ההתחדשות העירונית בבירת ישראל הולכת ותופסת תאוצה, כאשר על ־פי נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - כל דירה חמישית בירושלים נבנית במסגרת הריסה ובנייה מחדש. מדובר בהיקף משמעותי מאוד של התחלות בנייה, שמשקף גם את העלייה בהיקפי הבנייה בעיר לעומת מקומות אחרים. המספרים הגבוהים של התחלות הבנייה מובילים לחידוש הבירה, וגם לתוספת של מיגון שמגיע במקום דירות ישנות. עם זאת תנופת הבנייה מייצרת גם אתגרים.
נתחיל בנתונים. מבדיקה שערכו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שפועלת בבירה ומלווה בעלי דירות, ניתן לראות כי בעוד הנתונים הכלל־ארציים מעידים על ירידה של כ־2% בהתחלות הבנייה של בניינים שנבנו מחדש (כולל פינוי־בינוי ותמ"א 38/2), בירושלים דווקא נרשמה עלייה. כך, בבירה הנתונים מעידים על גידול של 8.8% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית. סך התחלות הבנייה בירושלים בשנת 2025 עמד על 8,637 יח"ד, מתוכן 1,752 יח"ד במסגרת בניינים שנהרסו ונבנו מחדש, לעומת 1,611 בשנת 2024.
עד כמה זה משמעותי? לשם ההשוואה, במחוז חיפה נרשמה עלייה של 6.5% בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית, במחוז המרכז חלה עלייה של 4.1% בהתחלות הבנייה בהתחדשות ובמחוז הצפון נרשמה עלייה של 3.4%. מאידך ישנם מחוזות שבהם נרשמה ירידה. כך למשל במחוז תל אביב, עם ירידה של כ־2% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית. בשורה התחתונה – ירושלים חריגה כלפי מעלה.
"אנחנו בעיצומה של מלחמה קשה, מרובת נפגעים, ובכל יום אנחנו עדים מחדש לחשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים", פותחת ומסבירה איילת קראוס, שותפה ומנהלת מרחב ירושלים בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. "על רקע זה", ממשיכה קראוס, "הנתונים המראים על עלייה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בירושלים, מביאים לידי ביטוי את המאמצים הכבירים של עיריית ירושלים בקידום תכנון ורישוי, והתוצאות ניכרות בשטח. עם זאת פוטנציאל ההתחדשות בעיר הוא עצום, ולצד הפרויקטים שמגיעים לשלב הביצוע, יש עוד הרבה פרויקטים שמתעכבים או שלא מותנעים כלל, בעיקר בשל חששות בקרב בעלי הנכסים".
איילת קראוסצילום: דוד סקוריקראוס מרחיבה על החששות הנפוצים: "כחברה מארגנת, המייצגת ומלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, אנחנו מזהים שהחשש הנפוץ ביותר הוא הפער הידוע בין התוכנית שמוצגת לבעלי הדירות בתחילת תהליך התכנון, ובין זו שמאושרת בסוף. תהליך קידום תוכנית בניין עיר (תב"ע) הוא תהליך ארוך, שבמהלכו יכולים להתרחש שינויים משמעותיים בתוכנית בעקבות הנחיות הגורמים המקצועיים, דרישות ועדות התכנון והתנגדויות השכנים ובעלי עניין. הפתרון שלנו הוא תחילה לקדם תב"ע עם ועבור בעלי הדירות, ולדחות את שלב בחירת היזם עד לאחר אישורה הסופי של התוכנית בוועדות. רק כך ההתקשרות של בעלי הדירות עם היזם נעשית על סמך עובדות ולא על סמך הדמיות, והסיכוי שהפרויקט ייצא לפועל עם כדאיות כלכלית ליזם גדול יותר".
"העירייה סימנה מטרה ברורה"
אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר כי היקפי הבנייה המשמעותיים מתאפשרים גם בזכות התנהלות העירייה והוועדה המחוזית: "ראש העיר, מהנדס העיר והצוותים המקצועיים בעירייה סימנו מטרה ברורה ביחד עם הוועדה המחוזית לקדם התחדשות עירונית, והמציאות בעיר מוכיחה, שאם רוצים, אז יכולים וגם מצליחים להסיר חסמים ולקדם דברים.
"המינהלת להתחדשות העירונית בעיר, שגם הייתה הראשונה שקמה בארץ, פועלת כמנוע לצמיחה ולהתפתחות של ירושלים, באמצעות ההתחדשות העירונית. היא פועלת כשותפה וכגורם מסייע ליזמים ולבעלי הדירות להוציא פרויקטים לפועל - לא רק במסגרת התב"ע, אלא גם בשלבי קידום והוצאת היתרי בנייה. אנחנו רואים שהעירייה מזהה את הנקודות המעכבות בקידום הפרויקטים של ההתחדשות העירונית ואף מבינה את החשיבות בשיתופי הפעולה בין הצלעות במשולש יזם/בעלי דירות/עירייה לשם הצלחת הפרויקט. המינהלת מתמקדת בחיזוק צוות העובדים ובקידום תהליכי התכנון והרישוי בעיר. המציאות בשטח מראה שהמדיניות העירונית עובדת יפה, וישנה פעילות של התחדשות עירונית בכל שכונות העיר".
גם רן ינאי, מנכ"ל ובעלים חברת צ.פ, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית בבירה, סבור שהתנהלות העירייה היא זו שמובילה לבנייה הנרחבת: "העובדה שירושלים מובילה במספר התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית אינה מקרית. בראש ובראשונה, מדובר בעירייה שמבינה לעומק את החשיבות האסטרטגית של התחדשות עירונית עבור עתיד העיר, ופועלת באופן ממוקד ועקבי לקידום פרויקטים. ניתן לראות ריכוז גבוה של אנשי מקצוע, לצד תהליכים יעילים יותר באופן יחסי – הן באישור תוכניות והן בהוצאת היתרי בנייה, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים בהשוואה לערים אחרות בארץ". לצד הירתמות העירייה לנושא, ינאי מוסיף סיבה נוספת להאצת המיזמים, והיא היעדר קרקע לבנייה יזמית רגילה, מה שהופך את ההתחדשות העירונית לרלוונטית הרבה יותר. "ירושלים היא העיר הגדולה בישראל הסובלת ממחסור חמור בעתודות קרקע זמינות לבנייה, ובמקביל מתמודדת עם גידול אוכלוסייה מתמשך. במציאות כזו ההתחדשות העירונית אינה רק פתרון, אלא הכרח".
ישראל אבוחצירא, מנכ"ל משותף בחברת נתיבים, מעניק עוד סיבה שתומכת בהיקפי הבנייה הגדולים, הפעם מצד ההסכמים שבין היזמים לבעלי הדירות: "ירושלים מצליחה להוביל בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, בזכות שילוב נדיר של מדיניות תכנון תומכת וסביבה יזמית מאפשרת. מצד אחד העירייה מקיימת שיח פתוח ושיתוף פעולה אמיתי עם יזמים, לצד הקצאת משאבים וכוח אדם שמאפשרים לקדם פרויקטים בקצב. מצד שני קיימת ראייה תכנונית רחבה וארוכת־טווח, שמקדמת בנייה לגובה באופן נכון, כזה שמייצר היתכנות כלכלית לפרויקטים ומאפשר גם השבת שטחים איכותיים לציבור. בנוסף ירושלים בולטת בהיבט התמורות לדיירים – הוועדה המקומית מכירה בתקן 21 בתמורה של כ־25 מ"ר לדירה, כמעט כפול מערים רבות אחרות, מה שמקל את קידום ההסכמות עם בעלי הדירות. לבסוף חשוב להבין, שהביקוש לדיור בעיר נותר יציב ואף קשיח גם בתקופות של עליית ריבית. זאת, בין היתר, בזכות תנופת הפיתוח בעיר, הרחבה של רשת הרכבת הקלה והביקושים מצד תושבי חוץ. כל אלה יחד יוצרים ודאות גבוהה יותר ליזמים ומאפשרים להוציא פרויקטים מהכוח אל הפועל".
אלון פסו, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת גיא ודורון לוי, מסכם הנושא: "השיא בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בירושלים ב־2025 הוא פרי של מדיניות עירונית ברורה. העירייה חילקה את האזורים לאזורי עדיפות, ובשכונות הזכאיות נהנים פרויקטי פינוי־בינוי מפטור מהיטל השבחה - צעד שיצר ודאות כלכלית, המאפשרת ליזמים להוציא פרויקטים לפועל, לתת לדיירים תמורות ראויות ולשמור על כדאיות. עירייה שמורידה את הנטל המיסויי על התחדשות עירונית מראה רצינות אמיתית — היא לא רק מצהירה על תמיכה בתהליך, אלא מוכיחה את אמונתה בו דרך כלים כלכליים קונקרטיים. המהלך הוכיח את עצמו, והמשך שלו הוא ההזדמנות של ירושלים לבסס את מעמדה כעיר מובילה בהתחדשות עירונית לשנים הבאות".
"קצב המימוש עדיין מתון"
עד כמה שנתוני התחלות הבנייה גבוהים, יש גם מי שסבור שהם עוד יכולים ואולי אף צריכים לעלות עוד יותר. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני מסביר, כי: " הנתונים של הלמ״ס מצביעים על מגמה חיובית בירושלים, עם גידול של כ־8.8% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית והגעה לכ־20% מכלל התחלות הבנייה בעיר – נתון שמעיד על התבססות התחום גם בעיר מורכבת כמו ירושלים. עם זאת, בהשוואה למחוז המרכז ולמחוז תל אביב, שבו למעלה ממחצית מהבנייה כבר מתבצעת במסגרת התחדשות, קצב המימוש בירושלים עדיין מתון יותר. ירושלים היא לא עוד זירת התחדשות עירונית, אלא מרחב שבו כל פרויקט נדרש לאזן בין קידמה ובין זהות עמוקה ושורשית. האתגרים הייחודיים – מורכבות תכנונית, ריבוי בעלי קרקע, שיקולי שימור והליכי רישוי ממושכים – מחייבים התאמה מדויקת של כל פרויקט למרקם המקומי. כל אלה מאריכים את משך קידום הפרויקטים ומייצרים אי־ודאות גבוהה יותר ליזמים ולדיירים".
יונתן אזרצילום: ניב קנטורבאותה הנשימה מציין אזר את המקומות שבהם ההתחדשות העירונית מתקדמת ביתר שאת: "ניתן לזהות מוקדי פעילות מובהקים בשכונות הוותיקות, כמו קריית יובל, גילה, פסגת זאב ונווה יעקב ותלפיות, שבהן ההתחדשות צוברת תאוצה. בשכונות אלו אנחנו רואים היקפים הולכים וגדלים של פרויקטים שמבשילים לביצוע. בסופו של דבר הצלחת ההתחדשות בירושלים תלויה בראייה ארוכת־ טווח, שמצליחה לחבר בין המורשת והזהות הייחודית של העיר ובין הצורך בהצערתה ובהגדלת היצע הדיור".
"מורכבות יזמית"
משה רגוביי, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת בית ירושלמי BY, מדבר על המורכבות המשמעותית בבנייה בבירה: "ירושלים סגרה את שנת 2025 עם שיא של כל הזמנים בהיתרי בנייה, כ־8,500 יח"ד חדשות, מתוכן כמעט מחצית במסגרת התחדשות עירונית בלבד. אחת הסיבות העיקריות לכך היא יוזמה ברוכה של העירייה, שמקדמת הליכי התחדשות עירונית ענפים בכל רחבי העיר. אנחנו בקבוצת בית ירושלמי BY גאים להיות חלק מהמהפכה הזו, אך מי שמכיר את השטח יודע שמאחורי המספרים המרשימים מסתתרת מורכבות יזמית שאין לה אח ורע בשום עיר אחרת בישראל. האתגר הראשון הוא מבני־תכנוני. בשונה מערים אחרות, כאן כמעט כל מגרש ספוג בשכבות של רגישות שימור היסטורי, ערכי נוף, שטחים פתוחים ורצף קהילתי. בשכונות ההיסטוריות ההתחדשות דורשת רגישות תכנונית גבוהה, ידע בתהליכים מורכבים של שילוב בין בנייה חדשה לסביבה טעונה בערכים תרבותיים וציבוריים. יזם שאינו מגיע עם הבנה עמוקה של ההקשר המקומי, יכול להיתקע בשלב מוקדם מאוד".
עוד על־פי רוגביי: "האתגר השני הוא מקצועי כלכלי. היזם צריך לנווט בין מספר מוסדות תכנון במקביל, כדוגמת ועדה מקומית, ועדה מחוזית וועדות שימור, כאשר לכל אחת שיקולים ומדיניות משלה. יזם מנוסה, שמכיר את הנהלים והדרישות הרגולטוריות, יידע להוביל לתכנון נכון. בירושלים, יותר מבכל עיר אחרת, ההתחדשות העירונית אינה נתפסת בעיני הציבור, על כל גווניו, רק כהזדמנות כלכלית, אלא גם כסיכון וכהחלטה בלתי הפיכה. בניית האמון מול בעלי הדירות היא תהליך ארוך, מדוד, שדורש שקיפות מלאה ונוכחות לאורך שנים, הרבה לפני שמוגשת תוכנית אחת לוועדה.
הקו המנחה אותנו הוא ראייה שמתחילה הרבה לפני שלב התכנון. כל פרויקט מקבל הסתכלות מותאמת לשטח, לאופי השכונה ותושביה ולצורכיהם הייחודיים. אנחנו שואלים לא רק מה נבנה, אלא מה יצמח סביב הפרויקט, כדוגמת שטחי ציבור, חזיתות מסחריות שמזמינות חיי שכונה, מרחבים ירוקים שמעניקים נשימה לרקמה העירונית הצפופה, ואלו המדדים להצלחה. בסוף המטרה היא לא רק כדאיות כלכלית, אלא שדרוג אמיתי של פני העיר, לצד שיפור איכות חייהם של התושבים".
זוהר שריקי, שותף ומנהל מרחב ירושלים במאגמה שיווק נדל"ן, מתייחס אף הוא לאתגרים: "ירושלים מציבה אתגרים ייחודיים שאין להם מקבילה בערים אחרות; הטופוגרפיה ההררית, השיפועים, חיפוי האבן המחייב ורגישות קו הרקיע - כל אלה הופכים כל פרויקט בבירה למשימה הנדסית ותכנונית מורכבת.
זוהר שריקיליאנה ברנסקיאישור למגדלים עובר בזכוכית מגדלת, כדי לא לפגוע בנראות ההיסטורית של העיר. האתגר הוא להגיע לציפוף שמייצר אסתטיקה וריענון, תוך שמירה על הצביון האורבני המיוחד של ירושלים". שריקי מסכם ואומר: "לבנות כאן זה לא רק לצקת בטון - זה משא ומתן מתמיד בין העבר המפואר לצרכים המודרניים של התושבים.
"ירושלים נמצאת כעת בשיא. הפסיפס האנושי הייחודי של העיר, לצד תנופת ההתחדשות העירונית, יוצרים יחד תנופה חסרת תקדים - ושמים את בירת ישראל בראש טבלת התחלות הבנייה".
