המלחמה מול איראן חידדה את המציאות הישראלית - הממ"ד, שבעבר היה תוספת מיגון טכנית, נהיה לצורך רגשי חיוני. מי שמוביל את שינוי התפיסה מהשטח, הם דווקא היזמים, הפועלים בלב השכונות הוותיקות – ובראשם חברת מצלאוי - הראשונה שעשתה פרויקט התחדשות עירונית בישראל ומובילה עשרות מתחמי פינוי־בינוי ברחבי הארץ. הרבה מעבר למשימה נדל"נית - חברת הבנייה שפועלת חמישה עשורים, רואה בהתחדשות עירונית שליחות חברתית ולאומית אמיתית.
"אחד הדברים החשובים לאדם בבחירת דירת מגורים הוא הביטחון האישי, וכשזה מתערער, הוא מתחיל למצוא פתרונות. אם בעבר אנשים רצו התחדשות עירונית כדי לקבל דירה חדשה וסביבת מגורים יפה ועכשווית, היום הפוקוס עבר לממ"ד. וכשהירי הרקטי כבר מגיע לכל פינה בארץ, מבינים שמעבר לשיפור החיים, המשמעות של התחדשות העירונית היא ביטחון; אפשר לישון בממ"ד ולהיות רגוע", מסביר מנכ"ל מצלאוי רו"ח גלעד אורן.
"כל הכוכבים מסתדרים"
מיזמי התחדשות עירונית – בעיקר באזורים שנפגעו ישירות – הפכו, לתפיסת החברה, לגורם קריטי בשיקום. אורן מציין, כי "בפרט לאחר המערכה עם איראן – ומתוך הצפי להמשכה – גם מי שהתנגד, מסכים היום לקדם התחדשות עירונית. רבים עברו חוויה קשה בדירה לא ממוגנת, ונאלצו לצאת לחדרי מדרגות, מקלטים ומחסות ציבוריים. חברת מצלאוי פועלת לחידוש השכונות הוותיקות והרעועות – ומעניקה לתושבים הזדמנות שווה לגור בדירה מודרנית, בטוחה וממוגנת, תוך חיזוק המרקם החברתי והכלכלי הלאומי. בכך אנחנו תורמים בפועל לתקומת הארץ – גם פיזית וגם קהילתית".
לאור הצורך הביטחוני, איך אפשר להאיץ התחדשות עירונית?
"בסוף זו החלטה לאומית, והבירוקרטיה אינה מחויבת המציאות. ב־77 שנות המדינה עשינו פה דברים שמדינות לא עשו במאות שנים. ברגע שיחליטו שזה היעד, כצורך קיומי ולא מותרות, אפשר להאיץ פעילות הרבה יותר. בהתחדשות עירונית די ברור היום מה מותר ומה נדרש, וגם ההתנגדויות פחתו משמעותית. כל הכוכבים מסתדרים, ואני מאמין שאחרי איראן דברים יזוזו יותר מהר. למשל עיריות רמת גן וחולון כבר הרסו את המבנים שנפגעו קשות, כדי לבנות מחדש, מה שבעבר לקח שנים".
במצלאוי מדברים על "שליחות לאומית” דרך התחדשות עירונית. איך זה מתבטא בפרויקטים?
"אנחנו מסתכלים בעיקר על מתחמים ושכונות, פחות התחדשות בניינית, ושם השינוי דרמטי. כשאני בונה 1,000 דירות חדשות במקום 200 ישנות – זה מוסיף לעיר תושבים, שירותים ומבני ציבור. ברגע שמחדשים שכונות שלמות עם כל הפסיליטיז – השינוי הרבה יותר מהיר.
"לצד ההיבט הפיננסי, החברה רואה חשיבות עצומה בהיבט החברתי, שמתבטא בקשר מול הדיירים והנציגויות ושיתופם בתהליך כדי שיהיו חלק ויהיו מרוצים. בסוף אדם נותן את הנכס היקר ביותר שלו, וצריך לסמוך על המקצועיות של היזם שיבנה עבורו בית חדש. זה תהליך שכרוך בהמון אמון, והוא פחות ניכר ביזמות מסורתית. זה מתבטא בקשר העמוק שלנו עם בעלי הזכויות, הכולל עדכונים שוטפים וטיפול בבעיות. מרגע שיש גם רוב דרוש לפרויקט – אנחנו מתקנים ומסדרים עבורם כל בעיה בבניין הישן".
המלחמה הביאה לשינוי באיכות המיגון?
"כשמצלאוי נכנסה לתחום ההתחדשות העירונית, זה היה ממקום יותר חברתי. הרציונל היה לזהות אזורים שסובלים מהזנחה ומצוקה. כשאתה מייצר שם מבנים חדשים עם דירות מרווחות וסביבת מגורים איכותית, זה מפחית ונדליזם, מעודד את הדיירים הוותיקים לראות שאפשר גם אחרת, ומרים את השכונה כולה למעלה.
"עם הזמן הבנו שהממ"ד הוא סוגיה קריטית, והמחשבה שלנו הקדימה את זו של הדיירים, בפרט אלה במרכז, שלא חוו אירועי טילים והיום כן ב־99.9% הממ"ד הציל חיים והוא מוצר טוב. אומנם לאחרונה יצאה תקנה שמאפשרת להרחיב ממ"ד בכמה מטרים ולהוסיף שירותים ומקלחת, אבל זה טרם הוטמע בתכנון. בעתיד זה צפוי להיות חלק אינטגרלי מהדירה".
פרט לממ"ד, על מה לא ניתן לוותר בפרויקט מגורים חדש?
"בשנים האחרונות נכנסה הבנייה הירוקה והיעילות אנרגטית. התכנון כולל עמדות טעינה בחניונים וחשמל חכם בדירות, אבל החשוב ביותר, לתפיסתי, הוא תכנון סביבת המגורים.
"התובנות בשנים האחרונות הן שאנחנו לא מוכרים דירת מגורים – אלא סביבת מגורים. מעבר לתכנון דירה מיטבי, חשוב לנו לייצר מרחבים משותפים איכותיים שיוצרים איכות חיים טובה יותר - מועדוני דיירים, שטחים פתוחים ירוקים, גני שעשועים ושילוב מבני ציבור. למשל בפינוי־בינוי שנבצע באחת מערי המרכז, ובו נהרוס 48 דירות ונקים מעל 100, זיהינו בסמוך למתחם מפעל ישן וכמה בתים צמודי קרקע, וחיברנו גם אותם לפרויקט. כך יצרנו חטיבת קרקע של 5 דונם, שאפשרה תכנון איכותי של מרחבים גדולים יותר, כדי שהפרויקט יהיה הרבה יותר טוב לתפעול ולמגורים".
קריית אונו = תקומה עירונית
ההתחדשות העירונית, לתפיסתו של אורן, היא כבר מזמן סוגיה קהילתית. "אין היום פרויקט ללא יועץ קהילתי. מדובר בעשרות עד מאות בעלי קרקע, שהם שותפים שלנו לכל דבר, וההתקשרות איתם היא סוגיה חברתית, כי כל אחד מגיע עם העדפותיו. גם כשהם נכנסים לבניינים החדשים, שבהם עלויות אחזקה שהתייקרו מאוד, אנחנו דואגים להם ומשלמים עבורם דמי ניהול ב־5-10 השנים ראשונות. בסוף אתה עושה פרויקט שמיטיב עם כולם".
איזה מהפרויקטים של מצלאוי הוא, בעיניך, סמל מובהק לתקומה עירונית?
"קריית אונו היא דוגמה לאופן שבו ההתחדשות העירונית הרימה עיר חלשה. מה שהתחולל בה, ביוזמתו ובהובלתו של סמי מצלאוי, שינה אותה מקצה לקצה, ובעקבותיו נכנסו אליה יזמים נוספים. המיזמים שהקמנו, הכוללים מעל 1,000 יחידות דיור – דוגמת 'אונו הירוקה', 'פריים אונו' ועוד – הם סוג של תקומה עירונית. היום קריית אונו נחשבת לעיר טובה יותר בכל פרמטר, לעומת השכנות אור יהודה או יהוד. ההתחדשות המסיבית הביאה אליה אוכלוסייה אמידה וחזקה, ששינתה קצת את התמהיל שלה, וזה משפיע על החינוך, הרווחה וכל תחומי החיים.
"התקומה מתממשת גם עכשיו בבת ים, שנפגעה קשות מירי הטילים, והעירייה שם מובילה מהלך לשיקום מהיר. ראש העירייה מאמין בהתחדשות. גם הוא רואה את השינוי שחל בקריית אונו, וישנם היום המון יזמים ותוכניות בנייה מרחיקות לכת, שישנו את העיר מהיסוד. כחברה הצענו, שהעירייה תמפה בכל העיר דירות שמוכנות או קרובות לאכלוס, ואנחנו במצלאוי מוכנים לתת דירות חדשות, שמיועדות לאכלוס עד שנה מהיום, ולקבל בתמורה את זכויות הבנייה של הדירות שנפגעו, ובלבד שנוכל להוציא היתר בנייה בתוך שנה. העירייה עושה שם מהלך גדול, ואם הסקטור הציבורי יחבור לפרטי – זה ירוץ".
מה המסר לרשויות המקומיות שנזהרות מקידום פינוי־בינוי?
"לרשויות מקומיות יש תמיד קונפליקט – הם מבחינים שהארנונה למגורים גרעונית, ובסוף הם צריכים להחזיק עיר עם שירותי ניקיון, חינוך, רווחה וכיוב'. זה יכול להיפתר רק בהתערבות ממשלתית – הממשלה תספוג חלק מהגירעון ובחלק אחר תייצר מחוללי משאבים לתעסוקה ומסחר, שם הארנונה רווחית. בשנות ה־50-70 בנינו בנייני רכבת נמוכים על קרקע יקרה מאוד. עם השנים יש גידול דמוגרפי, תוחלת החיים מתארכת, זוגות מתגרשים. התחדשות עירונית היא הדרך היחידה לענות על הביקוש, ואם יפתרו לרשויות את הפן הכלכלי – זה יעוף קדימה".
פרויקטים בשיווק
מצלאוי מאתרת את הלוקיישנים הנחשקים ביותר במרכזי הערים המבוקשות, לשם הקמת פרויקטים הן בהתחדשות עירונית והן בבנייה חדשה למגורים. למשל:
"רובע איילון", בת ים - מגה־פרויקט (בשיתוף נצבא), ברחוב יוספטל 101‑109: כ-240 דירות ישנות ייהרסו לטובת הקמת שישה מגדלים בני 43 קומות, ובהם 1,078 יחידות דיור, בצמוד לקניון בת‑ים, לתחנת הרכבת, הרק"ל ונתיבי איילון, עם תוספת של כ‑11,000 מ"ר למסחר ותעסוקה. שלב א' צפוי להסתיים ברבעון השלישי של 2026. המתחם ישנה את המרקם העירוני ויהווה עוגן לצמיחה עירונית מחודשת.
סמטת הוורדים, בת ים - פרויקט תמ"א 38/2 הכולל הריסה של 48 דירות ישנות ובניית 128 יח"ד ב-3 בנייני בוטיק בני 9 קומות ברחוב פסטורלי בלב העיר. דירות 3-6 חדרים ודירות גן עם מרפסות עד 40 מ"ר, תכנון פונקציונלי, חללים מרווחים וטכנולוגיות בית חכם. הבניינים תוכננו לפי תקן בנייה ירוקה וכוללים מערכות סולאריות, פיתוח סביבתי עשיר, לובי מעוצב, מועדון דיירים, חדרי אופניים ועגלות, וחניון תת-קרקעי עם פתיחה סלולרית ותאורה חכמה. האדריכלות המודרנית וההשקעה בפרטים הקטנים מבטיחים חוויית מגורים איכותית, המאזנת בין פרטיות לקהילתיות.
הרימון, קריית אונו - פרויקט פינוי-בינוי ברחוב שקט בלב העיר, הכולל הריסה של 32 יח"ד ובניית שני מגדלי בוטיק בני 11 קומות ובהם 108 יח"ד. בפרויקט דירות 3-5 חדרים, כולל דירות גן ופנטהאוזים, עם תכנון אדריכלי מוקפד, חללים מרווחים, מרפסות לנוף ומפרט יוקרתי. בבניינים לובי מעוצב, מועדון דיירים, חניון תת־קרקעי עם תאורה חכמה ופיתוח סביבתי מושקע בהתאם לתקן הבנייה הירוקה. המיקום המרכזי מאפשר גישה נוחה במרחק הליכה למוקדי מסחר, חינוך בריאות ופנאי.
Reborn, הוד השרון - פרויקט בוטיק חכם וקהילתי ברחוב יסוד המעלה 15, במסלול תמ”א 38/2, שבו ייהרס בניין בן 3 קומות ו־14 יח”ד, וייבנה בניין בן 9 קומות עם 39 דירות בתמהיל מגוון: דירות גן, דירות 3-4 חדרים ודופלקסים מרווחים בני 4-5 חדרים. התכנון המוקפד מתמקד באיכות חיים, פרטיות ויוקרה, וכולל בין היתר לובי מעוצב, חניון תת-קרקעי עם פתיחה סלולרית ומערכת סולארית לחימום מים. הפרויקט שוכן בלב שכונה ותיקה, שמובילה כיום את ההתחדשות העירונית בעיר. הסביבה משלבת אופי קהילתי עם גישה נוחה למוקדי מסחר, חינוך ופנאי ובסמוך לצירי תנועה ראשיים (531, 4 ו־40) ולתחנת רכבת נורדאו.
אוסישקין 9–11, רמת השרון - לאורך הציר המרכזי בעיר מוקם פרויקט תמ״א 38/2 - הריסה של מבנים ישנים והקמת בניין מגורים חדש ואיכותי, שיכלול 82 יח"ד בתמהיל מגוון, לצד חזית מסחרית פעילה ונגישות מלאה לשירותים קהילתיים. המיקום אטרקטיבי, בסמוך למרכזי תרבות, חינוך ופנאי.
מגדלי עלית, רמת גן - המגדל האייקוני, שאוכלס לאחרונה ברחוב ז'בוטינסקי 16, בסמוך לתחנת רכבת קלה ולמתחמי תעסוקה מובילים, משלב 153 יח"ד שתוכננו בסטנדרט בנייה גבוה, בדגש על תכנון אורבני מודרני, עם שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ־520 מ"ר.
מצלאוי חברה לבנייה בע"מ: פינוי־בינוי הראשון בישראל
שנת ייסוד: 1977
מייסדים: סמי וקלרה מצלאוי
מצלאוי חברה לבניין בע"מ נמנית עם חברות הייזום והבנייה המובילות במדינה. החברה עוסקת בייזום, פיתוח, הקמה, שיווק ומכירה של מיזמי מגורים, ומתמחה בהתחדשות עירונית – ובפרט במיזמי פינוי-בינוי מורכבים, כשבתחום זה הובילה את מיזם הפינוי-בינוי הראשון בישראל - בקריית אונו. מאז ועד היום השלימה אלפי יח"ד, והיא ממשיכה להוביל את שוק ההתחדשות העירונית עם עשרות פרויקטים פעילים.
מצלאוי פועלת ביותר מ-25 אתרים בערים מרכזיות ובהן תל אביב, בת ים, רמת גן, הרצליה, רמת השרון, גבעתיים, הוד השרון, יהוד-מונוסון וקריית אונו - בהיקף כולל של כ-5,000 יח"ד. החברה מחזיקה בסיווג קבלני ג-5, ומבצעת את כלל העבודות בעצמה, תוך הקפדה על איכות, מקצועיות ושירות. מאז 2007 נסחרת בבורסה לני"ע כחברה ציבורית.
