יותר ויותר יזמים בענף ההתחדשות העירונית פונים בתקופה האחרונה לבעלי דירות בבקשה לפתוח מחדש הסכמים שנחתמו לפני שנים ולהפחית תמורות, בטענה שהריבית הגבוהה, התייקרות עלויות הבנייה וההאטה במכירת דירות פגעו בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה, מהמובילות בארץ העוסקות בהתחדשות עירונית, מתנגד לכך בתוקף. "אני נגד פתיחת חוזים בצורה מוחלטת", הוא אומר בראיון ל-ynet ו"ממון". "דייר נותן לי את הבית שלו. לא יכול להיות שאחרי שלוש-ארבע שנים אגיד לו שטעיתי. אם טעיתי - זו הבעיה שלי".
"יזמים צריכים לעמוד מאחורי ההתחייבויות שלהם גם כשפחות טוב", הוא ממשיך. "אף אחד לא הבטיח לנו שהשוק יעלה לנצח. מי שנמצא מספיק שנים בענף יודע שיש תקופות כאלה ויש תקופות אחרות. דייר הוא לא שותף לסיכון ולסיכוי של היזם. אם הבטחת לו 12 מ"ר – תקיים 12 מ"ר. אם הבטחת לו תמורה מסוימת – תקיים אותה".
אטרקצ'י סבור כי חלק מהבעיה נובע מכך שבשנים האחרונות נכנסו לענף חברות שלא היו ערוכות להוביל פרויקטים מורכבים לאורך שנים. "אני רואה היום עשרות חברות התחדשות עירונית שאין להן כסף לקנות כוס מים ולא הצליחו להביא פרויקטים לקו הגמר. לכן אני אומר לדיירים: אל תבדקו רק את גובה התמורה – בדקו מי היזם: האם יש לו יכולת פיננסית? ביצועית? מה הרקורד שלו? אי-אפשר להשוות חברה גדולה ומבוססת לחברה שמחר אולי כבר לא תהיה קיימת. בשנים הקרובות נראה הרבה מקרים שבהם יזמים יצטרכו להתחבר לחברות גדולות יותר, או שדיירים ייאלצו להחליף אותם".
חלק גדול מהביקורת מופנה למדינה ולמוסדות התכנון ולדרך שבה הם מקדמים התחדשות עירונית. "רוב התוכניות לא מתממשות כי הן לא כלכליות - אז למה ממשיכים לאשר תב"עות לא כלכליות? זו הונאת הציבור", הוא טוען. לדבריו, "במסלול היזמי בדרך כלל מקודמות תוכניות כלכליות ולכן הן גם יוצאות לביצוע. במסלול הרשויות מאשרים הרבה פעמים תוכניות שמבוססות על מענקים בלי בסיס אמיתי. אני בכלל בעד שלא יהיו מענקים, תנו יותר זכויות", הוא ממשיך. "אם בניין יכול להיות 24 קומות במקום 20 קומות - תנו אותן. אני לא צריך טובות מהמדינה, אני צריך פרויקט כלכלי. אי-אפשר לאשר אלפי תוכניות ואז להגיד שאין תקציב. אנשים שומעים שאישרו להם פינוי-בינוי וחושבים שעוד רגע יתחילו לבנות, אבל בפועל לא קורה כלום".
לטענתו, הפער בין מספר התוכניות המאושרות לבין מספר הפרויקטים שמגיעים בפועל לביצוע הוא אחד הכשלים המרכזיים של התחום, ועל כך יכול להעיד גם דוח מבקר המדינה בנושא התחדשות עירונית שפורסם בשבועות האחרונים. "אנשים צריכים מיגון, שכונות חדשות, צריכים לראות טרקטורים בשטח. אם אין כדאיות כלכלית, יזמים לא יבנו ובנקים לא ילוו. צריך להפסיק לספור כמה תוכניות אושרו ולהתחיל לבדוק כמה באמת נבנו".
הריבית תמשיך לרדת
אטרקצ'י הוא אחד המבקרים הבולטים של נגיד בנק ישראל לגבי מדיניות הריבית. "צריך להוריד את הריבית ולצערי הנגיד יוריד אותה כנראה בעוד רבע אחוז, למרות שצריך להוריד חצי אחוז. אבל ברור לחלוטין שאנחנו בפתח של ירידות ריבית, ובטווח של 3-4 חודשים נהיה בריבית סבירה", הוא אומר. "אני חושב שהססנות ושמרנות יתר גרועות מאוד וההחלטה הכי גרועה שאפשר לקבל בחיים היא לא להחליט או להתפשר. עד סוף השנה הריבית צריכה לרדת לפחות באחוז. זה יועיל מאוד למשק, יחזיר אותנו למסלול ובשוק הדיור יתמוך בקניית דירות. שוק ההון כבר מתמחר את ירידת הריבית, ולקוח הקצה שלוקח משכנתא מרגיש את זה בהחזר החודשי".
"הססנות ושמרנות יתר גרועות מאוד". נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון
(צילום: אלכס קולומויסקי)
למרות זאת, הוא מבהיר כי "מי ששילם את המחיר היה משקי הבית. אנשים שילמו משכנתאות גבוהות מאוד בזמן שבעולם כבר הורידו ריבית. זה פגע במשפחות, זה פגע בצריכה, זה פגע בשוק הדיור". לדבריו, הנזק לא הסתכם רק בשוק המגורים. "זה פגע גם ביצואנים, גם בהיי-טק וגם בתחרותיות של המשק. השקל התחזק מאוד והיו לזה השלכות רחבות יותר. אני חושב שהריבית הייתה צריכה לרדת מוקדם יותר ובקצב מהיר יותר".
לדבריו, אירועי 7 באוקטובר שינו את תפיסתו לגבי החשיבות של חברת ביצוע בתוך קבוצת נדל"ן גדולה. "היום אני חושב שיש יתרון גדול בכך שאתה שולט גם בביצוע. זה נותן יציבות ויכולת להתמודד עם מצבים מורכבים".
לאחרונה פורסם מדד המחירים לצרכן ששוב הציג עלייה במחירי השכירות.
"אני כבר זיהיתי עלייה מטאורית בדמי השכירות, ואנחנו נראה את זה גם במדדים הקרובים. מחיר השכירות נסק, במיוחד בדירות חדשות עם ממ"ד. שיווי המשקל יגיע ברגע שיכולת ההחזר החודשי תהיה דומה למחיר השכירות, ואז יעדיפו לקנות במקום לשכור. לדעתי אנחנו קרובים לשם. אני לא מדבר על משקיעים, אני מדבר על משקי הבית שצריכים לקנות דירה. היום השוק הוא שוק של קונים כי היזמים רוצים למכור דירות ומתגמשים על המחיר ועל התנאים. אז אם גם הריבית והמשכנתא יצטמצמו — מדובר בהזדמנות של ממש לרוכשים. בשנה וחצי השוק חלש יותר ויזמים שצריכים כן מורידים מחירים. אני חושב שבשוק חלש זו לא בושה להוריד כמה אחוזים".
מחירי הדירות אמנם ירדו, והשוק אמנם של הקונים, אבל באזורי הביקוש הם עדיין גבוהים מאוד.
"משקי הבית ינצלו את ההזדמנות הזאת בעיקר באזורים שמחוץ לתל-אביב רבתי, ואני חושב שלשם השוק הולך. זאת הזדמנות לרוכשים שבעתיד לא תחזור, ובטווח של חצי שנה עד שנה אני צופה עליות במחירי הדירות. אבל אני מחריג את תל-אביב רבתי כי זה אזור שיותר מתאים למשקיעים, הקהל שמשקיע 15 מיליון שקל בדירה ולא 3 מיליון שקל בדירה כמו הקהל האמיתי, שהוא אוכלוסייה יצרנית, אנשים צעירים, עובדים, לוחמים עם משפחות. תל אביב זו עיר פנטסטית אבל יקרה ובכל מקרה יש שם היצע יותר גדול וייקח לשוק שם יותר זמן להתאושש".
אז צפויה הזדמנות שלא תחזור. אבל כרגע המכירות עדיין בקיפאון ומלאי הדירות שלא נמכרו בשיא.
"החודשיים הראשונים של השנה היו סבירים, אפילו היה שיפור לעומת 2025. רואים את זה גם במספרים שלנו. בסוף פברואר התחילה המלחמה, אבל אתרי הבנייה עבדו כרגיל אצלנו, שמנו מיגוניות בכל אתר והפועלים הסינים עבדו. לגבי משרדי המכירות, ברור שבשעת מלחמה הם היו סגורים ולכן הרבעון הראשון הושפע מכך בכל הארץ. באפריל היה פסח ובמאי שוב היה שיפור. אז נכון שהשוק חלש אבל עדיין מוכרים".
ביקושים גבוהים בפריפריה
גם כאן אטרקצ'י מבצע הבחנה בין תל-אביב לערים במעגל השני והשלישי. "תל-אביב לא נמצאת במחסור של דירות כפי שהייתה בעבר", הוא אומר, "קחי לדוגמה את רובע שדה דב. המדינה שיווקה שם אלפי יחידות דיור ויש שם הרבה יזמים, אבל אני לא חושב שיש קונים לכל כך הרבה דירות, אז באמת אפשר לראות שם ירידת מחירים". בכל אופן, הוא מדגיש כי בשנה וחצי האחרונות המשקיעים קונים הרבה פחות דירות. "בינתיים הם משקיעים בבורסה ומחכים שהריבית תרד. המון משקיעים יושבים על הגדר אבל בסוף חוקי הכלכלה עובדים פה. הדבר שצינן את השוק הוא הריבית והיא זו שגם תחזיר את השוק", הוא אומר.
גם אתם פועלים בתל-אביב.
"יש לנו פרויקט שייפתח בעוד כמה חודשים במתחם דפנה במסגרת פינוי-בינוי. אני לא מאמין בלקנות קרקע במיליארדים. אנחנו מקדמים התחדשות עירונית, מוכרים דירות מאופקים ועד מעלות. ברור שדברים שרואים בתל-אביב לא רואים במקומות אחרים. באופקים, למשל, אנחנו מוכרים פנטסטי. אין לי ספק שברגע שהסיפור עם לבנון ייגמר, יהיו ביקושים גם בצפון, מה גם שבאזורים פריפריאליים יש הטבות מס משמעותיות. אני מאמין מאוד במקומות האלה וחושב שזה שוק הנדל"ן האמיתי בישראל. למעט העשירון העליון, לרוב אזרחי המדינה אין אבא עשיר והם לא עשו אקזיט".
אם אין אקזיט, אולי אפשר לנסות לזכות בהגרלת דירה בהנחה.
"אני דווקא חושב שצריך להפסיק עם מחיר מטרה ומחיר למשתכן, זה בלבל את השוק לחלוטין. שישווקו את הקרקעות במחירים יותר שפויים, ואז המחירים יירדו באופן אוטומטי. אין קוסמות. אם יזם קנה קרקע במחירי שיא ועלויות הבנייה בשנתיים וחצי האלה עלו, הוא לא יכול להוריד יותר מדי את המחיר. אז גם המדינה צריכה לחשוב שונה. התוכנית עשתה הרבה יותר נזק מתועלת, פתרה בעיות ל-30-50 אלף משפחות, אבל יצרה נזק למאות אלפים. הפטנטים המלאכותיים האלה לא עובדים, שיווק קרקע, קיצור הליכי תכנון והורדת ריבית, זה מה שצריך ותאמיני לי שהכל יסתדר".
על החלטת בג"ץ, שאומצה על ידי שר השיכון, לאפשר רק למי ששירת בצה"ל להירשם להגרלות, אומר אטרקצ'י כי זו החלטה מצוינת. "זה ציבור שהמדינה צריכה לעזור לו, וגם יזמים צריכים לעזור לו. אלה האנשים שיחזיקו אותנו בחיים, מגיע להם יותר מכולם".
הייתה התנגדות גדולה מאוד מצד החרדים להחלטת בג"ץ. גם אתה נתקלת בהתנגדות כזאת מכיוון אחר בשנה שעברה.
"ההפגנות של החרדים בשבועות האחרונים הן חציית קו אדום, אבל בעיניים שלי חציית קו אדום גם הייתה לפני שנה אצלי בבית. מישהו צריך לטפל באנרכיה הזאת ובפושעים האלה. הם עבריינים לכל דבר והם לא מכירים במוסדות המדינה. אני לא מדבר בהכללה על ציבור החרדים, אני מדבר על אלה שהמדינה יודעת בדיוק מי הם. אני מקווה שיטפלו בהם כמו בפשע מאורגן, לפני שזה יגיע לשפיכות דמים. אני התמודדתי בעזרת חברות אבטחה פרטיות, זה עלה לי מיליונים ולא הסכמתי לשלם פרוטקשן. הצלחנו במאבק אבל לא לכל אחד יש את האומץ והמשאבים לכך".
לאחרונה מכרתם דירות בפרויקט בחדרה לקרן ריט, טרנד שיזמים החלו לאמץ בצל הקיפאון במכירות.
"עשינו עסקה ומכרנו לקרן 52 דירות. אני חושב שכשהריבית תרד, זו השקעה טובה ומוצר אטרקטיבי. זה היה מהלך של WIN-WIN לשני הצדדים. נכון שהמצב לא היה כמו לפני שנתיים-שלוש, לא טענתי שאין חולשה בשוק, אבל אני חושב שאם רק 10% מהדירות לא נמכרו, זה בהחלט סביר. הייתי שמח כמובן למכור הכול, אבל אנחנו יודעים להתמודד גם עם שוק חלש. ברבעון הראשון אאורה הרוויחה 4 מיליון שקל נטו בחודשיים בזמן שרוב החברות הפסידו, אז גם בתקופה קשה הבאנו רווח לבעלי המניות".
אגב בעלי המניות אצלכם, מה דעתך על חגיגת ההנפקות בבורסה?
"הבורסה היא כלי טוב למי שמתאים לה. אנחנו חברה בורסאית כבר 15 שנה, אני חושב שזה עושה טוב לחברה ואנחנו עובדים בשיתוף פעולה פנטסטי עם שוק ההון שמביע בנו אמון. אני מסתכל על גל ההנפקות האחרון וחושב שחלק מהן ראויות מאוד אבל חלק ייגמרו בבכי. השוק לא סלקטיבי מספיק, במיוחד בחברות התחדשות עירונית, ויש חברות שזה היה המפלט האחרון שלהן – לקבל כסף משוק ההון. אני לא יודע איך זה ייגמר, אבל אני מקווה שהציבור לא יפסיד כסף".
ציונות לפני הכסף
אטרקצ'י לא חוסך בביקורת על התנהלות מוסדות המדינה, ומתייחס גם לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שמתמודדת בימים אלה עם שאלות בדבר חוקיות מינויו של מי שעומד כיום בראשה. "אני לא רואה שברמ"י יצאו מהשיתוק שלהם. אני כן רואה שכל יום דוחים מכרזים. מתחילת השנה שווקו רק אלפים בודדים של יחידות דיור, זה לא בריא משום שבמצב כזה את משלמת את המחיר בעוד שנתיים-שלוש".
רשות מקרקעי ישראל
(צילום: אוהד צויגנברג )
אטרקצ'י, שגדל בקריית שלום שבדרום תל-אביב ולמד את יסודות העסקים בחנות הירקות של אביו, מציג תפיסה שמחברת בין עסקים לבין ציונות. "יש לי שלושה תארים אקדמיים, אבל את הביזנס למדתי שם. עשינו הכל בעשר אצבעות. כסף חשוב, אבל ציונות יותר", הוא אומר. יש לו עמדה ברורה לגבי רכישת דירות בחו"ל: "אני מאמין בישראל. אני חושב שההשקעה הטובה ביותר היא כאן. אנחנו לא בונים בחו"ל ולא מתכוונים לבנות בחו"ל. זאת תפיסת העולם שלנו".
הרבה ישראלים משקיעים במדינות קרובות כמו יוון או קפריסין.
"בשנים האחרונות אנשים קנו דירות ביוון, קפריסין ודובאי והיום הם מבינים שזו הייתה טעות גדולה. תראי מה קורה בדובאי – התרסקות. בקפריסין הישראלים העבירו דירות מיד ליד והקפיצו את המחירים במעל 100%. זה בלוף. אותו הדבר היה ברומניה ב-2007 והמון ישראלים הפסידו כסף. אני לא אומר לאיש איפה לגור או איפה להשקיע, אבל שוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא הכי טוב בעולם. אנחנו חברה שלא בונה בחו"ל בהגדרה כי אנחנו חברה ציונית".
