מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות, ועל פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסם לאחרונה, בחודשים נובמבר-דצמבר הדירות התייקרו בשיעור של 0.4% לעומת החודשים אוקטובר-נובמבר. בנוסף, מחירי הדירות החדשות לבדן עלו בחודשיים אלה ב-0.7%. מהשוואה שנתית של מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2023 עלה כי מדד מחירי הדירות השנתי עלה ב-7.3%.
אבל מסקירה של השמאי אוהד דנוס לדירות ארבעה חדרים בערים השונות בארץ, מתברר שיש שלוש ערים שבהן המחירים דווקא ירדו. באילת ירדו מחיריהן של דירות ארבעה חדרים ברבעון האחרון ב-4%, בנתניה ירדו ב-2% ובאשקלון ירדו ב-1%. בנוסף, בשלוש ערים לא היה שינוי – אשדוד, חולון וראשון-לציון.
הסקירה של דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים והיא בוחנת דירות ארבעה חדרים בלבד, שמהוות את המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, שכן קיימת לגביו שונות נמוכה יחסית. על פי הסקירה, הייתה עלייה של 1.3% במחירי הדירות הממוצעים, לעומת הרבעון השלישי, וזינוק שנתי של 8.1%.
בסך הכול נותחו בסקירה 2,782 עסקאות ב-16 ערים מרכזיות. ברבעון הרביעי אובחנה עלייה בשיעור של כ-2% בכמות העסקאות ביחס לרבעון השלישי של 2024 וקפיצה של כ-46% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. לדברי דנוס, "הסתערות הקונים מלמדת על הערכתם שהמחירים ימשיכו לעלות ו/או על חוסר האמון ביכולתה של הממשלה לטפל במחירי הדיור ובבעיות היסוד שמהן סובל שוק הדיור מתחילת המלחמה, מחסור בפועלים זרים בעיקר".
בחזרה לנתוני הלמ"ס. צללנו אל הנתונים וניתחנו אותם כדי לבדוק אילו ערים הן היקרות ביותר (מתוך 18 הערים הגדולות שכוללות 100 אלף תושבים ומעלה), היכן נרשמו עליות משמעותיות מאז תחילת השנה ואיפה ניתן עדיין לקנות דירות בפחות ממיליון שקל.
מהנתונים עולה כי ברבעון הרביעי של שנת 2024, מככבת לראשונה בראש העיר הרצליה ברשימת הערים היקרות ביותר ובכך עוקפת את תל-אביב – שתיהן עברו את סף ה-4 מיליון שקל עבור מחיר ממוצע של דירה (הכוונה למחיר לאחר שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה ושל כל סוגי החדרים). מדובר בסכום של כ-4.11 מיליון שקל – זינוק של כ-13.6% לעומת הרבעון הרביעי של 2023 ושל כ-7.5% לעומת הרבעון השלישי של 2024. המחיר הגבוה ביותר לדירה נצפה גם הוא בהרצליה – כ-6.47 מיליון שקל עבור דירת 5-4.5 חדרים.
אולם לדברי דנוס, הניתוח של הלמ"ס בעייתי כי ייתכן שברבעון הרביעי יותר דירות גדולות ויקרות נמכרו בהרצליה מאשר בתל-אביב ואם עושים ממוצע של העסקאות זה עלול להטות את התוצאה. "לא הגיוני שהרצליה תהיה יקרה יותר מתל-אביב", אמר דנוס.
בתל-אביב המחיר הממוצע הוא כ-4.09 מיליון שקל לדירה ברבעון הרביעי. בניגוד להרצליה, לפי נתוני הלמ"ס בתל-אביב חלו ירידות מחירים בסוף השנה שחלפה לעומת שאר הרבעונים של 2024. ברבעון השלישי עמד המחיר הממוצע על כ-4.25 מיליון שקל, כך שמדובר בירידה של כ-3.6%. ביחס לרבעון המקביל ב-2023 מדובר בעלייה קלה של 2.04%, אז עמד המחיר הממוצע לדירה בעיר ללא הפסקה על כ-4.01 מיליון שקל.
ירידה בדירות הגדולות
ממצא מעניין שעולה מניתוח הנתונים הוא שהמחיר של הדירות הגדולות בתל-אביב (5-4.5 חדרים) ברבעון הרביעי היה הנמוך ביותר זה כשנה. בעוד שמתחילת 2023 דירות כאלה תומחרו בממוצע בסכום של מעל 6 מיליון שקל, ברבעון האחרון של 2024 הוא "צנח" לסכום ממוצע של כ-5.62 מיליון שקל בלבד.
במקום השלישי רמת-גן עם סכום ממוצע של כ-3.22 מיליון שקל לדירה. מדובר בעלייה שנתית לא מבוטלת של כ-8.4% לעומת הרבעון האחרון של 2023, אז עמד המחיר על כ-2.97 מיליון שקל. כפר-סבא ממשיכה לעמוד במקום הרביעי עם מחיר ממוצע של כ-3 מיליון שקל ברבעון האחרון של השנה שחלפה – עלייה של כ-7.9% לעומת הרבעון המקביל, אז עמד המחיר על כ-2.77 מיליון שקל.
מתחת לרף 3 מיליון השקלים: ירושלים (כ-2.84 מיליון שקל); נתניה (כ-2.8 מיליון שקל). פתח-תקווה (כ-2.69 מיליון שקל); רחובות (כ-2.55 מיליון שקל); חולון (כ-2.43 מיליון שקל); בת-ים (כ-2.42 מיליון שקל); בני-ברק (כ-2.39 מיליון שקל); בית-שמש (כ-2.33 מיליון שקל); חדרה (כ-2.16 מיליון שקל); ואשדוד (כ-2.12 מיליון שקל).
עד מיליון
המחירים הנמוכים ביותר (פחות מ-2 מיליון שקל) נרשמו, כמו ברבעונים הקודמים, רק בשלוש ערים. בבאר-שבע עמד המחיר הממוצע לדירה ברבעון הרביעי של 2024 על סכום של כ-1.28 מיליון שקל; באשקלון כ-1.71 מיליון שקל; ובחיפה כ-1.72 מיליון שקל. בכולן נרשמו עליות מחירים ביחס לרבעון הרביעי של 2023 וביחס לרבעון השלישי של 2024.
בערים אלה אפשר למצוא דירות בפחות ממיליון שקל. באשקלון (כ-789 אלף שקל לדירות בנות 2-1 חדרים); בחיפה (כ-882 אלף שקל ל-2-1 חדרים); ובבאר-שבע (כ-644 אלף שקל ל-2-1 חדרים וכ-859 אלף שקל לדירות בנות 3-2.5 חדרים).
מדד מחירי הדירות השנתי עלה ב-7.3%. לפי הניתוח בשלוש הערים אשדוד, חולון וראשון-לציון לא היה שינוי במחיר 4 חדרים ברבעון האחרון
