"אנחנו פועלים כמו בצבא", אומר אסף חרש, מנכ״ל החברה להתחדשות ירושלים. "יש לנו יעדים, משימות ולוחות זמנים ברורים. בסוף, פרויקט נמדד לא בכוונות אלא בביצוע. כשזה עובד, זה עובד ומשנה חיים".
מאז היווסדה, ב־2009, החברה להתחדשות ירושלים, חברת יזמות הפועלת בתחום פינוי בינוי והתחדשות עירונית, משנה את פניה של ירושלים. נכון להיום, תחת הנהלת חרש, החברה פועלת ב־ 17 פרויקטים ברחבי העיר, עם היקף כולל של כ־11,789 יחידות דיור חדשות, המתוכננות להיבנות בעשור הקרוב, כשמדובר בשינוי מהותי של שכונות שלמות. בין הפרויקטים הבולטים: בשכונת גילה, ברחוב הצוף, כשהתב"ע כבר מאושרת, 183 דירות קיימות יהפכו לכ־844 יחידות חדשות. בשכונת ארנונה, רחוב שלום יהודה, גם כאן התב"ע מאושרת, 104 דירות יהפכו לכ־429 יחידות חדשות. המשותף לכל הפרויקטים הוא, שכולם בדרך להפוך ממבנים מוזנחים למרחבי מגורים מודרניים ומשגשגים, תוך שמירה על צביון העיר וחיזוק קהילותיה. ”זו לא רק התחדשות פיזית, אלא גם התחדשות חברתית ותרבותית", מדגיש חרש.
החברה להתחדשות ירושלים, שמוחזקת בבעלותם של שני גופי נדל"ן מנוסים ורבי מוניטין: החברה להתחדשות עירונית ו־ISA GROUP, נולדה מתוך הבנת ערך השיתוף, הניצב בליבם של תהליכי פינוי-בינוי בערים. מדובר בשיתוף פעולה אמיתי בין יזם לבעלי דירות, במטרה להגשים חלום משותף: הריסת מבנה ישן והקמת בניין חדש, משודרג ומשופר, שישרת את בעליו לשנים רבות.
בחברה מדגישים, שירושלים לא יכולה להתחדש כמו כל עיר אחרת, בגלל הייחודיות שלה, בגלל הסיפור שלה, בגלל ההיסטוריה מאחוריה. מכאן שעבור החברה להתחדשות ירושלים, התחדשות עירונית היא משימה מורכבת, כמעט מדויקת, של איזון בין עבר לעתיד. "ביום ירושלים, היום בו מציינים את ייחודה של עיר הבירה ועיר הקודש של ישראל, נדמה שלהגיד 'ירושלים מתחדשת', זה כבר לא רק ביטוי, כי השינוי כבר כאן, עמוק יותר מאי פעם. היום, התהליך רחב ההיקף, שמתחיל לעצב מחדש את העיר, נמצא בעיצומו", מסבירים בחברה.
לצד זה, הם מדגישים, לא כל יזם יגיע לקו הסיום, ולא כל הפרויקטים המתוכננים יבשילו לכדי ביצוע, זאת בשל המורכבות התכנונית הגבוהה בעיר עם רגישויות היסטוריות, בשל אתגרים חברתיים, כמו חוסר הסכמות בין דיירים, בשל מודלים כלכליים שלא מחזיקים לאורך זמן, וגם כי ישנם יזמים ללא גב פיננסי או יכולת ביצוע בפועל. "השוק מתבגר, מי שלא יודע לנהל גם את ההיבט האנושי וגם את ההיבט הכלכלי, לא יגיע לבנייה".
יוזמת, מארגנת ומבצעת
כשמדובר בהצלחת החברה, אחד הגורמים המרכזיים, המבדלים אותה מחברות אחרות, הינו היותה חברה שגם יוזמת, גם מארגנת וגם מבצעת. עם מנהלי פרויקטים מהשורה הראשונה, עם גב כלכלי חזק וחברת ביצוע בבעלותה (סיווג קבלני ג׳5), החברה שולטת בכל שרשרת הערך, מהתכנון ועד המסירה. המשמעות בפועל היא תלות פחותה בגורמים חיצוניים, שליטה בלוחות זמנים, ודאות גבוהה יותר לדיירים ויכולת אמיתית להוציא פרויקטים לפועל.
בחברה מדגישים את תהליך החשיבה מאחורי התחלת כל פרויקט. "חשוב לבחור נכון", מסביר אברהם פאלוך, סמנכ"ל פיתוח עסקי. "הגישה באה לידי ביטוי כבר בשלב מוקדם מאוד: סינון פרויקטים. אנחנו בוחנים כל פרויקט בשלושה מישורים: חברתי, תכנוני וכלכלי, אם אחד מהם לא מחזיק, לא ניכנס אליו. מדובר בגישה לא שגרתית בענף בו רבים ממהרים להחתים, ורק אחר כך לבדוק היתכנות. אנחנו לא מאבדים את הדרך. יש ערכים ויש הוגנות.
מעבר למספרים ולמודלים, ההתחדשות העירונית נבחנת ברגעים הקטנים. למשל, באחד הפרויקטים ליוותה החברה דיירת עם מוגבלות, שבמשך שנים התגוררה בדירה שאינה נגישה. למרות מורכבות תכנונית לא פשוטה, בסופו של דבר, אושרה עבור הדיירת הזו דירה חדשה, נגישה לחלוטין, באמצע שדרת מסחר בקומת קרקע עם התאמות ייעודיות. "למרות שבהתחלה זה היה נראה נגד כל הסיכויים, מבחינתנו, זו בדיוק דוגמא להבדל בין עוד פרויקט לשליחות".
בחברה גם מדגישים את העובדה שבירושלים ישנו חוסר בקרקעות לעומת ביקוש הולך וגובר. לכן, העתיד של ירושלים נמצא בבנייה לגובה, והאתגר האמיתי לא נמדד בכמה שיותר בנייה, אלא בבנייה נכונה, להבין את החשיבות של אחריות בתחום של התחדשות. "חשוב לשמור על הקהילות, לכבד את ההיסטוריה, לאפשר לדור הבא להישאר בעיר בתנאים ראויים. העיר אמנם משתנה, אבל לא מוותרת על מי שהיא", מסכם חרש.
