הקמת הקמפוס החדש של ענקית השבבים אנבידיה בקריית טבעון, שאכלוסו צפוי ב-2031 והוא יאפשר העסקה של כ-10,000 עובדים, לצד ההערכות כי חברת הטכנולוגיה הבינלאומית תקים גם חוות שרתים גדולה ברמות מנשה, צפויה להפוך את ציר העמקים לאחד ממוקדי ההייטק המרכזיים בישראל.
בדיקה שערכה עבור ynet ו"ממון" קבוצת ארי מגורים מעלה כי הקמת הקמפוס תפגוש סביבה שוק דיור שאינו ערוך לגל הביקושים שיגיע. בדומה ל"אפקט אינטל" בקריית גת, גם כאן מדובר באלפי עובדים עתירי שכר, שרבים מהם יחפשו דירות להשכרה ולרכישה ברדיוס קצר מהקמפוס, בזמן שהיצע הבנייה החדשה בסביבת קריית טבעון דל במיוחד.
הבדיקה בחנה את נתוני הבנייה הפעילה בערים במעגל הראשון והשני סביב קריית טבעון ומעלה כי ביישוב עצמו קיימות רק 134 דירות בבנייה פעילה, ברמת ישי הסמוכה 18 דירות, ברמות מנשה, שבה כאמור מתוכננת גם חוות השרתים, 4 דירות בלבד, וביישובים הכפריים קהילתיים שבמרחב - כמו אלונים, בית שערים, כפר יהושע, כפר ברוך ואחרים - מדובר ביחידות בודדות עד כ‑10 דירות ליישוב בבנייה פעילה. מדובר בהיקפי בנייה שאינם משקפים את הפוטנציאל של אלפי עובדים חדשים, חלקם עם העדפה ברורה למגורים ירוקים, קהילתיים וקרובים לקמפוס.
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי חברת ארי מגורים, מציין כי "המועצה האזורית קריית טבעון היא מקום יחסית קטן, שאין בו את היכולת לספק מגורים לכמות כזו של אנשים. לכן היישובים שאמורים ליהנות מהביקושים נמצאים בטבעת הראשונה ליישוב. אך הבדיקה מעלה כי גם ביישובים הסמוכים, בעיקר הכפריים, אין היום כמעט בנייה חדשה ולכן מעגלי הביקוש יתרחבו ליישובים כמו יוקנעם, מגדל העמק, עפולה, נוף הגליל חיפה והקריות, שבהן יש היום בנייה משמעותית".
אוהד אסרף צילום: דרור סיתהכלכך לדוגמא, מהבדיקה עולה כי חיפה והקריות מתנהלות כאזור מטרופוליני שמייצר היצע משמעותי של דירות חדשות: בחיפה נמצאות כיום בבנייה כ‑4,539 דירות, בקריית ביאליק כ‑2,495 דירות, בקריית אתא 1,495 דירות, בקריית ים 747 דירות ובקריית מוצקין 369 דירות. גם ערי העמק, המרוחקות יחסית מהקמפוס, כמו עפולה (כ‑1,541 דירות בבנייה), נוף הגליל (כ‑1,706) ומגדל העמק (כ‑545), מציגות פעילות בנייה ערה שמייצרת מלאי עתידי למשקי בית שיסכימו לנסוע מעט יותר לעבודה.
אסרף מוסיף כי קיימים מספר שיקולים מרכזיים שעשויים להשפיע על החלטת עובדים לבחור ביישוב מסוים, החל מנגישות תחבורתית, כבישים נוחים, תחבורה ציבורית ורכבת, ועד מערכת חינוך איכותית, חיי קהילה פעילים ותרבות ופנאי ברמה גבוהה. "נוף הגליל, לדוגמא, נהנית מיתרון תחבורתי בזכות הקרבה לצומת סומך, ובזכות הרכבת הקלה שתתחבר בעתיד לרכבת הכבדה ותספק קישור ישיר לצומת התשבי", הוא מסביר.
שיקול משמעותי נוסף הוא נושא הטבות המס, במיוחד עבור עובדי ההייטק - מדובר בחיסכון של אלפי שקלים מדי חודש. כיום, רק נוף הגליל נהנית באזור מהטבת מס בשיעור של 12%. לדברי אסרף, עובדה זו עשויה להעניק לה יתרון תחרותי ולמשוך חלק מהביקושים העתידיים.
הביקושים יתפזרו
לדברי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין, הקמת הקמפוס צפויה להיות אחד מאירועי הנדל"ן והתעסוקה הבולטים בצפון בעשור הקרוב: "מדובר בהשקעה שתציב את קריית טבעון והסביבה על מפת ההייטק הארצית, ותייצר לחץ מתמשך על שוק הדיור הצפוני. כבר כיום מחירי הדירות ביישוב נעים סביב 2.27 מיליון שקל לדירה ממוצעת, לעומת זאת, ביוקנעם עילית, עפולה, מגדל העמק ונוף הגליל רמות המחירים נמוכות יותר, והן עשויות להפוך ליעד נוסף עבור עובדים שיחפשו פתרון דיור נגיש יותר".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיכהן מעריך שהביקושים לא ימתינו ליום שבו ייכנסו העובדים בפועל למשרדים החדשים. "כבר בשלבי ההקמה צפויה תנועת משקיעים מוגברת ביישובים הסמוכים, רכישת דירות יד שנייה, שיפוצים והשבחות, לצד חיפוש אחר מגרשי קרקע לבנייה. בנוסף , הביקושים העתידיים עשויים להאיץ מיזמי פינוי בינוי והתחדשות עירונית, בעיקר ביוקנעם ובנוף הגליל, שם תהליכים כאלה כבר נמצאים בשלבי קידום. אך עתה הקמת הקמפוס יוצרת פוטנציאל לביקושים גבוהים יותר".
עם זאת, הוא אומר כי לא כל העובדים יעדיפו להתגורר בסמוך לקמפוס, וחלקם לא יקנו דירות חדשות אלא יחפשו נכסים להשכרה. לדבריו, "ניסיון שנצבר באזורים אחרים, דוגמת אינטל בקריית גת, מלמד שחלק ניכר מהעובדים בוחר להתמקם ביישובים כפריים או בערים סמוכות, ולא בהכרח בשכונות החדשות הצמודות למתחם. המשמעות היא שהשפעת הביקושים תתפזר בין מספר יישובים - מהטבעת הכפרית סביב קריית טבעון ועד ערי העמק ונוף הגליל ועד חיפה והקריות, ותהיה תלויה במאזן בין ביקוש להיצע בכל נקודת זמן - שתשפיע גם על המחירים באופן נקודתי".
"אם יפורסמו מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) באזור, צפויה גם תחרות בין יזמים על הקרקעות, שתוביל להעלאת מחירי הקרקעות - תהליך שיתגלגל בהמשך למחירי הדירות החדשות", מוסיף כהן. "בסיכומו של דבר, מדובר באירוע בעל משמעות אזורית רחבה, עם פוטנציאל לשנות את מפת המחירים באזור כולו - מהטבעת הכפרית סביב קריית טבעון ועד חיפה, יוקנעם ונוף הגליל". בסך הכול הוא מעריך שעליית מחירי הדירות ב-3-4 השנים הקרובות עשויה להגיע לכ-15% במעגל הראשון סביב טבעון ולכ-7.5% במעגל השני.
מנוע צמיחה
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני שבונה בנוף הגליל, אומר כי "כשחברת הייטק גלובלית בקנה מידה כזה בוחרת באזור, היא מייצרת לא רק אלפי מקומות עבודה אלא גם גל ביקושים למגורים איכותיים במרחק נסיעה סביר מהקמפוס. נוף הגליל נמצאת בנקודת המפגש הזו. הטבת המס מהווה יתרון כלכלי משמעותי עבור אנשי הייטק ומשפחות צעירות, שמבקשים להגדיל את הנטו מבלי להתרחק ממוקדי תעסוקה".
לדברי שרה אילין, סמנכ"לית שיווק בחברת שרביב שבונה בקריית אתא, "קריית אתא נמצאת במרחק של כ-18 ק"מ מקריית טבעון והיא הקריה הקרובה ביותר אליה. לכן אני מעריכה שהיא תהיה אחת הנהנות העיקריות מהקמת הקמפוס. כבר היום ניתן לראות את ההשפעה של מוקדי תעשיית ההייטק והביטחון באזור חיפה על הנדל"ן בסביבה".
שמחה גריידינגרצילום: אוראל כהןשמחה גריידינגר, מנכ"ל ובעלי קבוצת נתיב הבונה בקריית ים, מעריך שגם עיר זו צפויה ליהנות מהגידול בביקושים לדיור בקרבת מרכז הפיתוח של אנבידיה. "העיר קריית ים נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה משמעותית עם שכונות חדשות שנבנות, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, חידוש תשתיות עירוניות, פיתוח של קו החוף ומיזמי מגורים חדשים ברצועת החוף בקו ראשון לים. זאת בניגוד לעבר, אז היא נחשבה עיר חלשה ביחס ליתר הקריות".
"עסקת אנבידיה היא אחת העסקאות המשמעותיות שנעשו כאן בשנים האחרונות, והמשמעות שלה חורגת הרבה מעבר לעולם ההייטק", מציין מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים. "הקמת קמפוס בהיקף כזה בצפון היא חדשות מצוינות למשק הישראלי כולו, משום שהיא מייצרת מנוע צמיחה אזורי ארוך טווח, עם השפעה רחבה על התעסוקה, המסחר והנדל"ן. אלפי מהנדסים, אנשי טכנולוגיה ועובדי מטה שיגיעו לקמפוס ייצרו ביקוש מיידי למגורים, למסחר, למסעדות, לשירותים ולמשרדים".
מאור דואק: "זה מהלך קלאסי שבו פרויקט עוגן גדול יוצר גלי משנה חזקים, שמניעים את הכלכלה המקומית והאזורית מכל הכיוונים לא רק בנדל"ן, אלא במרקם הכלכלי כולו"
לדבריו, "אנו צפויים לראות עליית ערך של מרכזים מסחריים, קרקעות ייעודיות למסחר ולמשרדים, וכמובן גם נדל"ן למגורים. לא מעט חברות שירצו לעבוד עם אנבידיה או להיות קרובות אליה גיאוגרפית יחפשו משרדים באזור, מה שיגביר את הביקושים לשטחי תעסוקה איכותיים. ההשפעה לא תוגבל לנקודה אחת, אלא תחלחל לכל המרחב. זה מהלך קלאסי שבו פרויקט עוגן גדול יוצר גלי משנה חזקים, שמניעים את הכלכלה המקומית והאזורית מכל הכיוונים לא רק בנדל"ן, אלא במרקם הכלכלי כולו", הוא מסכם.
