ירושלים נמצאת בתנופת פיתוח ובנייה. היקף הפרויקטים החדשים שמקודמים שובר שיאים, ונראה שהעיר עומדת לשנות את פניה בעתיד הלא רחוק. בכנס נדל"ן של מרכז הבנייה, שהתקיים לאחרונה בבירה, נחשפו היקפי הבנייה הנרחביים, לצד העובדה שירושלים עומדת לעבור שינוי גם בתחום המגורים, בכל הקשור למתחמי תעסוקה, תחבורה ועוד. גורמים בענף מסכימים, כי ירושלים של היום עומדת להשתנות.
רחלי קלימי, מנהלת השיווק בחברת גיא ודורון לוי, מתייחסת למצב החדש בעיר: "ירושלים מובילה היום ביכולת לפתח התחדשות עירונית, עם פוטנציאל של כ־50 אלף יחידות דיור חדשות – כשליש מסך הפוטנציאל בישראל, וזה רק הסימן הראשון לכיוון שאליו העיר הולכת. אם בעבר היא נתפסה כעיר שצעירים נוטים לעזוב, הרי שהיום התמונה התהפכה: היצע מתחדש ואיכותי, לצד נגישות תחבורתית, מחזיר משפחות צעירות אל לב העיר".
קלימי מוסיפה, כי "שני מנועים מרכזיים מובילים את השינוי: מגבלת ההתרחבות הגאוגרפית, שמפנה את כל הצמיחה פנימה, אל ההתחדשות העירונית, והרכבת הקלה, שהפכה שכונות מרוחקות למרכזיות ונגישות. בקריית יובל, למשל, הקו האדום שינה את כל משוואת הביקוש. עירוב השימושים הוא נדבך מרכזי בתפיסה הזו – הוא יוצר דינמיות עירונית ומשרת בדיוק את הרצונות של הקהל הצעיר, שמחפש מגורים, עבודה ופנאי במרחק הליכה. אנחנו רואים בכך מחויבות לבנות עתיד מזהיר ומשגשג בירושלים – עיר מודרנית המתכתבת עם עברה המפואר".
אדריכל עומר דלוס־נאמן, עמית במשרד אורבך הלוי אדריכלים מתייחס אף הוא למה שקורה בבירה. "בירושלים מתרחשת היום מהפכה אמיתית בתכנון ובבנייה. היא משנה את פניה מעיר שהייתה במשך שנים עיר ממשל ועיר קצה – בקצה של כביש 1 – למטרופולין אמיתי. עירוב שימושים הוא חלק מהסיפור, אבל התפיסה רחבה הרבה יותר".
לדבריו, במשך שנים התמודדה העיר עם מגבלות ייחודיות שהקשו על התפתחותה. "היו מגבלות היסטוריות וחשש גדול מאוד מפיתוח אינטנסיבי, מתוך רצון לשמור על צביון העיר. אבל בשנים האחרונות מהנדס העיר והוועדה המחוזית מובילים מדיניות שמעודדת בנייה משמעותית יותר לאורך צירי תחבורה ציבורית, ומאפשרת לעיר לצאת מהקיפאון שהייתה שרויה בו במשך שנים רבות".
דלוס־נאמן מתייחס גם למה שהיה בעבר: "העיר לא הצליחה לעמוד בביקושים שהאוכלוסייה יצרה. התכנון היה מאוד מבוזר – אזורי תעסוקה שפעלו רק בשעות היום ואזורי מגורים שהתנהלו בערב. בנוסף, בגלל המבנה הטופוגרפי של ירושלים, התושבים נאלצו לנוע מאזור לאזור באופן קבוע. כל אלה יצרו עיר שפעלה בצורה פחות יעילה". כעת, לדבריו, התחבורה הציבורית היא המפתח לשינוי. "ירושלים מובילה כבר יותר מעשור בפיתוח רשת תחבורה ציבורית המבוססת על רכבות קלות. הקו האדום פועל כבר כמעט 20 שנה, הקו הירוק צפוי להיפתח עוד השנה, והקו הכחול – שעליו אנחנו עובדים – ייפתח באופן מדורג בשנים הקרובות. זה לא רק פרויקט תחבורתי, זה פרויקט חברתי וכלכלי. יש לו יכולת להתגבר על מרחקים פיזיים ותרבותיים בין אוכלוסיות שונות. הוא הופך את ירושלים לעיר מחוברת באמת, שבה אפשר להגיע מכל שכונה כמעט לכל מקום".
מרכז תחזוקה של הרכבת קלה בירושלים, תכנון אורבך הלוי
(הדמיה: כנען שנהב אדריכלים)
"מתוך הזהירות נוצרת הזדמנות"
דלוס־נאמן מתייחס גם להשוואה בין ירושלים לתל אביב-יפו ומסביר, כי נקודת המוצא בין הערים שונה. "הבסיס של ירושלים הוא הפוך מזה של תל אביב. היא לא התפתחה כמרכז עסקי, ולכן האופן שבו היא צומחת היום שונה. הפיתוח מתמקד סביב צירי הרכבת הקלה ובאזורים שבהם הרגישות הסביבתית נמוכה יותר. בגלל הייחודיות של ירושלים כל החלטה תכנונית מתקבלת בזהירות רבה. אבל דווקא מתוך הזהירות הזו נוצרת היום הזדמנות משמעותית. "לדעתי, אנחנו נמצאים ברגע היסטורי עבור העיר. ירושלים משנה את קו הרקיע שלה והופכת מעיר שעמדה במקום במשך שנים רבות למטרופולין מודרני, פעיל ושוקק, שמספק מענה לאוכלוסיות מגוונות – בתחומי המגורים, התחבורה, התרבות והפנאי. זו עיר שמתחילה לממש את הפוטנציאל האמיתי שלה".
אדריכל גיל שנהב, שותף-מייסד כנען שנהב אדריכלים ויו״ר CVU-ISRAEL, הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית מתייחס אף הוא לבירה: "ירושלים היא אחת ממספר מצומצם של ערי נצח - ערים בעלות היסטוריה בת אלפי שנים ועתיד חזק לא פחות. כמו לונדון, רומא ואיסטנבול, היא מאופיינת בשכבתיות: כל כמה מאות שנים העיר נהרסה בשל מלחמות, שריפות וכיבושים, ושוב התחילה מחדש. גם מה שאנו מכנים היום 'הבנייה ההיסטורית של ירושלים' אינו הבסיס – עוד לפני בתי האבן התקיימה בעיר מסורת שבה כל דור הרס, בנה והרחיב את גבולותיה. מחזור החיים בן מאות השנים, חילופי הדורות והשלטונות הם שעושים אותה כה מיוחדת ורב-גונית".
פוטנציאל של עשרות אלפי יחידות דיור". הדמיית מגדלי גאוני של חברת גיא ודורון לוי בקרית היובל
(הדמיה: TANDEM)
עוד על פי שנהב, "המשימה שלנו היום מלווה בתחושת שליחות ואחריות. עיר שאינה מתפתחת נובלת ומתנוונת; היא מוכרחה להיות קהילה תוססת המתחדשת בכל דור. אפשר לומר באחריות שבדור הזה ירושלים נמצאת בתנופת בנייה יוצאת דופן בהיקפה, והאחריות שלנו היא לשמור על היופי והאוצרות של העיר תוך כדי שאנו ממשיכים לחדש אותה. מילת המפתח הדרמטית ביותר היא שיקול דעת. מתקיים בינינו שיתוף פעולה ודיאלוג יוצאי דופן עם העירייה והוועדה המחוזית, והתוצאות שאליהן אנו מגיעים יחד מרגשות בהחלט. סוגיה נוספת היא 'המגדל הירושלמי'. במשך שנים התאפיינה העיר בבנייה מרקמית וצפופה, וכעת אנו מתבקשים לתכנן מגדלים של 20, 30 ואף 40 קומות. האופי הירושלמי של בנייה באבן מסותתת עומד למבחן בגבהים כאלה. לא היינו רוצים לייבא את מגדלי גוש דן, אלא לפתח את המגדל האמיתי והטבעי של ירושלים".
האדריכל יהושע גוטמן, ממשרד גוטמן אסיף אדריכלים סבור ש"התכנון העכשווי בבירה צריך ליצור סינרגיה בין השימושים השונים ולחזק את חיי הקהילה בתוך השכונות". גוטמן מעניק דוגמא מפרויקט שמשרדו מתכנן בארמון הנציב: "אנו מתכננים בארמון הנציב פרויקט המשלב מלון, יחידות דיור וקומת מסחר. מבחינתנו, מלון לא צריך לשרת רק תיירים שמגיעים מחוץ לעיר, אלא להפוך לעוגן שכונתי שמייצר חיים ופעילות גם עבור התושבים המקומיים. השילוב בין מלונאות למגורים מאפשר ליצור סינרגיה אמיתית, שבה הדיירים נהנים מהשירותים והמתקנים שהמלון מציע, מבלי לפגוע במרקם השכונתי".
הבירה מתחדשת: איך מחזירים את הצעירים?
זוהר שריקי, שותף ומנהל מרחב ירושלים, מאגמה שיווק נדל"ן
תנופת ההתחדשות העירונית משנה את פני ירושלים מקצה לקצה - בשכונות שבעבר לא ידעו בנייה חדשה, נבנות היום דירות שמתאימות לזוגות צעירים, החל בדירות שלושה וארבעה חדרים עם ממ"ד, מרפסת ומעלית, לצד פארקים, מרחבי ילדים ומחשבה על פרטים קטנים, שמעלים את רמת החיים של כל האזור. דוגמה בולטת לכך היא קטמונים או קריית מנחם - שכונות שהיו מזוהות עם רקע סוציו־אקונומי נמוך, או תלפיות, שהיה אזור תעשייתי ברובו, והיום קמים בה מגדלים שמשנים לא רק את הנראות אלא את ה־DNA השכונתי כולו.
"קהל שמשנה עיר". הרכבת הקלה בירושלים
(צילום: shutterstock, ChameleonsEye)
הנתונים מאשרים את התחושה בשטח: קרוב למחצית מהעסקאות בעיר הן של רוכשי דירה ראשונה - זוגות צעירים שמצביעים ברגליים. ובעוד יוקר המחיה הקיצוני בגוש דן דוחף צעירים החוצה, ירושלים הופכת לאלטרנטיבה האורבנית האמיתית - עיר שמציעה גם חיים תוססים וגם הזדמנות נדל"נית, שתל אביב כבר מזמן לא יכולה להתחרות בה.
ירושלים הפכה למוקד תעסוקה אמיתי
לפני עשור, "ירושלים" ו"הייטק" היו כמעט אוקסימורון. היום התמונה הפוכה לגמרי. חברות הייטק רבות פועלות בעיר ומעסיקות למעלה מ־25 אלף עובדים, ועוד מעל מיליון וחצי מ"ר של משרדים נמצאים בתהליכי בנייה.
חברה גלובלית כמו מובילאיי פתחה בהר חוצבים מרכז פיתוח של 128 אלף מ"ר עם אלפי עובדים, ויתניה משקיעה כמיליארד שקל במתחם משרדים ומסחר, אלביט וביונטק הרחיבו משמעותית את נוכחותן בפארק המדע.
זוהר שריקיצילום: ליאנה ברנסקימשרדי ממשלה, הקריה הביטחונית ומכללות צה"ל – כולם בתנופה. וכשהשמות האלה מגיעים, הם לא מגיעים לבד - הם מביאים אחריהם אלפי עובדים צעירים, מהנדסים, עובדי מדינה ואנשי מקצוע, שמחפשים איכות חיים, קרבה למקום העבודה ודירה ששווה את המחיר. זה בדיוק הקהל שמשנה עיר.
יתרון שאי אפשר לשכפל
יש לירושלים משהו שאף עיר אחרת לא יכולה לבנות מחדש: לב פועם. השוק, מרכז העיר, מתחם התחנה, נחלאות שתוססת בצעירים - אלה לא נכסי נדל"ן, אלא זהות. ועכשיו, לראשונה, הזהות הזו מגובה בתשתית תעסוקה, בתחבורה נגישה בדמות הרכבת הקלה שמתרחבת לשכונות נוספות ומחברת את העיר, ובדירות שמתאימות לדור של היום.
יש נרטיב שגדלנו עליו: ירושלים היא עיר שעוזבים. אבל מי שמסתובב היום בקטמונים, בתלפיות או בכניסה לעיר - רואה עיר אחרת לגמרי. אני מכיר את ירושלים כל חיי, ויודע לומר בוודאות: מה שקורה עכשיו זו לא קוסמטיקה. זו מהפכה שבאה מהשורש, ואנחנו רק בהתחלה.
