גבעת המטוס בירושלים היא שכונה חדשה שהולכת ונבנית בדרום העיר. לאחר שנים ארוכות של סימן שאלה לגבי הבנייה במתחם, בעיקר מטעמים פוליטיים, יצאה הבנייה לדרך, והיום ניתן לראות בה את שלל המנופים. הגבעה ממוקמת בגובה 813 מטר מעל פני הים ונמצאת מדרום לקו הירוק, ליד בית צפפה וצפונית-מערבית למנזר מר אליאס. מקור השם של הגבעה הוא מטוס פוגה מגיסטר, שנפל במקום ב־6 ביוני 1967, ביום השני לקרבות מלחמת ששת הימים, וטייסו סגן דן גבעון ז"ל נהרג.
גבולות המתחם הם תלפיות בצפון, דרך חברון במזרח גילה בדרום ובית צפפה במערב. שטח הפרויקט הוא כ־400 דונם שנמצאים בבעלות המדינה, עיריית ירושלים ובעלים פרטיים.
שייקה נפחא, מנכ"ל חברת סלעית, שבונה בשכונה מספר על היקף יחידות הדיור שצפויות להיבנות בשכונה ועל אופי הבינוי: "יש בשורה חדשה בגבעת המטוס כי זו שכונה חדשה, ועשרות שנים לא בנו שכונה חדשה מאפס בבירה. היום רוב הבנייה החדשה היא התחדשות עירונית ויש גם המון מגדלים. גבעת המטוס הולכת לשנות את האזור".
נפחא מסביר, כי התב"ע המאושרת במקום מאפשרת בניית כ־2,500 דירות סך הכול בבניינים נמוכים, מה שמייחד את השכונה ממקומות אחרים בעיר נכון להיום: "בירושלים היום צפויים להיבנות מאות מגדלים. הרבה שנים לא היו מגדלי,ם ועכשיו יש בזה יתרונות וחסרונות. בין היתר, החסרונות הם דמי ניהול גבוהים, לצד היעדר דירות גן. זה משפיע על הביקוש בגבעת המטוס, כי הבנייה תהיה של 6 עד 12 קומות ויהיו גם דירות גן". עוד על־פי נפחא, בשכונה ייבנו חניונים תת־קרקעיים ושטחי מסחר שמשולבים בבנייני המגורים. מחירי הדירות היום בשכונה עומדים, לדבריו, על "החל מ־4.1 לדירות 5 חדרים, החל מ־3.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים והחל מ־3.1 לדירות 3 חדרים. הרוכשים הם גם אמריקאים שקנו עד היום כמה עשרות דירות בשכונה, סביב 70, מתוך 300 שנמכרו. וגם ציבור דתי־לאומי וגם לא מעט ירושלמים לשעבר ומשפרי דיור שמגיעים ורוכשים".
לצד הדירות שנמכרות במחירי שוק היום, יש גם דירות מוזלות, במסגרת מכרזי דירה בהנחה של המדינה. חברת נוספות שבונות בשכונה הן, בין היתר, אפי קפיטל, רם אדרת וי.ד עשוש.
מאפי קפיטל, שיחד עם קבוצת בראל מקימה פרויקט בשם 'גבעת בראשית' במתחם שיכלול מגורים לצד 1,500 מ"ר מסחר, נמסר: "גבעת בראשית, המשתרעת על שטח של כ־400 דונם, היא שכונה חדשה, המוקמת כיום בדרום ירושלים, על הר בגובה של כ־800 מטר, ונמצאת בין שכונת תלפיות לשכונת גילה, ממול לקיבוץ רמת רחל. השכונה עתידה לכלול היצע משמעותי של יחידות דיור עם גינות ירוקות, פארקים, גני ילדים, מבני ציבור ומתחמי מסחר ותעסוקה. ברמת הנגישות התחבורתית, השכונה נמצאת על דרך חברון הראשית ודרך בגין דרום, אשר יחברו אותה למרכז העיר. בנוסף בעתיד מתוכנן לעבור הקו הכחול של הרכבת הקלה בקרבת השכונה ובסמיכות לקו הירוק והסגול".
כאמור, בגבעת המטוס כולה צפויות להיבנות אלפי יחידות דיור חדשות, חלק לא מבוטל מהן במסגרת תוכניות הדיור המוזל של המדינה – דירה בהנחה. המכרזים הרלוונטיים כבר נסגרו, והאכלוס הראשון בשכונה צפוי לחול בעוד כשנתיים. בצפון השכונה מתוכנן מרכז מסחרי ובקצה המזרחי מתוכננים מגרשים בעלי חזית מסחרית, לשירות השכונה והמבקרים באזור.
"ירושלים היא מוקד משיכה"
"גבעת המטוס המוקמת בימים אלה, תהפוך לאחת השכונות המודרניות והגדולות בדרום ירושלים", כך נמסר מעיריית ירושלים, "התוכנית המרכזית כבר נמצאת בשלבי ביצוע מתקדמים, כשחלק מהפרויקטים כבר משווקים לציבור". התפתחות השכונה החדשה מתחברת לפיתוח נרחב בבירה כולה, שכולל גם את הקווים החדשים של הרכבת הקלה למשל וגם בנייה נרחבת לתעסוקה.
ראש העירייה משה ליאון התייחס לדברים בכנס נדל"ן שהתקיים לאחרונה בבירה ואמר: "השבוע החלו נסיעות המבחן של הקו הירוק בעיר. כיום ברכבת הקלה בעיר נוסעים 200 אלף נוסעים ביום. בשנים הקרובות יפתחו קווים נוספים, שיתחברו לקו הקיים. זאת מהפכה תחבורתית. יש פה רשת ואפשר להגיע לכל נקודה בעיר". בנוגע לתעסוקה אמר ליאון: "אנחנו בונים כ־2 מיליון מ"ר של תעסוקה בעיר, כולל בכניסה אליה. גיוון התושבים שיגורו פה, הוא זה שהחברות והיזמויות השונות ירצו להעסיק". ליאון התייחס גם לסוגיית תושבי החוץ, ולדבריו, מדובר בסוגיה משמעותית שמשפיעה ותשפיע גם על הביקוש הנדל"ני בעיר: "תושבי החוץ שרוכשים כיום בבירה, מייעדים את הדירה לאחד מבני המשפחה הצעירים ובוודאי לביקוריהם התכופים בעיר ובארץ. בשנים הקרובות נרגיש את העלייה הגדולה לירושלים, וזאת בעקבות גל האנטישמיות ההולך ועולה. המבוגרים דואגים לילדים שלהם שיגדלו במדינת ישראל ולא בגולה. הכנו היצע ענק של דירות, והם יבואו לגור בהן. ירושלים כיום היא מוקד משיכה לעלייה היהודית".
ומה לגבי המחירים לעומת חלקים אחרים בבירה? אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קבוצת רם אדרת, שבונה בשכונה עם חברת סלעית את פרויקט "אדרת ירושלים" הכולל 12 בניינים ו־342 דירות, מציינת כי "מרבית הבנייה החדשה בירושלים כיום נשענת על פרויקטי פינוי־בינוי, המאופיינים ברובם במגדלים גבוהים וצפופים או במגדלי יוקרה באזורי ביקוש. גבעת המטוס מציעה חלופה שונה: בנייה רוויה אך נמוכה יחסית, מבנים מדורגים המשתלבים בטופוגרפיה הירושלמית ותכנון שמדגיש קהילתיות ושכונתיות. ייחודה של גבעת המטוס נובע גם ממיקומה ומהפערים במחירים. היא צמודה לשכונות מבוססות, כמו ארנונה ובקעה, שבהן מחירי הדירות כבר גבוהים מאוד, בעוד בשכונה החדשה עדיין ניתן למצוא דירות חדשות במחירים נגישים יותר. עם השלמת התשתיות, הפעלת הרכבת הקלה ופתיחת מוסדות הציבור, החינוך והמסחר המקומי, צפוי צמצום בפערי המחירים - וזהו בדיוק מרחב ההזדמנות שרוכשים חכמים מחפשים".
דבר השמאי: "השכונה מתומחרת כיום גבוה יותר משכונה סמוכה"
גבריאל רבני, שמאי מקרקעין וכלכלן, יו"ר מחוז ירושלים וחבר ועדת אקדמיה בלשכת שמאי המקרקעין, מתייחס לשכונה החדשה: "לפי התב"ע, כ־10% משטח התוכנית מוקצה לשטח ציבורי פתוח. במסגרת שני מכרזי רשות מקרקעי ישראל שווקו 1,340 יחידות דיור: 766 לשוק החופשי, 536 במסגרת מסלול מחיר מופחת לזכאים ו־38 יחידות לדיור ציבורי, כך שכ־40% מהיחידות שווקו במסגרת מחיר מופחת ודיור ציבורי. השכונה מתומחרת כיום גבוה יותר משכונת חומת שמואל הסמוכה".
שמאי מקרקעין גבריאל רבניצילום: עצמיעוד לדבריו, "הגישות לשכונה מתנקזות לדרך חברון, מה שצפוי ליצור עומסי תנועה בכניסות וביציאות בשעות השיא. הקו הכחול של הרכבת הקלה, המתוכנן לעבור בסמוך וצפוי להיפתח באוגוסט 2029, צפוי לשפר את הנגישות למרכז העיר ולמוקדי תעסוקה ומסחר. בנוסף השכונה ממוקמת בסמיכות לכביש בגין, המהווה עורק תחבורה מרכזי המחבר בין חלקי העיר. בסביבת השכונה, בעיקר לאורך דרך חברון, מקודמים פרויקטים נוספים, שלעיתים נמכרים במחירים גבוהים יותר, וכן תוכניות עתידיות כמו 'אמת המים התחתונה' (כ־1,226 דירות למכירה וכ־257 להשכרה) ותוכנית הר חומה ה' (כ־540 דירות). "שילוב גורמים אלו – שונות בגובה הבנייה, תמהיל הדירות, מיקומה הגאוגרפי של הדירה בתוך השכונה, קרבה לצירי תחבורה ראשיים והקמת קו הרכבת הקלה – צפויים ליצור הבדלים בשווי הדירות בתוך השכונה ולהשפיע על ערכן בשוק, בהתאם למאפייני כל דירה".
