ברבעון הראשון של שנת 2026 מחיר ממוצע כלל ארצי של דירה עמד על 2.33 מיליון שקל. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (2.37 מיליון שקל), נרשמה ירידה של 1.6%. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הראשון 2025 (2.35 מיליון שקל), ירד המחיר הממוצע ב-0.8%.
לצד הירידה במחירים יש גם קיפאון בעסקאות, שבנוסף למגבלות של בנק ישראל על הטבות המימון, הובילו את הקבלנים לצאת במבצעים שמאפשרים להם לא להוריד את מחירי הדירות באופן רשמי, ככל הנראה בשל הסכמים מול הגורמים המממנים, אלא לאפשר הנחה בתנאים מסוימים, למשל חברות במועדוני חברים.
אם עד כה הכרנו את מבצעי הנדל"ן של חברי מועדון חבר, שיצרו שיתופי פעולה עם חברות נדל"ן מובילות במשק, הרי שבתקופה האחרונה הצטרפו ל"חגיגה" מועדונים נוספים, כמו מועדון הנוסע המתמיד, שמשתף פעולה עם חברת יובלים סיטי בוי, ואתמול עדכנה חברת אביסרור משה ובניו על שיתוף פעולה עם לא אחר ממועדון סיבוס.
במקרה האחרון זוהי הנחה בשיעור של כ-13%, שיכולה להגיע עד 700 אלף שקל. מדובר בניסיון של היזמים למשוך רוכשים בתקופה בה השוק קפוא, אבל תוך ניסיון שהדבר לא יבוא לידי ביטוי בירידת מחיר רשמית במדידות של הלמ"ס, שלא מודדת מבצעים כאלו במחירי הדירות שהיא מפרסמת.
"ממון" ו-ynet צלל לנתונים שהלמ"ס פרסמה ובחן את המחירים הממוצעים ב-18 הערים הגדולות בישראל, הכוללות 100 אלף תושבים ומעלה, כדי לעמוד על העליות והירידות בכל עיר ומחוז. הפעם מדובר ברבעון הראשון של שנת 2026, כאשר המחירים מחושבים לפי שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה ושל כל סוגי החדרים (1-6 חדרים). צריך לקחת בחשבון שמדובר בנתונים לחודשים ינואר-מרץ.
מהנתונים עולה שוב כי העיר תל-אביב המשיכה לעמוד בצמרת הערים היקרות ביותר בישראל עם סכום ממוצע של כ-4.56 מיליון שקל לדירה. מדובר בעלייה של 10.3% ביחס לרבעון הראשון ב-2025. המחיר הגבוה ביותר לנכס בתקופה שנבדקה היה עבור דירת 4.5-5 חדרים ממוצעת שעלתה 6.72 מיליון שקל. כאן כבר מדובר בירידה של 4.5% עומת מחיר של דירה דומה בתקופה המקבילה. ביחס לרבעון הקודם (רבעון רביעי 2025) חלה עלייה של 6.5%, אבל גם בוצעו יותר עסקאות שכנראה משכו את המחיר הממוצע כלפי מעלה.
ירידה בהרצליה, ירושלים במקום השלישי
הרצליה ממשיכה לעמוד במקום השני עם מחיר ממוצע של 3.85 מיליון שקל. מדובר בירידה של 2.8% לעומת התקופה המקבילה וירידה חדה יותר של 5% לעומת הרבעון הקודם. ירושלים שוב במקום השלישי עם 3.09 מיליון שקל לדירה. מדובר בעלייה שנתית של 2.3%. לעומת הרבעון הקודם (רבעון רביעי 2025) מדובר דווקא בירידה של 6.8%.
העיר רמת-גן הגיעה למקום הרביעי עם 3.02 מיליון שקל לדירה. מדובר בירידה שנתית של 1.4%. ביחס לרבעון הקודם מדובר בירידה שנתית חדה יותר של 5.4%. כפר-סבא ניצבת במקום החמישי עם סכום ממוצע של כ-2.93 מיליון שקל לדירה ומציגה עליות מחירים לעומת הרבעון המקביל והקודם. העלייה השנתית הסתכמה בשיעור של כ-11.2%.
במקום השישי נתניה עם כ-2.87 מיליון שקל לדירה ברבעון הראשון של 2026. מדובר בעליית מחירים שנתית ורבעונית. אחריה ניצבת עיר רחובות עם כ-2.61 מיליון שקל לדירה – עלייה שנתית של כ-2.5%, אם כי ביחס לרבעון הקודם חלה ירידה של כ-1.6%. במקום השמיני ראשון-לציון עם כ-2.57 מיליון שקל. מדובר בעלייה של כ-1.4% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1.2% לעומת הרבעון הקודם.
אל המקום התשיעי הגיעה פתח-תקווה עם כ-2.55 מיליון שקל. כאן מדובר בירידת מחירים, מינורית ביחס לרבעון המקביל (כ-0.4%) ומשמעותית יותר ביחס לרבעון הקודם (כ-5.8%). במקום העשירי נמצאת בית-שמש עם סכום של כ-2.47 מיליון שקל. מדובר בעלייה שנתית של כ-3.1% ובירידה רבעונית קלה של כ-0.3%.
אחריהן ברשימה ניצבת חולון שעקפה מספר ערים מאז השנה שחלפה והגיעה למקום ה-11 עם מחיר ממוצע לדירה של 2.36 מיליון שקל. ביחס לרבעון הקודם חלה עלייה מחירים בעיר אולם ביחס לתקופה המקבילה זו ירידה קלה. אחריה בני-ברק עם כ-2.31 מיליון שקל, שם ירדו המחירים מעט ביחס לרבעון הקודם אך טיפסו בחישוב שנתי.
בת-ים צנחה למקום ה-13 והציגה ירידות במחירי הדירות לעומת התקופה המקבילה וביחס לרבעון הקודם, עם סכום ממוצע של כ-2.28 מיליון שקל לדירה. אל המקום ה-14 הגיעה העיר אשדוד עם סכום ממוצע של כ-2.09 מיליון שקל לדירה ברבעון הראשון של השנה. העיר חדרה היא האחרונה שהציגה ירידות קלות עם מחיר ממוצע של דירה שחוצה את רף שני מיליון השקלים עם סכום ממוצע של כ-2.06 מיליון שקל לדירה.
המחירים הנמוכים ביותר (פחות מ-2 מיליון שקל) נרשמו, כמו ברבעונים הקודמים, רק ב-3 ערים. בבאר-שבע, שם נרשמה יציבות מחירים יחסית, כ-1.24 מיליון שקל; באשקלון, שם חלו ירידות קלות, כ-1.63 מיליון שקל; ובחיפה, שם חלו עליות, כ-1.8 מיליון שקל.
ואיפה אפשר למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, נכון לתחילת 2026? באשקלון (כ-784 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); בחיפה (כ-887 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); ובבאר-שבע (כ-608 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים וכ-849 אלף שקל לדירות בנות 2.5-3 חדרים).
הגדולות מתאוששות
גם סקירת מחירים שעורך שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, והגיעה לידי ynet ו"ממון" מצביעה על המשך מגמת ירידה ברבעון הראשון, בשיעור של 1.2% לעומת הרבעון הקודם, ושל 1.6% לעומת לרבעון המקביל אשתקד.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיהסקירה מתמקדת במחירים ממוצעים של דירות 4 חדרים ב-17 ערים מרכזיות, ומהנתונים עולה כי ירידת מחירים שנתית חריגה נרשמה בערים מודיעין, שם מחיר ממוצע עמד על כ-2.57 מיליון שקל והציג ירידה שנתית של 14%; ראשון-לציון, שם מחיר ממוצע עמד על כ-2.2 מיליון שקל והציג ירידה שנתית של 9%; ונתניה, שם מחיר ממוצע עמד על כ-2.44 מיליון שקל והציג ירידה שנתית של 8%.
עם זאת, נרשמה עלייה של כ-29% בכמות העסקאות ביחס לרבעון הקודם ושל 9% ביחס לתקופה המקבילה. "נתון זה מקבל משנה תוקף כשמביאים בחשבון שבחודש מרץ מדינת ישראל הייתה נתונה בלחימה עצימה לפחות ב-3 חזיתות ומתקפות טילים על ישראל התרחשו לכל אורך שעות היממה", מסביר דנוס.
אף שהמחירים הממוצעים לדירה הציגו ירידה, מדד מחירי הדיור האחרון של הלמ"ס הציג עליית מחירים של 0.3%. חשוב לציין שהחישוב של המדד שונה מחישוב מחיר ממוצע של דירה ונשען על משתנים נוספים מעבר למחירי העסקאות. דנוס מודה כי "נראה שהצינון בשוק הדיור עומד להסתיים, כשרבים מתחילים לבחון מחדש את צעדיהם בשוק עקב ירידות המחירים המשתנות בכל אחד מהישובים".
לדבריו, במפת הערים הגדולות (ירושלים, תל-אביב וחיפה) ניתן לראות ששלושתן מתאוששות: ירושלים ותל-אביב עם מחיר ממוצע של כ-3.22 מיליון שקל ו-4.52 מיליון שקל בהתאמה ועלייה שנתית של 2% בכל אחת מהן; וחיפה עם מחיר ממוצע של כ-1.77 מיליון שקל שמציג זינוק של לא פחות מ-7%".
רון נובוטני, מייסד פלטפורמת PROPLY (פרופלי) ומנכ"ל רשת אנגלו סכסון, מסביר כי "למרות ההאטה במכירות, הריבית שממשיכה להכביד והמלאי הלא מכור של הקבלנים שנותר גבוה, המחירים מעט עולים משום שהשוק הפך סלקטיבי יותר. בתקופת האטה, רוכשים שתלויים בשיעור מימון גבוה או מחכים לירידת ריבית, נוטים לדחות החלטות. מי שנשאר פעיל אלו בעיקר רוכשים חזקים יותר עם הון עצמי גבוה יותר ויכולת החזר טובה יותר, שמחפשים נכסים איכותיים באזורי ביקוש".
רון נובוטניצילום: עוז מועלםנובוטני מוסיף כי "המלחמה חידדה מאוד את העדפות הרוכשים, ובשנה האחרונה נרשם ביקוש גבוה יותר לדירות חדשות עם ממ"ד, בניינים מודרניים ונכסים הנתפסים בטוחים ושומרים טוב יותר על ערכם. תחושת ביטחון, איכות הבניין והיכולת למכור את הנכס בעתיד הפכו לשיקולים מרכזיים יותר. במקרים רבים מדובר גם בדירות יקרות יותר, ולכן השינוי בתמהיל העסקאות תומך בעליית המחירים במדד".
עם זאת, הוא מדגיש כי מוקדם עדיין להכריז על חזרה למגמת עליות רחבה. "נתוני פרופלי מצביעים על תנודתיות רבה בחודשים מרץ-מאי. לאחר העלייה במרץ חל תיקון ובאפריל המחירים ירדו חלקית אך נותרו גבוהים. במאי נרשמה שוב עלייה קלה במחירים. יש לזכור שבמהלך מרץ ואפריל שררה אי ודאות בכל המשק בעקבות המלחמה עם איראן, אשר השפיעה גם על כוונות הרכישה של משקי בית רבים. ברור שהשוק עבר משלב של חולשה להתעוררות מסוימת, אבל הוא עדיין רחוק מעליות רוחביות. בשלב זה, זהו שוק שבו איכות הרוכשים ואיכות הנכסים משפיעים יותר מאשר היקף העסקאות הכולל".
