דיור להשכרה בירושלים הוא נושא שנהיה משמעותי יותר ויותר, בעיקר לאור ריבוי מיזמי ההתחדשות העירונית. ככל שיותר תוכניות מאושרות ובניינים ישנים נהרסים, הצורך בדיור חלופי למפונים מאמיר ומצטרף לביקוש הרגיל לדירות להשכרה, שגם כך גבוה.
גם בעירייה מודעים למצוקה. בכנס נדל"ן שהתקיים לאחרונה, גורמים שונים התייחסו לנושא. אינג' יואל אבן, מהנדס העיר וראש מינהל תכנון ותשתיות עיריית ירושלים, אמר כי האתגר בהתחדשות עירונית הוא למצוא פתרונות של שכירות: "אנחנו מקדמים הרבה פרויקטים וכמעט בכל פרויקט משתדלים להכניס פתרונות של שכירות ארוכת־טווח. זה בהחלט אתגר שנצטרך להתמודד איתו בהמשך על מנת לייצר פתרונות לזמן שבו יתפנו הרבה בניינים המיועדים להריסה. בכל הארץ המחירים עולים גם בדיור להשכרה וגם בדיור רגיל, ההיצע פותר את הבעיה הזו".
חגית וולף, מנכ"לית קן התור התחדשות עירונית, התייחסה אף היא לסוגיה בכנס ואמרה: "למצוא דירות לשכירות זה מורכב מאוד. זה עניין דרמטי. אבל צריך למצוא לזה פתרון מערכתי, זה החסם העיקרי בעיניי".
במקביל למודעות לבעיה בעירייה ובקרב היזמים והניסיון להתמודד איתה, גם בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים מסתכלים על הצורך ומנסים לתת לו מענה, כשהוועדה מקדמת בשנים האחרונות מדיניות להגדלת היצע הדיור להשכרה בעיר: "במסגרת מדיניות זו, אושרו וקודמו בחמש השנים האחרונות למעלה מ־2,000 יח"ד להשכרה ארוכת־טווח במספר תוכניות אסטרטגיות ברחבי העיר", נמסר מהוועדה המחוזית.
לדברי גורם בוועדה המחוזית, המהלך הוא חלק מתפיסה תכנונית רחבה, שנועדה להגדיל את היצע הדיור, לנצל בצורה מיטבית את משאב הקרקע העירוני וליצור מרקם עירוני מגוון ונגיש יותר למשפחות צעירות, לסטודנטים, ואף לגיל המבוגר. אנשי התכנון מבקשים לציין, כי דיור להשכרה במסגרת התוכניות משולב יחד עם מגוון שימושים אחרים, כמו תעסוקה, מסחר, מלונאות וכו'.
"חיזוק השימוש בתחבורה ציבורית יעילה"
היבט נוסף שמתקשר לתכנון למיזמי השכרה, קשור לנגישות ולפתרונות תחבורה ציבורית. בוועדה המחוזית מדגישים, כי "עיקר הפיתוח לדיור להשכרה ארוכת־טווח נעשה בסביבות צירי הרכבת הקלה, על מנת לתת מענה לביקוש הגובר למגורים בעיר, תוך הפחתת התלות ברכב פרטי וחיזוק השימוש בתחבורה ציבורית יעילה, שוויונית ובטוחה. כמו כן היצע הדיור להשכרה מהווה פתרון עבור תושבים הנמצאים בהליכי התחדשות עירונית בעיר, ומאפשר להם פתרון מגורים בזמן תקופת הבנייה בלי לעזוב את השכונה. יצוין, כי מודל הדיור להשכרה כולל הוראות להשכרה לתקופות של 15-20 שנים, ונשען על הוראות המחייבות בעלות אחודה, המייעלת את תפקוד הדירות, מבטיחה תחזוקה נאותה ותומכת בכניסת גופים מוסדיים לתחום".
אז איפה יהיה אפשר לראות מקבצי דיור להשכרה בעתיד? הנה רשימה חלקית של התוכניות שנמצאות בקנה: מתחם "סטריפ חברון" בדרום העיר - פרויקט מגורים רחב־היקף לאורך הקו הכחול של הרכבת הקלה, ברחוב דרך חברון. התוכנית כוללת 3,500 יח"ד, מתוכן כ־800 יח"ד להשכרה, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מלונאות ושטחים ציבוריים; הר הצופים והגבעה הצרפתית - מתחמי ברונפמן ולרנר לאורך הקו הירוק של הרכבת הקלה. התוכניות כוללות יחד 500 יח"ד להשכרה, בזיקה לקמפוס האוניברסיטה העברית ולקהילה הסטודנטיאלית במקום; מתחם מודעי בשכונת מלחה – ממוקם בצמידות לקווים הכחול והסגול של הרכבת הקלה, וכולל 144 יח"ד להשכרה בתמהיל ייעודי ועם דגש על דירות קטנות; שכונת גילה – בצמוד לקו הירוק של הרכבת הקלה, מתחם צביה ויצחק, הכולל 208 יח"ד להשכרה לתקופה של 20 שנה, ומתחם אונטרמן, הכולל 200 יח"ד להשכרה לתקופה של 15 שנה, לצד שטחים משותפים לתעסוקה ולפנאי, המותאמים למודל מגורים להשכרה; קטמונים - מתחם פארק המסילה בצמוד לקו הירוק של הרכבת הקלה, הכולל 180 יח"ד להשכרה בשני מגדלים.
דן קינןצילום: לע"ממתכנן מחוז ירושלים אדריכל דן קינן מתייחס לנושא: “התכניות שקודמו בשנים האחרונות משקפות מדיניות עקבית לעידוד אינטנסיביות עירונית ועירוב שימושים, המגדילים את אפשרויות המגורים, התעסוקה והמסחר בתוך השכונות עצמן. שילוב דיור להשכרה ארוכת־טווח, לצד הוראות לבעלות אחודה וקרבה לתחבורה ציבורית, מפחית יוממות, מחזק את המרחב הציבורי ותורם לשיפור משמעותי באיכות החיים העירונית בירושלים".
"שוק בשל ומשגשג"
גם בחברה הממשלתית לדיור להשכרה, שפועלת בתחום ומקדמת מכרזים ומיזמים, מתייחסים לירושלים ולהיצע השכירות בה ומסבירים, כי יש אור בקצה המנהרה. "ירושלים היא הוכחה הניצחת לכך ששוק השכירות ארוכת־הטווח בישראל בשל ומשגשג", כך על־פי חיים פרוימוביץ' יו"ר דירה להשכיר. "בבירה יש 13 פרויקטים עם מעל 3,000 יח"ד, ויותר מ־960 משפחות ירושלמיות, שכבר גרות היום בשכירות ארוכת־טווח יציבה ובטוחה. עוד 7 פרויקטים נמצאים בבנייה פעילה בשכונות, כמו עמק רפאים, גבעת מרדכי וצומת פת, ו־3 נוספים עומדים להיכנס למכרז. העיר מובילה את הדרך במתן מענה לאלטרנטיבה ראויה בדיור בר־השגה, ואנחנו גאים להיות חלק מהשינוי הזה".
אבל לצד המכרזים וההיצע התכנוני, בסופו של דבר צריך גם מי שיבנה את הפרויקטים. מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב מתייחסת לנושא ומעלה חשש כי בתנאים של היום לא בטוח שכל הימזים ירימו את הכפפה. נציין כי פרץ בוני הנגב הייתה מחלוצות תחום המגורים להשכרה ארוכת־טווח בארץ, עם זכייתה במכרז "משכנות משואה" בבירה כבר בשנת 2010. הפרויקט כולל 2 מגדלים עם 156 יח"ד בנות 4 ו־5 חדרים, דירות גן, פנטהאוזים ומיני־פנטהאוזים, וממוקם ליד קניון מלחה וגן החיות התנ"כי.
מיכל גורצילום: לילך רזהפרויקט שילב בין מכירה בשוק החופשי ובין הקצאה של בניין אחד בן 78 יח"ד לשכירות מוסדית ארוכת־טווח. החברה זכתה במכרז תחת נוסח החוק לעידוד השקעות הון, שחייב תקופת השכרה של חמש שנים בלבד, אך בחרה להחזיק בנכסים ולהמשיך להשכירם. עם זאת גור מדגישה שהתנאים הנוכחיים בשוק מקשים על היתכנות מיזמים חדשים. לדבריה, "החוק במתכונתו העדכנית, המחייב השכרה ל־15 שנה בסביבת ריבית גבוהה, המייקרת משמעותית את עלויות המימון, יוצר מאזן סיכון-סיכוי שאינו אטרקטיבי עבור יזמים. ללא התאמת החוק לתנאי המימון הנוכחיים ויצירת גמישות בתקופות ההחזקה המינימליות יתקשה שוק השכירות המוסדי להתרחב ולהוות פתרון מערכתי למצוקת הדיור".
