יוסי שניידר (47), בן דודה של שירי ביבס ז"ל, היה כמעט שני עשורים מהשמות הבולטים בשיווק מיזמי נדל"ן יוקרתיים בתל אביב. ב-7 באוקטובר 2023 הוא ראה בטלגרם תמונה שהכיר - ועצר הכול. שנה וחצי של פעילות ציבורית, טיסות, פגישות עם בכירים ברחבי העולם ומאבק לשחרור בת דודתו וילדיה שנחטפו על ידי חמאס הובילו אותו לוותר באופן זמני על המקצוע שאהב. עכשיו הוא חוזר לשוק הדיור, ובראיון מיוחד ל-ynet ו"ממון" הוא מודה שמה שהוא רואה שם לא מרגיע אותו.
הוא עבר מהקריות לתל אביב בגיל 25 וניהל סניפים של רשת נעליים יוקרתית. לתחום הנדל"ן הגיע במקרה. "יום אחד הגיע אליי לחנות מתווך שהיה בזמנו אוטוריטה בתל אביב ואמר לי 'אתה בא לעבוד אצלי'", הוא מספר. "סירבתי כמה פעמים אבל בסוף השתכנעתי. שלושה שבועות אחרי שנכנסתי למשרד שלו מכרתי פנטהאוז ב-2.5 מיליון שקל. אחרי שנה וקצת יצאתי לדרך עצמאית".
1 צפייה בגלריה
יוסי שניידר. "אנחנו בגידול אוכלוסייה מטורף. כשהפקק ייפתח, אנשים ירוצו לקנות דירות"
(קובי קואנקס)
שניידר הקים עסק שסיפק שירותי אאוטסורסינג ליזמים - שיווק ותמחור פרויקטים, שבו שימש כיועץ נדל"ן, מלווה משקיעים ויועץ אסטרטגי. הוא עבד עם חברות כמו יובלים, בולוורד, אי-וויב וגם שיווק פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. "ברוב הפרויקטים היו לי קשרים חזקים עם תושבי חוץ, צרפתים, דרום-אפריקנים ואוסטרלים. הגענו לעסקאות יוקרה גדולות מאוד".
תן דוגמה.
"מכרתי קומפלקס שלם ברוטשילד ב-50 מיליון שקל למשפחה אוסטרלית שרצתה לגור ביחד. הם קנו הכול כיחידה אחת וחילקו את הנכס מבפנים. בחודשים האחרונים מכרתי פנטהאוז ברחוב פנקס ב-23 מיליון שקל להייטקיסט שעשה אקזיט והיה מעוניין לגור בעיר".
"גיליתי כוחות שלא הכרתי"
שניידר, תושב באר טוביה, נשוי למורן ואב לארבעה (17, 14, 10 ו-5.5). אחרי 7 באוקטובר, כאמור, הוא הפך לשגריר מרצון. "ביום אחד נזרקתי לאוקיינוס עם צונאמי סוער. הייתי צריך לשכנע אנשים בדרגות הכי גבוהות בעולם למה אנחנו בסדר והם טועים". שניידר מספר שזיהה את בת דודתו מתוך התמונה בטלגרם עוד לפני שפתח אותה לגמרי. "ראיתי שני ראשים ג'ינג'יים, ואז הגיע הסרטון". הוא ניסה להתקשר לאמה של שירי ללא הצלחה. לאחר מכן פנה לבן דודו ג'ימי, שהיה בטיסה חזרה מארה"ב. "אמרתי לו: שירי נחטפה".
מישהו שהכיר אותו העביר את מספרו לקבוצת עיתונאים בחו"ל ומשם הכול השתנה. "הפכתי להיות מומחה 24/7 בפוליטיקה, תקשורת ודיפלומטיה. בהתחלה כולם רצו לשמוע על שירי והילדים ואז הטון השתנה, Israel aggressor, והייתי צריך להוכיח שאנחנו בסדר".
ואיך הרגשת בתוך זה?
"גיליתי על עצמי כוחות שלא ידעתי שיש לי. פתאום, ביום אחד הייתי צריך להתמודד עם כלי תקשורת בינלאומיים, אנשי מודיעין. זה לא היה פשוט. בסופו של דבר, אם פעם ידעתי שאני יכול להזיז עיר, היום אני יכול להזיז ערים ומדינות".
חשש לביטולי עסקאות
במאי 2024 הוא חזר לעסק. "שוק הדירות מיד שנייה יכול לרדת עוד", הוא אומר ומסביר: "אחת הטעויות הגדולות הן הטבות המימון – תשלומים של 80/20, 10/90. יש בהן יתרון מסוים לרוכשים, אבל בסופו של דבר מבצעי הקבלן הקפיצו את מחירי הדירות - מישהו צריך לממן את ה-80% שהיזם מחזיק. בימי ריבית אפס זה עבד. בריביות של היום לא. יזם מגלגל את עלויות המימון למחיר, היזם המתחרה רואה ומקפיץ גם הוא, ובעל הנכס ביד שנייה קורא שיש פה דירה ב-2 מיליון ומתמחר את עצמו לפי זה".
מחירי הדירות ירדו עד כה. בשבוע שעבר התהפכה המגמה. הם יחזרו לרדת?
"אני חושב שאנחנו בנקודת זמן מאוד משמעותית. הרבה מאוד אנשים קנו אחרי הקורונה דירות בתנאי תשלום של 95/5 ו-80/20, ועכשיו צריך להביא את הכסף. אני לא בטוח שיש להם את הכסף. או שיהיו עוד ביטולי עסקאות, או שיהיו מכירות במחיר חיסול. מצד שני, אנחנו בגידול אוכלוסייה מטורף. כשהפקק ייפתח, אנשים ירוצו לקנות".
ואיזה מחירים אתה רואה היום בתל אביב?
"בפלורנטין ונווה שאנן בדרום העיר אנחנו כבר ב-58-70 אלף שקל למ"ר. באזור שינקין והמרכז המחירים נעים סביב 55 אלף שקל למ"ר ומעלה. לאחרונה מכרתי בנווה שאנן דירת 56 מ"ר עם חניה רובוטית ב-3.4 מיליון שקל. כשהתחלתי לשווק שם פרויקט לפני שנים, אנשים היו חולפים ליד המשרד ואומרים 'טעינו' וממשיכים לנסוע. היום אנחנו מוכרים שם דירות במחירים של מרכז תל אביב".
לתחום התיווך בארץ יש תדמית שלילית. איך אתה מתמודד עם זה?
"אני לא מתווך, אני יועץ נדל"ן, יועץ אסטרטגי. יש לי לא מעט לקוחות שאני שומר איתם קשר שנים אחרי העסקה, גם אם אני כבר לא מרוויח מהם. אם הם יתקשרו ויבקשו עזרה – אני אהיה שם, הלקוחות שלי זה חתונה קתולית. כשרוכש פוטנציאלי מתקשר אליי, אני לא אומר לו – 'בוא מחר בשבע לראות את הנכס'. אני חייב שיחה לפני, להכיר, להבין מה הוא מחפש, האם היה כבר בבנק. אם אני יודע שהתקציב שלו הוא של 4 מיליון שקל והנכס עומד על 5 מיליון שקל, אני לא מבזבז לו את הזמן".
הגיע אליי זוג צעיר אחרי חתונה, שרצה לקנות דירה ב-3.5 מיליון שקל עם משכנתה של 2.2 מיליון. עשיתי בדיקת היתכנות מהירה, הבנתי שלא יעמדו בזה וסירבתי לטפל בהם. בערב קיבלתי טלפון מאמא של אחד מהם שאמרה לי – 'תודה רבה, ניסיתי להסביר להם את זה כל כך הרבה זמן'".
טעויות של ישראלים
שניידר מתייחס לטעויות שלא מעט ישראלים עושים בכל הקשור לנדל"ן. "לא מוכרים נכס אלא אם יש משהו הרבה יותר טוב. מוכרים כדי לממן נכס טוב יותר, לנצל פינוי-בינוי, לממש רווח אמיתי", הוא אומר. "הרבה אנשים מוכרים נכסים מסיבות רגשיות, מלחץ, ואחר כך מתחרטים. לא לימדו אותנו ראייה כלכלית. אנחנו מדינה שורדת, של כאן ועכשיו. אין לנו מסורת של צבירת נכסים לדורות, כמו באירופה. אנשים מקבלים ירושות ולא יודעים מה לעשות איתן, שמים פיקדון בבנק ומחכים.
"היה לי סיפור של קרקע בנווה צדק בבעלות משפחה שמכרה אותה לטובת דירת שלושה חדרים באשדוד. הדירה באשדוד שווה היום בערך אותו דבר. הקרקע – עשרות מיליונים".
