בעוד שבעבר השקעה בנדל"ן הייתה מזוהה בעיקר עם רכישת דירה להשקעה, היום יותר משקיעים מבינים שניתן ליהנות מחשיפה לנדל"ן גם דרך הבורסה. קרנות REITs מעניקות אפשרות להחזיק בחלק קטן ממאות נכסים שונים - החל ממגדלי משרדים וקניונים ועד מרכזי דאטה, מחסנים לוגיסטיים ובתי חולים.
אחד היתרונות המרכזיים של התחום הוא האפשרות ליהנות גם מעליית ערך וגם מהכנסה שוטפת בדמות דיבידנדים. בארה"ב, קרנות REITs מחויבות לחלק חלק גדול מהרווחים שלהן למשקיעים, ולכן הן נחשבות לאחד מאפיקי ההשקעה המזוהים ביותר עם הכנסה פאסיבית.
מה זה REIT ואיך זה עובד?
REIT הוא קיצור של Real Estate Investment Trust - מבנה השקעה שמאפשר לציבור להשקיע בנדל"ן מניב דרך הבורסה. הקרן מגייסת כסף ממשקיעים, רוכשת נכסים ומנהלת אותם, כאשר הרווחים משכירות או פעילות הנדל"ן מחולקים למשקיעים כדיבידנד.
המשמעות היא שגם משקיע עם סכום קטן יחסית יכול להיחשף לפרויקטי נדל"ן גדולים שבדרך כלל אינם נגישים למשקיע פרטי. במקום לקנות דירה אחת בעיר מסוימת, ניתן להחזיק דרך קרן אחת מאות נכסים במדינות שונות ובתחומים מגוונים.
בארה"ב קיימים סוגים רבים של קרנות REITs. חלקן מתמקדות בנדל"ן מסחרי כמו קניונים ומשרדים, אחרות מתמקדות בלוגיסטיקה ומחסנים, ויש גם קרנות בתחום מרכזי הנתונים, תשתיות סלולר, מגורים, בתי אבות, בתי חולים ומלונות.
העובדה שהקרנות נסחרות בבורסה מאפשרת לקנות ולמכור אותן בכל רגע במהלך יום המסחר, בדיוק כמו מניה רגילה. זהו יתרון משמעותי לעומת נדל"ן פיזי, שבו תהליך המכירה עלול להימשך חודשים ארוכים.
למה משקיעים מחפשים הכנסה פאסיבית דרך REITs?
אחת הסיבות המרכזיות לפופולריות של קרנות REITs היא הדיבידנד. החוק האמריקאי מחייב קרנות REITs לחלק לפחות 90% מהרווחים החייבים במס למשקיעים, ולכן רבות מהן מציעות תשואות דיבידנד גבוהות יחסית.
עבור משקיעים שמחפשים תזרים מזומנים שוטף, מדובר באפיק מעניין במיוחד. במקום להסתמך רק על עליית ערך עתידית, המשקיע מקבל הכנסה תקופתית שיכולה לשמש כהשלמת הכנסה או כחלק מתכנון פיננסי לטווח ארוך.
בנוסף, השקעה דרך הבורסה חוסכת את ההתעסקות שמגיעה עם נדל"ן פיזי. אין צורך לחפש שוכרים, להתמודד עם תיקונים, לשלם לעורכי דין או לנהל נכס באופן שוטף. הקרן מבצעת את כל הניהול, בעוד המשקיע נהנה מהחשיפה ומהתזרים.
יתרון נוסף הוא הפיזור. בעוד שבדירה אחת המשקיע תלוי בשוכר בודד ובמיקום ספציפי, קרן REITs יכולה להחזיק מאות או אלפי נכסים. הדבר עשוי להפחית יותר את הסיכון ולאפשר חשיפה רחבה יותר לשוק הנדל"ן.
2 צפייה בגלריה
עם קרנות REITs. גם משקיע עם סכום קטן יחסית יכול להיחשף לפרויקטי נדל"ן גדולים שבדרך כלל אינם נגישים למשקיע פרטי.
(shutterstock)
אילו סוגי REITs קיימים בארה"ב?
שוק ה-REITs האמריקאי נחשב למפותח ביותר בעולם, וכולל מגוון עצום של תחומים. אחד התחומים הבולטים בשנים האחרונות הוא תחום הלוגיסטיקה והמחסנים, שנהנה מצמיחת המסחר המקוון והביקוש למרכזי הפצה.
תחום נוסף שצמח משמעותית הוא מרכזי הנתונים (Data Centers). עם העלייה בשימוש בענן, בינה מלאכותית ושירותי סטרימינג, חברות טכנולוגיה זקוקות ליותר תשתיות מחשוב וקרנות REITs בתחום נהנות מהביקוש הזה.
קיימות גם קרנות בתחום מגורי הסטודנטים, בתי אבות ונדל"ן רפואי, שמושפעים ממגמות דמוגרפיות ארוכות טווח. משקיעים רבים אוהבים את התחומים הללו בזכות שהם עשויים לספק יציבות יחסית ובגלל הביקוש מתמשך שלהם.
לעומת זאת, יש תחומים תנודתיים יותר כמו קניונים ומשרדים, שהושפעו בשנים האחרונות מעליית העבודה מהבית ושינויים בהרגלי הצריכה. לכן חשוב להבין שלא כל קרנות ה-REITs זהות, ולכל תחום יש סיכונים והזדמנויות משלו.
איך משקיעים בפועל דרך אינטראקטיב ישראל?
באמצעות אינטראקטיב ישראל ניתן לקבל גישה ישירה לקרנות REITs אמריקאיות הנסחרות בבורסות המרכזיות בארה"ב. המשקיע יכול לרכוש מניות של קרנות בודדות או לבחור תעודות סל רחבות שעוקבות אחרי כל סקטור ה-REITs.
היתרון הגדול הוא האפשרות לבצע את ההשקעה דרך חשבון אחד, עם גישה לשוק האמריקאי, נתונים בזמן אמת ועלויות מסחר נמוכות יחסית. בנוסף, ניתן להמיר שקלים לדולרים בשערים תחרותיים יותר לעומת חלק מהמערכות המסורתיות.
עמלות ההמרה הן נושא משמעותי במיוחד בהשקעות דולריות. כאשר משקיע משלם פערי המרה גבוהים, חלק מהתשואה נשחק כבר בתחילת הדרך. לכן שערי מט"ח תחרותיים יכולים להשפיע בצורה ישירה על הרווח נטו לאורך זמן.
בנוסף, המשקיע יכול לשלב REITs כחלק מתיק רחב יותר הכולל מניות, קרנות סל, אג"ח ונכסים נוספים - והכול תחת אותה מערכת מסחר.
למידע נוסף על עמלות המסחר באינטראקטיב ישראל לחצו כאן>>
מהם הסיכונים שצריך להכיר?
למרות היתרונות, חשוב להבין שגם קרנות REITs מושפעות מתנאי השוק. עליית ריבית, למשל, עלולה ללחוץ על הסקטור מכיוון שהיא מגדילה את עלויות המימון ומקטינה לעיתים את האטרקטיביות של דיבידנדים.
גם מצב הכלכלה משפיע. בתקופות של האטה כלכלית, חברות ושוכרים עלולים לצמצם פעילות, דבר שמשפיע על תפוסת הנכסים ועל ההכנסות של הקרנות.
בנוסף, יש סיכון מטבע למשקיעים ישראלים. מאחר שההשקעה נעשית בדולרים, שינויים בשער החליפין בין השקל לדולר יכולים להשפיע על התשואה.
לכן, כמו בכל השקעה, חשוב לבצע פיזור נכון, להבין את סוג הקרן שבה משקיעים ולבחון האם היא מתאימה לאסטרטגיית ההשקעה האישית.
לסיכום, קרנות REITs מאפשרות למשקיעים ישראלים להיחשף לעולם הנדל"ן האמריקאי בצורה נוחה, נזילה ופשוטה יחסית גם בלי לקנות נכס פיזי. השילוב בין פוטנציאל להכנסה פאסיבית, פיזור רחב ונגישות גבוהה עשוי להפוך את התחום לאטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים שמחפשים אפיק ארוך טווח.
בעולם שבו יותר משקיעים מחפשים יציבות ותזרים לצד צמיחה, קרנות REITs ממשיכות להיות אחד הפתרונות המעניינים ביותר לחיבור בין שוק ההון לעולם הנדל"ן.
התוכן המוצג בכתבה זו ניתן באופן כללי בלבד, אינו מהווה חוות דעת מקצועית, המלצה, תחליף להתייעצות עם מומחה או קבלת ייעוץ השקעות. אינטראקטיב ישראל לא מקנה ייעוץ השקעות פרטני המותאם לצרכי הלקוח, והתוכן מטעמה אינו מהווה המלצה או שידול לביצוע פעולה בשוק ההון. על כן, אין לפרש דבר באמור בכתבה כהמלצה או ייעוץ לביצוע רכישה או מכירה של כל נייר ערך או נכס פיננסי המוצג בה. סקירה זו מבוססת על נתונים ומידע גלויים לציבור אשר מפורסמים באתרים פיננסיים בישראל ובעולם וללא שיח עם החברות המוזכרות.
