אחרי שנים ארוכות שירושלים נמנעה מבנייה לגובה של מגדלים, המצב השתנה, ולאחרונה לא מעט תוכניות כאלו אושרו. בשנים הקרובות עומדים להיבנות לא מעט פרויקטים כאלו וקו הרקיע של העיר צפוי להשתנות. עד כמה? על־פי הנתונים, באופן די משמעותי. ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שבוצע על ידי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, חושף זינוק חסר תקדים בהתחלות בנייה של מגדלים בבירה.
כך בתשעת החודשים הראשונים של 2025 החלה בנייתן של 2,454 יחידות דיור במגדלים בני 16 קומות ומעלה בעיר, נתון שכבר עוקף את השיא השנתי של 1,700 יחידות דיור שנרשם בכל שנת 2024, ומהווה עלייה של כ־44%. יחד עם שלושה חודשים נוספים, שטרם נספרו, הנתון הסופי של 2025 צפוי להיות גבוה אף יותר.
הנתונים מצביעים על מגמת האצה חדה: בשנת 2023 נרשמו 1,695 התחלות בנייה במגדלים, ב־2022 רק 959 – ולפני כן, בשנים 2017–2018, לא נרשמו התחלות בנייה כלל בקטגוריה זו. כאמור, מדובר בנקודת מפנה חדה באופי הבינוי בירושלים, שעד לפני מספר שנים התאפיינה בעיקר בבנייה נמוכה עד בינונית. עוד עולה מהנתונים, כי בשנת 2025 54% מהתחלות הבנייה הכלליות הן בבניינים מעל 16 קומות.
מה גרם לשינוי המגמה בעיר? על־פי אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, הגורם המרכזי לצמיחה הוא ההתחדשות העירונית. "לפי נתון של עיריית ירושלים שפורסם לאחרונה, בשנת 2025 ניתנו בעיר 8,445 היתרי בנייה, כמחציתם ניתנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. פרויקטי פינוי־בינוי מחייבים מטבעם בנייה לגובה כדי לייצר היתכנות כלכלית, ולהוסיף יחידות דיור על קרקע יקרה באזורים מבוקשים", כך אסרף. עוד סיבה לעלייה לגובה לדברי אסרף, קשורה לרכבת הקלה: "מנוע נוסף הוא מדיניות הציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה, שמקדמת בנייה אינטנסיבית ומעורבת שימושים בקרבה לתחבורה ציבורית. דוגמה בולטת היא מתחם 'שער העיר', פרויקט דגל בכניסה לירושלים הכולל מספר מגדלים בעירוב שימושים, הממוקם בסמיכות לתחנות רכבת ומייצג את החזון של העיר כמטרופולין מודרני שמשלב חדשנות עם הצביון ההיסטורי".
יורם אביסרור, סמנכ"ל מכירות שיווק ורכש בחברת אביסרור משה ובניו, מתייחס אף הוא למגמה בעיר: “ירושלים מתמודדת בשנים האחרונות עם קצב צמיחה מואץ, והבנייה לגובה הפכה לאחד הכלים המרכזיים במענה לצורכי הדיור של העיר. זהו מהלך שמאפשר התחדשות עירונית, חיזוק תשתיות וניצול יעיל יותר של הקרקע, תוך שמירה על המרקם העירוני. מדובר בתהליך רחב שעוברת ירושלים וכניסה של מודל עירוב שימושים לעיר".
נזכיר שאומנם בנייה לגובה היא לא תופעה חדשה, אבל ירושלים, גם בגלל הטופוגרפיה שלה וגם בגלל גורמים אחרים, מורכבת יותר לתכנון וגם לשילוב המגדלים במרקם העירוני. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית קבוצת י.ד. ברזאני, מסביר: "בירושלים אי אפשר להעתיק מודלים מתל אביב או מערים אחרות. זו עיר עם מורשת תכנונית ייחודית ורגישות נופית והיסטורית יוצאת דופן, ולכן הגובה חייב להשתלב במרקם ולא לשלוט בו. במיזמים שלנו אנחנו משקיעים מאמצים רבים בתכנון שמכבד את קו הרקיע ומשמר את האופי השכונתי, בין שבאמצעות בנייה מרקמית, בניינים מדורגים או יצירת מרחבים פנימיים שמייצרים חצרות, מפגשים ותחושת שייכות".
לא כולם רוצים לגור במגדל
עם זאת, למרות הפריחה בבנייה לגובה בבירה, לא כל הרוכשים בירושלים מחפשים את המגדלים. חשוב לציין, שלצד היתרונות, יש גם אתגרים חדשים, כמו דמי ניהול גבוהים יותר וגם מערכות מורכבות יותר. אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של רם אדרת, מציינת בהקשר זה, כי "רבים מהרוכשים מחפשים אלטרנטיבה אחרת. בנייה שמקדשת קהילתיות ושכונתיות, עם מוסדות חינוך, שטחי מסחר ופארקים כחלק אינטגרלי מהתוכנית. במקום מגדל מעדיפים ומחפשים בניינים נמוכים יותר. בפרויקט שלנו, המאופיין בבנייה נמוכה של עד תשע קומות, אנחנו עדים לביקושים מצד משפרי דיור תושבי העיר, שרוצים לשפר את איכות החיים שלהם, אבל לא רוצים לעבור למגדל".
לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון, מוסיפה: "בירושלים מקודמות כיום תוכניות רבות להקמת מגדלים גבוהים, תהליך שצפוי לשנות את אופייה המסורתי של הבנייה בעיר, המוכרת בבנייה נמוכה וצנועה יותר. תושבי ירושלים, ברובם, עדיין מעדיפים להתגורר בסביבה השומרת על האופי המקומי והייחודיות הארכיטקטונית של העיר".
