שם של סא"ל במיל' נילי שטיין נמצא בחיוג המהיר של כמה וכמה מתווכים באזור מגוריה - לא רחוק מהקריה בתל אביב, שבה שירתה שנים ארוכות. הם נוהגים לעדכן אותה על נכסים שעומדים למכירה, עוד לפני שאלה יוצאים לשוק, ויש להם סיבה טובה לכך. במהלך שירות הקבע שלה רכשה שטיין ארבע דירות במרכז תל אביב יחד עם בן זוגה יואב וללא עזרת ההורים. היא בת 42 ואמא לשלושה, כלכלנית שהשתחררה בספטמבר האחרון מהצבא וכיום מלמדת נשים איך לאתר הזדמנויות נדל"ן ומתחזקת פודקאסט ואתר בשם "אמנות הנדל"ן".
עבודה מגיל 14
כדי להבין את האמביציה לרכישת עוד ועוד דירות צריך לחזור לאחור, לבית הוריה שבקריית מוצקין. אמה עבדה בתחום המחשבים בחברת החשמל והלכה לעולמה לפני חמש שנים. אביה, בן 75, היה עצמאי בתחום ההפצה והשיווק. כבר בגיל 14 החלה שטיין לעבוד במכולת וחסכה את רוב הכסף שהרוויחה, בהתאם לרוח שספגה מאמה, שניהלה את הכספים בבית. "הייתה לה חשיבה כלכלית שמרנית: צריך היה לחשוב טוב־טוב על כל שקל שמוציאים", משחזרת שטיין. "תמיד צריך לשמור כסף בצד, וכדי לקנות עוד בית צריך לחסוך ולא לקחת הלוואה או משכנתה. צריך יציבות תעסוקתית ואסור להשקיע בבורסה.
"גדלתי בבית שלא חסר בו דבר, אבל גם לא היה עושר. לא הלכנו למסעדות, בטיולים בארץ ישנו באוהלים, וטסנו לחו"ל רק פעם אחת. היו סביבי חברים שהלכו כל הזמן למסעדות ונסעו המון לחו"ל וקינאתי. אין לי ספק שזה נתן לי דרייב לעשות דברים אחרת. כשהייתי ילדה, האנשים הכי מסודרים כלכלית שהכרתי היו בעלי נדל"ן. אני זוכרת חברים שהיו להם דירות מהסבתא וחברה עם דוד קבלן, שגר בבית גדול ומפואר. כבר בילדות סימנתי לעצמי שאני רוצה הרבה נדל"ן כדרך להשגת יציבות כלכלית ועושר אמיתי".
לצד לימודיה במגמת מחשבים ופיזיקה באורט קריית מוצקין היא שיחקה בנבחרת הכדורעף של התיכון וניגנה על פסנתר. כשסיימה את הבגרות החליטה להתגייס לעתודה, נרשמה לחוג לכלכלה בטכניון והתאהבה במקצוע. בסיום התואר הלכה היישר לקורס קצינים, שבסיומו הגיעה לענף התקציבים בחיל מודיעין ("בגיל צעיר כבר ניהלתי תקציבים של מיליארדים ואהבתי את האחריות המטורפת"). תוך כדי השירות למדה לתואר שני במִנהל עסקים עם התמחות במימון. בגיל 23 הכירה בצבא את בן זוגה יואב, קיבוצניק מגבעת ברנר, שהיה גם הוא בצבא קבע. "כשעוד לא ידעו שאנחנו זוג, הציעו לי לעבור לתפקיד תחת פיקודו וסירבתי", היא מספרת, "ביקשתי לעבור ליועץ הכספי לרמטכ"ל ורק אז סיפרנו לכולם שאנחנו יוצאים".
הדרייב לקנות נדל"ן בער בה כבר אז: "עוד לפני החתונה אמרתי ליואב שאני רוצה לקנות דירה, והוא הסתכל עליי כאילו נפלתי מהירח", היא נזכרת. "לקיבוצניקים אין חשיבה פיננסית כמו לרוב העירוניים. כשהתחלנו לדבר על חתונה, לחצתי בעניין דירה, כי מחירי הנדל"ן התחילו לעלות בטירוף".
כשהייתה בת 26, הם נישאו, ויום אחרי כן החלה לחפש ברצינות דירה בתל אביב. בעזרת החסכונות של שניהם ומשכנתה משותפת קנו השניים דירת שלושה חדרים במרכז תל אביב ב־1.9 מיליון שקל, עשו שיפוץ מזערי ("כי לא נשאר כסף") ועברו לגור בה.
שנה אחרי החתונה נהפכה שטיין לאמא. "אחרי שנתיים בדירה הזאת, כשאנחנו כבר הורים לשניים, התחלתי להבין שלא נוכל להישאר שם לאורך זמן. אמרתי: 'אם לא נתחיל לפעול עכשיו לרכישת דירה גדולה יותר, אני לא יודעת אם אי־פעם נצליח'".
כשהחלה לחפש דירה גדולה יותר, התמקצעה בנושא מס רכישה ומס שבח, והבינה שאין טעם לקנות דירת ארבעה חדרים ואז לשדרג לדירה של חמישה, כי בכל קנייה ומכירה משלמים מיסים בסך מאות אלפי שקלים, "אז כבר עדיף לעשות את המאמץ ולהגיע לדירת חמישה חדרים".
אחרי שנה של חיפושים הבינה שטיין שדירות בסדרי הגודל הזה עולות 4.2 עד 4.5 מיליון שקל, מעבר לתקציבם. "יום אחד ראיתי מודעה של דירת חמישה חדרים במרכז תל אביב ב־3.5 מיליון שקל. צלצלתי למתווך ואמרתי שאני חייבת להיות הראשונה שרואה אותה. התברר שהיא זולה בכ־700,000 שקל מהממוצע, כי היא הייתה במצב מאוד לא טוב - דירת ירושה, של שני אחים מבוגרים, שרצו להיפרד ממנה. הם לא האמינו שישר אמרתי כן. סגרנו. בשלב הזה הבנתי שאני לא רוצה למכור את הדירה הקודמת, כי ראיתי את מחירי הדירות רק עולים, והעדפתי למשוך את זה, כדי למכור את הדירה הראשונה במחיר גבוה יותר. אגב, עד היום לא מכרתי אותה. לקחנו את המשכנתה הכי גדולה שיכולנו - ומישכַּנו את הדירה הראשונה".
3 צפייה בגלריה
"עוד לפני החתונה אמרתי ליואב שאני רוצה לקנות דירה, והוא הסתכל עליי כאילו נפלתי מהירח"
(צילום: יאיר שגיא)
שיפצתם את הדירה הגדולה?
"לא, בסוף החלטנו להשכיר את הדירה הגדולה, שעליה יכולנו לקבל יותר כסף מאשר על הקטנה, ונשארנו בדירה הקטנה. בתקופה הזאת חסכנו כמו משוגעים: לא הלכנו למסעדות, לא טסנו לחו"ל, פחות השקענו בבגדים. כדי לחסוך בעלויות של גני הילדים נסענו קצת יותר רחוק. ניהלתי קובץ אקסל של הכנסות והוצאות בצורה קפדנית. רק כשהייתי בהיריון עם השלישית, שיפצנו את הדירה הגדולה, שיפוץ רציני, שעלה 300,000 שקל, ועברנו לשם שנייה לפני הלידה. אנחנו גרים בדירה הזאת עד היום".
סיפרת לחברים ולקולגות שיש לכם שתי דירות?
"בהתחלה כן, אבל הרגשתי שאנשים מסתכלים על זה בעין לא יפה, אז הפסקתי לספר. לחברה מהצבא שביקשה עזרה ברכישת נדל"ן, עזרתי בשמחה".
בלי שום הון עצמי
אחרי לידת בתה השלישית ופטירת שתי דודותיה ממחלת הסרטן בזו אחר זו תוך שלושה חודשים, החליטה שטיין להוריד הילוך ולהתמקד בעצמה. היא חזרה לספורט אחרי שנים של הזנחה ("אני קמה בחמש בבוקר ורצה על חוף הים, 60 ק"מ בשבוע") והחלה לצייר ("הבנתי שאני צריכה להשאיר איזשהו חותם בעולם"). מאז היא מציירת בסגנון מופשט ונהנית מכל רגע.
מתי שוב דגדג לך לרכוש משהו?
"בתקופה ההיא הייתי בתפקיד מסווג, כל היום בלי טלפון ובלי אינטרנט. רק טלפון משרדי. אחרי העבודה הייתי עסוקה עם הילדים. רק כשסיימתי לעבוד שם, אחרי שלוש שנים, חזרתי לחפש נדל"ן וראיתי שהמחירים ממשיכים לעלות. עוד משהו שנתן לי פוש היה הרצאה של העתידן פרופ' דוד פסיג, שאמר שבעוד כמה שנים יהיה בלתי אפשרי לקנות דירה בתל אביב. העמקתי את הידע שלי במחירי הדירות באזור שלנו, ובסוף מצאתי דירת שני חדרים ב־1.9 מיליון שקל, שהצריכה שיפוץ. הפעם לא היה לנו שום הון עצמי: לקחנו את המשכנתה המקסימלית שהבנק נתן ובנוסף לקחנו הלוואות על קרנות ההשתלמות וקופות הגמל של שנינו, שהן זולות יותר מהלוואות בנקאיות, והיה אפשר לשלם בהן רק את הריבית ולא את הקרן".
אחרי שיפוץ "קוסמטי בלבד" השכירה שטיין את הדירה החדשה ועצרה לנוח. "פתאום שמתי לב שאני מוציאה קצת יותר כסף על בגדים ומסעדות. שאלתי את עצמי: למה את צריכה את זה? זה לא מה שעושה אותך מאושרת. הרגשתי שמוקדם מדי להעלות את רמת החיים, והבנתי שעדיף לי להשקיע בעוד נדל"ן כדי לחזור לתלם. לפני כשלוש שנים קנינו את הדירה הרביעית שלנו, שלושה חדרים במרכז תל אביב, תמורת 3.65 מיליון שקל. לקחנו משכנתה מקסימלית בסך 50% ושוב הגדלתי משכנתה על נכס קיים. עשינו שיפוץ בסדר גודל בינוני, בסך 80,000 שקל, והשכרנו אותה. לפני חצי שנה הבנתי שצריך קצת לפזר את ההשקעות והשקעתי בשני נכסים בארצות הברית שנמצאים בבנייה".
מתבקש לומר שבטח המשכורות בקבע ממש גבוהות, לכן יכולתם להרשות לעצמכם.
"המשכורות בקבע ממש לא גבוהות, אבל לאורך השנים למדתי כמה חשוב לחסוך כל שקל גם כשמרוויחים ממש מעט, וזה מה שאִפשר את הכול".
ההתחייבויות הכספיות לא הדירו שינה מעינייך?
"לא. אמרתי לעצמי, 'אם משהו משתבש, אנחנו מוכרים דירה אחת'. ברור שפה ושם היו רגעים קשים, בתקופות שיפוץ, כשהיה לחץ תזרימי. זה קצת הורגש בבית, אבל זו הייתה הבחירה שלי. אני חייבת להתקדם כל הזמן. זה סיפור חיי, אני בתחרות עם עצמי".
הילדים ידעו מה קורה?
"עד לאחרונה לא. כשהם היו קטנים, לא היה טעם לשתף אותם, אבל כשהם גדלו, הרגשתי שהלחץ מגיע הביתה וכדאי להסביר להם ולשתף אותם בהחלטות, בהכנסות ובהוצאות. הם היו קצת בשוק כשגילו שיש לנו עוד דירות ושמעו סכומים שילד לא יודע להכיל. בזכות זה הם התחילו להסתכל אחרת על כסף, ואת כספי בר המצווה הבן הבכור ביקש להשקיע. אני מאמינה שהילדים סופגים השראה מזה שהם רואים אמא שמגשימה את עצמה ועושה את מה שהיא אוהבת".
בסופו של דבר את המנהלת הפיננסית בבית כמו אמא שלך.
"כן, ובעלי סומך עליי בעיניים עצומות ומפרגן לי מאוד. בהתחלה הוא עוד היה בא איתי לראות דירות ונכנס לאקסל של ההכנסות וההוצאות. בשנים האחרונות כבר לא. הוא פשוט לא מתעניין בנדל"ן".
הוא עדיין בצבא?
"לא, יואב השתחרר ב־2020. הוא מהנדס תעשייה וניהול ועוסק כיום בניהול פרויקטים וביג דאטה בחברה בשם 'ביג ארץ'".
3 צפייה בגלריה
אחד מציוריה של שטיין. "כשביקשתי להשתחרר מצה"ל, כולם חשבו שאעסוק בציור. ידעתי שזה לא יספיק לי"
(צילום: : לימור אגמון)
ואת עזבת את הצבא ממש לאחרונה.
"אחרי גיל 40 שאלתי את עצמי למה אני במרוץ המטורף לדרגת אל"מ ואולי זה כבר לא הדבר הנכון בשבילי. ואז פרצה המלחמה, ובשנה האחרונה קיבלתי הרבה פניות מחברים שביקשו שאעזור להם למצוא דירה להשקעה. לקח לי הרבה זמן להשתחרר מהחינוך הכלכלי השמרני של אמא שלי, והבנתי שכעצמאית יהיה לי הרבה יותר מה לתרום לעולם ולתת מהידע המטורף שצברתי לאורך השנים. ביקשתי להשתחרר מצה"ל, וכולם חשבו שאעסוק בציור. זה הצחיק אותי, כי ידעתי שזה לא יספיק לי. השתחררתי ומיד פתחתי תיק במע"מ. היום אני מלמדת נשים להשקיע בנדל"ן ומסייעת להן החל בהסרת מחסומים ופחדים ועד איתור הזדמנויות. כשאני חיפשתי ממי ללמוד, בתחילת דרכי, לא הייתה אף אישה שיכולתי ללמוד ממנה".
השקעה בנדל"ן זה ריצה למרחקים ארוכים הטיפים של נילי שטיין
- לא צריך לדעת הכול כדי להתחיל, הרוב נלמד תוך כדי תנועה, צאי לדרך.
- לפני שאת מתחילה להשקיע בנדל"ן, בני תוכנית אסטרטגית או עסקית כדי לדעת איפה את רוצה להיות בעוד עשר שנים.
- מי שחושבת לקנות דירה כדי להשכיר, שלא תשלה את עצמה שהשכירות תכסה את המשכנתה.
- השקעות נדל"ן זה ריצה למרחקים ארוכים.
- מי ששוקלת לקנות נכס שנמצא בהתחדשות עירונית, צריכה לוודא שכבר נחתם הסכם עם היזם.
- אם את שוקלת להיות משקיעת נדל"ן רצינית, אל תתמקחי על דמי התיווך, כי הרווח בדירות שימצאו עבורך שווה יותר מאחוז או חצי אחוז שאפשר לחסוך בתיווך.
- מינוף, כלומר, נטילת הלוואות בנקאיות והלוואות על בסיס נכסים קיימים, הוא לא סיכון, אלא כלי שצריך לדעת להשתמש בו.
