"צירוף מקרים ופגישת האנשים הנכונים בדרך", כך מתארת דורית גבאי, רואת חשבון ומומחית למיסוי מקרקעין, את הדרך שהובילה אותה לאחד התחומים המורכבים והמשפיעים בשוק הנדל"ן. אבל מאחורי המילים הרכות עומדת שרשרת החלטות מודעת, עבודה קשה והבנה מוקדמת של האופן שבו חוק, מספרים ונדל”ן נפגשים ברגעים שמכריעים גורלות כלכליים.
גבאי (63), אמא לשלושה ילדים בוגרים, נולדה בירושלים וגדלה בקריית שמונה. החלום הראשון שלה היה ללמוד משפטים, ציוני הבגרות היו מעולים אך הפסיכומטרי לא הספיק לכך. היא נרשמה ללימודי ארץ ישראל וסטטיסטיקה, עד שפגישה מקרית עם חברה מהתיכון, איריס ברטוב ז"ל, שלימים נודעה כרואת חשבון בכירה ונחשבת, הובילה אותה ללימודי כלכלה ובהמשך לחשבונאות. "במהלך שנה ג' נבחרתי מתוך מאות סטודנטים ברחבי הארץ למכרז של משרד האוצר למשרה במס הכנסה".
את דרכה החלה כמפקחת מס בחוליית חברות, התבלטה מאוד בעבודתה, וכעבור חמש שנים קודמה לתפקיד עוזרת בכירה לנציב הרשות. "הנציב שלח אותי ללמוד מיסוי מקרקעין", היא מספרת, "ושם הבנתי שזו הנישה שלי. בהמשך הוא מינה אותי לתפקיד סגנית מנהל מיסוי מקרקעין במחוז חיפה והצפון".
"יש תפיסה שלפיה עדיף לקנות מאשר 'לזרוק כסף' על שכירות, אבל לא מביאים בחשבון שבהיעדר הון עצמי מספק, במשך 15 שנה רבים משלמים כמעט רק ריבית"
מה גרם לך לעזוב את תפקידך היציב במס הכנסה? "אחרי 12 שנה ברשות המיסים, הרגשתי שמגיע לי קידום נוסף. כשהוא איחר לבוא, הבנתי שזה הרגע לפנות לדרך עצמאית. במאי 2000 הקמתי משרד שמתמחה במיסוי מקרקעין ובחוקי מס נושקים - כגון מס הכנסה, מס עיזבון, מס רכוש ועוד, עם מטרה ברורה: להשאיר בידי הלקוחות את הנטו הגדול ביותר במסגרת החוקית. הסלוגן של המשרד שלנו הוא 'לשלם פחות כחוק'. בשנים האחרונות פעלנו מרמת השרון ובאוקטובר האחרון קיבלתי החלטה אישית ומקצועית לחזור לקריית שמונה".
עוד בתקופה שבה עבדה במס הכנסה הוציאה גבאי לאור את ספרה הראשון "כלכלת הנדל"ן בישראל: ייזום ומיסוי הלכה למעשה", שהפך לכלי עבודה עבור אנשי מקצוע רבים. בהמשך פרסמה ספר נוסף, "מקיפאון להצלחה", הקימה הוצאה לאור המפרסמת מגזינים מקצועיים בתחום המס ובנוסף היא גם עומדת מאחורי בית הספר "האקדמיה למיסים של דורית גבאי".
באיזו החלטה מקצועית את הכי גאה מאז שיצאת לדרך עצמאית? "אני גאה בכך שסירבתי להתפתות למשרדים גדולים שהציעו לי להצטרף אליהם, ובניתי את עצמי בעשר אצבעות, עם הרבה נחישות והתמדה".
מה הטעות שאת רואה שוב ושוב אצל בעלי נכסים? "הטעות הכי נפוצה היא שהורים מעבירים דירות לילדים שלהם כדי לחסוך מס רכישה או מס שבח, או להימנע ממדרגת מס גבוהה כשיש כמה דירות מושכרות. בפועל, הדירה לא באמת שייכת לילד, היא רק על הנייר, וברוב המקרים זה גורם הרבה נזק. קודם כול, זה לא חוקי והילד מעורב בעבירה פלילית. בהמשך, אם הוא מתחתן למשל, זה יוצר סיבוך נוסף. אם ירצה לרכוש דירה בעצמו, הוא לא יהיה זכאי להטבות כי לכאורה כבר יש דירה על שמו. ואם חלילה קורה לו משהו, ההורים לא בהכרח יירשו את הדירה, מה שמחייב הסכמים משפטיים מורכבים".
"הסלוגן של המשרד שלנו הוא 'לשלם פחות כחוק'. בשנים האחרונות פעלנו מרמת השרון ובאוקטובר האחרון קיבלתי החלטה אישית ומקצועית לחזור לקריית שמונה"
איזו החלטה מוקדמת בתחום הנדל"ן יכולה לשנות דרמטית את העתיד הכלכלי של משפחה? "ההחלטה הכי חשובה היום היא לא להיכנס להיקפי מימון גדולים. הרבה זוגות צעירים קונים דירות בשלושה־ארבעה מיליון שקל בלי הון עצמי מספיק, משלימים אותו בהלוואות, ובסוף נשארים עם משכנתא והחזרים לא סבירים. לדעתי צריך להפסיק לרוץ לקנות דירות וגם לצאת ממרכזי הערים. לא חסרות דירות באזורים שבהם המחירים נמוכים יותר ואיכות החיים גבוהה יותר. יש תפיסה שלפיה עדיף לקנות מאשר 'לזרוק כסף' על שכירות, אבל לא מביאים בחשבון שבהיעדר הון עצמי מספק, במשך 15 שנה רבים משלמים כמעט רק ריבית. עדיף לגור בשכירות, לחסוך לאורך זמן, וככל שכושר ההשתכרות עולה, לבצע את הקפיצה לרכישת דירה".
יש רגעים שבהם את מרגישה שנשים נמדדות בצורה מחמירה יותר בעולם הנדל"ן? "הרגשתי את זה בתחילת דרכי העצמאית- שניצלו את תום הלב שלי, את חוסר הניסיון ואת העובדה שאני אישה. בשלוש השנים הראשונות לא נהגתי לקחת תשלום על פגישות ייעוץ. היו מגיעים אליי לקוחות פוטנציאליים, הייתי מסבירה להם בדיוק מה צריך לעשות ומהי תוכנית העבודה, ובסיום הפגישה הם ביקשו שאשלח הערכת מחיר. הייתי מקדישה עוד חצי שעה, שולחת להם, והתגובה הייתה: ‘הסתדרנו’. מבחינתם כבר נתתי את כל המידע, וכך הם התחמקו מתשלום. היום זה לעולם לא יקרה. העצה שלי לנשים היא להאמין בעצמן. ברגע שאת בטוחה בידע ובמקצועיות שלך - את לא מתבלבלת וגם מי שמולך לא מתבלבל".