ירושלים נמצאת בתנופת בנייה משמעותית בשנים האחרונות. היקף היתרי הבנייה שאושרו בעיר שובר שיאים וכך גם התוכניות המאושרות. לא מדובר רק בתחום המגורים אלא גם במיזמי תעסוקה ומסחר לצד פרויקטים בתחום התשתיות, משנים את פניה של הבירה מקצה לקצה. כל מי שפועל בעיר ירושלים רואה את ההבדל בגישה כמו גם בפיתוח העירוני ונכון להיום עוד לא נאמרה המילה האחרונה כשהיקף התוכניות העתידיות גדול אף הוא.
אחד התחומים המשמעותיים שזכה לצמיחה בשנים האחרונות הוא תחום ההתחדשות העירונית, ועל פי נתונים אחרונים שפורסמו על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שליש מיחידות הדיור שנמצאות בתוכניות בשלבים שונים (במיזמי התחדשות עירונית) נמצאות בעיר ירושלים. נחדד שמדובר בשליש מכל יחידות הדיור המאושרות בכל הארץ כולה - פוטנציאל של עוד כ־50 אלף יח"ד בבירה לבדה וכל זה רק במסגרת התחדשות עירונית.
בעיריית ירושלים מאשרים כי העיר נמצאת בתנופת בנייה. על פי נתוני העירייה, בשנת 2024 ניתנו יותר מ־3,000 היתרי בנייה והריסה במסגרת פינוי בינוי. שרון מנדלבאום, מנהלת אגף לפיתוח אסטרטגי עירוני ועסקי מרחיבה אודות ההתחדשות העירונית בבירה: "ירושלים היא בירת ישראל וגם העיר הגדולה ביותר מבחינת היקף האוכלוסייה. ככזו, היא מתמודדת עם אתגרים ייחודיים ובהתאם מוצאת פתרונות יצירתיים וחדשניים לאיכות חיי תושביה. כך, ירושלים נחשבת חלוצה ארצית בהבאת הרכבת הקלה לתחומה והיום עוסקת בבניית תשתית ל־75 ק"מ נוספים, לאחר ש־14 ק"מ כבר פעילים (הקו האדום) מזה כעשור באזורים המרכזיים ביותר בעיר". עוד על־פי מנדלבאום: "עבודות התשתית המבוצעות כיום בכל רחבי העיר, נעשות תוך ממשק הדוק עם התושבים והמינהלים הקהילתיים כשכל העת העירייה פועלת להקדמת לוחות הזמנים לסיומן".
לגבי היקפי הבנייה בעיר מאשרת מנדלבאום כי המספרים רק הולכים וגדלים: "מינהל תכנון ותשתיות בעירייה הגביר את קצב הנפקת היתרי הבנייה ליחידות דיור, ומהיקפים שנתיים של כ־2,300 יחידות דיור בממוצע עד שנת 2019, הגדילה העירייה את היקפי הדירות לכדי 8,000 יחידות דיור בין השנים 2024-2021, כך צפוי גם בשנת 2025 (יותר מכ־28 אלף יחידות דיור שקיבלו היתר בשנים אלה). מעבר להגדלת היצע יחידות הדיור, מעודדת העירייה את בנייתן של דירות להשכרה לטווח ארוך ודירות קטנות, הן מול יזמים פרטיים והן מול פרויקטים של רמ"י".
בכל הקשור לפעילות העירייה במסגרת מיזמי ההתחדשות העירונית, מסבירים בעירייה כי בשנים האחרונות גובשה שיטת עבודה שמאפשרת את ההתקדמות המשמעותית בהיקף יחידות הדיור וגם מסייעת לשלבי התקדמות הפרויקטים. "גם כלפי פרוייקטי ההתחדשות העירונית פועלת העירייה בצורה שיטתית וייסדה שיטת עבודה חדשנית המכונה 'פרויקטור שכונתי', האמון על הכנת תוכנית עבודה לבנייה מותאמת ויעילה של התשתיות הציבוריות בתוך שכונה מתחדשת, לרבות הכבישים, שבילי ההליכה והרכיבה על אופניים, פארקים, בתי ספר, מתנ"סים ועוד", מסבירה מנדלבאום.
"ירושלים היא בין המבוקשות ביותר למגורים ולהשקעה"
בזמן שבעירייה מקדמים תוכניות, מאשרים היתרים ומתכננים עוד ועוד מיזמים גם השוק הפרטי מזהה את ההזדמנות ובשנים האחרונות עוד ועוד שחקנים נכנסים לפעילות בעיר. יזמים וקבלנים משבחים את התנהלות העירייה כמו גם הוועדה המחוזית, ומספרים כי היקפי הבנייה מתאפשרים בזכות עבודה צמודה של כלל הגורמים.
לדברי יורם אביסרור מבעלי חברת אביסרור משה ובניו: "פריחת ההתחדשות העירונית בירושלים דווקא עכשיו היא תוצאה של שילוב בין מספר גורמים: מצד אחד, העירייה שמקדמת תהליכים תכנוניים שהחלו לפני שנים, כולל אישור תוכניות מתאר והסרת חסמים ביורוקרטיים. מצד שני, הביקוש למגורים בעיר – בעיקר מצד צעירים ומשפחות – הולך וגדל, מה שדוחף את השוק קדימה. ירושלים מתעוררת, ואנחנו בעיצומה של מהפכה עירונית״.
דן פרנס , מנכ"ל חברת קרסו, מספר גם הוא על הפעילות בעיר: "הביקושים לפרויקטים בהתחדשות עירונית בירושלים ממשיכים להיות גבוהים באופן עקבי וכך גם בתקופה הנוכחית. ירושלים היא בין המבוקשות ביותר למגורים ולהשקעה בקרב רוכשי דירות מקהלים ומגזרים שונים מישראל וגם אצל תושבי חוץ המגלים התעניינות רבה בפרויקטים השונים בעיר, בעיקר בשל אופייה הייחודי, ההיסטוריה והמורשת, ובהתאם לביקוש, גם היקפי הבנייה בעיר גבוהים מאוד. להערכתי, מגמה זו תמשיך ותגדל גם בשנים הבאות".
גם חברת אפריקה ישראל מגורים פועלת בעיר ירושלים. רונית אשד לוי, מנכ"לית החברה מתייחסת לפעילות בעיר ולמיזמי החברה: "ירושלים הפכה בשנים האחרונות למוקד מרכזי לפעילות ההתחדשות העירונית והיזמות שלנו, והנתונים על היקף הדירות בהליכי תכנון מעידים על המגמה החיובית שאנו חווים. הפעילות שלנו בבירה מתאפיינת בשיתוף פעולה פורה עם העירייה, שמציגה חזון מובהק וברור לקידום התחדשות עירונית משמעותית, לצד מדיניות תומכת שמאפשרת לנו להוציא לפועל פרויקטים מורכבים. אנחנו רואים בירושלים עיר בעלת פוטנציאל אדיר - מצד אחד שכונות ותיקות שזקוקות להתחדשות, ומצד שני תשתיות מתפתחות כמו הרכבת הקלה שמגדילות את הביקושים ומשפרות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. העבודה מול ועדות התכנון בירושלים התייעלה משמעותית בשנים האחרונות, עם הבנה הולכת וגוברת על חשיבות קידום מהיר יותר של תוכניות התחדשות עירונית".
אשד לוי משבחת את פעילות העירייה: "אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם העירייה והוועדה המקומית, שמגלות אוזן קשבת אמיתית לצרכים ולאתגרים העולים מהשטח. ניכר כי העירייה רואה בקידום הפרויקטים בעיר נושא להתגאות בו, ואף נמדדת על פיו, מה שמייצר מחויבות משותפת להצלחת המיזמים. שיתוף הפעולה הפורה הזה מאפשר לנו לפתח פתרונות שיענו על צרכי העיר והתושבים לטווח הארוך. האתגרים בירושלים ייחודיים - העיר משלבת מסורת וחדשנות, וכל פרויקט דורש התייחסות מיוחדת למרקם האורבני והקהילתי. האקלים החיובי והתמיכה העירונית מביאים לכך שאנו כל הזמן בוחנים ומבצעים התקשרויות חדשות בירושלים, מתוך אמונה בפוטנציאל הגלום בעיר זו. אנו רואים בירושלים יעד אסטרטגי להמשך פעילותנו, וצופים שבעשור הקרוב העיר תמשיך להוביל את קידומי הפרויקטים היזמיים לצד תנופת ההתחדשות העירונית".
"מובילה ארצית בתחום ההתחדשות העירונית"
היקפי הבנייה המשמעותיים בעיר מושכים גם לא מעט יזמים וקבלנים. אסף סימון, מנכ"ל BST יזום מתייחס לסוגייה זו וגם לפוטנציאל הגדול של פיתוח העיר: "ירושלים הפכה למובילה ארצית בתחום ההתחדשות העירונית, הישג משמעותי שמתאפשר הודות למדיניות התכנון המתקדמת בהובלת ראש העיר משה ליאון והוועדה המחוזית. נתון מרשים במיוחד הוא כי שליש מהדירות החדשות בהתחדשות עירונית הנמצאות בהליכי תכנון בכל הארץ מרוכזות בירושלים. היקפי התכנון הנרחבים נובעים מחזון אסטרטגי להכפיל את מספר יחידות הדיור בעיר - מכ־220 אלף יחידות כיום לכ־400 אלף בעתיד. זהו אתגר מורכב במיוחד בירושלים, עיר בעלת מאפיינים גיאופוליטיים ייחודיים". סימון גם מתייחס לנקודה נוספת שמגיעה יחד עם הפיתוח והיא העובדה שהרבה מאוד חברות מגיעות לפעול בעיר אבל לא לכולן יש את הכלים או הגב הכלכלי המתאים: "בשל היקפי הפעילות הגדולים, נכנסו לשוק חברות רבות, חלקן ללא הניסיון או החוסן הכלכלי הנדרש להשלמת פרויקטים מסוג זה. קיים פער משמעותי בין היכולת לקדם ולאשר תב"ע לבין היכולת להוציא פרויקט מורכב אל הפועל, במיוחד בתקופה הנוכחית המאופיינת בעליית מחירי הבנייה ובמחסור בכוח אדם מקצועי". סימון אף פונה לבלי דירות שרוצים לקדם התחדשות עירונית וממליץ להם: "הדבר המרכזי שדיירים צריכים לבחון הוא יציבותו של היזם והיכולת הביצועית שלו. שאלו את עצמכם: האם זו חברה שהייתם רוכשים ממנה דירה? האם יש לה הוכחות ביצוע ובסיס כלכלי איתן? בשנתיים האחרונות ראינו מקרים רבים בהם פרויקטים נתקעו בשלב המעבר מתכנון לביצוע, והדיירים מוצאים עצמם מול שוקת שבורה. לכן, יתרון משמעותי יש לחברות המשלבות יכולות ייזום וביצוע תחת קורת גג אחת. חברה המחזיקה ביכולות ביצוע עצמיות מבטיחה רציפות בתהליך, שליטה טובה יותר בלוחות זמנים ובאיכות הבנייה, ומגדילה משמעותית את הסיכויים להשלמת הפרויקט באופן מיטבי ובזמן סביר - ובכך מפחיתה את אי־הוודאות עבור הדיירים".
"הובלה עירונית נחושה"
גורם נוסף שפועל בעיר ומקדם את מיזמי ההתחדשות היא המנהלת להתחדשות עירונית. לדברי גורמים בענף מדובר בגורם מסייע. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני מתייחס לעניין: "כשבוחנים את הנתונים המרשימים של ירושלים בתחום ההתחדשות העירונית, אין זה מקרה שהעיר הפכה למובילה הארצית בתחום. שליש מכלל הדירות החדשות בהתחדשות עירונית המצויות בוועדות התכנון בישראל נמצאות בירושלים – הישג מדהים שמשקף תפיסה אסטרטגית ייחודית. מה שהופך את ירושלים לשיאנית בתחום הוא השילוב של מספר גורמים משמעותיים וביניהם: הובלה עירונית נחושה שהציבה את ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות - העירייה הקימה מנהלת התחדשות עירונית יעילה שיודעת לתכלל את כל הגורמים החל מהדרג המקצועי ועד התושבים והיזמים; פיתוח מודל עבודה יצירתי שמתאים למורכבות המיוחדת של העיר - הרשות המקומית מזהה מראש חסמים פוטנציאליים ומסירה אותם בשלבים מוקדמים, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים".
אזר מוסיף ומסביר כיצד הגישה החיובית של מוסדות התכנון וגם העירייה מאפשרת פעילות משמעותית יותר בעיר: "הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים מתפקדת כמאיץ פרויקטים במקום כגורם מעכב, וזה עושה את כל ההבדל. עיריית ירושלים השכילה להבין שהתחדשות עירונית אינה רק עניין כלכלי־נדל"ני, אלא הזדמנות להתחדשות חברתית - בכל פרויקט שקבוצת י.ד. ברזאני מובילים בעיר, אנו משלבים מענה לצרכי הקהילה המקומית שכוללת התייחסות למרחבים ציבוריים, מבני חינוך ותרבות, ומסחר שכונתי תומך. לדוגמה בפרויקט שלנו "מתחם חברון", אחד מפרויקטי התחדשות העירונית הגדולים בעיר ירושלים, התכנון נעשה בטכניקת עירוב שימושים שכוללת שכונת מגורים עם מגדלי רבי קומות וסה"כ אלפי יח"ד לצד מסחר, תעסוקה ומשרדים, באופן שישנה את המרקם העירוני באזור ללא היכר. בנוסף, יכלול המתחם פארק לינארי רחב ידיים לטובת הדיירים. אך מעל הכל, אני חושב שההצלחה של ירושלים נובעת מראייה ארוכת טווח המחברת בין ההיסטוריה ושימור המורשת הייחודית של העיר לבין הצורך בהתחדשות והצערת העיר. נכון שהאתגרים בתחום עדיין רבים, אך המודל של עיריית ירושלים מוכיח את עצמו וצריך להוות השראה לערים נוספות בארץ. העיר מציינת את יום ירושלים לצד שינויים שמתרחשים ברחובותיה – התחדשות עירונית שמשלבת בחכמה בין כבוד לעבר וחזון לעתיד".
רוית כוכבי, סמנכ"לית תכנון ופיתוח עסקי בקבוצת צרפתי שמעון מתייחסת גם היא לתנופת הבנייה: "ההתחדשות העירונית היא אבן דרך משמעותית בהתפתחותה של ירושלים. פיתוח התשתיות בעיר, שיפור המרחב הציבורי והגדלת היצע הדירות, יצרו הזדמנויות מצוינות לקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית. מדיניות העירייה לייעול הבירוקרטיה ושחרור חסמים והסיוע הרב שהיא נותנת הן לדיירים והן ליזמים, באה לידי ביטוי בתנופה משמעותית בתחום".
"מודל ראוי לעיריות ולרשויות מקומיות רבות"
לצד הבנייה החדשה, יש צורך גם בפיתוח מאסיבי של תשתיות. צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב, מתייחסת לפיתוח המואץ של העיר וגם משיבה לשאלה האם הבנייה הענפה זוכה גם למענה בכל הקשור לכל מה שמסביב לדירות ולמבנים החדשים: "עיריית ירושלים הצליחה תוך שנים ספורות לסגור פערים של שנים רבות בכל מה שקשור להתחדשות עירונית. שיכונים שנבנו בעיר לפני מלחמת ששת הימים, בשנות ה־50 וה־60 של המאה שעברה, כולם במערב העיר, עוברים כעת הליכים מזורזים ויעילים של מתן היתרים לאלפי יחידות דיור חדשות, שחלקן כבר מצויות בהליכי בנייה. אציין כי הליכים אלה יכולים בהחלט לשמש מודל ראוי לעיריות ולרשויות מקומיות רבות. ברור כי במקביל להליכים אלה, יהיה צורך לקדם את כל נושא התחבורה והתשתיות ולהתאים אותם לתוספת יחידות הדיור. כך גם יהיה צורך להשביח את כל מה שקשור לנושא התעסוקה. ואכן, ממש בימים אלה מקודם מיזם גדול חדש של שימושים מעורבים בגבעת שאול, ואנו צופים כי במהלך העשור הקרוב יהיו נוספים וכך גם המשך קידום הרכבת הקלה בבירה, זאת באמצעות הקו הירוק שיתווסף בקרוב לצד כניסה חדשה לעיר שמקלה מאוד על הכניסות והיציאות אליה ופעולות אסטרטגיות נוספות".
חברה גדולה נוספת שפועלת בירושלים היא אזורים. בחברה מתייחסים לפעילות בעיר כמו גם לביקושים הקיימים: "ירושלים מובילה היום את מפת הנדל"ן של ישראל, נוכח המדיניות החיובית של ראש העיר, העירייה וגורמי התכנון, אשר פועלים במרץ לקידום ופיתוח הנדל״ן למגורים בעיר. העירייה מקדמת תוכניות גדולות הכוללות פיתוח שכונות חדשות ופיתוח קרקעות, תוך התחשבות בשירותים הציבוריים ובתשתיות הנדרשות, כדי שגדילת העיר והתחדשותה תהיה נכונה ומתוכננת. בין התוכניות, אסטרטגיית הבנייה לאורך ציר הרכבת הקלה, אשר תרמה רבות ללוגיקה התכנונית בעיר, לצד תוכניות לפיתוח שכונות ותיקות. במקביל, העירייה מקדמת במרץ פרויקטים לדיור להשכרה, שכן הביקושים בעיר משתוקקים לדיור מסוג זה, במיוחד לנוכח תוכניות ההתחדשות העירונית אשר יצריכו דיירים להתפנות למגורים זמניים עד להשלמת דירתם החדשה".
עוד נמסר מהחברה כי הביקוש לדירות בירושלים, הן לרכישה והן להשכרה קשיח: "כיום הביקושים בעיר הם ביקושים טבעיים של משפרי דיור ומצמצמי דיור, לצד מגמות הגירה נרחבות מאזור גוש עציון וערי הלוויין סביב ירושלים כמו מעלה אדומים ומבשרת ציון. ירושלים אף מצטיינת בביקושים של תושבי חוץ, ומובילה את מגמות הביקוש בקרב יהדות התפוצות. ירושלים היא מהערים המגוונות בעולם, שמאופיינת במורשת עתיקת יומין והיסטוריה נצחית, לצד חזון חדשני של תכנון עירוני מתקדם, המהווה מיקרוקוסמוס של כלל תהליכי הנדל"ן בישראל".
חברה נוספת שבונה בירושלים היא חברת יוסי אברהמי שמתייחסת אף היא לסוגיית הביקוש: "ישנו ביקוש ער וקבוע מצד תושבי חוץ לרכישת דירות באזורים המרכזיים של ירושלים. בפרויקט שלנו, פרויקט עדן, הרוב המוחלט של הקונים הם תושבי חוץ בעיקר מארה"ב, קנדה ואירופה. בפרויקט נקבע גם שימור של חזית מלון עדן ההיסטורי שנבנה בשנת 1938 בסגנון הבאוהאוס. תוספת הבינוי למלון תוכננה בקפידה כדי לשמור על אופיו של הבניין וזה עוד דבר שמוביל לביקוש".
עו"ד אבי פורטן, שותף מנהל וראש מחלקת תכנון ובנייה (משותף) במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי המלווה פרויקטים רבים בעיר מסכם את הנושא ואומר: "ירושלים, בירת ישראל, היא גם העיר הגדולה במדינה. אוכלוסייתה חצתה את מיליון התושבים. כל שנה האוכלוסייה גדלה בלמעלה מ־1.5%. אחוז הצעירים בעיר הרבה מעל הממוצע הארצי וכך גם מספר העולים החדשים המגיעים לבירה. מכל הסיבות הללו העיר דורשת תוספת משמעותית של יח"ד בכל שנה. עד לפני כחמש שנים, לא הוקמו בעיר מספיק דירות כדי להדביק את הביקושים. דבר זה גם העלה את ערכי הקרקע. בנוסף לכך, ירושלים היא עיר היסטורית עם הרבה שיכונים שנבנו לפני למעלה מ־45 שנה, חלקם הגדול בצפיפות נמוכה המשוועים להתחדשות. לכך יש להוסיף כי בירושלים פועלת מערכת הסעת ההמונים הראשונה בארץ.
בקו האדום של הרכבת הקלה נוסעים 170 אלף נוסעים ביום, כאשר בעוד שנה יחל לפעול הקו הירוק אשר ייצר את רשת הרכבות העירונית הראשונה. מכאן שהשילוב של אוכלוסייה גדולה וצעירה, ערכי קרקע גבוהים, תחבורה ציבורית מפותחת ומתפתחת, ובתים הדורשים התחדשות, כולם יחדיו יוצרים כר פורה לפיתוח והתחדשות. על כל אלו מנצחת הנהגה המבינה את גודל השעה - ראש העיר, יו"ר הוועדה המחוזית שירה, מתכנן המחוז ומהנדס העיר. כולם תומכים בהתחדשות, בנייה ופיתוח, תוך שמירת ערכי העיר. הם מעודדים יזמים לקדם תוכניות התחדשות, מקדמים הסכמי פיתוח ולרוב פוטרים מהיטל השבחה. ההנהגה מבינה כי רק חיזוק פתרונות המגורים יביא איתו גם פיתוח ושגשוג כלכלי, תרבותי וטכנולוגי לבירת ישראל".
