מלחמה המתמשכת מייצרת גלי הדף של ממש בכלכלה המקומית, ונותני שירותים, שוכרים, לקוחות ובעלי עסקים מוצאים עצמם לא פעם נאלצים להפר חוזה או לבקש הקלות. מוסף "ממון" גיבש באמצעות עו"ד צופיה שינפלד-דוד ממחלקת הליטיגציה במשרד נגבי כהן ושות', ועו"ד אלי דורון, שותף מייסד במשרד עוה"ד דורון, טיקוצקי, ושות', מדריך אשר יסייע להבין את המצב המשפטי בשלל סיטואציות חוזיות.
האם מצב מלחמה מאפשר לבטל חוזה?
"החוק בהחלט מבין שיש מצבים שבהם נסיבות חיצוניות משנות את המציאות באופן מהותי ומביאות לידי כך שלא ניתן לקיים את ההסכם כפי שתוכנן מלכתחילה", אומר עו"ד דורון, "כאן נכנסת לתמונה 'דוקטרינת הסיכול' (סיכול חוזים), שאמורה להגן על הצד שמפר את ההסכם במידה שהוא נתבע. אם הטענה הזו תתקבל בהליכים המשפטיים, תהיה פטור מקיום ההסכם ומתשלום פיצויים לצד השני. נסיבות חריגות ובלתי צפויות, כמו אירוע ביטחוני חמור המשנה באופן יסודי את מהות היחסים החוזיים, עשויות להיחשב כ'אירוע מסכל' המאפשר לצדדים לבטל את החוזה".
מתי מדובר בהפרה לגיטימית של התחייבות, ומתי דווקא עלולים להיחשף לתביעה?
טענת סיכול צריכה לעמוד ב-3 תנאים מחייבים: א. שהאירוע הרלוונטי ששינה את המציאות (למשל, מועד פרוץ המלחמה) קרה לאחר החתימה על החוזה. ב. הצדדים לא יכלו לצפות את האירוע בעת החתימה על החוזה. ג. האירוע שקרה הפך את קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי. עו"ד דורון מסביר כי "בעבר השימוש בטענת הסיכול בהליכים המשפטים בישראל היה נדיר מאוד, בפרט בענייני מלחמה, אולם עם השנים אנו רואים כי הטענה הזו נשמעת יותר ויותר. ועדיין חשוב לציין כי כל מקרה יישפט וייבחן לגופו".
אנחנו זוג שעומד להתחתן בקרוב, רצינו לדחות את החתונה בגלל המלחמה — אבל בעל האולם מסרב. האם ניתן להפר חוזה מצידנו?
על מנת להפר את החוזה, יש לשים לב למועד חתימת החוזה, לפני המלחמה, באופן שלא ניתן היה לצפותה, ולמועד החתונה. לדברי עו"ד דורון, "ככל שחל צו של פיקוד העורף האוסר התקהלויות, הרי שניתן יהיה לטעון לסיכול החוזה".
אני מנוי בחדר כושר ומשלם על מינוי חודשי. מאז פרוץ המלחמה, אין לי חשק להתאמן. האם אני יכול לא לשלם?
על פניו, לא. אם חדר הכושר פתוח לקהל הרחב ועומד בהנחיות פיקוד העורף, אין עילה שבדין להפסיק לשלם את דמי המינוי בניגוד להסכם ההתקשרות עם חדר הכושר.
אני מטפל, והיה לי לקוח קבוע שבמשך שנתיים טיפלתי בו בתדירות של פעם בשבוע. בגלל המלחמה, הוא חושש לצאת מהבית ולהגיע לטיפולים. האם הוא מפר חוזה?
ככלל, לקוח שהתחייב לקבל טיפולים בתדירות קבועה מחויב לעמוד בהתחייבותו ולשלם עבורם. לדברי עו"ד דורון, "אי-קיום התחייבות זו עשוי להיחשב כהפרת חוזה, שכן האחריות החוזית היא בדרך כלל מוחלטת - כל צד מחויב לקיים את חלקו, ללא תלות בקשיים אישיים. עם זאת, במידה שמקום הטיפולים אינו עומד בהנחיות פיקוד העורף, או במצב של חשש ממשי ומוצדק לצאת מהבית עקב המלחמה, אשר מונע מהלקוח להגיע לטיפולים פרונטליים, ייתכן שמדובר בנסיבות חריגות המשנות באופן יסודי את תנאי ההתקשרות ומצדיקות התאמה של ההסכמות או אף פטור זמני מקיום ההתחייבות".
התגייסתי למילואים ואני לא יכול להשלים עבודה שהתחייבתי לעשות. האם זו הפרת חוזה?
עו"ד דורון: "התגייסות למילואים בשל המלחמה, המונעת באופן אישי את יכולת המפר לבצע את עבודתו, עשויה להיחשב כאירוע מסכל בנסיבות המתאימות, במיוחד אם מדובר בשירות אישי".
חוזי שכירות
מהן הטעויות המשפטיות הנפוצות ביותר אצל בעלי דירות ושוכרים בתקופה של חוסר ודאות?
אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שמצב מלחמה מהווה, כשלעצמו, כוח עליון הפוטר אוטומטית מקיום חיובים חוזיים, אומרת עו"ד שינפלד-דוד. "עצם מצב החירום אינו מבטל אוטומטית את ההסכם. טעות נוספת היא הסתמכות על הסכמות בעל פה. בתקופות חירום צדדים נוטים להסכים טלפונית על הקלות או הנחות, אך בהיעדר תיעוד בכתב מתעוררות בהמשך מחלוקות ראייתיות. נוסף על כך, גם הקלה זמנית שניתנה עלולה לעורר מחלוקת אם אחד הצדדים יבקש לחזור בו ממנה, ולכן חשוב לעגן כל שינוי בתנאי ההתקשרות בכתב".
מה חשוב לבדוק כשחותמים על חוזה שכירות בתקופה כזו, בפרט בכל הנוגע לערבים ובטחונות?
בתקופה של אי-ודאות ביטחונית חשוב במיוחד להסדיר בהסכם מנגנון ברור למצבי חירום, למשל כאשר נמנע שימוש תקין בנכס או שקיום ההסכם נפגע באופן מהותי. במקרים כאלה רצוי לקבוע מראש פתרונות כגון דחיית מועדים, הפחתה זמנית בדמי השכירות או מנגנון יציאה מוסכם, כדי לצמצם מחלוקות. בנוגע לערבים ולבטחונות, מוסיפה עו"ד שינפלד-דוד, חשוב לבדוק מהי הבטוחה שניתנת, מה היקפה, אילו חיובים היא מבטיחה, ומהם תנאי המימוש שלה. מבחינת המשכיר, עשויה להיות עדיפות לבטוחה נזילה וקלה יותר למימוש, כגון ערבות בנקאית, בעוד שערבות אישית עשויה להיות אפקטיבית פחות בעת משבר.
שוכר הפסיק לשלם לי בעקבות המצב הכלכלי. אילו כלים חוקיים עומדים בפניי, מתי זה מצדיק פינוי ומה אסור לי לעשות?
"כאשר שוכר מפסיק לשלם דמי שכירות, המשכיר רשאי לממש את הבטחונות שבידיו, בכפוף להוראות ההסכם והדין", מבהירה עו"ד שינפלד-דוד. "אך עליו להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לעשות כן. בנוסף, המשכיר רשאי להגיש תביעה כספית לתשלום החוב וכן תביעה לפינוי מושכר. אי-תשלום דמי שכירות הוא, ככלל, הפרה מהותית שעשויה להצדיק פינוי. עם זאת, בתקופת מלחמה בית המשפט עשוי לייחס משקל לטענות בדבר מגבלה ממשית על שימוש במושכר או לעיקרון תום הלב. מכל מקום, אסור למשכיר לנקוט צעדים חד-צדדיים, כגון ניתוק חשמל או מים, החלפת מנעולים או כל פעולה שנועדה להפעיל לחץ מחוץ להליך המשפטי".
כיצד מומלץ לנהוג כששוכר מבקש הנחה או דחייה בתשלומים בגלל המלחמה?
לדברי עו"ד שינפלד-דוד, "יש לבחון את נסיבותיו הקונקרטיות של השוכר ואת השפעת המצב הביטחוני עליו בפועל, שכן עמידה דווקנית על קיום מלא ומיידי של ההסכם, גם בנסיבות חריגות עשויה לעורר שאלות משפטיות, בעיקר נוכח חובת תום הלב. מנגד, גם למשכיר זכויות, ואין לצפות כי יישא לבדו בנזק שלא נגרם באשמתו. לכן, ראוי לאזן בין האינטרסים, לרבות בחינת מנגנוני סיוע מטעם המדינה".
אילו סעיפים קריטיים חייבים להופיע בחוזי שכירות מסחריים כדי להגן על בעל נכס במלחמה?
בהסכמי שכירות מסחריים ראו"כאשר שוכר מפסיק לשלם דמי שכירות, המשכיר רשאי לממש את הבטחונות שבידיו,", מבהירה עו"ד שינפלד-דוד. "אך עליו להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לעשות כן. בנוסף, המשכיר רשאי להגיש תביעה כספית לתשלום החוב וכן תביעה לפינוי מושכר. אי-תשלום דמי שכירות הוא, ככלל, הפרה מהותית שעשויה להצדיק פינוי. עם זאת, בתקופת מלחמה בית המשפט עשוי לייחס משקל לטענות בדבר מגבלה ממשית על שימוש במושכר או לעיקרון תום הלב. מכל מקום, אסור למשכיר לנקוט צעדים חד-צדדיים, כגון ניתוק חשמל או מים, החלפת מנעולים או כל פעולה שנועדה להפעיל לחץ מחוץ להליך המשפטי".
