שנים שאנחנו הופכים בנייני משרדים למגורים. יש אזורים במדריד שבהם התפוסה של משרדים היא 40–50 אחוז, אבל למגורים יש ביקוש", הוא אומר וטוען שבישראל מהלך כזה כמעט בלתי אפשרי. “הבעיה בארץ היא הארנונה. ראשי ערים לא רוצים לאבד הכנסה מארנונה לעסקים שהיא יותר גבוהה, ולכן מאוד קשה להסב בנייני משרדים למגורים או להשכרה. פה זה לא סיפור. הערים לא חיות מארנונה. אני גר בבית גדול ומשלם בערך 120 יורו בחודש. זה הכל”.
גם תהליך הרישוי שונה מהיסוד. אם בישראל צריך לעבור 10 מדורי גיהינום עד לאישור תוכנית בוועדות, בספרד הפריטו את תחום האישורים. "במדריד העירייה עובדת עם חברות חיצוניות ברישוי. יש להן אינסנטיב לעבוד מהר וההיתר מתקבל ללא עיכובים", אומר שובקס.
תחום נוסף שבו משקיעה ארגיס הוא דירות בשכירות, לזמן קצר של עד כשנה. אחד הפרויקטים שממחישים את התפיסה הזו נבנה ליד אולפני הענק של נטפליקס, שעברו לאחרונה למדריד. "אנשים באים לאולפנים לחודשיים-שלושה להפקות, או שיש סטודנטים ומבקרים, וכל הצוות יגיע לפרויקט שלנו". לא מדובר במלון קלאסי, אלא במה שהוא מגדיר כ-Flex Living. "דירות קטנות מרוהטות עם מטבח, ועם כל מה שצריך מחוץ לדירה - מקום לעבודה משותפת, בריכה, חדר כביסה ועוד. הדירה קטנה, אבל למעשה רק ישנים בה. כל הפסיליטיס נמצאים בפרויקט. זה פתרון שלא קיים כמעט בארץ".
ככל שהחברה גדלה, כך התחדדה אצלו גם העמדה כלפי משקיעים פרטיים. בניגוד לישראלים רבים שפועלים בחו"ל, הוא לא ממליץ לקנות דירה מעבר לים כהשקעה פסיבית. "אני לא ממליץ לקנות דירה רחוק מאיפה שאתה גר. אתה רחוק מהנכס, אתה עושה שניים וחצי, שלושה אחוז, ואחרי מסים ותיקונים - זה לא שווה. מי שכן רוצה להיכנס, שייכנס כיזם. אם אתה קונה, משפץ, מוכר - זה משהו אחר. אבל לקנות דירה ולשבת בישראל? לא".
פורסם לראשונה: 00:00, 18.12.25
