שנת 2025 תיזכר כשנה שבה מפת היוקרה של ישראל שינתה את פניה. בעוד השוק כולו התמודד עם טלטלות ורשם האטה משמעותית ברבעונים האחרונים, נתוני רשות המיסים ומדלן חושפים מגמה מפתיעה: תל-אביב מאבדת את הדומיננטיות הכמעט מוחלטת שלה לטובת חזרה מרשימה של ירושלים והרצליה פיתוח לקדמת הבמה.
מווילה היסטורית בשכונת טלביה ועד למגדלי הסופר-יוקרה בשדרות רוטשילד בתל-אביב, שאולי נותרו המעוז האחרון של העיר ללא הפסקה: אספנו את הנכסים היקרים ביותר שנרכשו בשנה החולפת. הנתונים נאספו מאתר רשות המיסים ועברו בדיקה וטיוב על ידי צוות המחקר של מדלן כדי לסנן עסקאות חריגות ולאחד עסקאות שפוצלו. יש לציין כי ישנן כמה עסקאות ענק שדווחו השנה בתקשורת, אולם טרם דווחו לרשות המיסים ולכן לא נכנסו לרשימה.
1. וילה היסטורית: מחיר: 78,897,000 שקל (650 מ"ר)
כתובת: שכונת טלביה, ירושלים
ב-10 באפריל 2025 נמכרה וילה היסטורית משנות ה-30 של המאה הקודמת, ששימשה את משפחתו של הפילוסוף מרטין בובר, ברחוב חובבי ציון בשכונת טלביה בירושלים. הווילה, בשטח של 650 מ"ר, בנויה על מגרש בשטח של 860 מ"ר ומקיפה אותה גינת עצי פרי. היא כוללת את הרצפות המקוריות ששומרו, נגרות עץ ייחודית בעבודת יד, תקרות גבוהות וקירות עבים במיוחד.
המוכר הוא המיליארדר האמריקאי מייקל שטיינהרדט, שהיה מראשוני ענף קרנות הגידור, ואילו הקונה הוא המיליארדר הקנדי רונן הררי, בעלי אימפריית הצעצועים ספין מאסטר (שמחזיקה במותגים כמו "מפרץ ההרפתקאות", "האיצ'ימלז", "בקוגן" ועוד).
יש לציין כי לפני כחודשיים דווח על עסקה יקרה יותר בתל-אביב, במסגרתה תושב חוץ רכש קומה שלמה בהיקף של כ-600 מ"ר במגדל היוקרה רוטשילד 10, שמקימים בימים אלו קבוצת תדהר, חברת וייס ואיש ההייטק זיו אבירם בהיקף של כ-106 מיליון שקל. אולם עסקה זו טרם דווחה לרשות המיסים.
2. וילה בת 6 חדרים: מחיר: 78 מיליון שקל (1,700 מ"ר)
כתובת: רחוב הדר, קיסריה
ב-13 בפברואר נמכרה הווילה ברחוב הדר בקיסריה, קו ראשון לים, בסכום שיא של 78 מיליון שקל. הרוכשים - בני הזוג האמריקאים ראובן וסנדי מוסקוביץ', והמוכר היה פרופ' שלמה בן חיים, יזם סדרתי שקנה את הבית ב-2011 מארקדי גאידמק (ושילם עליו אז 47.5 מיליון שקל). הווילה עוצבה על ידי האדריכלית אורלי שרם והיא כוללת 1,700 מ"ר בנוי על פני שטח של 6.4 דונם. בין השכנים: בנימין נתניהו והאוליגרך ואלרי קוגן.
3. דירה בקומה 34: מחיר: 51 מיליון שקל (313 מ"ר)
כתובת: שדרות רוטשילד 10, תל–אביב
ב-12 ביוני נמכרה הדירה בקומה ה-35 של מגדל היוקרה שבונים חברת תדהר, קבוצת וייס וזיו אבירם בשדרות רוטשילד 10 בתל-אביב (או מגדל מעסקת הענק שטרם דווחה לרשות המסים בהיקף של 106 מיליון שקל). הדירה בשטח של 313 מ"ר והמחיר כולל גם 2 חניות.
המגדל יתנשא לגובה של 44 קומות, מתוכן 10 קומות ובהן 140 חדרי מלון של רשת היוקרה "סיקס סנסס", קומת ספא, בריכה וחדר כושר. במתחם עצמו, שמשתרע בין הרחובות רוטשילד, הרצל ולילנבלום, יש גם 5 מבנים היסטוריים - מבתיה הראשונים של תל-אביב - שיעברו שחזור ושימור מחמיר ויאכלסו בתי קפה, מסעדות ואת הלובי המפואר של הפרויקט.
4. פנטהאוז בקומה 9: מחיר: 46.5 מיליון שקל (294 מ"ר)
כתובת: רחוב מאיר שחם, מרכז העיר ירושלים
ב-31 במארס נמכרה דירה בקומות ה-9 וה-10 בפרויקט THE INDEPENDENCE שבונה חברת נוגה יזמות נדל"ן בצמוד לגן העצמאות, שנתן לפרויקט את שמו, ברחוב מאיר שחם 1-3 במרכז ירושלים. הדירה משתרעת על פני 294 מ"ר שמחולקים ל-7 חדרים. גובה הדירה 6 מטר עם קירות מסך שקופים הצופים אל חומות העיר העתיקה. הפרויקט אינו מוצע לשוק הכללי ומיועד לתושבי חוץ. הוא משווק בלעדית על ידי אורן כהן גרופ.
5. דירה בקומה ראשונה: מחיר: 45,531,000 שקל (447 מ"ר)
כתובת: רחוב שופן 24, ירושלים
ב-10 ביוני נמכרה דירה ברחוב שופן 24 בגבול שכונת טלביה, מול תיאטרון ירושלים. הדירה, בשטח 447 מ"ר הכוללת 10 חדרים, נמצאת בקומה הראשונה של פרויקט "משכנות התיאטרון" של חברת אחים חסיד, שכולל גם את מלון התיאטרון - מלון יוקרה שמתקניו משמשים גם את הדיירים: בריכה מקורה, ספא מפואר, מרכז כושר וסאונה.
יש לציין כי בחודש מאי פורסם שקבוצת אביב חתמה על עסקה למכירת דירה על הנייר תמורת 44.5 מיליון שקל בפרויקט ברציף הרברט סמואל 8 בתל-אביב. מדובר בדירה בשטח 232 מ"ר עם מרפסות בשטח 44 מ"ר, הממוקמת בקומה 11.
במארס פורסם שקבוצת תשובה פלאזה אינטרנשיונל בבעלות יצחק תשובה חתמה על עסקה למכירת פנטהאוז בפרויקט פארק בבלי בשכונת בבלי בתל-אביב לאיש עסקים ישראלי תמורת 43 מיליון שקל. הדירה בשטח של כ-360 מ"ר עם מרפסות של כ-145 מ"ר בקומה ה-44 בפרויקט.
בדצמבר פורסם כי קבוצת חג'ג' מכרה 3 דירות יוקרה בכ-100 מיליון שקל בפרויקט FIRST בשדה דב, כאשר היקף עסקת אחת כ-42 מיליון שקל, היקף העסקה השנייה כ-31 מיליון שקל והשלישית כ-27 מיליון שקל. חמש עסקאות אלו עדיין לא דווחו לרשות המיסים.
6. דירה בקומה 26: מחיר: 37 מיליון שקל (356 מ"ר)
כתובת: רוטשילד 30, תל–אביב
ב-18 ביוני נמכרה לתושב חוץ, איטלקי ככל הנראה, דירה בקומה ה-26 מתוך 30 במגדל רוטשילד 30 בתל אביב, תמורת 37 מיליון שקל. הדירה, המשתרעת על פני שטח של 356 מ"ר וכוללת 5 חדרים, נמצאת באחד ממגדלי מגורי היוקרה הראשונים שהוקמו בשדרות רוטשילד. בניית המגדל הסתיימה ב-2012 והוא כולל 76 דירות, בריכה מקורה ומחוממת וחדר כושר מצויד.
7. דירת פנטהאוז בקומה 8: מחיר: 37 מיליון שקל (272 מ"ר)
כתובת: שכונת גאולה, ירושלים
ב-7 ביולי נמכר לתושב חוץ פנטהאוז בן 7 חדרים, המשתרע על שטח של 272 מ"ר בקומה ה-8 של הבניין ברחוב חנינא שיף 8 בירושלים. הבניין הוא אחד מ-7 בניינים בפרויקט היוקרה "מרום ירושלים", שנבנה על ידי קבוצת גני טל במתחם שנלר. המתחם, שבין גלגוליו ניתן למנות בית יתומים ובסיסי צבא (בריטי וישראלי), הפך בשנים האחרונות לשכונת יוקרה בעלת צביון חרדי מובהק, כך שניתן להניח שגם הרוכש הוא חרדי.
8. בית צמוד קרקע: מחיר: 34 מיליון שקל (290 מ"ר)
כתובת: שכונת נוף ים, הרצליה
ב-11 בפברואר נמכר בית פרטי ברחוב האשל בהרצליה תמורת סכום עתק של 34 מיליון שקל. הבית בן 7 חדרים משתרע על שטח של 290 מ"ר ונמצא על הגבול בין שתי שכונות יוקרה - נוף ים והרצליה פיתוח. בעוד שהרצליה פיתוח היא שכונת סופר-יוקרה, נוף ים החלה את דרכה כמעברה ולכן יש בה - לצד וילות יוקרה - גם נכסים צנועים יותר. מצד שני, רחוב האשל הוא אחד הרחובות היקרים במדינה, עם שכנים כמו אורי אלון (קומפאס), עידו חג'ג' וליאון פאליק, לצד שגרירי ארגנטינה, סין, דרום-קוריאה ועוד.
9. בית פרטי: מחיר: 33,680,000 שקל (510 מ"ר)
כתובת: רחוב שלומציון המלכה, הרצליה פיתוח
ב-12 בינואר נמכרה וילה ברחוב שלומציון המלכה בהרצליה פיתוח תמורת 33.68 מיליון שקל. הווילה, שנבנתה ב-2020, כוללת 7 חדרים על פני 3 קומות ומשתרעת על שטח של 510 מ"ר בנוי. שלומציון המלכה הוא רחוב קטנטן ושקט, שנמצא יחסית רחוק מהים. ברחוב יש וילות ענק, אך גם בתים דו-משפחתיים צנועים יחסית לסביבתם.
10. דירה בקומה 37: מחיר: 32 מיליון שקל (191 מ"ר)
כתובת: יהודה הלוי 24, דרום רוטשילד, תל–אביב
ב-12 במארס נמכרה דירה בקומה ה-37 של מגדל SHE, שעתיד לקום במקום הסניף הראשי של בנק לאומי ברחוב יהודה הלוי בתל-אביב, ליד בית מאני ההיסטורי. מאחורי המגדל בן 40 הקומות עומדת חברת קנדה ישראל, שכבשה בשנה שעברה את רשימת 10 העסקאות היקרות של 2024 עם פרויקט RAINBOW שהיא מקימה בשדה דב. SHE, לעומת זאת, מוקם בלב העיר, בפינת הרחובות יהודה הלוי והרצל, וזו הייתה המכירה הראשונה בפרויקט. הדירה שנמכרה היא בת 4 חדרים, ומשתרעת על פני שטח של 191 מ"ר.
החולשה של תל אביב
מנכ"ל מדלן טל קופלצילום: אורית פניניטל קופל, מנכ"ל אתר מדלן שערך את הבדיקה, מסביר ל"ממון" כי "בדומה לשאר השוק, שנת 2025 הייתה שנה קשה גם לשוק היוקרה, שצנח לשפל ברבעונים האחרונים, ומרבית העסקאות המרשימות בו נרשמו במחצית הראשונה של השנה. התופעה הבולטת של השנה היא החולשה היחסית של תל-אביב: אם בעבר היינו רגילים ש-8-9 מבין העסקאות הכי יקרות היו נערכות בעיר ללא הפסקה, השנה היא אינה כה דומיננטית, וכל עסקאות הסופר-יוקרה שנערכו בה היו רק בשכונה אחת - דרום רוטשילד. לעומת זאת, השנה אנחנו רואים את חזרתן לבמה של ירושלים והרצליה פיתוח, עם נציגות בודדת (אך משמעותית) לקיסריה".
רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן המתמחה בשוק נדל"ן היוקרה והמגה-יוקרה ובשוק תושבי החוץ והעולים החדשים, דווקא סבור בניגוד לקופל כי "שנת 2025 סימנה באופן ברור את חזרתו של שוק נדל"ן היוקרה בישראל לעמדת עוצמה, ואף מעבר לכך. העסקאות המובילות שנחתמו השנה משקפות שוק בוגר, ממוקד ואיכותי, שבו הביקוש מתרכז בנכסים יוצאי דופן: וילות היסטוריות, פנטהאוזים עם נוף אייקוני, פרויקטים מיוחדים המשלבים שימור, מלונאות ושירותים ברמה הגבוהה ביותר, ומיקומים שאין להם תחליף".
רועי קנרקנר מוסיף כי "שוק היוקרה הישראלי אינו שוק של מסה, אלא של איכות. כל עוד ההיצע יישאר מוגבל והביקוש ימשיך להגיע מקהלים חזקים ומבוססים מהארץ ומהעולם, מחירי דירות היוקרה צפויים להישאר יציבים ואף לעלות בנכסים ובבניינים הנכונים. בירושלים בולטת במיוחד המשיכה לנכסים בעלי ערך היסטורי, ובתל-אביב נמשכת המגמה של ריכוז עסקאות יוקרה בציר רוטשילד והסביבה, שם נרשמת נכונות לשלם מחירים גבוהים מאוד עבור שילוב של מיקום מרכזי וחוויית מגורים אורבנית ברמה בינלאומית. קיסריה והרצליה ממשיכות לבסס את מעמדן כיעדים מועדפים לבתים פרטיים בשכונות בעלות מעמד סוציו-אקונומי גבוה מאוד".
זהות הרוכשים
לדברי קנר, "אחד המאפיינים הבולטים של 2025 הוא חלקם המשמעותי של תושבי החוץ בעסקאות היוקרה. רוכשים מצפון-אמריקה ואירופה, כולל איטליה וקנדה, מעורבים בעסקאות מהיקרות ביותר. אצלנו בחברה השנה, כמעט 60% מעסקאות היוקרה נעשו על ידי תושבי חוץ, ואנחנו מדברים על שנת מלחמה. זה נתון מטורף. השנה שמנו לב שעבור אותם תושבי חוץ לא מדובר רק ברכישת דירת נופש אלא בהשקעה אסטרטגית ארוכת טווח. עבור רבים מהם, ישראל נתפסת כעוגן בטוח כלכלית, תרבותית וזהותית, ונכס כאן הוא שילוב של ביטחון, שייכות ואיכות חיים".
קנר מעריך כי שנת 2026 תמשיך את המגמות הללו. "על רקע העלייה באנטישמיות בעולם והתחזקות תחושת אי-הוודאות בקרב קהילות יהודיות רבות, צפוי גידול נוסף בביקוש מצד תושבי חוץ לנכסי יוקרה בישראל. הביקוש יתמקד בנכסים ייחודיים, כאלה שלא ניתן לשכפל: מיקומים בפריים לוקיישן, פרויקטים עם סיפור, שירותים ברמה בינלאומית וסטנדרט תכנוני ואדריכלי בלתי מתפשר. יש כאן קריאת השכמה ליזמים ב-2026 שבונים באזורי היוקרה ומעוניינים למכור לקהל הזה. רוב רובם אינם מתמחים בבנייה ובשיווק של מגורי יוקרה אמיתיים, כאלו שמושכים את רוכשי היוקרה וגורמים להם לשלם מחירים שוברי שיאים למ"ר".
מארק לוגסיללא קרדיט"רכישת נכס בישראל היא לא רק החלטה פיננסית, אלא הצהרה של חיבור לאדמה", אומר מארק לוגסי, בעלי בארנס ישראל, השלוחה המקומית של ענקית נדל"ן היוקרה העולמית בארנס אינטרנשיונל, המתמחה בנכסים יוקרתיים. לדבריו, "ב-2025 ביצענו עסקאות בשווי של 380 מיליון שקל ב-8 חודשים בלבד, מה שמוכיח כי שוק היוקרה, אפילו בעת משבר ומלחמה, מתנהל שונה מכל שוק נדל"ן אחר".
לוגסי מציין כי "עבור רבים מהרוכשים, בית בישראל אינו רק נכס יוקרתי אלא ביטוי לשייכות, חיבור לארץ וביטחון ארוך טווח. גם בתקופות של אי-יציבות, שוק היוקרה ממשיך לשמור על ביקושים גבוהים בזכות הערך הרגשי, ההיסטורי והלאומי שמגולם בו משהו שקשה למצוא בשווקי יוקרה אחרים בעולם".
ניר שמול, מנכ"ל ובעלי קבוצת שניר לשיווק נדל"ן, מחזק את הדברים לפיהם חרף החולשה של שוק הנדל"ן הכללי, סגמנט היוקרה ממשיך להפגין יציבות. "ההסבר לכך טמון באופי הרוכשים ובאופן קבלת ההחלטות שלהם: קונים אמידים פועלים לפי לוגיקה שונה מזו של השוק הרחב, ואינם ממתינים בהכרח להמשך ירידות מחירים", הוא מסביר. "מבחינתם, כאשר נוצר פער בין הציפיות של המוכרים לבין הלחץ שבו מצויים יזמים, זהו חלון הזדמנויות לפעול".
ניר שמולצילום: טל שחרלדברי שמול, "בעסקאות יוקרה של עשרות מיליוני שקלים לנכס, כל גמישות מצד היזם מתורגמת להטבות משמעותיות שמגיעות למיליוני שקלים, שכן הן נגזרות ישירות ממחיר הנכס הגבוה. לכן, גם בתקופה של אי-ודאות, רוכשים בעלי הון יודעים לזהות את העיתוי הנכון ולנצל את תנאי השוק כדי להשלים עסקאות בהיקפים גבוהים".
