'שוק הנדל"ן רותח', זועקות הכותרות כבר שנים ובכל פעם, כשנדמה שהגענו לשיא, גם הוא נשבר ומחירי הדירות שוברים שיאים בדירות למגורים וגם להשקעה. מעניין לבדוק עד כמה מושפעים המשקיעים בשוק מעליית מחירי הדירות, האם הם משפיעים על ענף הנדל"ן ועד כמה.
הפער העצום בין ביקוש להיצע
"שוק הנדל"ן פשוט משתולל ועליית המחירים באמת מטורפת", מאשרת נחמה בוגין, שמאית מקרקעין בכירה, "גם הקורונה לא השפיעה, להפך, היא אפילו אולי דחפה עוד קדימה. הסיבות העיקריות לזה שהמחירים עולים כל הזמן, הוא שיש פער מאוד גדול בין ההיצע לביקוש. ההיצע רחוק מאד מהביקושים, ודווקא תקופת הקורונה החריפה עוד יותר את בעיית ההיצע בגלל העיכוב באישור תכניות, בבניית פרויקטים. הפער מאוד גדול".
מכירה מוקדמת או Pre Sale
"אחת הדרכים הטובות לרכוש דירה וליהנות מקפיצת שווי, אפילו מזמן הרכישה ועד שהדירה מוכנה, הוא רכישה בתקופת ה- Pre Sale, שהוא שלב של מכירה מוקדמת, הרבה לפני שהדירה מוכנה, לפעמים אפילו לפני הוצאת היתר בניה", אומרת בוגין. "אלה פערים של 10%-30% לעומת מחיר הדירה הסופי".
בוגין אומרת שיש לקחת בחשבון ולשקול היטב מבחינה מימונית, את העובדה שעל דברים רבים ניתן לשמש בתחילת העסקה, כ-20% משווי הדירה ואת החלק הארי בסוף התהליך, צמוד למדדים שונים. "צריך לשקול היטב את הצד המימוני אבל קיימים פערים שאפשר ליהנות מהם", היא אומרת.
האם השקעות נדל"ן הן הבחירה הנכונה היום?
השקעה בנדל"ן היא בחירה שישראלים מאוד אוהבים", אומר יוסי ברק, מנכ"ל ברק פיננסים ומייסד נדלהון. "יש פער עצום בין כמות הדירות שנבנות בכל שנה - בין 20-25 אלף בכל מדינת ישראל - אל מול הדרישה שעומדת על בין 70-75 אלף דירות בשנה אחת. הדרך שלנו להתקדם ולהגיע לדירה ראשונה או כדירה להשקעה, על ידי קניית דירה, או שהכסף שלנו יישאר מאחור, ושוק הדירות ממשיך להתקדם קדימה".
"קניית דירה היא נחלתם של קונים או משקיעים, שמחד יש להם את הכסף, ויש להם את האפשרות לקחת השלמה של הון עצמי, ומאידך יש להם את הסבלנות לעמוד באתגר של קניית דירה חדשה על ידי נטילת משכנתה, שזו התחייבות להרבה מאוד כסף, עם החזרים חודשיים מאוד מאוד גבוהים. זה לא ניגמר שם - אנחנו צריכים לבחור את האריחים, אנחנו צריכים לבחור את הכיוון של הדירה, אנחנו צריכים לבחור באיזה צבע יהיו הארונות, אנחנו צריכים אחרי זה למכור את זה למישהו", מסביר ברק את מורכבות משמעות התהליך.
יש גם את ענייני המסים, הוא אומר: "בשביל לממש את ההשקעה, אנחנו צריכים לשלם מיסים מאוד גבוהים כמו מס רכישה עוד לפני שקבלנו את הדירה ועוד לפני שהתחלנו להרוויח כסף, וזה יכול לנוע בין 5%-9%, תלוי בשווי הדירה".
לכן, מציע ברק את קרן נדלהון, פתרון לאנשים שלא מעוניינים להתעסק עם הסחבת והבירוקרטיה המתישה ברכישת דירה להשקעה ונותנת את ליווי צמוד ומקצועי לכל אורך התהליך.
מדובר בקרן השקעות עם בטוחות לנדל"ן אשר בעזרת צוות מומחים לשוק ההון, מתאימה לכל אחד את ההשקעה המיטבית עבורו. העסקה כוללת תשואות מעליית ערך ע"י ריבית חודשית קבועה, חיסכון בתשלום מיסים ובטוחות משמעותיות, וכל זה קורה מהיום הראשון לחתימת העסקה.
"בלי הבנה בשוק ההון, בלי הבנה בנדל"ן, בלי ידע מוקדם בכלכלה, נדלהון מאפשר הכנסה פסיבית יציבה לכל החיים", מסביר ברק.
כולם רוצים לקנות דירה
"כולם רוצים לקנות דירה. זה הדבר הטבעי והדבר הנכון, בעיקר במדינת ישראל. אנחנו אוהבים לקנות דירות, כי המחיר תמיד עולה", אומר ברק, "אומרים שאפשר לברוא ולייצר הרבה מאוד דברים, אבל אדמה אי אפשר לייצר, ולכן מה שיש זה מה שיהיה לנו וילווה אותנו לאורך שנים ולכן המחירים כל הזמן רק עולים ודרוש פתרון להנגשה נכונה של כספי ההשקעה שמיועדים לקנית דירה ולהצמיד אותם לערך עליית הדירות, כך שניתן יהיה ליהנות משכירות חודשית על הכסף, גם כשרוכשים דירה על הנייר. משלמים רק כשהדירה מוכנה וניתן למכור או להשכיר אותה".
השפעת הביקוש בגוש דן על המשקיעים
"המהלכים שעשו בעבר, ושלחו משקיעים להשקיע בחו"ל, הזוי בעיניי", אומרת נחמה בוגין, "כסף כחול לבן צריך להישאר פה. כעת, יש בכל זאת קצת יותר הקלות מס ויש פתרונות יצירתיים של השלמת הון, יש הרבה מאוד פתרונות יצירתיים, לא רק בבנקים אלא גם אצל גופים אחרים, מכל מיני סוגים".
בוגין גם אינה נושאת עימה בשורות: "אני לא רואה כל כך מהר את התמתנות המחירים ואני חושבת שהשוק מדבר בעד עצמו. מי שחושב שמשהו עומד לרדת, שידע שהשוק לא היה נראה ככה אז בכל זאת נלחמים על כל פיסת נכס, מחפשים פתרונות מימונים יצירתיים ומנסים למצוא כיוונים יצירתיים גם בסוג ההשקעה עצמה".
האם יש אלטרנטיבות למשקיעים?
"המחירים עולים, כי על אותו נכס, יש כמה וקטורים שלוחצים במקביל", אומר יוסי ברק: "מצד אחד המשקיעים, שאין להם מה לעשות עם הכסף והם מחפשים להשביח אותו באמצעות נדל"ן, ומצד שני, רוכשי הדירות, שבאים לרכוש דירה וצריכים להתמודד מול אותו משקיע ויש גם את משפרי הדיור. כל הווקטורים האלו ביחד לוחצים, ומעלים את מחיר הדירה כלפי מעלה".
ברק מעריך, שמחירי הדירות, אולי לא ירדו, אבל לפחות יתמתנו ולא יעלו בקצב דו ספרתי בכל שנה. "היום מחירי הדירות פשוט משתוללים, ואנחנו שחוסכים היום כסף לדירה או כזוג צעיר, או כמשפרי דיור, בעצם לא מספיקים להדביק את הקצב של עליית הנכסים האלה", הוא אומר. "גם את המיסים, וגם את המשכנתאות צריך להוציא מהמשוואה בשביל להשקיע".
התחדשות עירונית כגורם ממתן
"שני תחומים שיכולים לאזן את המצב הם ההתחדשות העירונית ובעיקר פינוי בינוי", שוטחת בוגין את דעתה. "מה שהתחיל לפני כחמש שנים תופס תאוצה מפני שיש מחסור עצום בקרקעות וזה מאגר בלתי רגיל של קרקעות, במקומות הכי מבוקשים".
"כל אותן הקלות עכשיו שמתגלגלות בחקיקה, שלא לדבר על הבניינים שקרסו לאחרונה, מעודדים לתת עוד תמריצים ולקדם את התהליכים הללו. פינוי בינוי הוא מאגר נפלא להוציא עוד ועוד דירות לשוק. תחום נוסף הוא דיור להשכרה, שחייב לתפוס מקום הרבה יותר משמעותי בשוק. בעולם הרחב זה קורה. האמא היהודייה - כולל אותי - עדיין רוצה שלבן או לבת שלה תהיה דירה בבעלותם, אבל אנחנו צריכים להשתחרר מהעניין הזה, וברגע שיהיה לחלק גדול יותר מהשוק את האופציה לגור בשכירות מסודרת, הגיונית, לא לפי גחמות של בעלים פרטיים, ועם הגנה על ידי החוק, זה ישחרר מעט את הביקושים", מסכמת בוגין.
לפרטים נוספים על קרן נדלהון>>
