לטובת הקמת קו M2 של פרויקט המטרו בגוש דן, המבוצע על ידי נת"ע, יופקעו נכסים בתל־אביב. מדובר ב־100 דירות וחנויות ב־35 מבנים בני 2־3 קומות לאורך רחוב המלך ג'ורג' מול שוק הכרמל. בעזרת עוה"ד שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד עוה"ד שוב ושות', עו"ד איילת צור ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', עו"ד נעם קולודני מומחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן, ועו"ד מאיר מזרחי, שותף מנהל במאיר מזרחי עם א. רפאל, מומחה למיסוי מקרקעין – בדקנו כיצד על בעלי הזכויות לפעול.
האם ניתן להתנגד להפקעה?
עוה"ד שוב ואלתר: "כעיקרון לא ניתן להתנגד להפקעה, שכן היא מבוצעת בהתאם לחוק המאפשר הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור, ולאחר שפורסמה תוכנית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין. יחד עם זאת, עם קבלת הודעת ההפקעה יש לבחון באופן פרטני את תשריטי ההפקעה ולראות מה כוללת ההפקעה, והתאמתה לתוכנית, וכן השפעתה הכללית על המקרקעין.
עו"ד צור: "בכל מה שקשור להליכים הנוגעים להפקעות, חשוב להיערך מראש ולהגיע מוכנים לתהליך. יהיה מאוד קשה לשנות קביעות בשלב מתקדם ובדיעבד".
האם ניתן להגיש תביעה ומה כוללים הפיצויים?
עוה"ד שוב ואלתר: "הוקמה ועדה מיוחדת לפיצויים למיזם המטרו, ואליה יש להגיש את תביעת הפיצויים. בשלב השני, יש להגיש תביעה לפיצויי הפקעה, שמטרתה למעשה השלמת הפיצוי בגין הפגיעה במקרקעין. מוצעים שני מסלולי פיצוי: מסלול ראשון – קבלת פיצוי בגין הקרקע והמחוברים לה, ושמירת זכות הגשת ערעור על גובה הפיצוי. מסלול שני – קבלת פיצוי, וכן תוספת פיצוי בסך 15% למסירת הנכס בתוך תקופה קצובה, ועוד תוספת של 10% בחתימה על היעדר הגשת תביעה עתידית. בסך הכל תוספת פיצוי של 25% על סכום הפיצוי:.
עו"ד צור: "הפיצויים כוללים שני רכיבים: הראשון הוא פיצוי ירידת ערך שנובע מהתוכניות שאישרו את קווי המטרו ומכוחן מפקיעים. השני הוא פיצוי בגין ההפקעה עצמה, כלומר, לקיחת השטח. במקרה של הפקעת בית או בניין, ניתן לבחור בין קבלת פיצוי כספי לבין דיור חלופי".
איך מחשבים את שיעור הפיצוי?
עו"ד קולודני: "גובה הפיצוי ייקבע לפי שמאות שתערוך נת"ע לכל נכס בנפרד. הפיצוי מתחלק לשני חלקים: הראשון הוא על שינוי ייעוד מהייעוד הנוכחי למטרו והשני על עצם הלקיחה של הקרקע. גובה הפיצוי מחושב לפי הקריטריונים הבאים: פיצוי בגין שווי הקרקע, פיצוי בגין ירידת ערך, זכות לפיצוי מלא או מופחת, פיצויים נוספים בגין פגיעה בפרנסה או אובדן רווחים.
מה לגבי מי ששוכר חנות?
עו"ד קולודני: "שוכרי החנויות נמצאים במצב בעייתי במיוחד. החוק אינו מתייחס לשוכרים, ולכן הזכויות של השוכרים הן חלשות מאוד. מי ששוכר חנות על מקרקעין שמופקע עשוי לשקול להגיש תביעה, אולם עליו לשקול זאת היטב שכן ניהול ההליכים המשפטיים עשוי לעלות יותר מאשר הפיצוי שיקבל, אם יקבל".
מה צריך לדעת לגבי המיסוי בזמן הפקעת הנכס?
עו"ד מזרחי: "בהליך של הפקעה נעשית פעולה של 'מכירת' זכות במקרקעין, כשהתמורה היא פיצויי ההפקעה. פיצוי זה חייב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, סעיף 48ג לחוק מקנה זיכוי של 50% מסכום המס במקרה של הפקעה".
