יש רגעים שבהם הדינמיקה הממסדית הרגילה – זו המקדשת המתנה, פלפולים משפטיים ודחיית הקץ – הופכת למסוכנת. משבר קרקעות הכנסייה לשעבר, המצויות בחכירת קק"ל בלב ירושלים, הוא בדיוק רגע כזה. זה כבר מזמן לא דיון שמאי אפרורי או מאבק משפטי מנומס בין עורכי דין בחדרים ממוזגים; זוהי מציאות יומיומית מכבידה, שגורמת לחוסר ודאות וחוסר ביטחון של מאות משפחות, שוחקת את ערך הנכסים שלהן, ופוגעת ביציבות האסטרטגית של שכונות רחביה, טלביה וניות – ממש בליבה הפועם של ירושלים.
הסיפור נעוץ בחוזי חכירה היסטוריים שחתמה קק"ל בראשית ימי המדינה עם הכנסייה היוונית־אורתודוקסית. לפי חוזים אלו, הוענקה לקק"ל חכירה בשטחים של מאות דונמים על מנת לפתח ולבנות את שכונות מערב העיר. המנגנון שנקבע דמה למודל ה־BOT המודרני: קק"ל מפתחת את הקרקע לאורך תקופת החכירה, ובסופה הכול אמור לשוב לידי הבעלים. אומנם ניתנה לקק"ל אפשרות להארכת החכירה, אך התנאים נותרו עמומים – משך התקופה לא הוגדר בבירור וחשוב מכך, התמורה הכספית נותרה פתוחה לפרשנות שעלולה להגיע למיליארדי שקלים מכספי ציבור. עובדה זו מייצרת אי־בהירות וקושי שרק הולך וגובר.
מודל החכירה הזה פעל בהצלחה במשך עשורים. הוא איפשר את הקמתן של שכונות פאר, נכסים לאומיים, כמו מוזיאון ישראל, תיאטרון החאן ומרכז בגין, וריאות ירוקות כמו עמק המצלבה. אולם חלוף הזמן והתקרבותו של "יום הדין" הקנייני גרמו להיפוך המצב: מה שהיה בעבר הצלחה ציונית שתרמה לפיתוח העיר, הפך כיום למחסום קנייני, למקור של חוסר ודאות מתמשך ולגורם מרכזי בקיפאון האורבני של לב העיר. כיום, כשהקרקעות מצויות בבעלות פרטית, ואין עוד מעורבות כנסייתית בעניין שבעבר מנעה אפשרויות לפתרון, חוקי המשחק השתנו, ועושה רושם שניתן להגיע לפתרון.
שעון החול הכלכלי: כשהבית הופך לנטל
ככל שמתקרבים לשנת 2050 – מועד פקיעת חוזי החכירה המקוריים – הבעיה מתחדדת בשיא עוצמתה. עבור דיירי השכונות הללו, 2050 אינה תאריך עתידי רחוק; היא צל כבד שמעיב על כל החלטה כלכלית בהווה. ערך הדירות נשחק בקצב הולך וגובר, שוק הקונים הפוטנציאליים מצטמצם, והבנקים – הרגישים לכל שמץ של סיכון קנייני – מקשיחים את עמדותיהם עד כדי חסימה מוחלטת של מתן משכנתאות בנכסים אלו.
התוצאה היא טרגדיה אנושית שקטה. בעלי דירות, שרבים מהם קנו את בתיהם במיטב כספם והשקיעו בהם את כל חסכונותיהם, מגלים שהם "עשירים על הנייר" אך עניים בפועל.
"אנחנו חיים בתחושה שהשטיח נמשך מתחת לרגלינו", אומר יעקב, תושב טלביה המתגורר בבניין על הקרקעות שבחכירה - "הדירה שהייתה אמורה להיות הביטחון הכלכלי שלנו איבדה חצי מערכה. הבנקים לא נותנים לקונים הלוואות, ואנחנו תקועים בבית שאין לנו מושג מה יהיה עליו בעוד שני עשורים. זו לא צורה לחיות בה וברור מאליו שאחריות הקק"ל לדאוג לנו".
חלון ההזדמנויות: האם קק"ל, עיריית ירושלים ואקסטל ירימו את הכפפה?
השילוב בין המצוקה הגוברת של הדיירים ובין העובדה שהבעלים כיום הוא גורם עסקי פרטי, מייצר חלון הזדמנויות נדיר. אל מול הנטייה הרווחת להמתין, למסמס ולגלגל סוגיות בוערות להכרעת בתי המשפט, נדמה כי כיום קיימת אפשרות ממשית לכנס את הצדדים ולגאול את הקרקעות ממצוקתן.
בעבר נעשו ניסיונות לפעול להארכת החכירה, ואף הוגשה עתירה לבג"ץ, שנמצאת בחיתוליה ושהדיון בה צפוי לקחת שנים ארוכות, לצד ניסיונות חקיקה שתקועים עוד משנת 2014. אך כיום מחלחלת ההבנה אצל כלל הגורמים שכלים אלה מוגבלים, שנויים במחלוקת משפטית עמוקה בשל הפגיעה הדרמטית בקניין, ובעיקר שהם כרוכים בעלויות עתק שייפלו על הציבור.
במקום לריב בבתי משפט במשך שנים, נראה שההבנה כי נכון לפתור את הסוגיה בהסכמה, צוברת תאוצה. חברת אקסטל כבר הודיעה שהיא מצויה במו"מ מתקדם ועל סף חתימת עסקאות התחדשות עירונית עם מספר מתחמים בקרקעות, ובמקביל הוקם על ידי הדיירים פורום הפועל להאיץ בקק"ל ובבעלים להגיע להסכם.
למרות סימני האופטימיות קיימת אי־בהירות מצד קק"ל, וכעת העיניים נשואות אל יו"ר קק"ל הנכנס, אייל אוסטרינסקי, שהצהיר לאחרונה כי אינו מתכוון לנקוט מדיניות של "שב ואל תעשה", וכי "בתוך חצי שנה מהיום נהיה אחרי החלטה מכוננת בנושא".
הדרך לפתרון: זה נהנה, וזה לא חסר
קווי המיתאר לפתרון שנדונו בעבר מעידים על אפשרות ממשית לייצר מתווה שבו כל הצדדים מרוויחים, מבלי להיגרר למלחמות התשה. פתרון כזה אמור להבטיח בראש ובראשונה את מעמד הדיירים לשנים ארוכות באופן מיידי, כאשר הזכויות אף ישודרגו לבעלות מלאה עבור אלו שיבחרו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית – צורך קריטי במיוחד לאור המחסור בממ"דים במציאות הביטחונית הנוכחית ולאור גילם של מרביתם המכרעת של הבניינים. במקביל הסדר נכון יבטיח את הבעלות הציבורית בנכסים הלאומיים ובקרקעות הציבוריות לדורות, וימנע מצב שבו מוסדות תרבות מרכזיים נותרים תלויים בחוזי חכירה פוקעים. כדי לייצר את המנוע הכלכלי שיממן את המהלך כולו, המתווה שנדון כולל מתן אפשרות לבעלים לפתח את עתודות הקרקע המעטות שעוד נותרו פנויות.
פתרון ברוח זו עשוי לחסוך מיליארדים מכספי הציבור ובעיקר לסיים את המצוקה האנושית של הדיירים.
המחיר של גרירת הרגליים
הזמן אינו ניטרלי. המשמעות שלו בסוגיה זו היא המשך שחיקת ערך הדירות של אלפי ירושלמים ושחיקת ערך הקרקע עבור קק"ל. השוק לא מחכה להכרעות שיימשכו עשורים; הוא מתמחר את חוסר הוודאות כאן ועכשיו. כל חודש של המתנה מצד הקק"ל, הבעלים ועיריית ירושלים והימנעות מהתקדמות להסכם סופי שוחקים עוד יותר את הביטחון האישי והכלכלי של הדיירים.
הדיון הציבורי נוטה לעיתים להיגרר למאבקים עקרוניים על העבר: מי צדק, מי ידע מה הוא חוכר, ומה חשב הבעלים כשרכש את הקרקע. כל אלה אינם העיקר. העיקר הוא מה נכון לעשות עכשיו עבור הדיירים ועבור ירושלים. מאבק משפטי ממושך עשוי להיראות "צודק" בתיאוריה, אך בפועל הוא גוזר על דור שלם של ירושלמים לחיות בחרדה. הסדרה מוסכמת ומאוזנת היא הדרך היחידה להחזיר את השקט לדיירים ואת היציבות לשוק.
לסיכום: דרושה מנהיגות במקום התחמקות
שכונות לב ירושלים ניצבות היום בצומת דרכים היסטורי. על הקק"ל, עיריית ירושלים וחברת אקסטל ליטול אחריות ולפעול ללא דיחוי. במקום המשך סטגנציה, הגיעה השעה להתקדם להסדרה עדכנית שמתאימה למציאות של היום, כזו המבטיחה ביטחון קנייני לדיירים, נכסים לאומיים לציבור ואפשרות פיתוח לבעלים.
בסופו של דבר לא מדובר בוויכוח על סעיפים בחוזה, אלא בחיים של אנשים. על היכולת של תושבים ותיקים וחדשים לדעת, שהבית שבו הם גרים הוא אכן שלהם, בטוח ומוגן, היום וגם מחר.
במצב הנוכחי, הפתרון אינו מותרות – הוא חובה מוסרית וצורך לאומי דחוף. הגיעה השעה לחתוך את הקשר הגורדי ולהשיב לירושלים בכלל, ולדיירים בפרט את הוודאות המגיעה לה.
