איפה אתם, הכלכלנים? מה פשר שתיקתכם? במרוצת 2022, כאשר הארץ רעשה וגעשה מהפגנות המחאה נגד הרפורמה ("ההפיכה") המשפטית ("המשטרית"), שקדו עשרות כלכלנים במכוני מחקר אוניברסיטאיים ופרטיים על הכנת תחזיות לעתיד המשק אם וכאשר – חלילה וחס – הרפורמה תתגשם. או אפילו רק תקודם. לתוצאות הקודרות שהציגו ולנאומים גדושי החרדה שנשאו בהפגנות הייתה השפעה גדולה על גיוס ההמונים.
והנה בשבוע שעבר אישר הקבינט הביטחוני את תוכניתו של ראש הממשלה לכיבוש והשתלטות על מטרופולין עזה, על 1.2 מיליון תושביו. בקבינט לא התקיים אפילו דיון שטחי בסוגיית ההשלכות הכלכליות של התוכנית שתחייב גיוס מילואים מסיבי, שימוש באמצעי לחימה יקרים, תוספת ענק לתקציב הביטחון הישיר והעקיף ואספקת מזון, שירותי בריאות, שירותי דיור ורווחה מינימלית לאוכלוסיית עזה שתפונה (מרצון?) מהעיר לקראת כיבושה. האוצר לא התבקש להכין תחשיב, בנק ישראל מילא את פיו מים, משרד הביטחון כפוף לשר הכפוף לראש הממשלה בנימין נתניהו, והאחרון לא נשאל אפילו פעם אחת על עלות כיבוש עזה במסיבת העיתונאים שלו. שר האוצר בצלאל סמוטריץ' מתנער באדישות ובקלילות מהשאלות בנושא.
1 צפייה בגלריה
(בקבינט לא התקיים אפילו דיון שטחי בסוגיית ההשלכות הכלכליות של כיבוש עזה | צילום: אי-פי,Abdel Kareem Hana)
כאשר הרמטכ"ל אייל זמיר הציג בפני הקבינט את התוצאות הצבאיות הקשות של התוכנית, קהיליית הכלכלנים לא העניקה לו גיבוי. קולה המקצועי נדם, אף שמדובר בעלויות כספיות מצטברות של עשרות עד מאות מיליארדי שקלים ובעומס תקציבי כבד מאוד המצטרף לנטל הכלכלי האדיר מהמלחמה הרב-חזיתית עד כה. נעלמו מהשיח הציבורי כלכלנים חוזי התחזיות, מזהירי האזהרות ואפילו נביאי הזעם (מלבד מאמר בודד אחד של פרופ' ערן ישיב). אין כנסי חירום, עצומות, הופעות פומביות. אין אפילו מאמץ כלכלי מקצועי להשיא עצות או, להבדיל, לשכנע בחישובים ומספרים שהמשק חסון דיו לשאת גם בתוצאות כיבוש עזה, שהשד בכלל לא נורא כל כך ושעוד נופתע לטובה. כאילו שההשתלטות המתוכננת על עזה תתרחש ביקום אחר, לא במרחק נגיעה מהקמפוסים האוניברסיטאיים ולא על חשבונו של כל משק בית.
כלכלנים, איה אתם? עורו, הזמן דוחק.
שוק עצבני
התרשימים משוק הדיור המופקים על ידי הכלכלן הראשי באוצר, רשות מקרקעי ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וחברות קבלניות גדולות - נראים באחרונה כרישום פעילות הלב (אק"ג) בפרפור פרוזדורים לא קל. עליות חדות, מורדות חדים, קצב מתפרע. האם התנודתיות מבשרת משבר?
אי-סדירות ותנודתיות כשלעצמן אין פירושן מפולת בפתח. מתחילת המאה ה-21 שוק הדיור נחשף לשורה מאוד ארוכה של השפעות חיצוניות שליליות – ולא חווה משבר. לא באינתיפאדה השנייה כאשר עובדי הבניין הפלסטינים נטשו את הפיגומים, לא בזעזוע הפיננסי העולמי של 2008-2010 שראשיתו בשוקי המשכנתאות לדיור, לא כאשר נתניהו הבטיח להנחית על שוק המגורים פטיש מאה טונות כדי לעצור את עליית המחירים. לא כאשר הוטלו מסי עונש מיוחדים על משקיעים בדירות בכלל ומשקיעי חוץ בפרט – ולא כאשר חצי מיליון צעירים יצאו להפגין נגד יוקר הדיור במחאת האוהלים הסוחפת. לא בשנים של מגפת הקורונה ולא במלחמת חרבות ברזל. מדד מחירי הדירות ומדד דמי השכירות המשיכו לטפס למעלה, מלבד בלימת מה לחודשים ספורים בתקופה כזו או אחרת.
האם גאות תנודתית זו מגיעה עכשיו לסיומה? או תגיע בקרוב? משיחות עם קבלנים, מתווכים ואנליסטים של שוק הדיור לא עולה תמונה ברורה. המבוכה רבה, הדיבור מושפע מהפוזיציה של כל גורם ודובר וצובע את הפרשנות לנתונים. דבר אחד ברור: צירוף הנסיבות הפעם יוצא דופן. זו גם אווירת חוסר הביטחון הכלכלי והאישי בסערת המלחמות, זו גם ההאטה הברורה בקצב גידול האוכלוסייה לכדי 1% בשנה, זו גם הריבית שלא יורדת, זו גם התפנית בהעדפות הזוגות הצעירים לכיוון מגורים בשכירות, זו גם ההתחדשות העירונית לכל סוגיה שקשה להעריך את היקפיה והשפעותיה, ואלו גם מבצעי שיווק הקרקעות המסיביים של רשות מקרקעי ישראל.
ומה אומרים הנתונים? נסתכל תחילה על הסקירה של הכלכלן הראשי של משרד האוצר, המקדימה את הפרסומים של הלמ"ס. לפי הסקירה, יוני 2025 היה חודש קטלני במכירת דירות חדשות: נמכרו בו בסך הכל 1,440 דירות, לא כולל כ-500 מסובסדות על ידי המדינה. זו ירידה של 50% בהשוואה ליוני 2024. גם מכירת דירות יד שנייה נפלה חזק מיוני עד יוני, ב-16%. תופעות שעשויות היו לבשר משבר אלמלא מבט רב-שנתי על שוק הדירות, החושף קפיצות חריפות מעלה ומטה, גלים גבוהים וסוערים. אחרי כל "קריסה" מופיע "זינוק" וחוזר חלילה.
מגמה מדאיגה
מה שהיה בעבר כמובן אינו ערובה למה שיהיה. בנוסף לנתונים שוטפים על מכירת דירות, מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את נתוני המגמה; זו שיטת הצגה סטטיסטית המנטרלת את התנודות האקראיות (והעונתיות) מהנתונים הקופצניים וחושפת זרמי עומק בענף. ומה היא מגלה? מגלה מגמת ירידה ברורה ומתמשכת במכירת הדירות, תחילה רק דירות חדשות, בהמשך גם יד שנייה. זאת בניגוד לתחושת האופוריה ששררה בשווקים עד לזמן האחרון ממש. דוגמה קיצונית: בדצמבר 2024 דיווחו הקבלנים על מכירת כ-6,500 דירות ב-67% יותר מיוני 2024. שיגעון. אבל נתוני המגמה הראו דווקא על ירידת מכירות בולטת כבר באותו פרק זמן, בשיעור של 13%. לו התאמצו הפעילים בענף להתעמק בסטטיסטיקה מתקדמת, הם היו מבחינים כבר אז בחולשה הגוברת.
אך כאן לא סוף הסיפור. מתברר שלא רק הנתונים על עסקאות שוטפות, אלא גם המגמות מתחלפות לעיתים די תכופות בתולדות הנדל"ן הישראלי. בחמשת החודשים הראשונים של 2023 נרשמה מגמה ברורה של צמצום במכירת הדירות בשיעור מצטבר של 8%. ואז הגלגל לפתע התהפך ומכירת הדירות דהרה לגבהים מסחררים בתקופת הלחימה הקשה ביותר. עד שהגלגל מתהפך שוב ותוך שנה, בין מאי 2024 עד מאי 2025, ירידה במגמת מכירת הדירות בכלל ב-17% ודירות חדשות ב-30%. לך דע למה ומדוע.
האם מגמת הירידה ציננה את המחירים? התשובה חיובית מהוססת. בשלושת החודשים אפריל עד יוני השנה (נתוני יולי יתפרסמו היום בצהריים) נרשמה ירידה מצטברת של 0.7% במדד מחירי הדירות, אבל עליות המחירים הבולטות בחודשים הקודמים השאירו את המדד ברמה הגבוהה ב-4% בהשוואה לאותם החודשים אשתקד. מחירה של דירה ממוצעת עלה ב-5%, ל-2.25 מיליון שקל. ההייתה זו הפוגה או התחלה של מפנה? מוקדם לחזות. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הרי מתעלם מהקלות וההטבות במימון הרכישה שהיו נפוצות בחודשי האביב. הפסקתן הכפויה בהוראת בנק ישראל ייקרה בפועל מחדש את קניית הדירה.
נתון חשוב המשפיע על השוק הן התחלות הבנייה של הדירות החדשות. קצבן עדיין גבוה יחסית, למרות מלאי כבד של דירות חדשות שנותרו למכירה, קצת מעל 81,500 בכל המדינה. מלאי כפול ממה שהיה אופייני לתקופות גאות מעיק על הקבלנים ועל הבנקים הממנים את הבנייה (ועמד ברקע ההקלות במימון שניתנו לקונים). בת"א, למשל, טרם נמכרה כרבבת דירות. עודף הדירות השפיע גם על ביצועי החסר של מדד המניות של חברות קבלניות הנסחרות בבורסה בת"א, שלא זז מתחילת השנה. נסגרו משרדי תיווך רבים. קבלנים לא גדולים מדווחים על קושי להחזיק את הראש מעל המים. זאת ואף זאת: בשנים 2021 עד 2024 הציפה רמ"י את המדינה בקרקע המתאימה לבנייה של 420 אלף דירות. ההכנסות ממכירת קרקע הלאום על ידי רמ"י באותה התקופה הקטינו את החוב הממשלתי ב-130 מיליארד שקל. השנה שיווק הקרקעות למגורים הואט דרמטית, נוכח הרוויה בענף.
רבים בשוק הנדל"ן למגורים בטוחים, על סמך גלגולי העבר, שהירידה במכירת הדירות נושקת כעת לתחתית. מעטים – וקולניים – מזהירים ממפולת מחירים נוסח אמריקה ב-2007/8. מצד אחד, מי שיכול לדחות את קניית הדירה, דוחה אותה וימשיך לדחות בעתיד הנראה לעין, כל עוד נמשכת המלחמה. מצד שני, הפסקת הלחימה בעזה, הורדת ריבית ושינוי לטובה באווירת הדיכאון הציבורית עשויות – אם וכאשר יתרחשו – לשנות שוב את המגמה.
אק"ג עצבני, כאמור.
