אחרי שנים שבהן משקיעי הנדל"ן הישראלים, שבחרו לשים את כספם בשוק הדיור ביוון, התמקדו בעיקר בשכונות של מרכז אתונה, חברות הפועלות בשוק היווני מתחילות לסמן יעד חדש: פיראוס. היזמים הישראלים שמכירים את האי מקרוב מעריכים כי היא עשויה להיות אחד האזורים שימשכו יותר משקיעים בשנים הקרובות.
עיר הנמל, שבמשך שנים נתפסה בעיקר כתחנת מעבר בדרך לאיי יוון, עוברת תהליכי התחדשות ופיתוח ומושכת אליה השקעות בזכות שילוב של תיירות, פעילות נמלית, מוסדות אקדמיים, תחבורה משופרת ומחירים שעדיין נמוכים בחלקם מאלה של בירת יוון. האם הנתונים הללו אכן יהפכו אותה ללהיט הבא? מוקדם לדעת, אבל בשטח כבר מתחילים, כאמור, לראות את הכיוון.
נסיעת עיתונאים שערכה חברת הנדל"ן הישראלית פאלמו באתונה ובפיראוס בחודש שעבר המחישה את השינוי במוקדי העניין. לצד ביקור בפרויקטים בשכונות באתונה שכבר מוכרות למשקיעים הישראלים, כגון קיפסלי ונאה חלקידונה, הציגה החברה בניינים שרכשה במרכז פיראוס ופרויקט מגורים חדש שהיא מקדמת בעיר.
"פיראוס הופכת למוקד השקעה גדול, ולא רק עבור ישראלים", אומר פלג יריב, מנכ"ל ומבעלי פאלמו. לדבריו, שלושה מנועי ביקוש מרכזיים פועלים כיום בעיר: "הראשון הוא תיירות וקרוזים. יש תיירים שמגיעים במיוחד לפיראוס בגלל הנמל, המסעדות והקניות, ויש תיירים שמתחילים או מסיימים בה הפלגה ונשארים ללילה או שניים. המנוע השני הוא האוניברסיטה והקולג'ים, והשלישי הוא הנמל, המסחר והתעסוקה".
בחברה מעריכים כי השילוב בין שלושת המנועים מייצר ביקוש מכמה קהלים: סטודנטים, אנשי צוות בחברות הספנות והמסחר, תיירים ותושבים מקומיים. האוניברסיטה הציבורית מונה יותר מ-10,000 סטודנטים, ולצדה פועלים בעיר גם קולג'ים בריטיים. פעילות הקרוזים כוללת כ-1.85 מיליון נוסעים בשנה, מהם יותר ממיליון נוסעים שמתחילים או מסיימים את ההפלגה בפיראוס ולא רק עוברים בנמל.
נמל פיראוס. מיליוני תיירים בשנה | צילום: שאטרסטוק
(Nancy Pauwels, Shutterstock)
מגורים במקום משרדים
פיראוס מחוברת כיום ישירות למרכז אתונה ולנמל התעופה באמצעות המטרו. לצד הנמל המסחרי פועלות בה מרינות, מרכזי מסחר ורחובות קניות, ובחלק מהאזורים מתקדמים פרויקטים להסבת בנייני משרדים ומבנים ישנים לדירות קטנות. בחודש שעבר, למשל, החלו עבודות להסבת מפעל הטבק ההיסטורי Keranis למתחם מגורים ומסחר בהיקף של כ-29,900 מ"ר, שיכלול 408 יחידות דיור. הפרויקט הוא אחד ממספר מיזמים גדולים המשנים בשנים האחרונות את פני העיר. בתחילת החודש דווח על התקדמות במכרז להסבת מבנה של הביטוח הלאומי היווני, מול תחנת הרכבת של פיראוס, לבית מלון.
אחד הפרויקטים שמקדמת פאלמו הוא PORTA Piraeus במרכז העיר. הבניין ממוקם במרחק של כ-180 מטר מתחנת מטרו, כ-250 מטר ממרינת זיאה היוקרתית וכ-600 מטר מהאוניברסיטה. הפרויקט כולל דירות קטנות, חלקן בשטח של פחות מ-25 מ"ר, לצד דירות דופלקס, וכן שטחים משותפים כמו חדר כושר, מכבסה, טרקלין וחדר ישיבות.
בחברה מספרים כי אחד הבניינים שרכשו בעיר נקנה מהכנסייה היוונית-אורתודוקסית במכרז שנערך בהתראה קצרה במיוחד. לדברי יריב, "החברה מנסה לאתר נכסים לפני שהם מגיעים לשיווק רחב. אנחנו משתדלים לקנות נכסים מחוץ לשוק. ברגע שנכס נכנס לשוק ומתחילים לקבל עליו הצעות, המחיר עולה והוא הופך לפחות הזדמנותי. לכן אנחנו קונים מבנקים, במכרזים של הכנסייה או באמצעות מתווכים לפני שהנכס מתפרסם".
עם זאת, עצם העובדה שנכס נמכר מחוץ לשוק אינה מבטיחה שמדובר בעסקה טובה. רכישת מבנים ישנים והסבתם למגורים דורשות בדיקות הנדסיות ומשפטיות, בחינת חריגות בנייה, שינויי ייעוד וקבלת היתרים. אלה עלולים להאריך את לוחות הזמנים ולהגדיל את העלויות.
דירה החל מ-90 אלף אירו
אחת הסיבות המרכזיות לכך שיוון מושכת ישראלים היא רף הכניסה הנמוך יחסית לשוק הדיור בישראל. לדברי יריב, בחלק מהפרויקטים באתונה ניתן עדיין למצוא דירות שמחירן מתחיל בכ-90 אלף אירו, אם כי המחיר משתנה משמעותית לפי השכונה, מצב הנכס, גודלו וסוג הפרויקט.
בפרויקט של החברה בשכונת קיפסלי באתונה, המיועד בעיקר להשכרה לסטודנטים, הוצגה דירת שני חדרים שנרכשה בכ-170 אלף אירו ומושכרת, לדברי החברה, בכ-800 אירו בחודש. דירות קטנות יותר בפרויקט מושכרות בכ-650 אירו. "העוגנים העיקריים שלנו הם תיירות וסטודנטים", מסביר יריב. "כשאנחנו מחפשים בניינים שמיועדים להשכרה לטווח קצר, אנחנו רוצים להיות איפה שיש תיירים, מותגי אופנה ומסעדות. בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח אנחנו מחפשים קרבה לאוניברסיטאות". לדבריו, הביקוש לדירות חדשות בולט במיוחד על רקע מלאי הבנייה הישן. "ברוב השכונות עדיין לא בוצעה התחדשות עירונית. כשמגיע בניין חדש, אנשים מוכנים לגור בדירה קטנה יותר ולשלם מעט יותר למ"ר. יש לנו רשימות המתנה לבניינים חדשים שמיועדים לשכירות ארוכת טווח".
העלייה במחיר התמתנה
לפי נתוני הבנק המרכזי ביוון (Bank of Greece), שמפרסם מדי רבעון את מדד מחירי הדירות במדינה, מחירי הדירות המשיכו לעלות גם השנה, אך קצב ההתייקרות התמתן–נתון המעיד כי השוק עדיין צומח, אך כבר אינו נמצא בקצב העליות שנרשם בשנים הראשונות שלאחר המשבר. כך, בעוד שב-2024 עלו המחירים בממוצע ב-9.1% וב-2025 טיפסו ב-8.1%, ברבעון הראשון של 2026 נרשמה עלייה שנתית של 5.7%, ובאתונה עמד קצב העלייה על 5.2%.
כמו רבות מהחברות הפועלות בתחום, גם פאלמו מציגה למשקיעים תחזיות תשואה. לדברי החברה, התשואה הצפויה בהשכרה ארוכת טווח עומדת על כ-5%-5.5%, בעוד שבהשכרה קצרת טווח היא עשויה להגיע ל-8%-10%, בהתאם לתפוסה באזורים תיירותיים. אלא שהשכרה לתיירים כרוכה בתנודתיות גבוהה יותר, בהוצאות ניהול, ניקיון ותחזוקה ובסיכון לתקופות שבהן הדירה אינה מאוכלסת, וצריך לקחת זאת בחשבון.
"בהשכרה לטווח קצר יש חודשים עם תפוסה של 90% ויש חודשים עם 40%", אומר יריב. "הפוטנציאל יכול להיות גבוה יותר, אבל זו לא הכנסה קבועה. בשכירות ארוכת טווח התשואה בדרך כלל נמוכה יותר, אבל היא יציבה יותר". לדבריו, החברה אינה מתחייבת לתשואה: "מי שמתחייב לתשואה צריך לצאת מהחדר ולברוח ממנו. לפעמים מוכרים את הדירה במחיר גבוה יותר ומשלמים למשקיע את 'התשואה המובטחת' מתוך הכסף שלו. אנחנו מציגים תוכנית עסקית, אבל לא מתחייבים לתוצאה".
גם הרגולציה מצמצמת את האפשרות להשתמש בכל נכס כדירת נופש. החוק היווני מגביל השכרה קצרת טווח של נכסים שנרכשו במסגרת מסלולים מסוימים של גולדן ויזה, בין היתר בשל המחסור בדירות לתושבים המקומיים. לכן משקיעים אינם יכולים להניח אוטומטית שיוכלו לפרסם את הדירה בפלטפורמות כגון Airbnb. הפרת האיסור עלולה לגרור קנסות וביטול היתר השהייה.
בעבר ניתן היה לקבל גולדן ויזה ביוון באמצעות רכישת נכס בהיקף של 250 אלף אירו. בשנים האחרונות הועלו הסכומים, וכיום נדרשת השקעה של 800 אלף אירו באזור מחוז אטיקה, הכולל את אתונה ופיראוס, ובאזורים מבוקשים נוספים. עם זאת, נותר מסלול של 250 אלף אירו לנכסים מסחריים או תעשייתיים שהוסבו כדין למגורים ולמבנים לשימור שעברו שיקום.
המסלול הזה הפך רלוונטי במיוחד בפיראוס, שבה קיימים מבני משרדים ומסחר ישנים. הוא מאפשר למשקיעים לקבל תושבות בסכום נמוך יותר מהרף האזורי, אך העסקה מורכבת בהרבה מרכישת דירה קיימת. היא דורשת לוודא שהשימוש המסחרי רשום כדין, שההסבה אושרה ושכל ההיתרים והתוכניות תואמים את החוק.
הסיכונים ברכישת נכס
לצד הפוטנציאל, יריב מצביע על הבירוקרטיה היוונית ועל לוחות הזמנים כסיכונים המרכזיים ברכישת נכס בפיראוס בפרט ובאתונה בכלל. "מי שרוצה להתחיל לקנות כאן דירה לבד, צריך להבין שזה סרט: יש מסמכים, בירוקרטיה, חריגות בנייה ובדיקות. צריך לעבוד בזה", הוא אומר.
לדבריו, הבעיה העיקרית בפרויקטים יזמיים היא האפשרות של עיכובים במסירה. ביוון לא קיים מנגנון פיצוי זהה לזה שקבוע בחוק המכר הישראלי, ולכן יש לבדוק מה קובע חוזה הרכישה. פאלמו, לטענתו, כוללת בהסכמים עם לקוחותיה סעיף פיצוי במקרה של איחור. "הסיכון הוא מרכיב הזמן. אם אדם מקבל את הדירה אחרי שנה או אחרי שנתיים, זה קריטי עבורו".
ההמלצה, אם כן, למשקיעים היא לבדוק את הרקורד של החברה שמולה הם פועלים, לשוחח עם לקוחות שכבר קיבלו נכסים ולוודא שיש לחברה צוות ומשרד מקומיים. מעבר לכך, יש לקחת בחשבון את מסי הרכישה וההכנסה, דמי הניהול, עלויות עורך הדין והנוטריון, שיפוץ וריהוט, תקופות ללא שוכר וסיכון מטבע.
בחלק מהפרויקטים משתפת פאלמו פעולה עם חברת תכנון וביצוע יוונית, שמנהלת את התכנון והביצוע באמצעות צוות מקומי של אדריכלים ומהנדסים. בחברה אומרים כי היתרון במודל הוא ריכוז כל שלבי הפרויקט תחת קורת גג אחת, במטרה לצמצם עיכובים ולשמור על איכות הביצוע. מנגד, כמו בכל פרויקט יזמי, גם כאן הצלחת המיזם תלויה בעמידה בלוחות הזמנים, בקבלת היתרים ובהתנהלות הרשויות המקומיות.
אנחנו מעסיקים אדריכלים, מהנדסים ומעצבי פנים כחלק מהחברה, כדי לתת מענה מלא במקום אחד", אמר במהלך הסיור מייסד החברה, ספירוס פקסיס. לדבריו, "יוון היא אחת המדינות הבטוחות באירופה להשקעות נדל"ן, והביקוש נשען לא רק על משקיעים זרים אלא גם על השוק המקומי".
ביקוש גבוה מאז המלחמה
"מאז אירועי 7 באוקטובר גדל מספר הישראלים המתעניינים ברכישת נכס ביוון–לא רק כהשקעה, אלא גם כחלק מפיזור נכסים ויצירת תוכנית מגירה", אומר יריב. לדבריו, אמנם בשבועות הראשונים למלחמה הפעילות האטה, אולם בהמשך נרשם גל של פניות. "אנשים הבינו שהם רוצים לדאוג לעתיד הכלכלי שלהם ולפזר את ההשקעות במציאות מורכבת". על פי נתוני החברה, במהלך המערכה האחרונה מול איראן נמכרו כ-50 דירות באמצעות פגישות זום.
פיראוס אמנם מציעה נמל בינלאומי, רכבת תחתית, אוניברסיטה ומחירים נגישים יחסית לישראל, אך היא אינה מקשה אחת: מרחק של כמה רחובות עשוי להפריד בין אזור מבוקש ליד המרינה או המטרו לבין רחוב חלש יותר. לכן, גם כאשר תג המחיר נראה נמוך במיוחד, השאלה המרכזית נותרת זהה לזו שבכל השקעת נדל"ן: מי ישכור את הדירה, באיזה מחיר וכמה יעלה למשקיע להגיע להכנסה שהוצגה לו.
המעבר מהמרכז המוכר של הבירה לעיר הנמל מחייב בדיקה מדוקדקת של הרחוב, סוג הנכס וקהל השוכרים–ובמיוחד הבחנה בין נתוני שוק מבוססים לבין תחזיות שיווקיות. אז האם העיר תהפוך ליעד ההשקעה הבא של הישראלים? את זה יקבעו לא רק המחירים, אלא גם היכולת שלה להמשיך למשוך תושבים, סטודנטים ותיירים–ובעיקר להוכיח שהביקוש שמציגות החברות בשטח אכן נשמר לאורך זמן.
* הכותבת הייתה אורחת של חברת פאלמו בפיראוס
