לחמת חרבות ברזל הובילה למחסור חמור בעובדים ולהתייקרות חומרי הגלם, ובהתאם גם לצניחה במספר התחלות בנייה ולעיכובים בהשלמת פרויקטים. קבלנים שהתבססו בעבר על פועלים מהרצועה ומיהודה ושומרון, מספרים כי הסגר וההגבלות הביאו לקריסת מערכות בפרויקטים רבים. רוכשים מוצאים עצמם במצב של אי-ודאות ועם הוצאות כספיות גדולות. בחודשים האחרונים גם מוגשות לא מעט תביעות פיצויים של דיירים, שמסירת הדירה שרכשו מתעכבת בחודשים רבים. באמצעות עו"ד אייל בן יהודה באום — שותף במשרד באום-אורון, ומתמחה במקרקעין וייצוג בעלי זכויות בהתחדשות עירונית — גיבשנו מדריך המסביר מה ניתן לעשות כשהרוכש לא מקבל את הדירה החדשה בזמן.
n איזה חוק רלוונטי לסיטואציה שבה דירה לא נמסרת בזמן לרוכש?
"חוק המכר התשל"ג-1973, הקובע מנגנון פיצוי (סעיף 5א), לפיו היזם מחויב לשלם פיצוי חודשי בגין איחור במסירת הדירה. במקרה שיאחר במסירה לתקופה שעולה על חודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק".
לפי עו"ד באום, גובה הפיצוי משתנה: החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים — פיצוי בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה עבור כל חודש, כולל חלק מחודש. בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור (כולל חלק מחודש) — פיצוי בגובה 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים. בגין החודש ה-11 והלאה — פיצוי בגובה 150% מדירה דומה.
הפיצוי ישולם בסוף כל חודש עבור אותו החודש. "חוק המכר הוא קוגנטי", מסביר עו"ד באום, "כלומר, המוכר לא יכול לקבוע בחוזה סעיף המבטל את הפיצוי".
מתי לא ישולם פיצוי לרוכש?
אם הקונה הוא שגרם לאיחור במסירה, או אם יקבע בית המשפט שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות אותן מראש — "כוח עליון".
לדברי עו"ד באום, בתי המשפט בישראל נוקטים בגישה די מחמירה בכל הקשור ל"כוח עליון", ולפי הפסיקה בעבר, מלחמות ומצב מתיחות ביטחונית הם בגדר אירוע שיש לצפותו מראש, ולכן הוא אינו עילה להפרת חוזה.
בהקשר של מלחמת חרבות ברזל, לאור המגבלות אשר הוטלו על פועלים, מוכרים וקונים רבים, נשאלת השאלה — האם תקופה זו נמנית בין הנסיבות ש"אינן בשליטת המוכר", והאם יש בכך כדי לפטור את המוכר מפיצויים. לפי עו"ד באום אין עדיין פסיקה מכווינה שתבהיר שאלה זו באופן רוחבי. יש פסיקה של בתי משפט שלום, אך היא נקודתית למקרים פרטיים ולא בהכרח אפשר ללמוד ממנה על הכלל.
האם נדרש למסור הודעה מסודרת על העיכוב במסירה ועל הסיבה לו?
אין בחוק הוראה מפורשת על כך. לדברי עו"ד באום, היזמים יטענו לכך שלא יכלו לצפות את העיכובים והנסיבות, ובפועל ברוב המקרים אין הודעה מסודרת על כך.
אז מה אפשר לעשות?
עו"ד באום: "זהו מצב מורכב, שמביא למתח בין הרצון לפעול לאלתר נגד היזם ולחייב אותו לתשלום הפיצויים בזמן אמת, כפי שקובע חוק המכר, לבין הגישה הגורסת שעדיף להמתין עד למסירת הדירה בפועל — ורק אז לבקש לחייב את היזם רטרואקטיבית על התשלומים (כדי למנוע התנכלות מכוונת נגד הרוכשים). המתח הזה מתקיים בגלל הציפייה וההיערכות של הדיירים למעבר לדירות שרכשו. לא אחת מדובר בהתחייבויות כספיות, שבדרך כלל כרוכות בתשלומי המשכנתה ודמי שכירות במקביל, כך שפיצוי בדיעבד יכול להיות פיצוי מאוחר מדי.
"נכון יהיה לפנות ליזם ולהתריע על האיחור, ולהבין ממנו את הלו"ז הצפוי. במקום לפעול לבד, כדאי להתאגד מספר רוכשים יחדיו, לשכור עו"ד ולדרוש יחדיו את הפיצוי בהתאם לחוק המכר לאיחור במסירת הדירה".
האם כדאי להגיש תביעה?
התשובה תלויה מאוד בתנאים הספציפיים של הפרויקט, במצב היזם ובסיטואציה של הדיירים. לדברי עו"ד באום, "לפעמים תביעה יכולה לזרז את היזם ולגרום לו להעדיף לסיים פרויקט זה על פני פרויקטים אחרים, ולפעמים היא יכולה לקלקל יחסים. בכל מקרה, מאוד חשוב לאסוף את כל הראיות, כדי שאפשר יהיה להוכיח את הנזקים. למשל: משכנתה, שכר דירה, קנסות על איחור בפינוי דירה קודמת והוצאות נלוות נוספות".
מה הדין לגבי איחורים במסירת דירה שאינם קשורים למלחמה?
עו"ד באום: "סעיף 'כוח עליון' עוסק בעיקר במצב שאינו מלחמה (כמו שביתה כללית או אסון טבע), נמצא כמעט בכל חוזה רכישה. חשוב להדגיש שהפסיקה אינה מוחלטת, אולם היא מטילה על היזם להרים נטל הוכחה גבוה מאוד כדי להראות שלא יכל להימנע מהקשיים, שהם לא היו צפויים ושהם אשר הביאו באופן ישיר לעיכוב".
אתמול הודיעה המועצה הישראלית לצרכנות, כי "לאור הפסיקה, חברות הבנייה מחויבות לשלם פיצוי בגין איחור במסירת דירה אלא אם הוכיחו כי נבע מנסיבות שלא בשליטתן, ולא ניתן לטעון טענה כללית לפיה האיחור נובע מהשפעת המלחמה על הענף". נכון לעכשיו (מאי 2025), טרם ניתנו פסקי דין סופיים העוסקים באיחור במסירת דירה מקבלן בעקבות מלחמת חרבות ברזל. עם זאת, ניתן ללמוד מהפסיקה בנוגע לאירועים דומים בעבר, כגון מבצע צוק איתן. באחד המקרים שנידונו, הקבלן טען כי האיחור נבע מהמבצע וכן מעיצומי כבאים. בית המשפט מינה מומחה לבחון את הטענה, שקבע, כי המצב המלחמתי לא השפיע באופן מהותי על שוק העבודה בתל-אביב. הקבלן נדרש להציג ראיות ברורות לקשר סיבתי בין המלחמה לאיחור במסירה, כגון יומני עבודה והוכחות למחסור בכוח אדם או חומרים. הוא לא הוכיח קשר כזה, ונקבע שאינו זכאי לפטור מתשלום פיצויים.
