בדיוק 15 שנים חלפו מאז שמחאת האוהלים פרצה בשדרות רוטשילד בתל אביב, והפכה את משבר הדיור לנושא המרכזי בשיח הציבורי. אלא שגם לאחר שורה של תוכניות ממשלתיות, רפורמות והבטחות להורדת מחירי הנדל"ן, מחירי הדירות במשך יותר מעשור המשיכו לטפס בקצב מהיר.
ראיון אולפן עם הילה ציאון
(צילום: ליאור שרון)
נקודת האור היא דשדוש המחירים בחודשים האחרונים, ומחר (ד') נגלה האם המחירים המשיכו לרדת בחודשים האחרונים, לאחר שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תפרסם את מדד מחירי הדיור העדכני. אך מניתוח שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, לגבי 16 הערים הגדולות בישראל עולה כי ב-15 השנים האחרונות נרשמה עלייה נומינלית של כ-84% במחירי הדירות.
על פי הנתונים, המחיר הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון השלישי של שנת 2011 - הרבעון שבו פרצה המחאה החברתית - על כ-1.315 מיליון שקל. ברבעון הראשון של שנת 2026 כבר הגיע המחיר הממוצע לכ-2.414 מיליון שקל. מדובר בתוספת של כ-1.1 מיליון שקל למחירה של דירה ממוצעת.
במונחים שנתיים, מחירי הדירות עלו בכ-7% בממוצע בכל שנה לאורך התקופה. גם האינפלציה נמשכה במקביל, כאשר מדד המחירים לצרכן עלה בכ-1.6% בשנה בממוצע. לאחר ניכוי השפעת האינפלציה, העלייה הריאלית במחירי הדירות הסתכמה בכ-5.5% בשנה בממוצע, נתון המלמד כי ההתייקרות נבעה לא רק מעליית יוקר המחייה הכללית, אלא משחיקה מתמשכת בנגישות לרכישת דירה.
מחאת האוהלים
לצד העלייה במחירי הדירות, גם השכר הממוצע במשק טיפס באופן משמעותי, אך בקצב מתון יותר. השכר הממוצע למשרת שכיר עמד ברבעון השלישי של 2011 על כ-8,797 שקל בחודש, ואילו ברבעון הראשון של 2026 הוא הגיע לכ-14,694 שקל - עלייה של כ-67%.
מאחר שבאותה תקופה עלה המחיר הממוצע של דירה בכ-84%, גדל גם מספר המשכורות הנדרש לרכישתה: מכ-149.5 משכורות ב-2011 לכ-164.3 משכורות ב-2026. מדובר בעלייה של כ-10% במספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה, נתון הממחיש כי השכר אומנם עלה, אך לא הדביק את מלוא ההתייקרות במחירי הדיור.
המצוקה והזינוק
מחאת האוהלים החלה ביולי 2011 עם האוהל הראשון שהקימה דפני ליף בשדרות רוטשילד, על רקע הקושי של צעירים ומשפחות לרכוש דירה או לעמוד במחירי השכירות. בתוך שבועות ספורים התרחבה המחאה לעשרות מוקדים ברחבי הארץ והוציאה מאות אלפי ישראלים להפגנות בדרישה לצדק חברתי, כשהדיור ניצב בלב המחאה.
לפי סקירתו של דנוס, העלייה החדה במחירי הדירות באה לידי ביטוי גם בערים הגדולות. תל אביב נותרה העיר היקרה ביותר, כאשר המחיר הממוצע של דירה עלה מכ-2.39 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2011 לכ-4.52 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2026. בהרצליה זינק המחיר הממוצע מכ-1.74 מיליון שקל לכ-3.84 מיליון שקל ובירושלים מכ-1.70 מיליון שקל לכ-3.22 מיליון שקל.
אשקלון. זינוק של כ־800 אלף שקל במחיר
(תומר שונם הלוי)
גם בערים נוספות נרשמו התייקרויות משמעותיות: בנתניה עלה המחיר הממוצע של דירה מכ-1.24 מיליון שקל לכ-2.44 מיליון שקל, בפתח תקווה מכ-1.34 מיליון שקל לכ-2.47 מיליון שקל, בראשון לציון מכ-1.39 מיליון שקל לכ-2.20 מיליון שקל, באשקלון מכ-823 אלף שקל לכ-1.60 מיליון שקל, ובבאר שבע מכ-726 אלף שקל לכ-1.04 מיליון שקל. גם בערים אלה מדובר בעליות של עשרות אחוזים, המשקפות את ההתייקרות המתמשכת בשוק הדיור מאז קיץ 2011.
בשורה התחתונה מחירי הדירות המשיכו לעלות בקצב משמעותי לאורך השנים, דבר המעיד כי מצוקת הדיור שהציתה את המחאה החברתית לא נעלמה, אלא המשיכה ללוות את שוק הדיור גם בעשור וחצי שלאחר מכן. דנוס מציין כי "עיקר הכשל הממשלתי, לאחר לא מעט טעויות שנעשו לאורך הדרך, הוא לייצר היצעים מתאימים היכן שאנשים רוצים לגור. במקום זאת, הממשלה יצרה היצעים היכן שהיה לה קל".
לדבריו, "ממשלות ישראל לדורותיהן כשלו בטיפול במשבר הדיור, כאשר הסיבה המרכזית לכך היא שהן הקפידו לשחרר קרקעות ולשווק אותן בעיקר במקומות שבהם היו למדינה עתודות קרקע זמינות, ושניתן היה לקדם בהם בנייה - ולא בהכרח במקומות שבהם הציבור באמת ביקש וצריך להתגורר".
דנוס מוסיף כי מדיניות זו אמנם חוללה שינויים דמוגרפיים ותרמה במידה מסוימת לפיזור האוכלוסייה, אך היא לא הביאה לירידה במחירי הדיור. להיפך, הפער הנמשך בין היצע הדירות באזורי הביקוש לבין הביקוש בפועל, תרם להמשך עליית המחירים.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"לכך נוספה העלייה המשמעותית ברמת החיים בישראל במהלך 15 השנים האחרונות, אשר הגדילה את הביקוש לדיור ואת הדרישות לאיכות ולשטח מגורים, וכן העלייה המתמשכת ביוקר המחייה, שלא פסחה על ענף הבנייה. מחירי חומרי הגלם, עלויות כוח האדם, המימון, הרגולציה והביצוע התייקרו באופן ניכר והשפיעו ישירות על מחירן הסופי של הדירות", הוא ממשיך.
לדבריו, "השילוב הבלתי אפשרי בין חדלות המעשים המתמשכת של ממשלות ישראל לדורותיהן לבין ההתייקרות כמעט בכל ענפי המשק, הביא לכך שלא רק שלא נבנו די דירות, הן גם לא נבנו בהכרח במקומות שבהם היה בהן צורך אמיתי. כתוצאה מכך, נותר היצע הדיור באזורי הביקוש מוגבל, עלויות הבנייה המשיכו לעלות ומחירי הדירות טיפסו בשיעורים החורגים במידה ניכרת מהעלייה במדד המחירים הכללי. ככה זה כשלאף אחד לא ממש אכפת מהצעירים, הרווקים, החד הוריים ויתר האוכלוסיות המוחלשות והנחלשות בישראל, שגם נושאות בכל הנטל".
חלופת השכירות
רון נובוטני, בעלים ומנכ"ל רשת אנגלו סכסון ומייסד פלטפורמת פרופלי, אומר כי "מאחורי הנתון שלפיו 15 שנים לאחר מחאת האוהלים, מחירי הדירות בישראל עלו בסדר גודל של כ-84% בממוצע בישראל, יש שונות רבה וקיימים כמובן פערים משמעותיים בין אזורים, סוגי נכסים ואוכלוסיות, אך המגמה המצטברת ברורה".
לדבריו, "לאורך השנים ראינו כיצד העלייה במחירים משנה את פרופיל הרוכשים, את הציפיות שלהם ואת היכולת שלהם להיכנס לשוק. יותר רוכשים נדרשים להתפשר על אזור, גודל הנכס, מועד הרכישה או היקף המימון, ולעיתים לדחות את ההחלטה לחלוטין. כך לדוגמא, זוגות צעירים נדרשים לגייס הון עצמי של כחצי מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים ממוצעת, כאשר באזורי ביקוש במרכז מדובר על סכומים גדולים הרבה יותר".
רון נובוטניצילום: עוז מועלםעם זאת, הוא מדגיש כי "בשנים האחרונות התמונה מורכבת יותר. לצד עליות חדות בחלק מהתקופה, נרשמה גם התמתנות ואף ירידות נקודתיות, על רקע הריבית הגבוהה, המלחמה, סביבת אינפלציה ואי ודאות כלכלית. דווקא התנודתיות הזו ממחישה שהבעיה אינה רק רמת המחירים, אלא היעדר יציבות ויכולת של משקי הבית לתכנן רכישה לטווח ארוך".
לדבריו, "בין האינדיקטורים שמצביעים על עומק הבעיה היא העובדה שלצד האטה בשוק הדיור למכירה, הרי ששוק השכירות התחמם, ואנו רואים גידול הן בהיקף עסקאות השכירות והן זינוק במחירי השכירות. כלומר אנשים מחפשים פתרונות ביניים לרכישת דירה, הן משפחות צעירות והן משפרי דיור שצריכים להרחיב את הבית. האתגר הוא לייצר מדיניות עקבית שתגדיל את ההיצע באזורי ביקוש, תחזק את שוק השכירות ותשפר את איכות המידע לציבור. ללא רצף תכנוני ויישום ארוך טווח, יהיה קשה לייצר שינוי מבני בשוק הדיור".
אורי שוסטר, מנכ"ל מגוריט, מתייחס למה שהוא תופס כפתרון למחירי הדיור: "15 שנים אחרי מחאת האוהלים, עדיין רבים מתקשים למצוא פתרון דיור במחיר סביר. בעלות על דירה היא יעד חשוב עבור רבים, אבל היא לא יכולה להיות האפשרות היחידה. בכל העולם המערבי, ובמיוחד עבור הדור הצעיר, שכירות ארוכת טווח היא חלופה לגיטימית, יציבה ואיכותית, ולעיתים אף עדיפה על רכישת דירה".
אורי שוסטרלדברי שוסטר, "גם בישראל הפתרון הזה יכול להפוך למציאות רחבת היקף, אם המדינה תעודד את התחום ותייצר ודאות וכדאיות כלכלית ליזמים ולמשקיעים, אשר יוכלו לקדם את התחום ולייצר בשורה אמיתית. המחאה הגיעה בשל חוסר אמונה אמיתית שניתן לספק להם פתרון לבעיית הדיור".
הוא הוסיף כי "שוק השכירות ארוכת הטווח יכול לייצר את השינוי המיוחל. ככל שהשוכרים יידעו שהם יכולים להתגורר בדירה חדשה למשך תקופה בלתי מוגבלת, בתנאים יציבים וידועים מראש, וליהנות משירותי תפעול וניהול מקצועיים, כך יקטן הצורך שלהם להתחייב לרכישת דירה ולנטילת משכנתאות כבדות".
פורסם לראשונה: 00:00, 14.07.26
